上海雅珀健康管理咨询有限公司与上海恺翌酒店管理有限公司、上海恺信投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海雅珀健康管理咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：杨涵轶，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王俊强，上海市前和律师事务所律师。
　　被告：上海恺翌酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：黎芸桦，执行董事。
　　被告：上海恺信投资咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：黎芸桦，执行董事。
　　两被告共同委托诉讼代理人：刘芥鑫，上海宝申理律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：胡源生，上海宝申理律师事务所律师。
　　第三人：李雪梅，女，1969年1月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　第三人：张韡烨，女，1995年6月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：李雪梅。
　　原告上海雅珀健康管理咨询有限公司与被告上海恺翌酒店管理有限公司(以下简称恺翌公司)、上海恺信投资咨询有限公司(以下简称恺信公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法追加李雪梅、张韡烨作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王俊强、两被告的共同委托诉讼代理人胡源生到庭参加诉讼。第三人李雪梅、张韡烨经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　上海雅珀健康管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告、恺翌公司之间关于上海市凯滨路XXX号XXX室的房屋租赁合同；2.要求恺翌公司返还保证金2万元，并支付违约金6万元，恺信公司对此承担连带责任。审理中，原告撤回要求恺翌公司返还保证金2万元的诉请。
　　事实与理由：上海市凯滨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系第三人所有的商办房屋。2016年7月29日，第三人与恺信公司签订委托运行管理协议，委托恺信公司就系争房屋进行运营管理。2016年9月，恺信公司与原告签订房屋租赁合同，约定将系争房屋出租给原告作为住宿、月子会所等。合同期限自2016年12月1日至2021年9月30日，月租金2万元，保证金2万元。同时约定，一方违约的，另一方可以解除合同，并由违约方向另一方按照当年月租金的三倍支付违约金。2017年12月1日，恺翌公司、恺信公司、原告签订三方协议，约定恺信公司将系争房屋租赁合同的权利义务转让给恺翌公司，同时恺信公司对恺翌公司未履行的出租方义务承当连带责任。2018年5月25日，恺翌公司与第三人签订了委托运营管理终止协议，约定签约之日将系争房屋返还给第三人。因恺翌公司拖欠第三人费用，而与第三人签订委托运营管理终止协议、归还物业的行为，被告已经无权、也没有能力继续履行与原告的租赁合同，致使原告与恺翌公司的房屋租赁合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告遂依据房屋租赁合同第12.1.(2)条、合同法之规定要求解除合同，且被告应当承担违约责任。故原告提起上述诉请。
　　恺翌公司、恺信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的租赁合同是就23套房屋一并签订的，系争房屋的租赁合同是23套房屋租赁合同的附属、从合同，不能单独解除系争房屋的租赁合同。目前系争房屋仍由原告正常占有、使用，租赁关系还在继续进行中，被告并未向原告收回房屋。即使第三人想要收回房屋，也应是第三人与被告协商、诉讼解决，尚无定论，系争房屋能否按原租赁合同继续租赁使用是不确定的，亦无法院判决要求原告返还房屋，原告不能以不确定的事由作为解除合同、主张违约金的依据。原告已经存在拖欠租金行为，被告保留权利，本案中暂不主张。如果法院认为被告违约，则违约金金额过高，要求法院予以调低。
