上海重万置业有限公司与上海尚优超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海重万置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：高涵，董事长。
　　委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。
　　被告：上海尚优超市有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：吴刘海，执行董事。
　　委托诉讼代理人：蒋茂刚，上海众律律师事务所律师。
　　原告上海重万置业有限公司诉被告上海尚优超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案于2018年8月6日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人单新宇、夏元林，被告委托诉讼代理人蒋茂刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海重万置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2013年5月10日签订的《商铺租赁合同》、2013年12月17日签订的《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》；2、判令被告在判决生效后立即腾空系争房屋(即福泉山路1幢111弄1号，部位为1层101室(东侧部分)、2层203室、2-3层2_3(1)室，以及1幢119号、121号、123号、125号、127号、131号)，恢复原状并将房屋返还给原告；3、判令被告支付租金暂计5,784,084.60元(按照1元/平方米/天计算4,527.70平方米，自2015年1月1日起算至系争房屋全部腾空并交还给原告之日止)；4、判令被告支付拖欠的物业管理费(按照5.5元/月/平方米计算626.7平方米，自2015年1月1日起算至被告实际搬迁日止)；5、判令被告支付解约违约金3,000,000元；6、判令被告支付逾期支付租金及物业管理费的滞纳金(按应付未付的本金，以每日0.5%标准，自应付未付日起算至实际付清日止，分段计算)；7、判令被告在判决书生效后立即注销该租赁房屋地址上存在的所有工商注册(含被告转租房屋上的工商注册)；8、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将青浦区重固镇福泉山路1幢111弄1号相关房屋3,901平方米出租给被告开设生活卖场，并就租期、租金等事项进行了约定。2013年12月17日，原被告双方又签订了一份《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》，约定原告将福泉山路1幢119号、121号、123号、125号、127号、131号建筑面积626.70平方米的商铺租赁给被告，亦约定了租期租金等相关事宜。合同签订后，原告交付房屋予被告承租使用，但被告入住至今未支付过分文租金，虽经多次磋商催讨均无果。2017年期间被告还私自占用、封闭商场的消防通道，违反消防法规，形成重大安全隐患，原告及物业公司多次劝阻告知均无效。为此原告诉至法院，作如上诉请。
　　被告上海尚优超市有限公司辩称：1、不同意解除合同，原告明知被告已将房屋转租多年，房屋中有其他公司工商信息登记，且从未提出过异议，原告认可被告转租事实。现原告贸然提出解除合同，会伤及第三人的利益，故被告要求继续履行合同。原告是为招商引资与被告签订租赁合同扩充广场经营，所以设定了免租期。但原告交付的标的房屋不符合合同约定，房屋长期存在大量的漏雨漏水现象，导致被告经营损失；被告虽多次向原告主张损失但未果，故原告才一直未向被告催要租金。2、合同继续履行，房屋应该继续使用。3、针对原告的租金主张，被告提出诉讼时效抗辩，根据法律规定，主张租金的诉讼时效是1年。根据合同约定每3个月支付一次租金，被告主张自2016年12月之前的租金诉讼时效已经超过，被告不再支付2016年12月之前的租金。2017年1月之后的租金被告认可，如果合同继续履行的，被告愿意支付。4、被告及次承租人已经足额支付了物业管理费，不存在拖欠的现象。收取管理费的收取方，应该是上海万科物业管理有限公司，原告不是收取物业管理费的主体。5、原告主张的违约金包括滞纳金，应该是以原告的实际损失为前提，不可重复计算。原告的实际损失仅是租金损失，原告提出的违约金和滞纳金的主张远远超过实际损失的130%，被告认为主张损失过高，要求法庭合并诉请5、6，并对违约金进行重新调整；原告的实际损失是2017年开始的租金损失2,478,893.4元，按照银行贷款利率4%计算滞纳金。6、因被告要求合同继续履行，所以不存在注销工商信息的情况。7、诉讼费由法庭依法判决。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　青浦区重固镇福泉山路XXX-XXX号(单)，119-131号(单)，111弄1、4号房地产登记权利人为原告上海重万置业有限公司。
