上海远臻信息科技有限公司与上海江程资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海远臻信息科技有限公司,住所地上海奉贤区联合北路XXX号第5幢2210室。
　　法定代表人：高辉，总经理。　　
　　委托诉讼代理人：刘学，男。
　　被告(反诉原告)：上海江程资产管理有限公司,住所地上海市崇明区庙镇窑桥村社南756号7幢8108室(上海庙镇经济开发区)。
　　法定代表人：杨晓源，执行董事。　　
　　委托诉讼代理人：唐蕴锋，上海市新闵律师事务所律师。
　　原告上海远臻信息科技有限公司(以下简称远臻公司)诉被告上海江程资产管理有限公司(以下简称江程公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，被告江程公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年2月28日组织双方进行证据交换，后又于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)远臻公司的法定代表人高辉及其委托诉讼代理人刘学，被告(反诉原告)江程公司的委托诉讼代理人唐蕴锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告远臻公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年10月22日解除；2、判令被告返还原告保证金人民币(以下币种相同)108,909元；3、判令被告退还原告2018年6月5日至2018年9月4日租金108,909元；4、判令被告退还原告2018年2月1日至2018年8月1日物业费32,760元；5、判令被告赔偿原告因空调漏水造成的损失2,000元；6、判令被告赔偿原告违约金108,909元。事实和理由：原、被告于2018年2月签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区盛夏路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，建筑面积195平方米，租金每日每平方米5.2元，物业费每月每平方米28元，合计每月租金36,303元。原告于2018年3月1日入驻系争房屋，由于天气温度尚可，对空调使用频率及敏感度都不高，原告员工暂时没有提出不适。同年6月天气炎热，空调失灵。原告多次与被告沟通维修空调，每次被告物业负责人回复解决，但修理过后又出现故障，空调出风口处连续滴水，严重影响原告办公。原告与被告协商是否能换间办公室，被告没有同意。空调不制冷及漏水问题截至被告将原告办公用电切断(2018年10月22日)尚未解决。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。
　　被告江程公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于2018年12月29日搬离系争房屋，被告同意合同于该日解除，但并非原告原因所致。保证金同意退还，但应抵扣原告欠付租金。租金和物业费均不同意退还。原告主张的损失及违约金均缺乏依据，且被告并非违约方，不予认可。
　　反诉原告江程公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付2018年9月5日至2018年12月29日欠付租金(含物业费)138,185.61元、2018年4月12日至2018年12月29日电费5,435.50元；2、判令被告支付拖延支付租金的滞纳金：以36,303元为基数，按每日百分之一的标准，分别自2018年8月26日、2018年9月26日、2018年10月26日、2018年11月26日起计算至实际支付之日止；3、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月29日解除；4、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失162,450.19元(其中，2018年12月30日至2019年1月21日房屋空置损失,按每月36,303元计算为26,934.48元；2019年3月1日至2020年3月4日租金差额损失，按每天每平米差额0.2元计算为14,352元；2019年1月21日至2019年2月28日下家免租期租金，按每月36,303计算，同时扣除下家实际已经缴纳物业费，计45,869.70元；原告2018年2月1日至2018年3月4日的免租期租金，按每月36,303元计算为31,343元；中介费43,951元)。事实及理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给被告，租期自2018年2月1日至2020年3月4日，租金计租日为2018年3月5日，物业管理费起算日为2018年2月1日，建筑面积195平方米，电费按照1.9元/度收取，每平方米租金5.2元/日，物业管理费每平方米28元/月，每月租金(含物业费)合计36,303元。被告须于每月25日前支付下一月租金，逾期支付的，每逾期一日，按应付租金1%支付滞纳金。被告一直未支付2018年9月、10月、11月、12月租金等，被告于2018年12月29日迁出，故被告应当支付拖欠的租金等费用及滞纳金，由于被告违约导致合同解除，被告应当赔偿房屋空置损失、租金差价损失、免租期损失、中介费等损失。故反诉原告提起反诉，要求判如所请。
