上海霞铭投资管理有限公司与上海朗格仓储服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：梅传平，经理。
　　委托诉讼代理人：常青，上海市群成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：孙冬平，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴跃栋，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶晨烨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海业展实业发展有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新日路XXX号。
　　法定代表人：姜笃篪，经理。
　　委托诉讼代理人：沈人类，上海理度律师事务所律师。
　　原告上海霞铭投资管理有限公司诉被告上海朗格仓储服务有限公司、第三人上海业展实业发展有限公司房屋租某合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序。2019年1月9日，被告提起反诉，本院合并审理反诉原告上海朗格仓储服务有限公司诉反诉被告上海霞铭投资管理有限公司、第三人上海业展实业发展有限公司房屋租某合同纠纷一案。本院于2019年2月22日及2019年4月4日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙一天、被告委托代理人吴跃栋及第三人委托诉讼代理人沈人类到庭参加了第一次庭审。原告法定代表人梅传平、原告委托诉讼代理人常青及被告委托诉讼代理人吴跃栋到庭参加了第二次庭审，第三人经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告装修损失100万元(实际金额按照评估价值计算)。事实与理由：2016年6月1日，原告与第三人签订了《租某合同》，约定原告向第三人承租位于上海市金山区朱泾镇工业园B区新日路XXX号厂房，约定期限为2016年7月1日至2025年6月30日，原告随后对该房屋进行了装修并将房屋转租给了案外人。2018年4月15日，因第三人无法履行偿还债务的义务，该房屋被南通市中级人民法院拍卖，并由被告竞拍取得所有权。拍卖公告中明确：租某对不动产可能存在添附，租某情况复杂，若因此租某产生的不利于竞买人的因素均由竞买人自行承担费用及自行与该部分承租人等解决，该部分费用不包含在拍卖款中。被告在取得房屋所有权后多次与原告及次承租人进行协商，但是双方并未就补偿金额达成一致。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告之间不存在租某合同，原告基于违约责任要求被告进行赔偿没有依据。被告没有实施侵权行为，没有义务承担赔偿责任。原告与第三人签订的《厂房租某合同》的时间晚于厂房被查封的时间，且合同中明确了即使涉案厂房被拍卖、查封，原告也无权向出租方主张责任。原告明知涉案厂房被查封，对租某涉案厂房可能出现的风险是有预判的。法院的拍卖公告仅仅是对房屋的租某情况及交接风险作出提示，当时是现状移交房屋，没有确定被告需要对原告的装修进行赔偿，原告无权依据拍卖公告主张装修损失。据此，被告向本院提起反诉，请求：1、判令原告搬离涉案厂房；2、判令原告向被告支付自2018年8月29日起至实际搬离日止按每日11,055.54元的标准计算的房屋占有使用费。
　　针对被告的答辩意见及反诉请求，原告辩称：《厂房租某合同》的形成时间确实晚于查封时间，因此原告不要求被告继续履行合同。原告对厂房进行了装修，被告在竞拍成功以后，已经形成了不当得利，应当对原告进行赔偿。
　　第三人辩称：本诉的诉讼请求及反诉的诉讼请求与第三人无关，因此不发表意见。第三人当时是按现状进行出租，而不是毛坯出租，当时合同约定不管原告是否装修，后果均由原告自行承担。
　　经审理查明：2016年6月1日，原告(乙方)、第三人(甲方)与案外人春弈投资(上海)有限公司(丙方)签订《租某合同》，约定：甲方同意将位于上海市金山区朱泾工业区新日路XXX号的厂房、综合楼(含办公楼、宿舍及食堂)、土地在完好状态下出租给乙方使用。厂房及综合楼租某期限为2016年7月1日至2025年6月30日，土地的租某期限为2016年7月1日至2021年6月23日。厂房的月租金为225,000元，土地的月租金为69,666.6元，办公楼的月租金为23,570.24元，宿舍的月租金为7,840元，食堂的月租金为8,675元。租金每三年在原有基础上递增5%或按市场行情递增，由甲方选择递增方式，如乙方违反，甲方有权提前解除本合同，并不给予任何形式的补偿或赔偿。租金实行先付后用，每季度支付一次，乙方应在每季度末底前将下一季度的租金(不含税)支付给丙方。一方进入破产、清算、解散、关停或任何类似程序、或履行本合同所需的全部资产或资产的重要部分被查封、扣押、拍卖或征用。如甲方发生上述问题，则甲方将乙方的押金和未到期的租金退还给乙方，此外甲方不再承担任何违约赔偿责任(包括经甲方同意的改造、改动、装饰、装修及改扩建费用等)。甲方声明：甲方已将本合同所涉的租某物全部抵押给了银行，如因银行、法院或政府部门要求甲方与乙方解除或终止租某关系的，各方互不追究违约责任。
