上海鸿海房地产发展有限公司、上海懿蓝实业有限公司与上海明某灯具有限公司、上海爱某置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

　　
　　上诉人(原审被告)上海鸿海房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人忻鸿良。
　　上诉人(原审被告)上海懿蓝实业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人忻鸿良。
　　两上诉人共同委托代理人冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　两上诉人共同委托代理人孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)上海明某灯具有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人韩宗淮。
　　委托代理人金鹤山，上海众华律师事务所律师。
　　委托代理人史美宗，上海众华律师事务所律师。
　　原审被告上海爱某置业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人周骏。
　　委托代理人陈瑞芳。
　　原审第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人李鹏。
　　委托代理人钱春。
　　上诉人上海鸿海房地产发展有限公司(以下简称鸿海公司)、上海懿蓝实业有限公司(以下简称懿蓝公司)因房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2018)沪7101民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭，于同年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人鸿海公司、懿蓝公司的共同委托代理人孙勇坚，被上诉人上海明某灯具有限公司(以下简称明某公司)的委托代理人金鹤山，原审被告上海爱某置业有限公司(以下简称爱某公司)的委托代理人陈瑞芳到庭参加诉讼，原审第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原审认定，2007年2月12日，爱某公司取得房屋拆迁许可证，拆迁范围包括柳营路XXX号(部分)。根据明某公司提供的拆迁安置补偿协议书(以下简称协议书1)以及懿蓝公司提供的拆迁安置补偿协议书(以下简称协议书2)，明某公司与爱某公司签订安置补偿协议，签约日期为2009年12月8日，落款处加盖了明某公司与爱某公司的公章，爱某公司为甲方、明某公司为乙方。甲方对乙方位于柳营路XXX号内部分非居住房屋和集体宿舍房屋实施带拆，拆迁乙方房屋占地2,041平方米。拆除乙方四层厂房(原教育楼)一幢，建筑面积2,894平方米。由乙方自行搬迁，搬迁完毕后腾空的房屋交甲方拆除。拆除乙方集体宿舍房屋五幢，建筑面积289.5平方米。此处有常住户口的居住人10户，无常住户口的居住人2户。由乙方对实际居住人负责进行搬迁移位安置。搬迁移位安置完毕后，腾空的房屋交甲方拆除。协议书1约定甲方以人民币(以下币种均为人民币)3,500万元对乙方在带拆范围内的土地使用权和全部被拆除的房屋进行一次性拆迁安置补偿。甲方提供新建的北宝兴路XXX号地块10套就近配套安置商品房。该配套商品房座落在带拆地块北宝兴路185弄内，共计图测建筑面积约582.1平方米。甲方暂按政府测算核定的房屋均价每平方米14,000元向乙方收取建房费，共计814.94万元。该建房费在甲方给乙方的拆迁安置补偿费中抵扣。最终甲方按房屋的实测面积和政府最终核定的房价按多退少补的原则向乙方进行结算。甲方应向乙方支付安置补偿费现金2,685.06万元，该款项分二次支付。甲方补偿安置调拨给乙方的配套商品房系期房。计划在协议签订后三年半左右交房。调拨的配套商品房房屋详见由双方签署的房屋调拨使用清单。协议书2对安置补偿仅约定甲方以2,685.06万元对乙方在带拆范围内的土地使用权和全部被拆除的房屋进行一次性拆迁安置补偿，未约定甲方需提供给乙方10套配套商品房。除此之外，对2,685.06万元的发放方式、时间及搬迁期限、善后等约定均同协议书1。签约后，明某公司依约搬出原被拆迁房屋交由爱某公司拆除，爱某公司依约支付安置补偿费2,685.06万元。2009年12月9日，明某公司与爱某公司签订《虹口区北宝兴路XXX号地块配套商品房(期房)调拨使用单》(以下简称调拨单)，约定根据双方2009年12月8日签订的协议书1将北宝兴路XXX号配套商品房地块三号房606室、706室、806室、906室、1505室、1605室、1705室、1805室、1905室、2005室调拨给明某公司使用。
