上海贯盛钢结构制造有限公司与上海洱泰重工机械有限公司、上海洱泰船务工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海贯盛钢结构制造有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：林路，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐丹，上海韩志明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周杰，上海韩志明律师事务所律师。
　　被告：上海洱泰重工机械有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：黄惠蓉，总经理。
　　委托诉讼代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
　　被告：上海洱泰船务工程有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孟天明，总经理。
　　第三人：上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会，住所地上海市浦东新区曹路镇兴东村。
　　负责人：陶晓杰，村委会书记。
　　委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所律师。
　　原告上海贯盛钢结构制造有限公司与被告上海洱泰重工机械有限公司、被告上海洱泰船务工程有限公司、第三人上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法转为普通程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告上海贯盛钢结构制造有限公司的委托诉讼代理人徐丹、被告上海洱泰重工机械有限公司的委托诉讼代理人侯海建、第三人上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会的委托诉讼代理人蔡晓霁、王沛浩到庭参加诉讼。被告上海洱泰船务工程有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。现本案现已审理终结。
　　原告上海贯盛钢结构制造有限公司(以下简称贯盛公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告上海洱泰重工机械有限公司(以下简称洱泰重工)按《厂房租赁合同终止及补偿协议》约定，向原告退还租赁保证金141,666元、退还未到期租金141,666元、归还免租租金141,666元、支付停工停业费200,000元、支付搬迁费1,297,099元(机器设备搬运费898,521元、附属设施费32,318元、物资搬运费74,860元，共计1297,099元)，合计人民币1,922,097元；2、判令被告洱泰重工支付《厂房租赁合同终止及补偿协议》中遗漏但政府实际补偿存在的速签奖403,028元、速搬清空奖268,685元、停工停业损失费差额471,107元(671,107-200,000=471,107元)，合计为1,142,820元；3、判令被告上海洱泰船务工程有限公司(以下简称洱泰船务)对上述付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
　　事实和理由：2016年8月9日，原告与被告洱泰重工签订《厂房租赁合同》，合同约定被告洱泰重工将位于上海市浦东新区曹路镇东川公路XXX号XXX幢厂房、办公楼及门口建筑等，约4,000平方米出租给原告使用,租赁期限为5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止，每年租金为85万。合同还约定，租赁期间如遇动迁，被告洱泰重工免去原告二个月的租金作为补偿。2017年年初，原告获悉系争房屋被纳入曹路镇工业用地减量化及土地整理复垦项目征用范围后，多次要求、催促被告洱泰重工抓紧洽谈具体补偿及搬迁事宜，但被告洱泰重工总是以公司老板即法定代表人杨忠捷在国外等借口予以拖延。直到2017年5月31日，被告洱泰重工拿出了一份《厂房租赁合同终止及补偿协议》，要求原告签字。原告当即指出：由于之前被告洱泰重工拖延时间太久，原告新场地还没有落实，且原告都是大型精致数控设备，要在短短的二十天内完成搬迁，时间上难以保证。要求延长时间,但被告洱泰重工以补偿款为要挟，称如果超过期限政府将不予补偿，并承诺搬迁时间问题再去与政府协商，争取多给一点时间。无奈之下，原告只能签约。原告与被告洱泰重工的补偿协议约定：由于政府动迁，双方同意提前终止合同，被告洱泰重工返还租赁保证金141,666元、退还未到期租金141,666元、归还免租租金141,666元，支付停工停业费200,000元，支付搬迁费1,297,009元，合计为1,922,097元。协议还约定了交房期限为2017年6月20日，逾期交房不给予原告任何搬迁补偿。补偿协议签订后，原告立即着手搬迁工作，但由于时间短设备多、加上下雨搬厂公司依协议约定拒绝在雨天作业，导致整个搬迁日期顺延了3天，即到2017年6月23日完成搬迁。但在此过程中，原告曾多次将搬迁过程及恶劣天气通报给被告洱泰重工，要求被告洱泰重工顺延3天，被告洱泰重工在电话里回复说没有问题，原告在2017年6月17日，也曾向第三人上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会(以下简称兴东村委)通报上述情况，兴东村委陶晓杰书记表示同意延期3天，并立即与被告洱泰重工当时的法定代表人杨忠捷进行了电话确认。