上海金某出口加工区开发股份有限公司与富展电子(上海)有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金某出口加工区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金某路XXX号。
　　法定代表人：汤文侃，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：富展电子(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区川桥路XXX号。
　　法定代表人：王世杰，董事。
　　委托诉讼代理人：沈天翔，男。
　　委托诉讼代理人：张美琴，女。
　　第三人：上海万穗仓储有限公司，住所地上海市浦东新区唐镇民丰村龚家宅村XXX号XXX幢，实际经营地中国(上海)自由贸易试验区川桥路XXX号。
　　法定代表人：凌超，董事长。
　　委托诉讼代理人：伍先明，上海市罗顿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金志诚，男。
　　原告上海金某出口加工区开发股份有限公司诉被告富展电子(上海)有限公司及第三人上海万穗仓储有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月28日、8月21日公开开庭进行了审理。原告上海金某出口加工区开发股份有限公司的委托诉讼代理人杨晓，被告富展电子(上海)有限公司的委托诉讼代理人沈天翔，第三人上海万穗仓储有限公司的委托诉讼代理人伍先明、金志诚到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2017年10月31日、2018年1月9日、2018年8月15日、2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告上海金某出口加工区开发股份有限公司的委托诉讼代理人杨晓、沈琦，被告富展电子(上海)有限公司的委托诉讼代理人沈天翔，第三人上海万穗仓储有限公司的委托诉讼代理人伍先明、金志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海金某出口加工区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还金某出口加工区31号地块内约9000平米土地及土地上的建筑物，原告自愿根据建筑物的评估价格人民币1,287万元向被告补偿；2、判令被告向原告支付自2016年12月13日至实际返还土地之日的场地使用费(按每日每平方米人民币0.39元计算，减去已收到的暂付款人民币266,400元)；3、判令被告向原告支付自2016年12月13日起至实际返还场地之日的逾期返还场地违约金(按每日65美元计算，汇率按付款当日计算)；4、判令第三人立即迁出金某出口加工区31号地块；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：根据被告工商内档显示，1992年12月13日，上海捷元电子有限公司设立；1998年8月17日，上海捷元电子有限公司更名为上海华仕德电路技术有限公司；2007年9月29日，上海华仕德电路技术有限公司更名为富展电子(上海)有限公司。2004年6月23日，原告与上海华仕德电路技术有限公司签订《场地租赁续约合同》，约定由原告将位于上海市浦东新区金某出口加工区31号地块内约9000平米的土地(以下简称系争土地)使用权出租给被告使用，租期12年，自2004年12月13日至2016年12月12日。合同约定，被告不得出租或转租系争土地，如被告未在租期届满前六个月向原告提出书面续租申请，租赁期满后，被告应返回系争土地，地上建筑物以国家有关规定处理。原告已于1993年5月30日将系争土地交付给被告使用，被告在系争土地上共建造5幢厂房，面积共计3178.10平方米，房屋产权证号为沪房浦新字第08722号，系权利人租地造房。
　　2016年5月10日，第三人向原告提交了《续租申请》和《委托书》，表示被告已与第三人签订《房屋买卖合同》，由于未能办理房屋过户手续，被告授权第三人处理系争土地上的建筑物。故第三人主张其对系争土地上的建筑物享有所有权，现要求续租系争土地。后经原告实地查看，第三人目前在系争土地上开展文体俱乐部、智能家居设计公司、通用汽车教育培训中心等多种商业业态，不符合金某开发区的工业属性；第三人搭建了大面积的无证建筑，严重影响金某地区整体形象，也不符合政府要求的业态。故原告认为被告无权转租系争土地，第三人亦无权提出续租申请。现双方租赁合同已到期终止，被告理应返还土地；对于地上有证建筑物部分，原告愿意按建安重置成本结合成新价向被告予以补偿。鉴于被告和第三人的行为已严重侵害了原告合法权益，故诉如所请。