　　2013年10月15日，鸿海公司与虹口房管局签订《上海市虹口区北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品地块建设项目协议书》(以下简称建设协议书)，确定虹口房管局为甲方、鸿海公司为乙方。根据上海市配套商品房建设的有关管理要求，乙方通过建设项目邀请招标，取得上海市虹口区北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品房地块建设项目开发经营权。乙方要配合爱某公司完成本地块内企事业单位及居民拆迁的拆迁补偿工作，以及北宝兴路XXX号地块另两块带拆地块的动迁安置工作。本项目接受政府指导价限制，配套商品房住宅单位面积销售价格均价不得高于14,000元/平方米。本项目的住宅销售接受政府指令，由虹口区政府定向供应给本地块、北宝兴路185地块另两块带拆地块，中标单位不得自行销售，多余房源由政府按二次定价原则实施回购。上海市配套商品房销(预)售须接受政府限价，根据招标文件规定和乙方的投标承诺，本项目住宅均价不高于14,000元/平方米。乙方须在甲方的统一安排下，与用房单位签订配套商品房定向供应协议，并向持用房单位开具供房单的动迁居民销(预)售。甲方同意乙方在本区注册并控股的项目公司，并以项目公司名义具体办理建设项目相关的报建手续，同时承担本协议规定的责任与义务，乙方与其项目公司之间承担连带法律责任，乙方项目公司对其履行本协议的行为承担连带保证责任。2018年3月22日懿蓝公司作为项目公司取得北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品房的产权证，株洲路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室等10套房屋(以下简称系争10套房屋)总建筑面积为625.88平方米。
　　另明某公司于2014年陆续与其处有常住户口的部分居民签订了补充协议书，表示双方曾于2010年5月15日签订了《集体宿舍搬迁安置协议》及《补充协议》，约定由明某公司向居民提供北宝兴路XXX号地块配套安置房(期房)，并由明某公司将该房屋产权转让给居民。因配套安置房尚未动工，造成居民过渡居住困难，故明某公司会积极与该地块相关方协调，落实应该向居民补贴的过渡期房屋租金，期间自2013年5月16日起计算至居民取得配套安置房日止，补贴金额参照同地块过渡居民标准等内容。后明某公司通过借款的方式按2,000元/户/月的标准向部分居民支付了临时过渡费。
　　2018年，明某公司因与鸿海公司及懿蓝公司未能就系争10套房屋取得一致，诉至原审法院，请求：1、请求判令爱某公司、鸿海公司、懿蓝公司按照协议书1和建设协议书的约定共同向明某公司交付系争10套房屋计建筑面积582.1平方米(按实补差)；2、判令爱某公司、鸿海公司、懿蓝公司赔偿因延迟交房导致明某公司职工在外借房过渡而发生的经济损失自2013年5月16日起暂至2018年6月15日止的安置职工临时过渡费人民币73.2万元(按每户2,000元/月，61个月，共6户)。
　　原审认为，该案的争议焦点为：1、明某公司要求爱某公司、鸿海公司、懿蓝公司交付系争10套房屋是否有充足的事实证据；2、如应交付，以何价格为准；3、明某公司要求爱某公司、鸿海公司、懿蓝公司赔偿因在外过渡所产生的经济损失是否应获得支持。
　　就争议1，明某公司与爱某公司系拆迁双方，爱某公司拆除明某公司原房屋后理应给予安置补偿。本案中争议双方各提供一份安置补偿协议，双方虽都否认对方持有的安置补偿协议，但均未能提供证据证明该协议为伪造，因此在爱某公司缺席审判的情况下，本院对两份协议的真实性均予以确认；虽然两份安置补偿协议系同一天签订，但在安置方式和安置总价上存在差别，具体体现在协议书1比协议书2多出了10套配套商品房。为此明某公司提供了调拨单及记账单等材料，以证明补偿安置的连贯性。而该组证据确实能够反映爱某公司依该协议约定与明某公司另外签订了调拨单及支付了货币补偿款。再对照鸿海公司、懿蓝公司提供的动迁房清册，清册上标注在明某公司名下的10套房屋地址与调拨单上10套房屋地址一致，因此，综合上述情况，原审认为，协议书1对10套房屋的约定是真实的，包含了协议书2的内容，能够反映签约双方的真实意思表示，而且事后鸿海公司、懿蓝公司与明某公司协商的过程及在清册上盖章的行为，亦充分表明了鸿海公司、懿蓝公司对于向明某公司交付系争10套房屋是认可的，仅是在价格上存有争议；既然协议书1是合法真实的，那么负有交付义务的当事人就应依约履行。爱某公司虽为安置补偿协议的签约方，但其并未实际建造房屋，所以无法交付房屋。根据建设项目协议，鸿海公司取得了配套商品房屋的开发经营权，依约承担了建设及供应房屋的责任。懿蓝公司则作为项目公司，实际又是系争10套房屋的权利人，所以向明某公司交付系争10套房屋的义务理应由懿蓝公司承担；根据建设协议书规定，鸿海公司须在虹口房管局的统一安排下，与用房单位签订配套商品房定向供应协议，并向持用房单位开具供房单的动迁居民销售。现该案各方并未签订定向供应协议，从各方陈述来看，鸿海公司从未与任何用房单位签订过定向供应协议，也无供应协议范本可供参考。原审认为，所谓的定向供应协议，其目的是为了完成安置房屋，内容主要应是房屋的楼层、室号、价格等，对此明某公司现提供的证据中已有体现。况且现作为指导方的虹口房管局态度不明，未积极行使其合同约定义务，而鸿海公司或懿蓝公司亦在价格上与明某公司存有争议。如仍坚持要求双方先行签订定向供应协议再交付房屋，一来给当事人造成诉累，二来也不利于安置补偿的及时完成，反而扩大各方当事人及在外过渡居民的损失。因此原审认为，不宜将此条款作为限制交付的前提条件，懿蓝公司作为产权人可直接向明某公司交付系争10套房屋，明某公司亦应将房屋用于安置居民，如在办理入户或产权登记时需要提供相关材料，鸿海公司及爱某公司应予配合。
