上海鸿联物业管理有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鸿联物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：单育，董事长。
　　委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山西省大同市。
　　委托诉讼代理人：金勋仕，上海观安律师事务所律师。
　　原告上海鸿联物业管理有限公司(以下简称鸿联物业)与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告刘某某对原告上海鸿联物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谈海刚，被告的委托代理人金勋仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海鸿联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年1月20日至2018年8月31日的物业管理服务费12,700.45元；2、被告支付逾期付款滞纳金2,240.10元。事实和理由：原告根据《前期物业服务合同》的约定对坐落于上海市溧阳路XXX号的虹口区世纪大酒店2号楼进行前期物业管理。被告系该楼1202室房屋的业主。现被告自2017年1月起拖欠物业服务费，经催讨后仍不支付，故起诉。
　　被告刘某某辩称，原告在约定的物业服务期限内没有全面履行物业管理责任，且在2016年7月中旬开始，涉案大楼由案外人上海亭炫物业服务公司进行物业管理，原告没有主张物业管理费的事实基础。合同中对滞纳金的约定过高，应予调整。不同意原告诉请。
　　被告(反诉原告)刘某某向本院提出反诉请求：判令原告支付被告违约金1.5万元。事实和理由：自2016年7月起，原告在物业管理区域内屡次与第三方发生打架斗殴，与业主间也时常发生矛盾，管理混乱，给被告居住生活造成负面影响。原告在物业服务期限内，未能正常有效维护物业管理区域内的公共秩序，公共事务管理服务不到位，造成被告等业主居住生活环境受影响，严重违反《前期物业服务合同》约定的服务要求和标准，应按合同约定承担相应违约责任。
　　原告(反诉被告)上海鸿联物业管理有限公司对反诉辩称，原告在此期间提供的物业服务，虽然受到第三方干扰，但已通过法律途径解决。原告已经履行了物业管理的义务，不存在违约情形。不同意原告诉请。
　　经审理查明，位于上海市溧阳路的上海虹口世纪大酒店1号楼(溧阳路XXX号)、2号楼(溧阳路XXX号)当前规划上同属一个物业管理区域，原开发商均为上海虹口世纪大酒店有限公司(以下简称世纪大酒店)。2010年12月，世纪大酒店与亚太迪趣(北京)投资有限公司(以下简称亚太迪趣公司)签订《在建工程转让框架协议》(以下简称框架协议)，将当时仍在建的2号楼项目转让给亚太迪趣公司，但该协议此后因故未完全履行，房屋建成后大产证登记在世纪大酒店名下。2012年10月16日，世纪大酒店(甲方)与鸿联物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方为上海虹口世纪大酒店X号楼的业主提供物业管理服务；物业服务费标准为1-3层商铺12元/月·平方米，4-15层办公9.50元/月·平方米，按季缴纳，逾期交纳的，乙方可按欠缴金额的0.3%/天向业主收取滞纳金；如乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应业主支付违约金。世纪大酒店、亚太迪趣公司与鸿联物业还签订了《关于上海虹口世纪大酒店2号楼<前期物业服务合同>的三方协议》(以下简称《三方协议》)，约定在销售时如物业购买方承诺其购买办公物业用于居住用途使用的，则物业服务费降至人民币4.50元/平方米·月。
　　后亚太迪趣公司与世纪大酒店就框架协议及其变更协议的履行发生纠纷。2016年7月，发生了亚太迪趣公司户外广告牌被拆除、关联公司工作楼层停电等事件。2016年7月15日，亚太迪趣公司向鸿联物业发出《解除<前期物业服务合同>三方协议的通知》，称鸿联物业在执行三方协议过程中存在拆除广告牌、切断电源等侵害其利益的行为，严重违反三方协议约定，故通知其解除三方协议，将安排新的物业公司接管。同日，亚太迪趣公司在大楼内张贴告业主书，称已另行指定“上海亭炫物业管理有限公司”进行物业服务工作。鸿联物业于2016年8月向法院起诉亚太迪趣公司和世纪大酒店，要求继续履行《前期物业服务合同》及《三方协议》，得到法院生效判决支持。此后，亚太迪趣公司自行雇佣人员，在大楼的大堂、车库进行巡视管理，数次与鸿联物业的管理人员发生冲突，在警方介入处理后，双方人员仍日常在各公共区域对峙。鸿联物业于2017年3月向法院起诉亚太迪趣公司，要求其停止妨害鸿联物业对系争房屋的物业管理。法院判决支持鸿联物业该诉请，经二审维持后于xxxx年xx月xx日出生效。本案审理中，原告称在法院判决生效后即已完全恢复大楼管理秩序，被告亦称案外人介入物业管理大致持续到2018年春节前。
　　刘某某于2016年5月签订商品房出售合同，购买上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋(建筑面积145.82平方米)，于2017年1月20日登记为产权人，此后未向任何一方支付过物业服务费。
　　上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、三方协议、商品房出售合同、催款通知及EMS快递单据、不动产登记簿，被告提供的《前期物业服务合同》、(2016)沪0109民初17966号民事判决书、(2017)沪02民终1438号民事判决书，法院调取的(2017)沪0109民初7359号民事判决书，以及双方当事人陈述等证据为证。
　　本院认为，原告与世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》，以及原告与亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对上海虹口世纪大酒店2号楼全体业主均具有约束力。被告自2017年1月20日起登记为上海虹口世纪大酒店X号楼XXXX室房屋的产权人，成为楼内业主，理应按约支付物业费。然而，原告因与案外人的某某，自2016年7月起，发生了案外人强行占据物业管理区域，径自行使物业管理职权等情况，导致了物业管理区域内的公共秩序在一定程度上的混乱。到原告通过诉讼获得生效判决支持，恢复物业管理秩序，已时届2018年春节前后。该情况虽系案外人原因所引发，但客观上导致原告无法按约完善地提供物业管理服务，也对业主的生活造成了一定程度的困扰。故此，本院认为原告的物业服务在2018年3月之前存在瑕疵，业主有权要求其承担相应的违约责任。但原告的管理瑕疵仅限于公共秩序维护方面，被告称其完全未履行物业管理服务职责，也缺乏事实依据和证据佐证，且被告也并未向所谓的其他物业管理方支付过服务费。故被告反诉所提的违约金，明显超出合同约定的合理范围，难以支持。本院根据原告物业服务瑕疵的情况，酌情确定其违约金额度，在物业费中直接予以扣减。原告所主张的滞纳金，因其自身履约存在瑕疵，故亦不予支持。综上所述，本院酌情确定被告应支付原告物业费的数额为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
　　一、被告刘某某应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿联物业管理有限公司2017年1月20日至2018年8月31日的物业服务费1万元；
　　二、驳回原告上海鸿联物业管理有限公司的其他诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)刘某某的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费425.55元，减半收取212.77元，由原告负担112.77元，被告负担100元；反诉受理费87.50元(已减半收取)，由被告负担57.50元，原告负担30元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文