上海通翼物业有限公司与荣某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海通翼物业有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：刘世宝，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏展，男。
　　委托诉讼代理人：王昭昭，男。
　　被告：荣某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：单若昱，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：勾唯唯，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海通翼物业有限公司与被告荣某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月26日第一次公开开庭进行了审理。原告上海通翼物业有限公司委托诉讼代理人苏展、王昭昭，被告荣某某委托诉讼代理人单若昱、勾唯唯到庭参加诉讼。本案于2018年12月25日第二次公开开庭进行了审理，原告上海通翼物业有限公司委托诉讼代理人苏展，被告荣某某委托诉讼代理人单若昱、勾唯唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海通翼物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2018年9月30日的物业服务费人民币1,054.97元(以下币种均为人民币)；2、判令被告偿付原告违约金500元。事实和理由：2013年8月9日，原告与宝街置业(上海)有限公司签订《前期物业服务合同》，进驻上海市兆地玲珑轩小区提供前期物业服务。合同期限自2014年8月31日起至2016年8月30日止。合同到期后，原告继续为兆地玲珑轩小区提供事实物业服务工作，直至2018年9月30日原告正式撤出系争小区。被告荣某某系该小区6号102室业主，房屋建筑面积为167.39平方米，其中地上建筑面积为89.48平方米。按合同约定，物业费收取为1.31元/月/平。因被告拒不缴纳2018年1月1日至2018年9月30日的物业服务费共计1,054.97元，原告故诉至法院。
　　被告荣某某辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告提供的《前期物业服务合同》已于2016年8月到期，后续原、被告间没有物业合同的法律关系；2、原告撤出小区的实际事实与原告陈述不同，原告需承担举证责任；3、被告在2016年下半年至2018年没有接收到原告提供的物业服务；4、签订《前期物业合同》的主体不是业主本身，对业主没有约束力；5、原告要求被告支付违约金于法无据，没有事实理由。
　　原告为证明其诉讼主张，提供以下证据：
　　1、《前期物业服务合同》一份，证明原告于2014年8月31日至2016年8月30日期间为兆地玲珑轩小区提供物业服务，合同中对物业费支付标准等进行约定；
　　2、上海市青浦区华新镇华新居委会(以下称华新居委会)提供的情况说明一份、上海市青浦区兆地玲珑轩业主委员会(以下称兆地玲珑轩业委会)发出的终止物业管理服务关系的告知函一份，证明原告在合同到期后继续为该小区提供事实物业服务，至2018年9月30日撤出系争小区；
　　3、保安服务合同、保洁服务合同、清洁机动队服务合同各一份，证明原告与第三方公司签订服务合同，将小区的保安岗工作、公共区域绿化、清洁工作委托给第三方公司，提供专业化服务，原告及第三方公司均为小区提供物业管理、保安、保洁等服务，原告已审慎履行了物业合同规定的义务；
　　4、电梯维保合同一份，水泵保养记录单一组，控制柜、箱保养记录单一组，控制柜、监控主机及水泵保养记录一组，证明原告与电梯公司签订《电梯维修保养合同》，对小区电梯提供专业化维修保养；原告每月对水泵、控制柜及监控主机进行检查保养维护并记录，原告已审慎履行了物业合同规定的义务；
　　5、保洁服务公司的营业执照、二次供水设施清洗消毒卫生备案证明、检验检测机构资质认定书、卫生许可证、消毒产品形式备案公示、化工设备公司检验报告、从业人员健康证等一组，证明进行设备二次供水清洗消毒的公司、工作人员、消毒产品等均符合有关标准，合格且有资质；
　　6、水箱水检测报告一组，消毒记录一组，证明原告每半年对供水设备进行二次清洗消毒，并将水样检测，检测均属正常；
　　7、房产登记资料一份，证明被告为系争小区业主，原告依据被告房屋面积计算物业管理费用；
　　8、律师函一份，交寄清单一组，证明原告向被告催讨物业费，被告拒绝支付的事实；
　　9、业委会发出的更正通告和通知各一份，证明业委会认可原告服务，对其工作错误进行更正，间接证明原告服务期间至2018年9月；
　　10、情况说明一份，上海崟淋物业管理有限公司档案机读材料一份，证明小区17年的物业费基本都收缴完毕，小区288户业主仅剩76户18年部分费用没有缴纳。主要原因为业主荣建青、帅强龙于2018年成立上海崟淋物业管理有限公司，试图承接小区物业服务工作，故制造业主、业委会和原告之间的矛盾，导致部分业主18年不交费，18年之前的物业费业主都自觉缴纳。