　　被告富展电子(上海)有限公司辩称：原、被告之间的土地租赁关系仍持续有效，根据相关规定，被告可以续租，原告无权要求被告返还土地。其一，根据原告于2008年4月、2012年12月的函件资料显示，被告与第三人之间的合作关系系经原、被告及第三人三方协商沟通后予以实施，故原告也同意了第三人向原告直接支付租金、租赁事宜的协商等，据此，第三人有权向原告提出续租申请。其二，第三人在租赁期满前后均向原告提出续租申请，原告对此并未表示不同意，且原告持续收取场地租金，存在继续使用系争土地的事实，因此应认定租赁关系持续有效。其三，被告租地造房、在系争土地上拥有合法建筑物，故该合法建筑物应受法律保障，不可任意拆除。另外，被告将系争场地部分转租给第三人使用，地上建筑物出借给第三人，但未收取第三人的租金，第三人有权代表被告处理土地房屋的使用、收益、续租等事宜。
　　第三人上海万穗仓储有限公司述称：第三人与被告曾有房屋买卖的意向，但未能完成。被告曾向原告发出书面委托书等函件，表示已全权委托第三人办理相关建筑物过户手续等事宜，原告对此亦未提出异议。第三人在接管系争土地后，全权处理土地租赁事宜至今并开展业务，也为合理使用房屋而搭建了附属设施若干，现第三人系系争土地实际使用人，故第三人完全有资格代表被告向原告提出续租申请。现第三人已于合同届满前6个月向原告提交续租申请，原告对此并未提出异议，且收取了第三人支付的2017年租金，可见双方已继续履行《场地租赁续约合同》，故不同意迁出系争场地。
　　本院经审理认定事实如下：1998年8月17日，上海市工商行政管理局向上海捷元电子有限公司出具《企业名称变更核准通知书》，同意其变更名称为上海华仕德电路技术有限公司。2007年9月29日，上海市工商行政管理局向上海华仕德电路技术有限公司出具《企业名称变更核准通知书》，同意其变更名称为富展电子(上海)有限公司。
　　1993年3月，上海金某出口加工区联合发展有限公司(甲方)与上海捷元电子有限公司(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，由乙方承租上海市金某出口加工区31号地块内的部分场地，面积9000平方米，租赁期限自1993年4月30日至2004年12月12日止。
　　1999年12月，甲方上海金某出口加工区联合发展有限公司、乙方上海华仕德电路技术有限公司、丙方上海金某出口加工区开发股份有限公司签订《关于场地租赁合同(JQ93X125H)甲方签约主体变更之协议》，主要内容为：一、甲方、乙方要求合同签约主体由“上海金某出口加工区联合发展有限公司”变更为“上海金某出口加工区开发股份有限公司”，乙方同意合同主体的变更。自2000年1月1日起，合同签约主体为乙方和丙方，甲方与原合同不再有任何关系。二、甲方在合同(包括所有附件)中的一切权利义务自2000年1月1日起全部转移给丙方。乙方原支付给甲方的租金自2000年1月1日起开始由丙方收取……三、本协议未涉及之原合同其余条款不变。……
　　2004年6月23日，原告(甲方)与上海华仕德电路技术有限公司(乙方)签订《场地租赁续约合同》，约定由乙方继续租赁上海市金某出口加工区31号地块内的部分场地，面积约9000平方米，租赁期限12年，自2004年12月13日至2016年12月12日。合同第11条约定，场地租金为每年每平方米8美元，9000平米为72,000美元。合同第13条约定，乙方每六个月向甲方支付一次该场地租金，即乙方应于每年的1月15日、7月15日前将当期租金汇入甲方指定的开户银行账号。合同第14条约定，该场地的租金前三个周年不予调整，自第4个周年起每三年可调高一次，调高的范围不超过前一年租金总额的30%。合同第18条约定，甲方已于1993年5月30日将系争场地交付乙方使用。合同第19条约定，在租赁期限内，乙方不得出借或转租依据本合同所承租的使用场地。合同第22条约定，场地租赁期满后，乙方欲继续该场地的，可以申请续期。乙方申请续期的，应符合下列各项条件：1、续期的书面申请至迟于场地租赁期满前六个月送达甲方；2、续期超过经营期限的，乙方需将投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于场地租赁期满前四个月送达甲方。