上海豪巍电气有限公司与上海目炬电气自动化有限公司、王某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海豪巍电气有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：叶素珍，总经理。
　　被告：上海目炬电气自动化有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王某某，执行董事。
　　被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省阳新县排市。
　　被告：沈建华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　上述三名被告的共同委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。
　　原告上海豪巍电气有限公司(以下简称“豪巍公司”)与被告上海目炬电气自动化有限公司(以下简称“目炬公司”)、王某某、沈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2018年9月28日进行证据交换，于2019年1月7日、2019年2月15日两次公开开庭进行了审理。原告豪巍公司的法定代表人叶素珍、三被告的共同委托诉讼代理人包永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告豪巍公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告目炬公司之间关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房及综合楼第二层2间办公室的租赁合同关系；2、被告目炬公司返还原告上述房屋；3、被告目炬公司支付原告自2018年5月10日起至上述房屋实际返还之日的租金及物业费(其中厂房租金每月48,419元、办公室租金每月2,000元、物业费每月2,015元，以上租金及物业费中再扣除已付款102,045元)；4、被告目炬公司支付原告违约金185,138元(按合同总租金10%计算)；5、被告王某某、沈建华对上述第3-4项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月26日及同年5月1日，原告豪巍公司与被告目炬公司签订《厂房租赁合同》及《消防、治安、安全、环境、管理协议》，双方约定原告豪巍公司将上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层车间及综合楼办公室租赁给被告目炬公司，租赁面积2,015平方米和办公室两间，租赁功能生产车间和管理办公，租赁期限从2018年5月10日至2021年5月9日，车间年租金(不含税价)581,025元或639,863元(含5%增值税专用发票价)，办公室年租金12,000元或13,200元(含5%增值税专用发票价)，第一、二年年租金不变，第三年起递增6%，租金支付方式为每季度为一个结算期，先付后用，车间租金计151,301元(不含税价)，办公室租金计2,000元(不含税价)。房屋租赁期间，被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权单方面解除合同。同时，双方对于其他事项进行了约定。被告王某某、沈建华作为合同的担保人签字确认。同年5月1日，双方又签订管理协议，约定被告目炬公司应支付原告豪巍公司年管理费100,000元(不含税价)、水电费按实结算。合同签订后，原告按约履行义务，但被告目炬公司未足额支付原告豪巍公司租金、管理费、水电费等，截止2018年8月24日尚欠242,333元。虽经原告多次催讨，但被告目炬公司拒绝支付。原告向法院提起诉讼，望法院判如所请。
