上海鄢某实业有限公司与上海顺盟投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鄢某实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：鄢林生，董事长。
　　委托诉讼代理人：孔伟，上海吉亚律师事务所律师。
　　被告：上海顺盟投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：胡平，总经理。
　　委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。
　　原告上海鄢某实业有限公司诉被告上海顺盟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孔伟、被告的法定代表人及委托诉讼代理人夏娟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金人民币(下同)300,000元;2、判令被告偿付违约金300,000元。
　　事实与理由：原、被告双方于2010年12月1日签订租赁合同，合同第一条约定原告将坐落在奉贤区南桥镇环城东路XXX号租赁给被告使用；合同第三条约定租赁期限自2010年12月1日至2019年12月30日止；合同第四条约定年租金600,000元；租金按季度支付；先付后用，每季度开始前7天付下一季度租金；合同第十二条约定双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，除按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金外，违约所造成的责任损失均由违约方承担。合同签订后原告依照合同全面履行了合同义务，被告在2019年前还能支付租金，虽然时有逾期交付。但自今年以来被告以种种理由拒不履行交付租金义务，在2018年11月19日委托律师下发“律师函”告知应当按照合同履行支付租金义务，但被告置原告合法要求于不顾至今不履行合同义务，为此造成原告一系列的工作被动和经济损失。原告有充分的理由相信被告已经拒不履行2019年全年的租金而继续占用该租赁物，被告无论从口头上还是其行动上也表明不再继续支付今年全年租金。原告认为：原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应当履行按期缴纳租金的义务，现未支付2019年第一第二季度的租金已属违约，应支付违约金300,000元。
　　被告辩称：不同意原告两项诉请。被告不存在违约行为，拖欠租金并非被告主观意愿，是客观原因造成，大房东即上海华龙企业(集团)有限公司(以下简称华龙集团)于2018年11月即通知被告不要支付租金给原告，2019年4月法院也通知被告停止支付2019年的租金。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提交的租赁合同、被告提交的协助执行通知书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1、原告提供的证据律师函一份，为证明2018年11月原告向被告催讨租金等事实。被告对该律师函真实性、合法性、关联性均不认可，认为并没有收到过该律师函。本院认为，原告没有提供证据证明该律师函发送给被告，也没有证据证明催讨的是2019年起的租金，该律师函没有证明力。
　　2、被告主张双方已经协商确认年租金由600,000元调整为580,000元，2018年的租金在协商调整为580,000元后，又因原告方原因再少支付10,000元，实际支付了570,000元。原告否认调整2019年年租金为580,000元的事实。本院认为，被告没有就该事实进行举证证明，即使之前实际支付的租金少于600,000元，也只能证明双方对之前租金的变更，但不能证明2019年起的租金也已经变更，故本院不予采信该事实。
　　3、被告主张2018年11月大房东即华龙集团针对原、被告的租赁关系，通知被告停止支付租金。对此，原告予以否认。本院认为，被告没有就该事实进行举证证明，而且华龙集团与原告的租赁关系、本案原被告之间的租赁关系，系两个独立的租赁关系，即使华龙集团通知被告停止支付租金，也需得到原告的同意，否则不发生变更合同的效力，所以本院对被告主张的该事实不予采信。
　　本院经审理认定事实如下：案外人华龙集团将产权登记在自己名下的奉贤区南桥镇环城东路XXX号房屋出租给原告，原告于2010年12月1日与被告签订《租赁合同》，约定将其中约2,160平方米建筑面积的房屋转租给被告，租期自2010年12月1日至2019年12月30日止，年租金600,000元，租金按季度支付，先付后用，每季度开始前7天付下一季度租金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金外，违约所造成的责任损失均由违约方承担。
　　本案双方履行该合同，2018年12月31日前的租金双方已经结清。
　　本院受理了(2018)沪0120民初21990号原告上海华龙企业(集团)有限公司诉被告上海鄢某实业有限公司、第三人上海顺盟投资管理有限公司、第三人上海慧众酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案审理中，本院作出(2018)沪0120民初21990号民事裁定，冻结被告上海鄢某实业有限公司的银行存款3,600,000元或查封其他等值财产，本院据此于2019年4月向本案被告发送协助执行通知书，通知停止支付2019年1月1日起的应付租金。
　　本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，真实有效，双方应当全面履行。合同约定年租金600,000元，按季度支付，先付后用，每季度开始前7天付下一季度租金，至今被告未支付2019年1-6月的租金，确已违约，被告除应及时支付2019年1-6月的租金300,000元之外，还应承担违约责任，支付违约金。被告违约行为是未支付2019年1-6月的租金300,000元，原告请求的违约金为300,000元，现被告不同意支付违约金，本院认为可以予以调整违约金金额，本院根据合同履行情况、被告过错违约程度、原告可能的损失程度等因素，酌定违约金为150,000元。另外，本案判决被告支付租金300,000元及违约金150,000元，但因他案对被告应付债务作财产保全，故该450,000元只是对本案原、被告之间权利义务的确定，实际须等该案财产保全处理完毕后才能申请执行。
　　综上所述，对原告的诉请基本予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、被告上海顺盟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鄢某实业有限公司2019年1月至6月的租金人民币300,000元；
　　二、被告上海顺盟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鄢某实业有限公司违约金人民币150,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取计人民币4,900元，由原告负担875元，由被告负担4,025元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