上海金某盛某置业有限公司与陈相彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金某盛某置业有限公司，住所地上海市金某区。
　　法定代表人：郭圣哲，总经理。
　　委托代理人：曹海斌，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托代理人：朱国英，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：陈相彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省东阳市。
　　原告上海金某盛某置业有限公司与被告陈相彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱国英、被告陈相彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付到期租金48,000元及违约金6000元。事实和理由，2017年2月14日，原、被告签订枫泾市场房屋租赁合同，约定原告将位于上海市金某区枫泾镇泾商路99弄xxxx、xxxx-302的房屋出租给被告，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月28日，租金每年24,000元，每年支付一次，分别于2017年2月24日、2018年2月1日、2019年2月1日；被告应于本合同签订时支付原告租房保证金3000元，用于被告房屋租赁期满房屋门面设施不受损坏的保证金和房屋租赁期间被告逾期支付房屋租金，由原告从租房保证金中扣缴；如果被告逾期交纳租金累计超过30日的，原告有权书面通知被告解除合同、并可要求被告支付3个月租金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当继续承担赔偿责任；合同还就其他权利义务进行了约定。签约后，原告依约将租赁房屋交付被告，被告按约支付了第一年租金24,000元及保证金3000元，但被告未能按约支付第二年、第三年租金。原告多次向被告催讨租金，但被告至今支付。
　　被告辩称：原、被告曾签订了为期三年的房屋租赁合同，按照合同约定尚欠两年租金；被告承租的房屋使用一年后，经营已经亏损，而承租房屋周边的房屋租金均已下降，但原告没有给予降低租金，所以就没有再继续使用承租房屋，但没有办理合同解除和房屋退还的相应手续。
　　原告为证明其诉讼主张而向本院提交了原告与李泽伦于2017年1月11日签订的房屋租赁合同，以此证明涉案房屋的来源；提交了原、被告于2017年2月24日签订的枫泾市场房屋租赁合同，以此证明原、被告间的权利义务；经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。
　　被告向本院提交了原告于2017年2月24日开具的金额为24,000元的租金收据一份、金额为3000元的租房保证金收据一份，以及有关于2017年6月23日开具的金额为200元的代收水电、房屋设施不受损坏保证金收据一份、金额为4800元的代收门面店招使用费收据一份、金额为2000元的代收质量保证金收据一份、金额为3500元的代收市场管理费收据一份、金额为2000元的代收开门保证金收据一份，以此证明被告缴纳第一年房屋租金及相关保证金的事实，但其中有部分保证金已经退还；经质证，原告表示确实收到了房屋租赁合同约定第一年租金24,000元租房保证金3000元，被告所述的其他保证金是被告按照其与市场经营管理公司之间签订的管理公约所约定的款项，与原告无关。
　　经审核，原告提交的两份房屋租赁合同，被告对此并无异议，本院予以采信；被告提交的七份收据，原告对其中房屋租金和保证金收据无异议，本院予以采信，另外五份收据，原告表示与其无关，经查收据内容涉及市场管理费、质量保证金等事项，与房屋租赁合同并无关联，但与被告的经营活动有关联，被告主张是按照房屋租赁合同而缴纳，与事实不符，本院难以采信。
　　根据上述采信的证据，可以表明被告对原告起诉的事实并无争议，故本院对原告起诉的事实予以确认。
　　本院认为：原、被告签订的租赁合同，并未违反法律的有关规定，合法有效，双方当事人应当按约履行各自义务。原、被告所签的租赁合同，对于每年租金的支付期限，约定清楚明确，现被告未能按约支付第二年、第三年租金，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任；原告诉请被告支付到期租金及相应违约金，具有事实和法律依据，本院应于支持。鉴于被告已经按约支付了租房保证金3000元，按照双方所签房屋租赁合同的约定，该保证金可以冲抵被告尚欠租金，故被告实际尚欠租金为45,000元。被告主张其只实际使用承租房屋一年后就未再使用，但被告未能举证证明已经与原告协商解除合同、并退还承租房屋，被告应当按照房屋租赁合同的约定履行义务，即使被告因自身原因未对承租房屋继续使用，也并不因此而免除其支付租金的义务，被告提出的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，难以成立，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　被告陈相彬应于本判决生效后十日内支付原告上海金某盛某置业有限公司租金45,000元及违约金6,000元。
　　被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取575元，由被告陈相彬负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高丽宏

书记员：李韵洁