　　被告目炬公司、王某某、沈建华辩称：被告目炬公司原先在其他地方承租厂房，但没有环评手续。后原告豪巍公司告知被告目炬公司有环评，于是原告豪巍公司与被告目炬公司签订租赁合同。之后，被告目炬公司发现原告环评有问题，故分期支付租金。2018年7月6日，环保部门在厂房上张贴了封条。之后奉贤法院也在厂房及机器设备上贴了封条。被告认为，环评应当是原告负责去办理的，双方约定的管理费实际应用于办理环评。因原告原因导致合同不能继续履行。现同意解除合同、返还房屋。关于租金及物业费，同意支付至2018年7月6日，原告主张的计算标准无异议。被告目炬公司不存在违约情形。如果被告目炬公司应当支付违约金，则认为原告主张的标准过高，要求法院予以调整。被告王某某、沈建华仅在合同条款中签字，但没有承担担保责任的意思表示，故此两被告不承担担保责任。而且该条款表示在被告目炬公司无力偿付时，原告才可向被告王某某、沈建华主张权利。
　　经本院审理认定事实如下：2018年4月20日，原告豪巍公司作为甲方、被告目炬公司作为乙方签订《合作协议书》约定：“为实现生产经营需要，甲方免费使用乙方拥有机械设备，经双方协商一致，特签订本协议。一、设备：数控冲床1台、剪板机1台、折弯机3台、普冲3台、压铆机2台、气动点焊机1台、大型焊接平台3个、手动焊机10台，其他辅助设备10台以及所有常规货架。二、甲方保证与承诺：1、甲方保证所有的设备质量完好，均能正常使用及运转，对所有的转让设备性能、操作及维修等向乙方充分的说明。2、设备如引起债权债务，乙方独立承担，与甲方无关。3、设备的拆卸、运输及安装调试费均由乙方承担。4、甲方每年替乙方免费加工的产品不低于人民币50万元。超出部分按市场价结算。5、甲方可以使用这些设备自行生产自己的产品。但必须保证乙方的产品优先按时完成。三、合作时间自2018年5月1日至2021年4月31日。四、本协盖章后生效，本协议一式二份，双方各持一份。”
　　2018年4月26日，原告豪巍公司作为甲方、出租方，被告目炬公司作为乙方、承租方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3#厂房1至2层车间出租给乙方作生产车间使用，租赁物面积为2,015平方米，同时甲方将设备出租给乙方使用。租赁期限自2018年5月10日至2021年5月9日。厂房租赁每日每平方米建筑面积租金(不含税价)0.79元或(含税5%增值税专用发票价)0.87元。第一、二年月租金(不含税价)48,419元或(含5%增值税专用发票价)53,322元，年租金581,025元或(含5%增值税专用发票价)639,863元。第一二年租金不变，第三年起递增率6%。物业管理费每平方米(不含税价)1元/月或(含5%增值税专用发票价)1.1元/月，物业管理费每月2,015元(不含税)。合同签订后，乙方向甲方支付厂房租赁押金50,000元。租金及物业管理费每季度为一个结算期，先付后用，乙方须提前7个工作日支付后3个月厂房租金及物业管理费。乙方拖欠房租累计一个月及以上的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方日滞纳金。合同第15.3条约定：“乙方法人代表王某某、股东沈建华作为本合同的共同担保人，连带承担乙公司的所有义务和责任，当乙公司不能承担本合同义务和责任时，甲方有权向王某某、沈建华主张权利。”合同对其他事宜进行了约定。合同第15.3条中“王某某”、“沈建华”名字均为被告王某某、沈建华各自所签。
　　合同签订后，原告豪巍公司向被告目炬公司交付了厂房，被告目炬公司向原告豪巍公司交付了厂房租赁押金5万元。
　　2018年5月1日，原告豪巍公司作为甲方、被告目炬公司作为乙方签订《消防、治安、安全、环境、管理协议》。第一条约定：“乙方在租赁期间，是上述房屋租赁范围内的安全责任人，应全面负责以上范围的消防、治安、安全、环保、环卫、环境、特种设备安全管理等各项管理工作，如造成损失(包括对甲方造成损失)的，由乙方赔偿。”第十三条约定：“乙方另行租赁甲方原财务室作为管理办公之用，租赁及水电费为2,000元/月(不含税)，第一、二年年租金不变，第三年起递增率6%；与厂房租金同步支付。每年先行支付壹拾万元/年作为管理费(管理费的计价方式：产值额*3%)，在以后的项目管理中予以抵扣，超出部分按项目管理费用单独支付。”该协议还规定：“本《消防、治安、安全、环境、管理协议》为甲乙双方《厂房租赁合同》的附件，自双方签字盖章之日起生效，其有效期按双方签订的《厂房租赁合同》的有效期执行，直至乙方交还经甲方验收认可的该房产后方告失效。”