　　就争议2，首先，协议书1对配套商品房价格已有明确，明某公司也已通过抵扣的方式完成支付，由于签约时房屋尚未建设，因此收取的名目为建房费，而且也约定了最终以实测面积和政府最终核定的房价结算；其次，建设协议书明确住宅均价不高于14,000元/平方米，这一约定限于房屋类型，而未区分安置房屋的配受人是居民还是公司，明某公司主张按此价格结算其所受配的安置房屋房价亦是合理有据，这与协议书1中“最终甲方按房屋的实测面积和政府最终核定的房价按‘多退少补’的原则向乙方进行结算”的约定亦是一致的；第三，懿蓝公司与虹口房管局盖章确认的动迁房清册上对价格的认定及备注内容事先并未经明某公司认可，而且备注上也明确最终价格以动迁协议为准，那么在协议书1对价格已有明确的情况下，懿蓝公司、鸿海公司再坚持以回购评估价为准缺乏依据，难以支持。同样，明某公司对于系争10套房屋总面积625.88平方米中超出582.1平方米的43.78平方米亦应按14,000元/平方米支付差价。
　　就争议3，爱某公司作为拆迁人有责任在协议约定的日期交付房屋以完成安置义务，现爱某公司未能依约履行义务，理应承担相应责任。虽然协议书1对超过期限交付房屋的违约责任或赔偿责任未作约定，但明某公司至今未拿到房屋确是事实，而且从明某公司提供的补充协议来看，系争10套房屋亦是其安置户内居民所用，居民至今仍过渡在外，势必产生一定的费用。参考明某公司提供的同基地被拆迁居民的期房订购协议，过渡费超过1,000元/月/户，根据沪价商[2002]010号《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》：超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，超过期限3个月以上的，增发100%，所以明某公司提出按2,000元/月/户的赔偿标准，从2013年5月16日开始起算暂至2018年6月15日亦在合理范围内，因此予以支持。鸿海公司、懿蓝公司强调明某公司为企业，不存在过渡。原审认为，虽然明某公司系企业，但该房屋却是用来安置户内居民，所以参照居民的临时安置补助费标准进行赔偿亦是合法有据。不过，根据建设协议书，鸿海公司、懿蓝公司仅是配合爱某公司完成安置补偿工作，因此两公司对于房屋符合交付条件之前所产生的损失并无赔付的责任及义务。2018年3月22日懿蓝公司取得房地产权证，在房屋已具备交付条件的情况下，未及时向明某公司交付房屋存在不当，故其与鸿海公司对此后产生的损失应承担连带责任。考虑到办理交房需花费一定的时间，所以从2018年4月16日开始起算较为合理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2019年4月22日判决如下：一、懿蓝公司应于本判决生效之日起十五日内向明某公司交付上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室共计10套房屋。爱某公司、鸿海公司协助办理；二、明某公司应于懿蓝公司交付上述房屋之日起十五日内向懿蓝公司支付房屋差价款人民币612,920元；三、爱某公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿明某公司人民币732,000元(从2013年5月16日计至2018年6月15日)。鸿海公司、懿蓝公司对2018年4月16日计至2018年6月15日的赔偿款24,000元承担连带责任;四、驳回明某公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，由懿蓝公司负担。判决后，鸿海公司、懿蓝公司不服，向本院提起上诉。
　　上诉人鸿海公司、懿蓝公司共同上诉称：被上诉人明某公司作为企业，不是建设协议书中认定的用房单位，不具备购买配套安置住宅房源的资格。上海富申房地产估价有限公司出具的《上海市虹口区株洲路9弄菁鸿锦庭就近安置动迁配套商品房回购估价报告》(以下简称回购估价报告)评估的平均单价为65,375元/平方米。明某公司应就涉案安置房屋以实测面积625.88平方米，回购评估均价65,375元/平方米的标准与懿蓝公司进行结算，并补足差额32,767,505元。在据实结算前，懿蓝公司有权拒绝向明某公司交付系争10套房屋，两上诉人无需承担协助义务，原审判决先交付系争10套房屋再支付差价缺乏依据；明某公司主张的过渡费损失73.2万无事实和法律依据，两上诉人不应对2018年4月16日起的过渡费损失承担连带责任。故请求撤销原判，改判驳回明某公司的全部诉讼请求。