　　2013年5月10日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于青浦区重固镇福泉山路1幢111弄1号万科尚品生活广场1层101室(东侧部分)、2层203室、2-3层2-3(1)室房屋(建筑面积3,901平方米)出租给乙方使用，由乙方仅用作商业使用，经营尚优玛特，经营内容为生活卖场；房屋租赁期为2013年4月25日至2028年12月31日，2013年4月15日至2013年12月31日为装修免租期，2014年1月1日至2014年12月31日为经营免租期；在租赁期内租金按月固定租金与营业抽成租金取金额较高者计算收取，租金含物业管理费用，月固定租金为：2015年1月1日至2018年12月31日租金1.00元/平方米/天(即118,655.40元/月)，2019年1月1日至2023年12月31日租金1.10元/平方米/天(即130,520.96元/月)……固定租金每3个月为一个支付期，先支付后使用；乙方支付相当于1个月固定租金作为租赁保证金；房屋及原有附属设施在正常使用中有损坏或发生故障的，维修责任由甲方承担；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的七日，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同附件四规定，在与原装一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还给甲方；如有租期内乙方迟延交纳租金超过30天或拒绝缴纳租金，经甲方书面催告仍未交纳的以及其他约定的情形，属于根本性违约，守约方可提出终止合同，且违约方须向守约方赔付违约金3,000,000元,给守约方造成的损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；如乙方逾期支付本合同项下任何款项，甲方除依据合同提前终止合同外，还可要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收；附件四为现有装修、附属设施及设备状况及返还标准。合同另对其他内容进行了约定。
　　2013年6月17日，原告(甲方)、被告(乙方)与案外人上海中圣建设工程有限公司(丙方)签订《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》，约定：针对乙方承租甲方开发的尚品生活广场项目(重固镇福泉山路1幢111弄1号)1层101室(东侧部分)、2层203室、2-3层2-3(1)室房屋运营装修事宜达成如下协议：乙方为达成尚优玛特超市开业及正常经营目的独立负责所相关的一切项目运营装修事宜；关于运营装修中，乙方在丙方购买的装修材料费用，由甲方直接支付给丙方，作为甲方对乙方装修材料费用的补贴共计145万元；乙方承诺在收到甲方上述全款后返还甲方价值5万元尚优玛特超市代金券，甲方可自行决定赠送客户或业主；除上述装修材料补贴费用145万元之外，甲方不再支付乙方任何其他费用或承担任何责任，乙方独立负担所有与超市开业及正常经营相关的工作实施及费用支付。协议另对其他内容进行了约定。上述145万元补贴款原告已实际支付。
　　2013年12月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》，约定：甲方将青浦区重固镇福泉山路1幢119号、121号、123号、125号、127号、131号商铺出租给乙方，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，2014年12月31日前为经营免租期，租金1.0元/平方米/天，即19,060.90元/月，物业管理费5.50元/平方米/月即3,447元/月，租金缴付条款按照主合同约定执行，乙方按照主合同约定租金缴付时间节点，将主合同约定之租金金额与补充协议约定之租金金额加总一次性支付甲方。协议另对其他内容进行了约定。
　　之后，原告依约向被告交付了上述承租房屋。被告亦依约开业超市经营，且将其中部分房屋进行了转租。原告称：承租之后，被告仅支付过一个月租金金额的租赁保证金118,655.40元，至今未支付过分文租金；被告称：承租之后租赁之初，支付过2个月租金金额的租赁保证金237,310.80元及3个月租金355,966.20元。关于合同约定的两种计租标准，原被告一致确认以固定租金计租。
