上海金某机械刀片厂与上海嘉某建筑装潢工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金某机械刀片厂，住所地上海市金某区。
　　法定代表人：周宝南，总经理。
　　委托诉讼代理人：童锡荣，上海市群成律师事务所律师。
　　被告：上海嘉某建筑装潢工程有限公司，住所地上海市金某区。
　　法定代表人：陈中芹，总经理。
　　委托诉讼代理人：毕根昌。
　　委托诉讼代理人：徐平，上海市鸿生律师事务所律师。
　　第三人：司永光，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区矿用电缆厂1号。
　　第三人：上海隆也实业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇大叶公路XXX号第5幢2003室。
　　法定代表人：王大勇，总经理。
　　原告上海金某机械刀片厂诉被告上海嘉某建筑装潢工程有限公司及第三人司永光、上海隆也实业有限公司(下称隆也公司)房屋租赁合同纠纷一案，本案于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理，后准予原告追加两第三人的申请，于2019年2月14日、2019年3月27日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童锡荣、被告委托诉讼代理人毕根昌(第一次)、徐平(第二、三次)、第三人司永光(第二、三次)到庭参加诉讼。第三人隆也公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告向原告支付至2018年9月30日止的租金人民币(以下币种相同，略)133,308.45元；3、被告向原告支付至2018年8月31日止的水费1,728.81元、电费102,799.71元；4、被告向原告支付违约金23,127.97元。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付尚欠租金267,924元(0.6元/平方米/天×2610.92平方米×327天－0.6元/平方米/天×1000平方米×90天－195,000元+4,662元)；2、被告向原告支付违约金23,127元(以133,308元为基数，自2018年5月1日起至2019年4月7日止，按日万分之五计算)。事实和理由：原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将位于上海市金某区干巷镇干林路XXX号厂房(下称案涉厂房)出租给被告，月租金47,649.29元；被告应于每三个月的第一个月的10日前向原告支付三个月的租金；如被告拖欠原告租金达一个月，则原告有权解除合同；任何一方违约，应每日按年租金的千分之三向对方支付违约金。合同履行过程中，被告拖欠原告租金达一个月且擅自转租，故原告诉至法院。
　　被告辩称，同意解除合同，但不同意原告要求其支付租金及违约金的诉讼请求。合同无法履行系因原告的违约行为：原告实际交付面积未满足合同约定；原告擅自与第三人联系，阻止第三人向被告缴纳租金并擅自收取第三人的租金，并将被告赶出案涉厂房。此外，原告应当退还被告押金35,000元。租金应当按照被告实际租赁面积计算。
　　第三人司永光述称，其与被告签订租赁合同，缴纳了2018年1月1日至6月30日的租金。2018年7月开始，经被告同意直接将租金缴纳给原告。
　　第三人隆也公司未作书面答辩，也未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利。
　　经审理查明，原告系案涉厂房所有权人。2018年1月31日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定：原告将案涉厂房出租给被告，总建筑面积为2610.92平方米，租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日；租金为每日每平方米0.6元，每月47,649.29元，每年571,791.48元，三年合同期满总金额1,715,374.44元(不含税)。厂房面积按实际丈量为准；被告应于每三个月的第一个月的10日前向原告支付三个月的租金(不含税)；被告应按三个月的租金金额于本合同订立之日起10日内向原告支付保证金50,000元(押金)。原告应自收到保证金(押金)之日起5日内将上述厂房交给被告。原告应在租赁期限届满或依法或依本合同约定解除本合同之日起10日内将被告支付的保证金(押金)，在扣除被告应承当的费用后的余额悉数退还被告；如被告有下列情形之一，则原告有权解除本合同并立即收回案涉厂房：拖欠租金的时间达1个月……；租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同，均应每日向对方按年度租金的千分之三支付违约金等等。
　　合同签订后，原告将租赁物交付被告，但双方未办理交接手续。被告向原告缴纳押金35,000元。2018年2月至4月，被告尚欠原告租金4,662元。2018年5月之后，被告支付原告租金85,000元。
　　被告承租后将案涉厂房中的460平方米、1000平方米分别转租给第三人司永光、隆也公司。第三人司永光曾向原告缴纳租金60,000元，第三人隆也公司也曾向原告缴纳租金50,000元。各方发生纠纷后，第三人隆也公司已于2018年12月28日搬离承租的厂房；第三人司永光表示在2019年3月底搬离其承租的厂房。2019年3月27日庭审中，原、被告一致同意解除《厂房租赁合同》，被告于当日收回案涉租赁物。
　　审理中，原、被告一致同意押金在被告应支付的租金中予以抵扣。被告提交厂房平面图四张，证明其实际使用的面积为1591.4平方米。原告对该证据真实性不予认可，认为案涉厂房已经全部交付被告。
　　以上事实，由原、被告共同提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同书》，原告提交的上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、费用清单，被告提交的付款凭证、厂房实使用面积图以及当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为，原、被告间订立的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
　　支付租金是被告作为承租人的主要义务。原告按照合同约定的租金标准计算2018年5月1日至2019年3月27日的租金合计512,262元(0.6元/平方米/天×2610.92平方米×327天)，并扣除隆也公司搬离后相应租赁面积的租金54,000元(0.6元/平方米/天×1000平方米×90天)以及被告、两第三人实际支付的租金195,000元，再加上原、被告均确认的2018年2月至4月尚欠租金4,662元，原告计算准确，本院确认被告尚欠原告租金267,924元。扣除被告支付的押金35,000元后，被告尚应支付原告租金232,924元。关于被告认为原告未按约定面积交付租赁物。本院认为，交付租赁物时本应办理书面手续，而本案原、被告间未办理交接手续；被告在支付第一期租金时对于原告是否按约交付案涉厂房也未提出异议，应视原告已按约向被告交付了租赁物。被告仅是在双方发生纠纷后提出，且仅提交了自行制作的、未经原告确认厂房平面图，故对于被告该抗辩本院不予采信。被告未按约支付租金且未经原告同意擅自转租系显而易见的事实；被告认为原告擅自收取第三人的租金并将被告赶出案涉厂房，但并未提交证据予以佐证。故本院认为《厂房租赁合同》解除系由于被告的违约行为所致，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。原告在合同约定的违约金计算方式基础上自愿下调违约金计算基数、标准及时间，符合法律规定。但计算结果有误，本院予以纠正：根据原告主张的违约金计算基数、标准及时间，被告应支付原告违约金22,795元(133,308元×0.0005×342天)。
　　综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海嘉某建筑装潢工程有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海金某机械刀片厂租金人民币232,924元；
　　二、被告上海嘉某建筑装潢工程有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海金某机械刀片厂违约金人民币22,795元。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取人民币2,832元，由原告上海金某机械刀片厂负担人民币265元，由被告上海嘉某建筑装潢工程有限公司负担人民币2,567元。被告上海嘉某建筑装潢工程有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：金志荣

书记员：张  倩