　　被上诉人明某公司辩称：被拆迁的集体宿舍内原有常住户口的居住人10户，被上诉人与上述员工签订了集体宿舍搬迁安置协议，系争10套房屋用于安置上述员工。爱某公司应当根据协议书1的约定向被上诉人交付系争10套房屋，交付的房屋价格按协议书1以及建设协议书的约定为14,000元/平方米。对于总安置款3500万元，爱某公司已经向被上诉人支付2,685.06万元，余款以系争10套房屋的款项予以抵扣。上诉人懿蓝公司在2018年3月22日就取得系争10套房屋的房地产权证，在已具备交付条件的情况下至今未交，爱某公司及两上诉人应当赔偿被上诉人由此而引起的经济损失。被上诉人与其中5户签订过补充协议，约定自2013年5月16日起支付补贴过渡期的房屋租金，补贴金额参照同地块、同期间过渡居民租金补贴。被上诉人另外还以借支形式向特别困难的1户实际支付了104,000元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　原审被告爱某公司辩称：2013年11月14日，鸿海公司签订股权转让合同，将其持有在爱某公司的全部股权100%转让给上海沪商投资控股有限公司(以下简称沪商公司)。2014年3月26日，爱某公司对股权变更进行工商登记，鸿海公司不再是爱某公司的股东。2016年3月28日，爱某公司与鸿海公司、懿蓝公司、沪商公司签订备忘录，约定懿蓝公司作为鸿海公司的全资子公司，承担原爱某公司的拆迁工作，爱某公司作为拆迁许可证的持有者仅负责配合盖章。对于涉及可能由爱某公司支付的动拆迁款项，鸿海公司、懿蓝公司承诺承担无限连带保证责任。因此，爱某公司对明某公司不应承担法律责任。请求判决爱某公司不承担法律责任。
　　原审第三人虹口房管局述称，本案是明某公司与爱某公司、
　　鸿海公司、懿蓝公司之间的民事争议，涉及双方的权利义务，其不发表意见。虹口房管局委托上海富申房地产估价有限公司估价的95套菁鸿锦庭就近安置动迁配套商品房并未包含系争10套房屋，回购估价报告仅用于上述95套房屋的回购。对于上诉人提供的动迁房清册上虹口房管局加盖的公章，因时间久远、人员调动等因素，具体事实和原因不明。
　　经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
　　另查明，爱某公司的工商登记状态为存续(在营、开业、在册)。
　　本院认为：根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，协议书1与调拨单可以证明拆迁人爱某公司(甲方)与被拆迁人明某公司(乙方)签订拆迁安置补偿协议，补偿内容为3,500万元，其中甲方向乙方支付安置补偿费2,685.06万元并提供系争10套房屋，暂按政府测算核定的房屋均价14,000元/平方米乘以图测建筑面积约582.1平方米收取建房费814.94万元，最终甲方按房屋的实测面积和政府最终核定的房价按“多退少补”的原则向乙方进行结算，建房费在拆迁安置补偿费中抵扣。双方签订的协议系当事人的真实意思表示，拆迁安置补偿内容与法不悖，应认定为有效。协议签订后，甲方履行了支付安置补偿费2,685.06万元的约定内容，乙方履行了交房的义务。2013年10月15日鸿海公司(乙方)与虹口房管局(甲方)签订的建设协议书约定，乙方要配合爱某公司完成动迁安置工作，本项目配套商品房住宅销售价格均价受政府指导价限制，不高于14,000元/平方米。懿蓝公司于2016年9月15日出具的动迁房清册明确系争10套房屋的交付对象为明某公司，并于2018年3月22日取得包括系争10套房屋在内的房地产权证。因此，明某公司主张爱某公司、鸿海公司、懿蓝公司交付系争10套房屋，按房屋的实测面积以及14,000元/平方米进行结算，应予支持。上诉人对被上诉人取得安置住宅房源的资格所提异议，以及要求以回购评估均价进行结算的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
　　根据《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。该法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者约定预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，爱某公司未能依约履行交房义务，理应承担相应赔偿责任，鸿海公司与懿蓝公司对取得房地产权证之后的损失应承担连带责任。明某公司以其与居民签订相关协议及实际支付的费用主张赔偿损失，于法不悖，可予支持。爱某公司以其与鸿海公司、懿蓝公司、沪商公司签订备忘录为由主张对明某公司不承担法律责任，缺乏法律依据，本院不予采信。
　　综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，原审判决正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海鸿海房地产发展有限公司、上海懿蓝实业有限公司共同负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：陈瑜庭

书记员：璩富荣