上海金某置业发展有限公司与上海红某某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海金某置业发展有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：姚春燕，董事长。
　　委托诉讼代理人：常青，上海市群成律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海红某某酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：邹静，总经理。
　　原告(反诉被告)上海金某置业发展有限公司(以下简称金某公司)诉被告(反诉原告)上海红某某酒店管理有限公司(以下简称红某某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人常青，被告(反诉原告)法定代表人邹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)金某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)红某某公司支付电费人民币761,186.54元(2018年1月1日-2018年9月30日，以下币种相同)；2、判令被告支付上述欠款的滞纳金280,955.53元(以欠付电费金额为本金，按每日千分之二的标准计算至实际履行日止)。事实和理由：金某公司与红某某公司于2016年1月1日签订《租赁合同》，约定：1、红某某公司承租亭卫南路XXX弄XXX号物业(以下简称案涉物业)，面积为7,500平方米，租期为2016年1月1日至2030年12月31日；2、租金为0.6元/天/平方米，每三年递增10%，物业费2.5元/月/平方米；3、电费每月一次性付清，另需增加3%作为电路损耗费；4、违约条款(滞纳金的计算方法为拖欠天数*欠缴款总额*2%)。红某某公司从2018年1月起开始拖欠应付电费至2018年9月30日，共计961,186.54元。经原告再三催讨，红某某公司于2018年11月19日支付电费200,000元。故诉至法院。
　　被告(反诉原告)红某某公司辩称：对金某公司诉请第1、2项的欠费金额不认可，对第2项诉请中的滞纳金计算方式认可。红某某公司不是恶意拖欠电费，是对金某公司计算代收的基本电费292,196.25元以及计算的力率电费、电路损耗费有异议；认为在此期间应支付的基本电费为121,927.66元，利率电费和电路损耗费不应支付；对实际的电度电费没有异议。之前曾要求与金某公司协商，但金某公司不同意协商。
　　被告(反诉原告)红某某公司提出反诉请求：请求判令金某公司退还多收取红某某公司的电费258,850.49元。事实和理由：金某公司与红某某公司于2016年1月1日签订《租赁合同》，约定金某公司为案涉物业配置电力800KV供红某某公司使用，相应的基本电力价格按此配置核定，红某某公司按国家电力部门的计量和收费标准缴纳电费，由金某公司代收。合同签订后，金某公司每月将其计算的电费单据交给红某某公司，红某某公司按单据金额支付电费。此后经红某某公司向电力部门咨询，发现金某公司一直向其多收取基本电费。电力部门给亭卫南路88弄物业配置电力总容量为2500KV，金某公司配置给红某某公司800KV，占总容量32%，因此红某某公司每月应承担全部基本电费的32%。但金某公司代收的电费远远超过该比例，甚至有时会超过其向电力部门缴纳的基本电费总额。此外金某公司向电力部门缴纳电费会有部分扣减，该扣减金额红某某公司也应按32%享有。红某某公司虽然多次向金某公司提出异议并要求重新结算，但金某公司不予理睬，故红某某公司暂停向其支付电费。经计算，对实际电度电费金额没有异议，但认为金某公司共计向红某某公司多收取了基本电费208,652.89元、力率调整电费13,468元、电路损耗费36,729.6元，应予退还。
　　原告(反诉被告)金某公司辩称：不同意红某某公司的反诉诉请。2018年以前都是按照金某公司的计算方式收取的电费，即使红某某公司诉请的事实存在，也已经超过了一年的诉讼时效。可能由于电表的安装造成在抄表的实际电量有分歧，但在签订合同之前，被告也是明知并认可电表安装的实际客观事实。目前只能在租赁期内维持现状，期满后如果续签租赁合同，双方再另行协商。
　　经审理查明，金某公司与红某某公司于2016年1月1日签订《租赁合同》，约定金某公司将案涉物业出租给红某某公司经营使用。双方还约定“乙方(红某某公司)应按国家电力部门的计量标准(申请用电量和实际用电量相结合)和收费标准，电费按月一次性付清。另须支付甲方(金某公司)应缴电费的三(3)%作为线路损耗费……”。
　　另查明，案涉物业共计安装8个分电表，金某公司配置给红某某公司使用的容量为800KV。2016年10月1日至2017年12月31日，金某公司工作人员按月抄录了红某某公司的用电情况并制作了电费清单，红某某公司由工作人员在上述2017年2月7日后的电费清单上签字确认，并称已缴纳了2016年10月1日至2017年12月31日期间电费的全部金额。2018年1月1日至同年9月30日，金某公司工作人员按月制作的红某某公司的电费清单显示其电费金额为961,186.54元，红某某公司由工作人员签字确认。事后，双方就电费计算方式和计算金额产生争议。2018年11月19日，红某某公司支付电费200,000元，金某公司代收。2019年2月1日，金某公司向红某某公司发出询证函，载明“截至日期2018年12月31日”、“贵公司欠530,802.59元电费”。
　　再查明，双方对于2016年10月1日至2018年9月30日期间的实际电度电费没有争议。存在争议的金额为：