　　2018年3月5日，江苏省南通市中级人民法院对第三人名下位于上海市金山区朱泾镇新日路XXX号1-4幢、8幢、10-12幢、建筑物一、建筑物二、建筑物三、建筑物四、建筑物五、建筑物六及附属设施等进行拍卖，并发布竞买公告。其中公告第六条：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。第七条：拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。特别提醒：因拍卖过户形成的税费(含欠税)等及有可能存在的物业费、水、电、工人工资、不动产租金、欠税等欠费，该部分费用不含在拍卖成交款中，由竞买人另行支付及自行解决，以上具体费用请竞买人于拍卖前务必认真阅读《拍卖标的调查情况表》，并去相关单位自行查询，与拍卖人无涉。
　　《拍卖标的调查情况表》明确了以下内容：上述拍卖对象被南通市中级人民法院于2015年6月12日查封。拍卖对象另有不可对抗法院执行的部分案外人租某，该部分租某多次转租(分租)(大小约有21个承租人)，且该部分租某对不动产有可能添附(改建)，不动产等财产成交后移交可能会有极大风险，租某等情况较复杂，竞买人应慎重竞买。本院仅是不动产现状交付，若因此租某产生的不利竞买人因素均由竞买人自行承担费用及自行与该部分承租人(案外人)等解决，该部分费用不含在拍卖成交款中，需由竞买人另行支付与依法解决。
　　被告通过竞拍竞得涉案被拍卖的厂房。2018年8月9日，江苏省南通市中级人民法院作出(2016)苏06执171号之八民事裁定书，确定原属于被执行人上海业展实业发展有限公司名下位于上海市金山区朱泾镇新日路XXX号1-4幢、7-15幢全幢不动产(房地产证号为金XXXXXXXXXX)及其附属设施归买受人上海朗格仓储服务有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人上海朗格仓储服务有限公司时转移。2018年8月29日，江苏省南通市中级人民法院就上述厂房权属转移等事项发出(2016)苏06执171号协助执行通知书。2018年11月24日，被告就坐落于上海市金山区朱泾镇新日路XXX号的房屋办理了不动产权证书，编号为沪(2018)金字不动产权第018019号。
　　以上事实，由《租某合同》、竞买公告、《拍卖标的调查情况表》、(2016)苏06执171号之八民事裁定书、(2016)苏06执171号协助执行通知书、沪(2018)金字不动产权第018019号不动产权证书、当事人当庭陈述等证据所证实。
　　本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。庭审中，原告明确其系以竞买公告中关于“拍卖对象另有不可对抗法院执行的部分案外人租某，该部分租某多次转租(分租)(大小约有21个承租人)，且该部分租某对不动产有可能添附(改建)，不动产等财产成交后移交可能会有极大风险，租某等情况较复杂，竞买人应慎重竞买。本院仅是不动产现状交付，若因此租某产生的不利竞买人因素均由竞买人自行承担费用及自行与该部分承租人(案外人)等解决，该部分费用不含在拍卖成交款中，需由竞买人另行支付与依法解决”等内容为依据主张被告赔偿装修损失，但本院认为该部分内容仅仅是提示竞买人注意竞买成功后拍卖对象的移交风险，慎重竞买，并不是明确竞买人对承租人装修损失的赔偿义务。相反，原告在明知涉案厂房及土地被查封的情况下，与第三人及案外人签订租某合同并进行装修，因此装修损失的发生与被告无涉。综上，原告仅依据竞买公告内容要求被告承担装修损失，依据不足，本院不予支持，原告可通过其他法律关系另行主张。原告通过竞买取得涉案厂房及土地的产权后，依法享有涉案厂房及土地的占有、使用、收益、处分的权利。原告与第三人及案外人的租某合同签订于涉案厂房及土地被法院查封之后，因此租某合同对被告不具有拘束力，故被告要求原告搬离涉案房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持，考虑到原告搬离涉案房屋需要一定时间，本院给予原告三十天的搬离期限。原告未及时搬离涉案房屋，应当向被告支付房屋占有使用费。南通市中级人民法院于2018年8月29日出具的(2016)苏06执171号协助执行通知书已经明确了(2016)苏06执171号之八执行裁定书已经发生法律效力，即涉案房产已经归被告所有，故被告主张从2018年8月29日开始计算房屋占有使用费的反诉请求，有事实依据，应予支持。依据原告与第三人及案外人之间的《租某合同》，涉案房屋的年租金为4,017,024.8元，折合日租金为11,005.54元，被告主张参照该标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。第三人上海业展实业发展有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉，视为自愿放弃诉讼权利，由此引起的法律后果应当由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租某合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、原告上海霞铭投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市金山区朱泾镇新日路XXX号房屋，将上述房屋返还给被告上海朗格仓储服务有限公司；
　　二、原告上海霞铭投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海朗格仓储服务有限公司房屋占有使用费(自2018年8月29日起至实际搬离日止，按每日11,005.54元的标准计算)；
　　三、驳回原告上海霞铭投资管理有限公司的本诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取6,900元，由原告上海霞铭投资管理有限公司负担。反诉案件受理费11,355元，由原告上海霞铭投资管理有限公司负担，原告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李文华

书记员：陆园涛