合同第25条约定，场地租赁期满后不续期的，乙方应将场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地租赁费用。合同第27条约定，乙方交还租赁场地时，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。合同第30条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：1、对本合同所定场地的处置与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触的；2、未事先通报甲方并获准许而在该场地内作业损及地下公用基础设施的；3、未按规定将该场地交还甲方的；4、违反本合同其他条款的。合同第31条约定，违约方应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为65美元；2、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数。3、违约金金额=日违约金×违约天数。合同第36条约定，符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。1、乙方逾期支付场地租金的，任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。
　　2008年4月28日，原告向被告发送《关于办理房屋所有权证事宜的回函》：贵公司于2008年3月28日的来函《办证申请》已收讫。……现贵公司在来函中提出要求我公司协助：1、将所有权人为上海捷元电子有限公司的房屋所有权证变更为贵公司名下。2、华仕德公司经有关部门批准加盖的二层厂房取得贵公司为所有权人的《房屋所有权证》。经过我公司与土地管理部门及房产交易中心的数次沟通，有关部门表示根据现行有关规定，租赁土地上建造的建筑物无法办理或变更产权。我公司将保持与相关部门沟通，一旦有新的政策发布，我们将及时与贵公司沟通。鉴于贵我双方良好的合作关系，为最大程度减少贵公司在场地租赁期限内所遇到的风险，我公司承诺除政府行为或不可抗力外，将继续遵守已签定的《场地租赁续约合同》的约定，向贵公司出租该场地至2016年12月12日。在此期间，贵公司可自由地将自己建设的地上建筑物及附着物出售给后续客户，我公司将给予必要的帮助。2012年12月，原告又向被告发送《关于房屋所有权变更事宜的回函》：贵公司关于将位于上海金某出口加工区31号地块内的部分场地地上建筑物及附着物所有权出售给上海万穗仓储有限公司的来函已收讫……《场地租赁续约合同》到期后，我司将与上海万穗仓储有限公司就上述场地续租事宜进行洽谈并与该司签署新的《场地租赁合同》，在上海万穗仓储有限公司办理房地产权证过程中我司会给予必要的帮助。
　　审理中，原告及第三人提供被告出具的《委托书》一份：根据我司与上海万穗仓储有限公司签订的厂房买卖合同，由于该厂房产权没有过户到本公司名下，暂时也无法办理过户给上海万穗仓储有限公司。在产证没过户到名下上海万穗仓储有限公司之前，本公司全权委托上海万穗仓储有限公司办理相关过户手续，及处理该地块上的建筑物和相关资产的处理事务。所发生的一切费用由上海万穗仓储有限公司负责。对此，被告无异议。
　　2012年12月24日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2012.9.1-2012.12.31，金额人民币177,600元。2013年1月4日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2013.1.1-2013.6.30，金额人民币266,400元。2013年7月25日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2013.7.1-2013.12.31，金额人民币266,400元。2014年3月19日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2014.1.1-2014.6.30，金额人民币266,400元。2014年7月3日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2014.7.1-2014.12.31，金额人民币266,400元。