　　1、2016年10月1日至2017年12月31日期间的基本电费，金某公司出具给红某某公司的电费清单列明为359,288.41元,红某某公司认为实际应支付金额为150,635.52元,金某公司应退还基本电费208,652.89。红某某公司的理由是：(1)基本电费根据目前的收费办法应按核准最大容量的40%为界限，每月MD值(当月有功电表以连续15分钟稳定最大负荷记录)如果未超过40%，按40%收费，如超过40%的则按与供电部门的契约限额另行计算；(2)案涉物业安装了8个分电表，金某公司简单以8个分电表MD值相加得出总的MD值计算基本电费计算方法错误，该8个分电表相加后的总和不能反映案涉物业的真实MD值情况；(３)案涉物业MD值计算困难，只能以金某公司缴纳的基本电费*(红某某公司的核定可使用容量800KV/金某公司的核定可使用容量2500KV)来计算红某某公司的应缴基本电费。
　　2、2018年1月1日至2018年9月30日期间的基本电费，金某公司出具给红某某公司的电费清单列明为294,846.57元。红某某公司认为实际应支付金额为121,927.66元，理由同上。
　　3、2016年10月1日至2017年12月31日期间的力率调整电费，按电费清单计算金额为1,224,320元*1.1%=13,468元。红某某公司认为应予退还，理由是该金额是供电部门返还给用电单位的优惠，红某某公司也应当享受。
　　4、2018年1月1日至2018年9月30日期间的力率调整电费，按电费清单计算金额为961186.54元*1.1%=10,573.05元。红某某公司认为不应收取，理由同上。
　　5、2016年10月1日至2017年12月31日期间的电路损耗费，按电费清单计算金额为1,224,320元/103%*3%=35,659.80元，红某某公司认为应当退还。红某某公司的理由是金某公司代收的各承租户的电费总和已经超过其向供电部门缴纳的电费金额，不应再收取电路损耗费。
　　6、2018年1月1日至2018年9月30日期间的电路损耗费，按电费清单计算金额为961,186.54元/103%*3%=27,995.72元.红某某公司认为不应收取,理由同上。
　　本院认为，金某公司与红某某公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，应当全面忠实予以履行。双方就电费的计算方式和计算金额产生争议，应当积极协商解决。关于红某某公司在2016年10月1日至2017年12月31日的电费，金某公司制作了电费清单，红某某公司称已经按清单费用付清，并对2017年2月7日至2017年12月31日期间的电费清单由工作人员签字确认；关于红某某公司在2018年1月1日至同年9月30日期间的电费，金某公司也按月制作了电费清单，红某某公司也均由工作人员予以签字确认。上述情形实为红某某公司与金某公司对电费金额的结算确认，非因法定情形不能否认其法律效力。红某某公司提出了关于计算方式有疑问、计算金额有错误的主张，但该金额结算难以认定存在属于法定的重大误解情形，且已经超过了行使撤销权的法定除斥期间。故对于红某某公司提出的要求退还2016年10月至2017年12月期间多收电费的主张无法予以支持；对于红某某公司提出的关于2018年1月至同年9月电费计算金额不认可的抗辩难以支持。
　　金某公司向红某某公司发出过落款于2019年2月1日的询征函，确认红某某公司截至2018年12月31日尚欠电费金额为530,802.59元，是金某公司对其债权金额的核算确认，依法对其具有法律效力。金某公司提出的关于该金额是“已开发票但是还未付的”、“不代表实际欠付电费金额”的主张，与询证函表述不符，无法予以认可。金某公司诉称红某某公司支付2018年1月至同年9月的欠付电费共计761,186.54元，但双方对该金额的计算存在较大的争议，且也与金某公司事后于询征函中确认的金额前后不符。据此，对于红某某公司欠付金某公司2018年1月1日至同年9月30日期间的电费，本院按金某公司询征函中所列金额为限予以确认，即530,802.59元。
　　红某某公司与金某公司就电费计算产生争议，双方应及时通过自行协商或司法途径解决争议。但红某某公司以此为由拒付电费，是对合同约定的违反，应当支付相应的滞纳金。金某公司主张红某某公司应根据合同约定以拖欠金额为基数按每日千分之二的标准支付滞纳金，红某某公司认为约定过高并要求予以调整，本院酌情调整滞纳金为100,000元。
　　此外在本案审理过程中也注意到，双方之所以产生电费金额争议，原因在于案涉物业电表安装存在不合理之处，以致电费计算困难。建议双方当事人及时改变现有的电表安装方式，避免今后产生新的争议。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海红某某酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金某置业发展有限公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的电费人民币530,802.59元、滞纳金人民币100,000元，以上共计人民币630,802.59元；
　　二、驳回原告(反诉被告)上海金某置业发展有限公司的其他诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)上海红某某酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费人民币7,090元(上海金某置业发展有限公司已预缴)，反诉案件受理费2,617元(上海红某某酒店管理有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海金某置业发展有限公司和被告(反诉原告)上海红某某酒店管理有限公司各自负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：钱洁琼