上海鸿临装饰材料有限公司与潘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鸿临装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：李西英，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘莹，上海申如律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：潘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：李美娇，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海鸿临装饰材料有限公司(以下简称“鸿临公司”)与被告潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告潘某提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案分别于2018年7月4日、2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告鸿临公司的委托诉讼代理人刘莹、被告潘某及其委托诉讼代理人李美娇到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告鸿临公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告返还原告租赁费100,000元；3.被告支付原告违约金150,000元。审理中，原告变更上述第一项诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同无效；变更上述第三项诉讼请求为被告赔偿原告行政处罚、人工、车辆经济损失150,000元。事实与理由：2017年11月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租本区泖港镇西厍路XXX号隔壁的2,460平方米厂房(以下简称“涉案房屋”)，年租金60万，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同签订后，原告向被告支付了10万元，但因厂房内尚有前承租人遗留的大量物品，且仓库地坪不合格导致积水过多，原告无法将之作为仓库使用，合同目的无法实现。经原告多次催告，被告仍未清除前承租人的遗留物品。故原告诉至本院，请求判如诉请。
　　被告潘某辩称：涉案房屋没有房产证和建设工程规划许可证，合同应属无效，被告不应支付违约金，原告主张的损失与被告无关。签合同前被告带原告看过涉案房屋，并告知了涉案房屋存在纠纷并涉诉，故双方口头约定原告仅付租金5万元和保证金5万元，被告先交付三分之一的房屋，待被告和案外人纠纷解决后被告再交付剩余部分厂房，原告再支付剩余租金。原告起诉要求解除合同的行为是违约行为，保证金不应退还。
　　审理中，被告潘某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告自2018年2月11日起至实际搬离之日止的租金(按691元/日的标准计算)；2.反诉被告搬离并返还反诉原告涉案房屋；3.反诉被告支付反诉原告违约金150,000元。之后，被告将原反诉请求变更为：1.判令反诉被告向反诉原告支付自2018年2月11日起至2018年7月4日止的使用费98,813元(143天×691元/天)；2.反诉被告赔偿反诉原告2018年5月1日至2018年6月30日的房租损失58,560元。事实和理由：原、被告于2017年11月23日签订《租赁合同》，合同签订之前被告就告知原告，因涉案房屋与案外人上海松首贸易有限公司(以下简称“松首公司”)另有诉讼纠纷，所以被告暂时先交付三分之一(1,020平方米)的厂房给原告使用，剩余的约三分之二厂房待被告与松首公司的纠纷了结后再支付给原告。原告也实地看过厂房且对上述情况均表示认可，后双方才签署了租赁合同。原告签订合同后次日即开始实际使用厂房，但其仅支付了保证金5万元和一个月的租金5万元。2018年7月4日，被告发现厂房大门已被原告打开，里面的货物部分被原告清除带走，还有一部分打翻在厂房内。被告认为，原告应支付其实际占有使用厂房期间的房屋占有使用费，具体计算至每日为：5万元÷2,460平方米÷30天×1,020平方米=691元。因原告仅支付了5万元房租，相当于仅付了72天的房租(5万元÷691元=72天)，即原告仅支付了2017年12月1日至2018年2月10日的房租，故其还应支付自2018年2月11日起至2018年7月4日止的房屋占有使用费98,813元。此外，原告还应赔偿因其恶意拖延搬离厂房的行为给被告造成的损失。被告于2018年4月17日左右收到了原告的起诉材料，因为有案件的存在，自该日起至2018年6月30日，被告就未能再将厂房出租给他人。直至2018年7月1日，被告才另行招租，租出了剩余的1,440平方米的厂房(2046平方米-原告使用的1,020平方米)，即自2018年4月17日至2018年6月30日之间，被告的1,440平方米的厂房的租金损失即为原告给被告造成的损失。为便于计算，被告以两个月(2018年5月1日至2018年6月30日)的期限来计算损失，厂房剩余的1440平方米每天的租金为5万元÷2,460平方米÷30天×1,440平方米=976元/天，故被告两个月的损失为976元/天×60天=58,560元。为此，被告提起反诉，请依法维护被告的合法权益。
　　原告鸿临公司针对被告潘某的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告确实在涉案房屋仓库的后面小范围地放置了一些不需要的废品，但因为涉案房屋内有大量遗留物品，地坪塌陷漏水，被告从未将涉案房屋交给原告作为仓库正常使用，不能实现合同目的，原告无需搬离和返还房屋。被告主张原告的使用起始时间和使用面积均无证据证明。被告的两项诉请相互矛盾，其即主张了房屋使用费又主张了租金损失，因本案的过错在于被告，故不应由原告承担损失。