搬迁工作结束后，原告曾多次要求被告洱泰重工按约支付1,922,097元，均遭到拒绝。原告遂后向法院起诉，并经历3次诉讼。在诉讼中，原告逐步得知：系争房屋所属土地归第三人兴东村委所有，系争集体土地，兴东村委在2015年12月20日将土地租赁给被告洱泰船务，被告洱泰船务与被告洱泰重工存在关联关系(被告洱泰船务是被告洱泰重工的股东，被告洱泰船务的股东孟天明同时也是被告洱泰重工的股东，两个公司曾经的法定代表人都是杨忠捷，办公地址也是同一个)。被告洱泰船务承租土地后，在第三人兴东村委同意的情况下，在土地上建造了系争房屋近4,000平方米(无证)，并出租给被告洱泰重工，被告洱泰重工又将系争房屋出租给原告使用，每年收取租金85万元。2017年5月11日，系争房屋经评估补偿总金额为9,249,362元，2017年5月25日，被告洱泰船务与第三人兴东村委签订了《解除租赁关系协议书》，约定由第三人兴东村委向被告洱泰船务支付补偿款，补偿的原则为“谁投资谁受益”，补偿的总额为8,059,954元，但该费用中含有应属原告的速签奖403,028元、速搬清空奖268,685元、停工停业损失费671,107元。2017年5月31日，被告洱泰重工与原告解约补偿时，将上述3项补偿项目予以隐瞒，导致该费用被遗漏。原告认为，被告洱泰重工与被告洱泰船务系关联公司，两被告恶意串通，采取不告知房屋真实情况、不说明动迁进展情况、不提供全部评估报告、不告知政府补偿的范围、项目、具体金额、搬迁期间，在诉讼期间恶意变更公司法定代表人，庭审活动中互相推诿，用逼迫、要挟、隐瞒的手段，克扣、遗漏了原本属于原告所有的补偿款项，并将其据为已有，使原告受到了巨大的经济损失。被告洱泰船务作为房屋的实际建造者、补偿款项的享有者、又是被告洱泰重工的关系公司，与被告洱泰重工共同侵权，应承担连带责任。原告没有违约行为，被告也没有实际受损，原、被告的解约协议中，约定的最后搬迁时间为2017年6月20日。原告在预感因为天气原因无法及时搬迁时，及时和村委会联系要求顺延3天。与村委会直接联系是因为最终搬迁日期是由第三人决定，村委会有直接决定权。村委会的陶书记当场表示同意，也与被告洱泰重工当时的的代表人杨忠捷电话确认，原告这才晚三天搬离，所以原告没有违约。被告洱泰重工和第三人签订的协议约定的最后搬迁期限是6月25日，且如果超过30天，也只是速搬奖等有影响，不是说所有补偿都没有了。实际上，原告于6月25日前搬离的，村委会也没有扣任何款项，将800多万支付给了被告，被告实际没有受到损失。被告应当按照合同约定全面履行支付义务，同时将其隐瞒的相关费用也支付原告。
　　被告洱泰重工辩称，不同意原告的诉讼请求，由于原告违约，所有费用原告都不享有。就算要退还租金，也只有17天的租金39,589元可以退还。原告实际上没有支付保证金。免租的要求被告洱泰重工不认可，停工和免租重复计算了。认为协议是有效的，但是对协议上面的数字不认可。认为没有遗漏费用，所以不同意第二项诉请。关于事实和理由，房屋是没有证照的，属于违章建筑，到期不搬是没有补偿的，为了及时搬离才和原告签的协议。被告洱泰重工从来没有答应过原告延迟3天，厂房是由被告洱泰船务从第三人处租的土地，盖的厂房，然后将厂房租给了被告洱泰重工，被告洱泰重工又转租给原告。被告洱泰重工没有从被告洱泰船务处取得任何补偿。两被告是独立的公司，不存在混同。关于保证金，原告并没有实际支付过。速签奖是给被告的，不是给原告的。违约金是不诚信的代价，不一定要存在损失，损失过高的话还可以进行进行调整。同意支付原告搬迁费17万元，再退还17天的租金39,589元，共计209,589元。不同意原告的其他诉请。
　　第三人兴东村委辩称，第三人与被告洱泰船务签订的租赁合同，出租的土地，被告洱泰船务自己建造的房屋。相应的补偿款已经支付了70%。虽然补偿方案上列有第一承租人和第二承租人，但这是因为系争房屋内的两个电表分别由被告洱泰船务和案外人申某，房屋实际的租赁人是被告洱泰船务。诉讼请求不涉及第三人权利义务，要求法院依法裁判。
　　经审理查明：被告洱泰船务从第三人兴东村委处租得上海市浦东新区兴东村原东川公路XXX号4,000平方米土地。租赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月30日。2011年8月28日，被告洱泰重工与被告洱泰船务签订《厂房租赁合同》，约定由被告洱泰重工承租上海市曹路镇东川公路XXX号XXX幢，租赁建筑面积为4,000平方米，厂房租赁期限为10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止。2016年8月9日，原告与被告洱泰重工签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租上海市浦东新区曹路镇东川公路XXX号XXX幢的厂房、办公楼及门口建筑4,000平方米，租赁期限为5年，从2016年8月10日起至2021年8月9日止。合同第四条约定：“本出租合同的租赁保证金为月租金的两倍，即人民币141,666元(大写：壹拾肆万壹仟陆佰陆拾陆元整)。租金为每年人民币850,000元(大写：捌拾伍万元整)”。合同第十条第三款约定：“租赁期限内，如甲方需提前解约，须提前六个月书面通知乙方，并向乙方支付相等于当月租金两倍的款项作为赔偿。”2017年5月25日被告洱泰船务与第三人上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会签订《解除租赁关系协议书》，约定将双方于2015年12月20日签订的租赁协议解除，第三人兴东村委同意给予被告洱泰船务一次性补偿及奖励费用共计民币8,059,954元，以上费用包括但不限于被告洱泰船务所有的建筑物、构筑物、附属设施、装饰装修、设备物品搬迁、停工停业/产损失、速签奖励、速搬清空奖励等所有费用。