　　2017年8月1日，原告委托北京大成(上海)律师事务所朱云燕律师向被告寄送《律师函》，主要明确被告拖欠租金(含物业管理费)函告的违约行为，同时函告被告收函后三日内支付原告拖欠的2015年1月1日至2017年9月30日固定租金费用4,544,637.90元，并要求提供各年度经营审计报告；如逾期不提供的，原告将行使提前解除合同等措施的权利，甚者将进一步采取法律手段追究违约责任、赔偿责任及主张一切经济损失。原告认为因被告经函告催讨后仍拒不支付租金费用等，为此诉至法院作如上诉请。
　　审理中，原告表示被告已向案外人上海万科物业服务有限公司支付过物业费，为方便本案审理，原告撤回第四项物业费之诉讼主张。庭审中，原被告亦一致同意被告已交物业费都计入2013年12月17日的租赁补充协议中约定的物业费中，多交部分与物业公司另行结算。
　　本院认为：原、被告双方就系争房屋租赁事宜签订的《商铺租赁合同》及《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》均系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称曾支付过2个月租金金额的租赁保证金237,310.80元及3个月租金355,966.20元，在原告否认的情况下，被告未能就其辩称意见提供相应的证据予以佐证，因此本院以原告自认确认被告仅支付过一个月租金金额的租赁保证金118,655.40元，但未支付过任何租金。
　　不论原告之前是否依法或依约催讨过租金费用，但有证据显示2017年8月1日时原告已发送律师函催讨租金费用，但此后被告仍未支付，显属不当。被告以房屋严重漏水影响使用造成损失为由抗辩拒付租金，但被告并未就此抗辩提供确凿充分的证据佐证，且截止至庭审时被告仍坚持要求继续履行合同、继续使用房屋，事实上房屋也在正常使用中，故被告理应支付使用期间的相应租金。现被告拖欠租金不付，显属违约，已符合法律规定或合同约定的合同解除条件，因此原告要求解除租赁合同、要求被告腾退返还房屋、要求被告支付使用费及滞纳金违约金的诉讼请求本院予以支持；对于被告已付的租赁保证金118,655.40元直接在被告应付上述租金及使用费中予以抵扣。但是，当事人对于自己的合法权益应当积极主张，怠于主张超过法定诉讼时效的，自行承担法律不予保护的后果。根据合同约定的租金支付期限以及原告有证据可见的最早催款日2017年8月1日，对于原告未在法定时效内主张的即2016年10月之前的租金和滞纳金，本院依法不予支持。对于滞纳金和解约违约金标准，本院根据合同履行的程度、违约过错的情节、给原告造成的实际损失等多方面情节综合考量，酌情予以调整。原告主张被告注销系争租赁房屋上的所有工商注册登记，该项诉请主张不属于法院处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海重万置业有限公司与被告上海尚优超市有限公司在2013年5月10日签订的《商铺租赁合同》及2013年12月17日签订的《万科重固尚品生活广场商铺租赁补充协议》于2018年7月12日解除；
　　二、被告上海尚优超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内按《商铺租赁合同》附件四约定标准恢复原状、腾空并交还原告上海重万置业有限公司位于青浦区福泉山路XXX弄XXX号XXX层XXX室(东侧部分)、2层203室、2-3层2_3(1)室、119号、121号、123号、125号、127号、131号房屋；
　　三、被告上海尚优超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海重万置业有限公司租金及使用费(按照1元/平方米/天，计算4,527.70平方米，自2016年10月1日起算至实际腾退交还日止)；
　　四、被告上海尚优超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海重万置业有限公司逾期支付租金的滞纳金(按人民币407,493元为本金，按照日万分之五标准，分别自2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日起算至实际支付日止)；
　　五、被告上海尚优超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海重万置业有限公司违约金人民币820,000元；
　　六、原告上海重万置业有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币73,288.60元，减半收取人民币36,644.30元，由原告负担人民币17,850.70元，由被告负担人民币18,793.60元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静