　　李雪梅、张韡烨开庭时未到庭应诉，但庭前李雪梅、张韡烨陈述，系争房屋是第三人所有，2016年7月第三人购买系争房屋，当时系争房屋已存在租赁合同，即已经由恺信公司在管理租赁事宜。第三人与恺信公司之间建立委托运营管理关系，后主体变更，由恺翌公司运营管理。隔壁邻居的房屋也都是被告管理。第三人委托被告出租，至于被告出租给谁，第三人并不干涉，第三人只要按时收取运营收益即可。所以第三人对于原、被告之间的租赁合同、租赁情况并不清楚，原告的诉请由法院依法判决。因为被告总是拖延支付第三人相应的收益，2017年的钱款经第三人多次上门催讨才拿到，2018年的钱款至今没有拿到，被告说他们经营不善，资金链断裂，老板中风了，公司账户里只有10万元，连员工工资都发不出，被告处也没有实际管理事情的负责人，被告违约，所以2018年5月25日，第三人与恺翌公司签订委托运营管理终止协议，终止了对被告的委托。目前第三人、被告的纠纷还在维权过程中，有的邻居已经进行了仲裁，第三人还未提起诉讼。2018年5月25日第三人终止委托后，即与系争房屋实际使用人原告当面沟通，要求其返还房屋，但原告经营月子中心，不能随意搬离。从2018年6月1日起，原告将租金支付给第三人，第三人同意原告继续使用系争房屋，并与原告重新签订了三个月租期的租赁合同，租赁期限到2018年8月31日。因为目前第三人仍在向房屋开发商绿地集团维权协商中，不能确定此后能否由原告继续使用房屋，故仅签订了三个月的租赁合同。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2016年7月25日，系争房屋权利人登记为第三人李雪梅、张韡烨。
　　2016年7月29日，第三人李雪梅、张韡烨(甲方、委托方)、恺信公司(乙方、运营管理方)签订《委托运营管理协议》，其中约定：甲方将系争房屋委托乙方运营管理，运营管理期限2014年1月1日至2023年12月31日。在本协议确定的委托运营期限内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。未经本协议双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同，本协议另有约定的除外。运营收益，乙方在运营管理该项目所有物业所取得的租金收入中，按照相应标准提取相关费用作为收入分配甲方，乙方实际收到的租金减去分配给甲方的收入作为乙方的运营管理报酬，甲方收入为每年固定收益，收益金额根据年份、房型、楼层不同而不同，如2018年、二房、18-26层的房屋为22.18万/年。双方确认，若该物业发生空租，或租金收益不足以支付上述约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足。甲方有按时足额收取租金收益的权利。合同另有其他约定。
　　2016年8月，第三人(甲方)、恺信公司(乙方)、恺翌公司(丙方)签署《主体变更协议》，约定：自2016年8月1日起乙方无偿将其在原运营协议项下的所有权利义务转让给丙方。
　　2016年9月，恺信公司(甲方)、原告(乙方)签订系争房屋的《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出
　　租给原告，作为住宿、月子会所、产后修复及相关健康产业。甲方作为该房屋房地产权利人代理人与乙方建立租赁关系。租赁期限2016年12月1日至2021年9月30日。2016年12月1日起至2018年11月30日的月租金为2万元，此后有上涨，该金额包括月物业管理费、双人会所卡、卫星电视月连接费、一周两次打扫及一周一次更换床单及毛巾等。乙方在签署本合同后的2个工作日内全额支付给甲方相当于一个月租金的租赁保证金，租赁保证金2万元/套，作为乙方确保合同履行之保证金。租赁期内，乙方应根据其所承租房屋单独使用的计量表具显示的实际消耗量在收到相关收费部门的账单后如期缴纳水、电、天然气、电话等公用事业费。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按当年月租金的三倍支付违约金，此违约金为双方在本合同内的唯一及最高赔偿额：……(2)甲方交付的该房屋不符合本合同及附件内二、三、四的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在严重缺陷，严重危及乙方安全的……租赁期间，非本合同的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按租赁期间当年月租金的三倍向乙方支付违约金并无息全额退还乙方支付的保证金。甲乙任何一方如未按本契约条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任。合同附件为家具检查清单、用品清单。
　　2016年12月20日，恺信公司出具收据，载明交款单位为原告，收款事由B栋2201.2202.2203.2204押金，收款金额7.2万元。原、被告确认，原告已向被告支付系争房屋租赁保证金2万元，该笔保证金不要求在本案中处理。
　　2017年12月1日，恺信公司(甲方)、原告(乙方)、恺翌公司(丙方)签署《三方协议》，其中约定：关于甲乙方签署的系争房屋的《房屋租赁合同》，因甲方设立了本项目的项目公司即恺翌公司，现三方协商同意，自2017年12月1日起，甲方将原租赁合同项下收款权利、开票义务转让给丙方，乙方同意甲、丙双方之间对原租赁合同项下所有权利、义务的转让。乙方在原租赁合同中支付给甲方的租赁保证金，应由甲方无息转让给丙方，丙方为乙方更换租赁保证金收据，在租赁合同终止时，按照原租赁合同条款约定返还乙方。本协议签订之后，甲方对丙方未履行的出租方的义务承担连带责任。
