上海鹏跃置业有限公司与沈某某、珂如意商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鹏跃置业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：李华，董事长。
　　委托诉讼代理人：侯玉柱，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　被告：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：珂如意，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省池州市，现住上海市奉贤区。
　　原告上海鹏跃置业有限公司诉被告沈某某、珂如意商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年8月10日将诉状副本送达被告珂如意，于2019年9月9日将诉状副本送达被告沈某某，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯玉柱、丁芳、被告珂如意均到庭参加了诉讼。被告沈某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海鹏跃置业有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令原告和两被告签署的《上海市商品房预售合同》自起诉之日起解除；2、判令两被告于《上海市商品房预售合同》解除后的五个工作日内按照交付原状向原告返还上海市奉贤区百富路388弄“卓越商务中心”1、26号1007室房屋；3、判令两被告协助原告办理上海市奉贤区百富路388弄“卓越商务中心”1、26号1007室房屋的注销登记备案手续；4、判令两被告向原告支付总房价款10%的赔偿款,计人民币100,610.50元(币种下同)；5、判令两被告向原告支付房屋占用使用费，计451,200元(此为自2015年3月28日房屋交付之日暂计至2019年5月10日，共计1504天，300元/天的标准计算的金额，要求支付至实际完成退房手续之日)；6、判令两被告向原告支付款项434,346.28元(该款项为原告代被告支付的被告贷款本金及利息、复利等款项)；7、判令两被告承担原告的律师费25,000元；8、判令原告有权以两被告支付的房价款自行抵扣上述第4、5、6、7项费用。事实与理由：2014年5月，原告和两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告购买原告开发建设的位于奉贤区百富路388弄“卓越商务中心”1、26号1007室房屋。根据合同补充条款一第二条“补充合同第三条、附件一”第3项的约定，若两被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，使得原告为两被告向银行承担全部保证责任的，两被告应在收到原告书面通知之日起15天内，将原告代为支付给银行的全部费用偿还给原告。若两被告逾期不偿还原告代缴的全部款项，原告有权单方面解除买卖合同，并要求两被告承担总房款10%的赔偿款以及原告为保护合法权益而支付的律师费、诉讼费等合理费用。补充条款第二十一条约定，乙方(被告)保证于合同解除日后的五个工作日内，按该房屋交付时的原状向甲方(原告)返还该房屋。乙方自收房日至合同解除日期间,按每天人民币300元标准向甲方支付房屋使用费。乙方逾期返还房屋的，每逾期一天按每天人民币1,000元标准向甲方支付房屋使用费。若乙方对该房屋造成损坏的，应予以赔偿。
　　2014年12月12日,被告沈某某、中国银行股份有限公司上海市青浦支行和原告签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定被告沈某某为支付涉案房屋购房款向贷款行贷款500,000元，原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。
　　2015年3月28日,原告向两被告交付了涉案房屋。
　　2018年8月20日,因被告沈某某未按约偿还银行贷款，贷款行向上海市青浦区人民法院起诉。根据(2018)沪0118民初3850号民事判决书，两被告应于判决生效之日起的十日内归还贷款行借款本金367,214.48元以及截至2018年2月22日的利息8,073.85元、逾期付款利息374.48元及复利154.31元，律师费18,790.86元以及截至到实际清偿之日的逾期还款利息，并承担案件受理费7,219.10元，财产保全费2,508元。原告对两被告的上述债务承担连带清偿责任，原告承保证证责任后，有权向两被告追偿。后因两被告逾期未按法院判决支付款项，原告承担连带清偿责任，于2019年3月26日经过法院强制执行程序代两被告向贷款行支付了包括贷款本息、诉讼费、保全费、律师费等在内的费用共434,346.28元。
　　2019年4月10日，原告向两被告出具书面《催款通知书》，要求两被告向原告支付上述原告代其缴付的款项，但两被告至今未向原告支付，亦未进行任何说明。
　　原告认为，原告和两被告签署的《上海市商品房预售合同》，两被告逾期不偿还原告代缴款项的行为已构成违约，原告根据约定有权解除合同，并有权要求两被告承担相应的赔偿责任和房屋返还责任。遂涉诉。
　　被告珂如意辩称，购房事宜由被告沈某某一人操作，其对事实经过并不清楚，但同意原告的诉讼请求。
　　被告沈某某未作答辩。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告珂如意对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　被告沈某某与被告珂如意系夫妻关系。