　　2018年5月1日，被告目炬公司、王某某出具《承诺书》，言明：“本人王某某为上海目炬电气自动化有限公司的法定代表人就接受上海豪巍电气有限公司管理的相关事宜承诺如下：1、按照豪巍电气的要求学习好ISO9001相关程序文件做好表单记录，提供设备清单，2、自觉维护豪巍品牌形象，注重质量，将豪巍精神：诚信、专注、协作、创新融入到日常的工作中，坚定不移执行豪巍的质量方针：产品卓越，服务卓群，信誉卓著，进取创新；3、在以豪巍品牌对外销售时严格遵循法律法规的规定，如出现任何问题由本公司及本人全权承担；4、提供给豪巍的产品保证按时交付品质优先，计价为材料价*1.5/1.17(不含税)；5、进入豪巍名录的职工严格执行豪巍的员工手册，遵守手册中所有条例；6、申请开具发票时严格按照豪巍的财务管理规定，做好相关表单，先行缴纳管理费用(开票额*3%)及提供抵扣发票和差额税及附加，确保提供的发票为合法合规，全权承担由于提供的发票有异常而带来的一系列问题；7、未尽事宜遵循互利共赢原则；8、本人对以上承诺愿承担无限连带责任。”
　　2018年6月2日，被告目炬公司向原告豪巍公司支付了厂房租金5万元。同年6月8日，被告目炬公司向原告豪巍公司支付了厂房租金4万元。同年7月6日，被告目炬公司向原告豪巍公司支付了物业管理费及办公室租金12,045元(物业管理费2,015元/月×3个月，办公室租金2,000元/月×3个月)。同年7月17日，被告目炬公司向原告豪巍公司支付了水电费2,826.84元。
　　2018年6月20日，原告豪巍公司与被告目炬公司签订《合作协议作废声明》，言明原告豪巍公司与被告目炬公司2018年4月20日签订的合作协议，现双方觉得不妥，声明作废。
　　2018年7月，上海市松江区叶榭镇人民政府区域环境综合整治办公室对被告目炬公司实施了强制封停。
　　2018年10月15日，上海市松江区叶榭镇人民政府区域环境综合整治办公室出具《情况说明》，言明：“上海豪巍电气有限公司位于松江区叶榭镇浦亭路XXX号厂房，该企业于2017年6月通过松江区环保局建设项目环保竣工验收(松环保许管【2017】1243号)。2018年5月，上海豪巍电气有限公司将叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房租赁给上海目炬电气自动化有限公司(以下简称“上海目炬电气”)。因环评针对的是具体项目(企业)，而非厂房，凡项目涉及的厂址、工艺流程等与报批时发生变更的，都应重新办理环评。而上海目炬电气属于新入驻企业，即新建项目，故需重新通过环评相关手续才可以正常生产。但在实际核查中并未发现该企业办理环评手续，就此镇监管部门于2018年7月以严重违反‘五违四必’区域环境综合整治为由依法对上海目炬电气的生产项目实施了强制封停。”
　　2018年12月17日，上海市松江区叶榭镇人民政府向本院作出《情况说明》，言明：“2017年9月，上海目炬电气自动化有限公司(以下简称“上海目炬电气”)租赁叶榭镇浦亭路XXX号厂房。该企业入驻该地址未经任何环保审批手续，属环保违法违规项目。就此，镇监管部门于2017年12月以严重违反‘五违四必’区域环境综合整治为由依法对上海目炬电气的生产项目实施了强制封停。2018年5月，上海目炬电气向上海豪巍电气有限公司(以下简称“上海豪巍电气”)租赁叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房。位于浦亭路XXX号厂房的上海豪巍电气于2017年6月通过松江区环保局建设项目环保竣工验收(松环保许管【2017】1243号)，环评手续齐全，可以正常生产经营，故上海目炬电气欲借用上海豪巍电气环评手续继续违法生产。之后，在对上海豪巍电气进行日常检查时，发现其环评资料中工艺流程、设备型号和数量均与实际不符，应重新申报环评。上海豪巍电气企业法人对我镇监管工作人员谎称上海目炬电气的设备是其新购买设备，并声称自己会重新办理环评手续。但截至2018年7月，上海豪巍电气仍未就实际情况变更或申报环评，故镇监管部门再次以严重违反‘五违四必’区域环境综合整治为由依法实施了强制封停。考虑到上海目炬电气的生产项目自2017年12月起就一直是环保违法违规项目，故封条时间延用了此时间。特此说明。”