2017年5月31日，原告(乙方)与被告洱泰重工(甲方)签订《厂房租赁合同终止及补偿协议》，约定双方协商一致同意终止于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》并就合同终止及经济补偿达成协议，乙方须于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。关于租金返还：1、甲方返还乙方租赁保证金人民币141,666元。2、甲方返还乙方未到期租金人民币141,666元。3、上述款项计283,332元，于乙方2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方后七个工作日支付。关于搬迁补偿：1、根据《厂房租赁合同》第十一条第2款的约定，甲方免去乙方两个月的租金作为补偿，计人民币141,666元。2、甲方补偿乙方因搬迁所造成的停工损失人民币200,000元。3、甲方补偿乙方搬迁费人民币1,297,099元。4、上述款项计人民币1,638,765元，分三期支付……该协议第四条约定：1、“租金返还”和“搬迁补偿”的给予付条件必须是乙方按本协议的要求，于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。若乙方未按本协议的要求按时搬迁并归还租赁物，则视作乙方违约，甲方有权不返还保证金和未到期租金，且不给予乙方任何搬迁补偿。2、乙方在搬迁过程中不得拆除、损毁租赁物中的设施(如行车、电缆、水管、设备基础等)及经评估为“拆毁”的设备和设施，否则按该设施原值的三倍赔偿，由甲方直接从搬迁补偿款中扣除。2017年6月23日，原告从系争场地搬离。
　　审理中，原告向法院提交录音资料，以证明其延期办理得到被告洱泰重工的同意，录音资料涉及当事人陶晓杰向法院明确其确与杨忠捷沟通过，同时也表示第三人不会因为原告实际搬离时间延迟三天而扣除洱泰船务的相应款项，杨忠捷表示其知晓，具体由其直接与原告沟通，本院经审查后认为，该录音资料并不能直接反映被告洱泰重工同意原告延期办理。原告同时明确表示即使法院最终认定原告构成违约，双方约定的违约金显属过高，请求予以降低违约金数额。第三人明确表示，现原告实际搬离时间晚于其与洱泰船务的协议约定的腾地时间，但不会扣除洱泰船务的相应款项。
　　以上事实，有《厂房租赁合同》、付款凭证、《厂房租赁合同终止及补偿协议》、《解除租赁关系协议书》、租赁协议、厂房租赁合同、工商登记信息、(2017)沪0115民初71654号案件中的起诉状等及法庭审理笔录等在案佐证。
　　本院认为,《厂房租赁合同终止及补偿协议》系原告和被告洱泰重工的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。厂房租赁合同终止及补偿协议》约定原告应于2017年6月20日搬离，该协议第四条违约责任第一款亦约定“‘租金返还’和‘搬迁补偿’的给予付条件必须是乙方按本协议的要求，于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。若乙方未按本协议的要求按时搬迁并归还租赁物，则视作乙方违约，甲方有权不返还保证金和未到期租金，且不给予乙方任何搬迁补偿”，该条款实质对于原告逾期搬离应承担违约责任进行了约定，现原告实际于2017年6月23日搬离系争场地，确实比双方约定时间晚了3天，且原告也无证据证明该延期得到被告洱泰重工的同意，故原告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但对于违约金的金额，即双方约定的被告不再向原告返还保证金及未到期租金合计283,332元及不再支付搬迁补偿款1,638,765元，被告认为该违约金过高要求予以调整，本院考虑到原告逾期搬离的时间、原告的主观恶意以及被告洱泰重工由此遭受的损失等，酌情从上述费用中扣除5万元，余款由被告洱泰重工支付给原告。关于原告要求被告支付《厂房租赁合同终止及补偿协议》中未提及的速签奖、速搬清空奖、停工停业损失费差额之诉请，本院认为，《厂房租赁合同终止及补偿协议》系原告、被告洱泰重工就合同终止及补偿的最终合议，且上述费用系第三人与被告洱泰船务之间约定，原告无证据证明该部分费用应由原告实际享有，故原告在协议之外再行主张其他补偿及费用等没有事实及法律依据，本院不予支持。被告洱泰重工、被告洱泰船务系独立的两个公司，原告称两公司财务上存在混同，缺乏证据支持。原告要求被告洱泰船务对付款义务承担连带责任之诉请，本院难以支持。被告洱泰船务经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海洱泰重工机械有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海贯盛钢结构制造有限公司租赁保证金、未到期租金及支付搬迁补偿共计1,872,097元；
　　二、驳回原告上海贯盛钢结构制造有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费31,319元，由原告上海贯盛钢结构制造有限公司负担12,189元，被告上海洱泰重工机械有限公司负担19,130；财产保全费5,000元,由被告上海洱泰重工机械有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：梅丽华

书记员：周  婉