　　2018年5月25日《委托运营管理终止协议》记载：鉴于第三人(甲方)、恺翌公司(乙方)签署了关于系争房屋《委托运营管理协议》，乙方经营不善，经双方友好协商，于2018年5月25日正式解除《委托运营管理协议》，乙方将于协议约定之日内将物业清洁后归还甲方，乙方拖欠甲方原协议返租款事宜，双方将另行协商解决。落款处为李雪梅签名、恺翌公司印章。(注：被告对《委托运营管理终止协议》不予认可，称当时恺翌公司与房屋权利人协商由上海锦梵物业服务有限公司承继被告的权利义务，若房屋权利人同意与上海锦梵物业服务有限公司另行签订合同，则可同时签署上述《委托运营管理终止协议》与被告解除合同关系。但第三人并未同意与上海锦梵物业服务有限公司签订合同，所以被告不可能与第三人签订《委托运营管理终止协议》。当时恺翌公司将盖好印章的《委托运营管理终止协议》放在那里，可能是第三人自己拿去签署了。第三人称，《委托运营管理终止协议》系被告打印好后询问房屋权利人是否愿意签署，第三人查看后签署了该协议。)
　　2018年5月28日，李雪梅(甲方)、原告(乙方)签署《过渡期租赁协议》，其中记载：因恺翌公司经营管理的系争房屋，经营管理不善已造成对甲乙双方的违约，甲方解除与恺翌公司(原恺信公司)的委托管理协议。乙方过渡期租期为2018年6月1日至8月30日，过渡期租金18,483元。(注：原告、第三人称，第三人要求原告返还房屋，但因原告经营月子会所，里面住了产妇，不可能随意搬离，基于此特殊情况才有了三个月的过渡期。)
　　2018年8月31日，原告、第三人办理房屋交接手续，第三人收回系争房屋。第三人确认，原告已将系争房屋门卡交给第三人，现系争房屋由第三人控制，目前该房屋空置，第三人不愿意再向原告、被告出租系争房屋。
　　原告已向被告支付了截止2018年5月31日的租金。此后，原告向第三人支付了2018年6月至8月的租金，该期间原告未再向被告支付租金。
　　审理中，原、被告确认，除系争房屋外，原告从被告处承租了二十余套房屋，每套房屋均签订了租赁合同，亦曾签订过关于二十余套房屋的总的租赁合同。
　　审理中，当事人确认，被告、第三人之间实际为租赁关系，原、被告之间亦为租赁关系，本案争议的2016年9月《房屋租赁合同》约束的租赁双方为原、被告。被告另称其与第三人之间既存在租赁关系、亦存在运营关系。
　　审理中，原告称其承租系争房屋并不涉及装修问题，虽然现在租赁合同提前解除，也不涉及装修补偿问题。
　　审理中，就水、电、煤气等公用事业费问题，原、被告称其自行结算，不要求在本案中处理。
　　以上事实，除当事人一致陈述外，另有房屋租赁合同、上海市房地产权证、收据、委托运营管理协议、主体变更协议、委托运营管理终止协议、过渡期租赁协议等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，系争房屋权利人为第三人。恺信公司、第三人签订的合同虽名为委托运营管理协议，但结合合同内容、当事人一致确认可知，第三人、恺信公司之间实为房屋租赁关系。
　　恺信公司从第三人处承租房屋后，将房屋出租给原告，并与原告签署了房屋租赁合同，此后恺翌公司承接了恺信公司租赁合同项下的权利义务。当事人确认该租赁合同的相对方系原、被告。该合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。
　　合同约定的原告租赁系争房屋的期限为2016年12月1日至2021年9月30日。被告作为出租人，在租赁合同中的主要义务即是使承租人原告于租赁期限内能够对租赁房屋为合于签约目的的使用收益，向承租人交付租赁房屋是出租人的主要义务之一。但2018年5月25日，第三人、恺翌公司协商解除原委托运营管理协议，即双方租赁关系终止。被告已不具有出租系争房屋的权利，也无法保证原告可继续合法使用房屋。而2018年8月31日，第三人已经收回系争房屋，并明确表示不再出租给原告、被告。被告无法按约履行出租房屋的义务，而原告实际上已无法使用系争房屋，因被告违约导致原告租赁合同目的无法实现，故原告要求解除合同，并要求被告支付违约金，具有事实与法律依据。
　　根据2017年12月1日《三方协议》，恺信公司原合同项下的权利义务全部转让给恺翌公司，同时恺信公司对恺翌公司未履行的义务承担连带责任。故原告要求恺信公司承担连带责任，依据充分，本院予以支持。
　　双方均表示保证金、水电费等公用事业费用不要求在本案中一并处理，故本案中不予处理。原告自愿撤回返还保证金2万元的诉请，于法无悖，本院予以准许。
　　第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
　　一、解除上海雅珀健康管理咨询有限公司与上海恺翌酒店管理有限公司签订的关于上海市凯滨路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》；
　　二、上海恺翌酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海雅珀健康管理咨询有限公司违约金60000元；
　　三、上海恺信投资咨询有限公司对上海恺翌酒店管理有限公司的上述付款义务承担连带责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计940元，由上海雅珀健康管理咨询有限公司负担264元，由上海恺翌酒店管理有限公司、上海恺信投资咨询有限公司负担676元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：李  理

书记员：徐  琛