　　反诉被告远臻公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。由于反诉原告违约，交付房屋的空调存在故障，2018年6月已严重影响反诉被告办公，反诉原告又于2018年10月22日对系争房屋进行断电，反诉被告无法使用房屋，双方之间的租赁合同已于该日解除，故不同意支付租金。关于电费5,435.50元，同意支付。由于反诉原告违约在先，不能实际解决空调问题，反诉被告才不支付租金，故滞纳金不予认可。原告诉请的各项损失也与反诉被告无关，不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2018年，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定被告将系争房屋出租给原告，建筑面积合计195平方米；电费按照1.9元/度，合并租金收取；房屋租赁期自2018年2月1日至2020年3月4日止，租金计租日为2018年3月5日，物业管理费起算日为2018年2月1日；该房屋每平方米租金5.2元/日，物业管理费每平方米28元/月，每月租金总计36,303元(含物业费，含发票)；该房屋的租金先付后用，乙方须在每月的25日前向甲方支付下一月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付滞纳金；本合同生效后一个工作日内乙方应向甲方支付保证金和首期租金，保证金为108,909元；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方逾期不支付租金累计达到五天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金；租赁期间，由于甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿其直接损失；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按照上个月租金的三倍另向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方直接损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。
　　2018年6月至8月，原告与被告员工瞿聪冲多次沟通空调制冷、漏水等维修事宜。
　　2018年10月15日，被告向原告发送《催款通知书》，部分内容为：根据双方合同约定，贵司应在每月25日前支付下月款项，已逾期多日。经商议减免贵司三个月(2018年9月、10月、11月)物业管理费以补偿前期空调维修的影响，请在2018年10月18日前支付2018年9月5日至1018年12月4日房租、2018年6月27日至2018年10月15日电费合计97,556.70元。
　　2018年10月22日，被告切断系争房屋电源。
　　2018年11月6日，原告向被告发送《解除合同通知书》，要求解除双方之间租赁合同，由被告返还保证金、退还租金、免除9月-10月租金，赔偿违约金合计326,727元。被告收到上述通知书，但未予同意。
　　2018年11月8日，被告以空调需要维护保养为由联系原告要求开门，原告予以同意，于次日安排人员开锁。
　　2018年11月20日，被告以年底消防检查为由联系原告要求开门，原告予以同意。
　　2018年12月29日，原告进行搬场，自系争房屋处搬出桌子、椅子等物品。
　　审理中，被告确认原告已支付保证金108,909元，租金及物业管理费均已支付至2018年9月4日。原告同意支付电费5,435.50元。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告作为出租人，应保证系争房屋及设施设备在租赁过程中处于良好状态。根据查明事实，合同履行期间，系争房屋确实存在空调制冷等问题，原告多次报维修，之后双方就租金减免等事宜处于僵持状态，被告于2018年10月22日对系争房屋进行断电，2018年12月29日原告彻底搬离系争房屋，最终双方租赁合同解除。基于上述履约事实，本院认定，原、被告对于合同解除均负有责任。鉴于原告于2018年12月29日彻底搬离系争房屋，被告主张该日为解除合同日，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告退还保证金。被告主张合同解除前2018年9月5日至2018年12月29日的租金(含物业费)及电费，符合合同约定，但被告于2018年10月22日对系争房屋进行断电，原告无法正常使用系争房屋，故相应期间的租金(含物业费)由本院予以酌定。同时，对于原告主张的已付租金及物业费，由于空调维修一定程度上影响了原告对系争房屋的使用，对于维修期间的租金(含物业费)应当予以减少，具体减少金额用于抵扣原告尚欠付租金，故不再判决予以返还。关于电费，双方在审理中已达成一致，本院予以照准。关于原告要求被告赔偿损失2,000元，原告称系因空调漏水造成的办公桌损坏和地毯清洗费用，然未能提供充分证据予以佐证，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于延迟支付租金的滞纳金，因原告逾期支付租金事出有因，故对被告主张的上述滞纳金，本院不予支持。关于被告主张的赔偿损失，被告对于合同的解除也有责任，故被告以原告擅自退租为由要求原告赔偿损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司与被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月29日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司于本判决生效之日起七日返还原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司保证金108,909元；
　　三、原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司于本判决生效之日起七日支付被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司2018年9月5日至2018年12月29日租金(含物业费)63,337元；
　　四、原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司2018年4月12日至2018年12月29日电费5,435.50元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,722元，减半收取计3,361元，由原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司负担2,122元，被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司负担1,239元。反诉案件受理费4,416元，由原告(反诉被告)上海远臻信息科技有限公司负担760元，被告(反诉原告)上海江程资产管理有限公司负担3,656元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　

审判员：祝  芬

书记员：蒋  炜