　　被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1《前期物业服务合同》的真实性不予认可，无法确认是否是宝街公司盖章，业主没有签名，且原告服务没有达到附件中的标准。对证据2情况说明真实性不予认可，无法确认是否是居委会盖章并出具，且居委会无权代替业主出具该情况说明。对终止函真实性无法确认，对内容不予认可。对证据3保安合同真实性不予认可，签订时间是2018年3月1日至2019年，原告已经于2018年9月30日撤出小区。且只有合同不代表已经提供服务，考核表都是空白的。对保洁服务合同、清洁机动队服务合同、电梯维保合同质证意见同上。对证据4水泵保养记录单证明力不予认可，无法确认是否是系争小区的记录，所有记录上都是打钩，与事实不符。维保人员无法确认是否是原告人员，在管理处签名无法证明原告已履行义务。对控制柜、监控主机及水泵的保养记录质证意见同上。对控制柜、监控主机的微信记录真实性与关联性不予认可，设备状态正常也无法看出是否是系争小区的。对证据5相关执照和资质证明不予认可，与本案无关。对证据6检测报告，被告认为无公信力，且检测报告只是物业服务中很小的一项，仅凭检测报告不能说明原告提供了物业服务。对消毒记录的质证意见同上。对证据7产调信息真实性确认。对证据8律师函和邮寄清单真实性不予认可，且律师函内容与事实不符。对证据9更正通告和通知的真实性不予认可。对证据10情况说明证明目的不予认可，已缴费的业主不代表无异议，可能是放弃其诉权。对档案机读材料关联性不予认可。
　　被告针对其答辩意见，提供以下证据：
　　1、集体应诉表一份，证明原告物业服务缺失和不达标的情况；
　　2、监控维修报告、监控摄像头维修通知书、工作联系函各一份，证明小区业主督促物业维修消防及监控设备，因物业没有维修，业主重新发通知让物业维修。小区业主遭到失窃，可看出物业对于基本的安保义务都没有尽到责任，且长期怠于履行；
　　3、业主举报书、建设管理委员会答复各一份，证明小区基础设施有重大使用障碍，业主故举报，建交委答复认为是物业维修的问题；
　　4、照片一组，证明小区存在的问题，物业对于小区维修等义务怠于履行；
　　5、业委会告知书、物业服务暂停通知、终止物业服务关系通知、业主要求联名解除物业公司服务签名书一组，证明小区对于原告怠于履行物业服务义务行使抗辩权利；
　　6、停止非法施工通知一份，证明物业在小区公共区域进行地下车库违法施工，业主多次警告、报警后收敛；
　　7、照片一组，证明小区存在的问题，物业对于小区维修等义务怠于履行；
　　8、2015年12月2日华新办公室作出的备忘录和手写记录各一份，证明从2015年开始业主与原告沟通小区存在的问题，原告承诺进行修复，但是备忘录上的问题至今没有解决；
　　9、录音光盘及纸质材料一组，证明原告提供的物业服务存在怠于维修等事实，原告服务未达到合同要求；
　　10、华新居委会说明一份，证明物业存在的各方面瑕疵；
　　11、小区选聘物业服务企业方式征询结果公告一份，证明原、被告之间的委托关系任何一方均有权终止，原告服务存在瑕疵且未履行服务内容后，业委会征询业主，没有业主同意继续聘用原告。
　　原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1集体应诉表，因是被告单方制作，故对三性不予认可。对证据2维修报告真实性确认，证明目的不予认可，原告上报居委会和业委会请求启动维修基金。对监控摄像头维修通知书真实性和证明目的不予认可，原告没有收到，且通知书上业委会没有加盖公章。对工作联系函真实性确认，此份文件是原告向业委会发出，物业会积极配合维修，因需要启动维修基金，望业委会同意，并非原告推诿维修义务。证据3投诉信因是复印件，真实性不予认可，且内容是业主反映房屋质量问题的，故对关联性不予认可。对2018年2月1日建管委的答复真实性确认，但时间与投诉信时间先后顺序不同，故不是针对2月12日投诉信的答复。且该答复最后写明质量问题的保修责任在开发商，说明政府部门已经对问题作出回复，且与原告无关。对于证据4的照片没有时间、地点，且主要反映的是房屋质量问题，是开发商的问题，与原告无关。对证据5业委会告知书真实性不予认可，是业委会要求业主不向原告缴纳物业费，业委会无权做出此要求，业主也不能以此为理由拒绝缴纳物业费。对物业服务暂停通知的函、终止物业服务关系通知质证意见同上。上述证据5的所有的通知原告均没收到过。对业主签名的签名书真实性不予认可，未附业主联系方式、身份资料、房产资料等，无法证明是小区业主。对证据6停止施工通知三性均不予认可。地下车位是开发商所有，通知书内容也与本案无关。对证据7照片不予认可，均未显示拍摄的时间和拍摄地点，不能反映原告在小区的服务品质，涉及到的相关问题也非物业服务公司的不作为和缺失问题，部分有时间的照片是原告撤出小区生成。对证据8备忘录和手写记录真实性和关联性不予认可，加盖的是管理处的印章，且主要反映房屋质量问题。对证据9光盘及所附材料三性均不予认可。照片和视频只是某个时间点小区的情况，不能整体反映原告服务水平。涉及房屋质量问题的照片与本案无关。对证据10居委会的说明三性不予认可。对证据11业委会的征询公告真实性确认，关联性和证明目的不予认可，该公告不能说明原告失去物业服务的资质。