　　经审理查明：2017年11月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租涉案房屋，建筑面积2,460平方米，作为仓库之用，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止，租金每年60万元，每2年递增一次，递增率为8%，6个月为一个支付周期，原告应在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金30万元，租金缴费后方能使用；租赁合同签订时，原告应向被告支付5万元作为租赁保证金，于本合同终止，退房清扫满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清，如在租金房屋内办企业登记注册的，须在办完企业注销或企业地址变更手续后凭被告的保证金收据一次性不计息归还原告；原告应按照相关规定日期支付租赁费用，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金即应承担受益人罚金，超出10日，被告将采取停电、停水、关闭大门等措施，并有权收回出租厂房，同时终止合同，由此造成一切损失和后果由原告自己承担。付款方式付6个月压1个月，签约日起2日内将房租和押金支付给被告，否则押金不退，合同自动解除。合同另对其他相关事宜进行了约定。
　　合同签订后，原告向被告支付了租金5万元、租赁保证金5万元，被告向原告交付了涉案房屋大门钥匙，但涉案房屋仍然遗留有案外人的大量物品。
　　2018年6月2日，被告通过微信要求原告将其在涉案房屋内的货物搬空，否则视为原告放弃所有权，被告将自行处理，且搬迁费由原告承担。
　　2018年7月4日，本院组织双方勘验现场并拍摄照片，现场隔断门已被打开，现存11个丢弃的油漆桶，被告主张原告使用的三块区域长宽分别为18.5米×9.3米，18.2米×33.5米，6.6米×10.1米，经计算面积共计848.41平方米。双方对本院勘察的情况均无异议。
　　2018年7月27日，原告根据被告要求将涉案房屋的钥匙邮寄送至本区西厍路XXX号门卫处，被告自认于2018年7月30日收到该钥匙。
　　审理中，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：
　　1.微信记录、短信记录、照片，拟证明签订合同前被告带原告看过涉案房屋，签订合同后原告在涉案房屋内放置了一些物品，至今仍然占用了总面积三分之一约1,020平方米。原告对证据不予认可，表示聊天记录均是被告单方陈述，而被告一直未将涉案房屋交付原告；照片无法证明所摄房屋系涉案房屋、物品系原告所有并放置在涉案房屋内的，无法证明占用面积及存放起始时间。
　　2.与案外人的租赁合同，拟证明原告恶意拖延清场时间，给被告造成了2个月的租金损失。原告对此不予认可，认为合同面积与被告陈述矛盾，且在尚有诉讼的情况下擅自转租的行为系违约行为。
　　以上事实，由租赁合同、转账记录、照片、微信记录、短信记录、快递记录以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有建设工程规划许可证及房地产权证，故双方签订的租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同既属无效，被告基于合同而取得的押金50,000元应予返还，而对于原告已经取得的占有利益，原告应参照合同约定的租金标准支付被告房屋占有使用费。根据查明的事实，被告已经交付原告涉案房屋的钥匙，原告亦自认其在涉案房屋内放置了一些物品，至于原告占用的面积和时间，本院根据现场勘察的情况可以确认为848.41平方米，占用的时间应自合同起租之日即2017年12月1日起至原告实际返还房屋之日止，被告反诉主张原告支付截止至2018年7月4日的占有使用费，于法不悖。根据双方合同履行情况，原告占用面积整体占比，本院酌定自2017年12月1日起至2018年7月4日止的使用费金额为60万元÷365天÷2,460平方米×848.41平方米×216天=122,457元。扣除原告已经支付的租赁费5万元、押金5万元，原告还应支付被告房屋使用费22,457元。原告辩称其不能实现作为仓库的合同目的，但原告已实际将部分房屋作为仓库放置了物品，故原告的辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。对于原告主张的经济损失150,000元，其并未提供充分证据予以证明，且原告承租房屋时也进行过实地查看，被告辩称的先支付部分租金、交付部分房屋使用的意见，较为符合常理，原告的租金支付情况，亦不符合每期支付30万元，先付后用的约定，故对于原告的该项请求，本院不予支持。此外，被告主张其产生了租金损失，但其与案外人松首公司针对涉案房屋另有案件在本院处理中，且其并未充分举证证明，涉案部分房屋未能出租与原告具有直接关联，故本院对此也不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：　　
　　一、原告(反诉被告)上海鸿临装饰材料有限公司与被告(反诉原告)潘某于2017年11月23日签订的《租赁合同》无效；
　　二、原告(反诉被告)上海鸿临装饰材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)潘某截至2018年7月4日止的房屋占有使用费22,457元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海鸿临装饰材料有限公司的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)潘某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,130元，减半收取计2,565元，反诉案件受理费1,724元，合计诉讼费4,289元，由原告(反诉被告)上海鸿临装饰材料有限公司负担2,913元(已付)，被告(反诉原告)潘某负担1,376元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：刘思钰