2015年1月5日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2015.1.1-2015.6.30，金额人民币266,400元。2015年7月7日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2015.7.1-2015.12.31，金额人民币266,400元。2016年1月7日，原告向第三人开具发票：付款单位上海万穗仓储有限公司，经营项目31#土地2016.1.1-2016.6.30，金额人民币266,400元。2016年8月18日，第三人支付给原告人民币266,400元，附言租赁费。2017年1月22日，第三人支付给原告人民币266,400元，附言租赁费。2017年11月1日，第三人支付给原告人民币266,400元，附言租赁费。
　　2016年5月10日，第三人向原告发送《续租申请》：上海金某出口加工区联合发展有限公司于1993年3月将位于上海金某出口加工区31号地块内约9000平米的部分场地出租给上海捷元电子有限公司，租赁期限自1993年4月30日起至2004年12月12日止。上海金某出口加工区联合发展有限公司、上海捷元电子有限公司与贵司于1999年12月签订《主体变更协议》，协议约定由贵司替代上海金某出口加工区联合发展有限公司向上海捷元电子有限公司租赁上述土地至2004年12月12日。贵司与上海华仕德电路技术有限公司于2004年6月23日签订《场地租赁续约合同》(编号为JQ2004A416H)，贵司继续向该司租赁上述场地12年至2016年12月12日。上海捷元电子有限公司后经工商行政部门批准变更为上海华仕德电路技术有限公司，上海华仕德电路技术有限公司经工商行政部门批准变更为富展电子(上海)有限公司。富展电子(上海)有限公司由于经营需要于2012年8月全权委托我司对上述场地上的建筑物进行经营管理。我司获得该司的授权，对上述场地上的建筑物拥有所有权，可以对上述场地上的建筑物行使占有、使用、收益和处分的权利，且自2012年9月1日起至2016年12月12日止，上述场地的租金由我司向贵司支付。根据编号为JQ2004A416的《场地租赁续约合同》，第22条款和第24条款的约定，我司向贵司发函提出续租上述场地20年，并参照编号为JQ2004A416的《场地租赁续约合同》的宗旨，订立新的场地租赁合同。
　　2017年5月3日，第三人向原告发送《续租申请》：我司于2016年5月10日书面发函至贵司，提出续租申请。新的《租赁合同》贵我双方虽未签署，但我司仍然按照贵司于2012年与富展电子(上海)有限公司就上海金某出口加工区T31地块部分场地地上建筑物及其附着物变更所有权人事宜的确认函的内容向贵司支付场地租金至今……我司再次向贵司发函提出续租上述场地20年，并参照编号为JQ2004X416的《场地租赁续约合同》的宗旨，订立新的场地租赁合同。
　　审理中，原、被告及第三人一致确认系争土地及建筑物现由第三人实际使用，2012年之前系争土地的租金由被告支付，现被告及第三人已付清了截止2017年底的房屋租金及使用费。另，被告或第三人均未支付过租赁保证金。
　　根据上海市房地产登记薄记载，系争坐落于上海市浦东新区金某出口加工区31号地块幢号：1号(建筑面积2652.12平方米)、2号(建筑面积114.39平方米)、3号(建筑面积363.46平方米)、4号(建筑面积9.80平方米)、5号(建筑面积38.33平方米)，房屋类型工厂，权利人系上海捷元电子有限公司，房地产权证号：沪房浦新字第08722号，备注：租地造屋，企业营业期限1992年12月13日至2004年12月12日止。2004年9月23日，上海市浦东新区规划管理局向被告发出建筑工程规划许可证一份，建设单位：上海华仕德电路技术有限公司，建设项目名称：厂房扩建(加层)，建设位置：金某出口加工区31地块川桥路XXX号，建设规模2645平方米。2004年9月28日，上海市浦东新区建设局向被告发出建筑工程施工许可证一份，工程名称：上海华仕德公司厂房增层，建设地址：川桥路XXX号，建设规模2645平方米，合同开工日2004年7月10日，合同竣工日2004年10月10日。