　　本院经审理认定事实如下：被告系青浦区华新镇新益路XXX弄XXX号XXX室业主，房地产权证号为：青XXXXXXXXXX；房屋建筑面积为167.39平方米，其中地上建筑面积为89.48平方米。2013年8月9日，宝街置业(上海)有限公司作为甲方、原告上海通翼物业有限公司作为乙方，双方签订《前期物业管理合同》，合同约定：第一条，物业名称：兆地玲珑轩；物业类型：多层；坐落位置：华新镇新益路99弄、新凤北路262弄。第二条，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。第三条，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第七条，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：多层(带电梯)1.71元/月·平方米(一楼1.31元/月/平方米)……第十条，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的物业服务开始前至服务完成后十日内履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：业主、使用人为按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，乙方可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。第三十四条，合同有效期为贰年，自2014年8月30日起至2016年8月30日止。第三十五条，本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。
　　2018年9月7日，兆地玲珑轩业主委员会向原告出具《关于终止物业管理服务关系的告知函》一份，内容为：“鉴于小区的实际情况，业委会根据小区业主的建议，经过小区业主的表决，决定终止与贵公司的服务关系，时间截止于2018年9月30日，希望贵公司做好与小区新物业公司的交接和善后事宜”。
　　2018年9月25日，华新居委会在原告出具的情况说明上盖章，确认原告与宝街置业(上海)有限公司签订的《前期物业服务合同》到期后，原告继续为兆地玲珑轩小区提供事实物业服务工作，至2018年9月30日原告正式撤出小区。
　　另查明，兆地玲珑轩业委会于2017年12月份成立。2016年8月30日《前期物业服务合同》到期后，小区并没有委托其他新的物业公司提供物业服务，直至2018年9月30日原告履行交接手续。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、上海市房地产登记簿、律师函、邮寄清单、华新居委会盖章确认的情况说明、兆地玲珑轩业委会出具的告知函、本院与居委会及小区业委会成员的两份谈话笔录等证据予以证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
　　庭审过程中，原告放弃了诉请第二项滞纳金的诉讼请求，并自愿调整第一项诉请中被告支付的物业费以应收金额的九折计收，即要求被告支付原告2018年1月1日至2018年9月30日的物业服务费949元。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与宝街置业(上海)有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。被告提供的诸多证据旨在证明2016年8月30日《前期物业服务合同》到期后，被告所在小区已不再聘用原告继续服务。合同到期后，小区业委会虽未与原告续签合同，但原告仍继续为被告所在小区提供物业服务，华新居委会和兆地玲珑轩业委会亦对原告继续提供服务至2018年9月30日的事实进行了确认。此外，本院审理中被告亦自认，在2016年8月《前期物业服务合同》到期后未选聘新的物业服务企业，且在此期间已向原告支付了部分物业费。故《前期物业服务合同》到期后，小区事实上一直由原告在管理，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。被告主张原告没有履行物业服务的职责，原告不予确认，被告提供的证据不能证明原告未尽服务之责。从原告提供的证据看，原告在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上已基本尽了自己的职责，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。本案中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求及调整被告的物业服务费，系原告对自己权益的处分，于法无悖，本院予以准许。
　　依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
　　被告荣某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通翼物业有限公司2018年1月1日至2018年9月30期间的物业服务费人民币949元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由被告荣某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王美芳

书记员：张  璐