　　2014年6月4日，原告和两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告向原告购买奉贤区百富路388弄《卓越商务中心》1、26号1007室房屋(政府批准的规划用途为办公)，建筑面积64.29平方米，建设层高4.45-4.5米，总房价为1,006,105元。合同补充条款一第二条“补充合同第三条、附件一”第3项约定，因两被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使原告为两被告贷款保证而设立的保证金被银行划扣的，两被告应在收到原告书面通知之日起的10天内，将原告被银行划扣的保证金偿还给原告。两被告逾期不偿还的，原告有权单方面解除合同，两被告应当承担赔偿责任，两被告的总赔偿金额为总房款的10%及原告被银行划扣的保证金。原告有权在两被告已支付的房款中扣除乙方应付的总赔偿金额。在两被告履行完一切解除合同的手续后(包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及其它与两被告购买房屋有关的文件等)后，将剩余房款无息退还给两被告；如两被告已支付的房款不足赔偿原告实际损失的，原告有权追索。原告向两被告追偿的部分，包括但不限于原告基于保证责任而被划扣的保证金，以及原告为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼等；第4项约定，因两被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使原告为两被告向银行承担全部保证责任的，两被告应在收到原告书面通知之日起的15天内，将原告代两被告支付的全部费用偿还原告；补充条款一第二十一条还约定，两被告保证于合同解除日后的五个工作日内，按该房屋交付时的原状向原告返还该房屋。两被告自收房日至合同解除日期间,按每天人民币300元标准向原告支付房屋使用费。
　　2014年12月12日,被告沈某某、中国银行股份有限公司上海市青浦支行和原告签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定被告沈某某为支付涉案房屋购房款向贷款行贷款500,000元，原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。
　　2015年3月28日,原告向两被告交付了涉案房屋。
　　后因两被告未按约偿还银行贷款，贷款行向上海市青浦区人民法院提起诉讼，该法院于2018年8月20日作出(2018)沪0118民初3850号民事判决，判令本案两被告于判决生效之日起的十日内归还贷款行借款本金367,214.48元以及截至2018年2月22日的利息8,073.85元、逾期付款利息374.48元及复利154.31元，律师费18,790.86元以及截至到实际清偿之日的逾期还款利息；本案原告对本案两被告的上述债务承担连带清偿责任，原告承保证证责任后，有权向两被告追偿。案件受理费7,219.10元，财产保全费2,508元由本案原告和两被告负担。2019年3月26日，该法院强制执行扣划了原告434,346.28元。
　　2019年4月10日，原告向两被告发出《催款通知书》，要求两被告于收到通知后十五日内支付上述款项。该《催款通知书》于2019年4月15日送达两被告，但两被告至今未付。
　　庭审中，原告确认已收到两被告包括银行贷款在内的全部购房款；被告对房屋占有使用费300元/日标准认为过高，要求调整。
　　本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》对单方解除权进行了约定，而根据查明的事实，双方约定合同解除条件已经成就，原告享有单方解除权，为此原告提出解除合同主张，本院判令双方的《上海市商品房预售合同》于两被告收到诉状副本之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。并且，合同对房屋返还亦作出相关约定，故两被告应当按交付的原状(按合同附件三)返还原告涉案房屋，还应当协助原告办理注销预告登记和网签备案登记；同样，原告应当返还两被告所支付的全部房款。另外，对于违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方对解除合同的相关违约责任进行了约定，对于律师费以及原告承担保证责任所产生的费用，系原告实际损失，两被告应予赔偿；对于合同约定的总房价款10%的赔偿金及房屋占有使用费，被告珂如意提出300元/日的标准过高，要求调整。本院结合合同约定原告退还两被告购房款为无息退还，以及房屋租赁价格、出租空置率和总房价款10%的赔偿金等多种因素考虑，认为约定过高于实际损失，应予调整，酌定由两被告承担150元/日标准的房屋占有使用费和总房价款10%的赔偿金。两被告履行完相应义务后，原告可于两被告所支付的购房款中抵扣上述费用，若尚有购房余款，原告应退还两被告，若抵扣不足，两被告还应补足。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、原告上海鹏跃置业有限公司与被告沈某某、珂如意于2014年6月4日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年9月9日解除；
　　二、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内将奉贤区百富路388弄《卓越商务中心》1、26号1007室房屋按原状(按合同附件三)返还原告上海鹏跃置业有限公司；
　　三、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内协助原告上海鹏跃置业有限公司办理注销就上述房屋的预告登记和网签备案登记；
　　四、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司赔偿金人民币100,610.5元；
　　五、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司自2015年3月28日起至实际返还房屋之日止按人民币150元/日标准的房屋占有使用费；
　　六、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司保证费用人民币434,346.28元；
　　七、被告沈某某、珂如意于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司律师费人民币25,000元；
　　八、上述第四、五、六、七项款项于原告上海鹏跃置业有限公司应返还被告沈某某、珂如意的购房款人民币1,006,105元中抵扣，若抵扣后尚有余款，原告上海鹏跃置业有限公司于被告沈某某、珂如意实际返还房屋之日支付被告沈某某、珂如意；若抵扣不足，被告沈某某、珂如意于实际返还房屋之日向原告上海鹏跃置业有限公司补足。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币13,900.40元，减半收取计人民币6,950.20元，由原告上海鹏跃置业有限公司负担1,598.60元，两被告各半负担5,351.60元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：张劲松

书记员：王春阳