　　经原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托了上海富申房地产估价有限公司对系争上海金某经济技术开发区31号地块上富展电子(上海)有限公司的有证建筑物进行了价值评估。2018年6月29日，该单位出具了司法鉴定估价报告，其中载明：“采用成本法进行估价，于价值时点2018年4月16日的地上建筑物价值为人民币1,287万元。”对此，原告质证称无异议，表示考虑到有证建筑物是被告所建，同意按评估价格支付给被告补偿款，补偿后建筑物归原告所有；被告则对估价方式存有异议，主张应按市场价值来计算；第三人则不同意估价，主张应由第三人继续承租系争场地及房屋。另，对于第三人搭建的无证建筑，原告不同意予以补偿；被告则认为此系第三人的建筑，与被告无涉；第三人则要求继续承租，不同意在本案中处理该无证建筑，也不同意对无证建筑进行评估。
　　以上事实，由企业名称变更核准通知书、场地租赁合同、关于场地租赁合同(JQ93X125H)甲方签约主体变更之协议、场地租赁续约合同、关于办理房屋所有权证事宜的回函、委托书、发票、续租申请、上海市不动产登记薄、司法鉴定估价报告等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的场地租赁续约合同已到期终止,被告已无继续使用土地的合同及法律依据，理应返还土地，同理，作为实际使用人的第三人亦应迁出。被告辩称第三人已依约提出续租申请，且原告也收取了第三人支付的租金，故合同继续有效，无合同及法律依据，本院不予采信。第三人陈述其已按约提交续租申请，原告理应续租，无合同及法律依据，本院亦不予采信。
　　合同到期后，被告还应支付合同到期后的土地使用费。对于相应的土地使用费标准，原告要求按同类同地区法院处理情况(每日每平米人民币0.39元)支付，遭被告否认，本院认为，原告要求按每日每平米人民币0.39元的标准支付使用费，证据不足，本院不予支持。鉴于被告与第三人之间的委托等关系，第三人向原告付清了合同期内的土地租金后，又于2017年1月22日支付了266,400元，于2017年11月1日向原告支付了266,400元，故被告应按每年72,000美元的标准向原告支付自2016年12月13日至返还土地之日止的使用费，该款应扣除上述已付费用人民币532,800元。
　　原告依据双方合同第30条、31条的约定要求被告支付逾期返还场地的违约金，在第三人向原告提出续租申请后，原告未能及时答复，故原、被告或第三人能否就土地续租或清退达成共识，故原告要求被告支付该违约金，本院难以支持。
　　被告于租赁期间在租赁土地上建造的建筑物，系合法建筑，现原告自愿在收回土地的同时，接收地上建筑物并作出补偿，本院认为，土地与房屋系不可分割、相互依存，现原、被告之间的场地租赁续约合同已到期终止，则收回土地的同时一并收回附属于土地上的建筑物为妥，故原告要求一并交付地上建筑物的请求，本院予以准许。对于地上有证建筑物的补偿价格，上海富申房地产估价有限公司出具的司法鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据，被告提出按照市场价值进行补偿，本院认为，本案房地产的市场价值中包含土地因素，而本案中被告系租地造房，故按照评估报告中明确的重置价补偿更为合理。原告向被告作出补偿后，上述合法建筑物的产权归原告所有。对于土地上的无证建筑物的补偿问题，该建筑物系第三人所建，但第三人明确不要求在本案中予以处理，故本案中不予处理。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告富展电子(上海)有限公司、第三人上海万穗仓储有限公司于本判决生效之日起三个月内将上海市浦东新区金某出口加工区31号地块的土地及土地上的建筑物交付原告上海金某出口加工区开发股份有限公司；
　　二、原告上海金某出口加工区开发股份有限公司于本判决生效之日起三个月内向被告富展电子(上海)有限公司支付补偿款人民币1,287万元；补偿后，原权利人为上海捷元电子有限公司的坐落于上海市浦东新区金某出口加工区31号地块1号-5号房屋的产权归原告上海金某出口加工区开发股份有限公司所有；
　　三、被告富展电子(上海)有限公司于本判决生效之日起三个月内支付原告上海金某出口加工区开发股份有限公司土地使用费(自2016年12月13日起至实际交付之日止，按每年72,000美元的标准支付，并扣除人民币532,800元)；
　　四、驳回原告上海金某出口加工区开发股份有限公司其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,381元，保全费人民币5,000元，评估费人民币31,800元，由被告富展电子(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：杨晓云

书记员：严伟国