　　2019年1月3日，上海市松江区叶榭镇人民政府再次出具《情况说明》，载明：“上海豪巍电气有限公司位于松江区叶榭镇浦亭路XXX号厂房，该企业于2017年6月通过松江区环保局建设项目环保竣工验收(松环保许管【2017】1243号)。2018年5月，上海豪巍电气有限公司将叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房租赁给上海目炬电气自动化有限公司(以下简称“上海目炬电气”)。因环评针对的是具体项目(企业)，而非厂房，凡项目涉及的厂址、工艺流程等与报批时发生变更的，都应重新办理环评。而上海目炬电气属于新入驻企业，即新建项目，故需要重新通过环评相关手续才可以正常生产。我镇于2018年12月17日出具的情况说明中已经提到，上海目炬电气原租赁在浦亭路XXX号厂房时就因无环保手续于2017年12月对其生产项目实施了强制封停。在2018年实际核查中仍未发现该企业办理环评手续，就此镇监管部门在2018年7月仍以严重违反‘五违四必’区域环境综合整治为由依法对上海目炬电气的生产项目实施了强制封停。考虑到上海目炬电气的生产项目自2017年12月起就一直是环保违法违规项目，故封条时间延用此时间。特此说明！”
　　另查明：2017年6月22日，上海市松江区环境保护局出具《上海市松江区环境保护局关于上海豪巍电气有限公司项目验收的审批意见》(松环保许管【2017】1243号)，载明：一、原告豪巍公司申报的项目基本情况为(一)项目位于松江区叶榭镇浦亭路XXX号，占地面积11,316平方米，建筑面积6,700平方米，主要从事配电柜、配电箱的组装，年组装配电柜2,000台、配电箱4,000台。项目内设食堂已取消。(二)项目环评文件于2008年8月通过该局审批(松环开表审【2008】299号)。二、经审查，该局作出以下决定：(一)上海豪巍电气有限公司项目竣工环境保护验收合格。……
　　2017年12月21日，原告豪巍公司取得沪水务排证字第SJPN9897号排水许可证。
　　再查明：被告目炬公司承租的上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号综合楼第二层2间办公室(即《消防、治安、安全、环境、管理协议》所述的财务室)未取得建设工程规划许可证。
　　还查明：2018年8月8日，上海市奉贤区人民法院作出(2018)沪0120民初17563号民事裁定书，裁定：冻结上海豪巍电气有限公司银行存款85,000元，如存款不足，则只进不出，额满为止，余额可正常往来；或查封、扣押其所有的同等价值的财产。2018年8月9日，上海市奉贤区人民法院对本案租赁厂房内的相关设备进行查封。之后，上海市奉贤区人民法院就豪巍公司与案外人上海泰丁实业有限公司之间买卖合同纠纷一案作出(2018)沪0120民初17563号判决，豪巍公司应向案外人上海泰丁实业有限公司支付有关货款及资金占用费。2019年1月10日，原告豪巍公司向上海市奉贤区人民法院支付了有关款项。2019年1月10日，上海市奉贤区人民法院作出(2018)沪0120民初17563号之二民事裁定书，裁定：解除对上海豪巍电气有限公司银行存款85,000元采取的冻结措施以及对其所有的同等价值的财产采取的查封措施。本案审理中，原告豪巍公司表示案外人上海泰丁实业有限公司出售的货物实际系被告方购买。
　　本案审理中，本院于2019年1月7日对原告豪巍公司与被告目炬公司之间的租赁合同关系释明已经解除。后又于2019年2月15日释明原告上海豪巍电气有限公司与被告上海目炬电气自动化有限公司之间关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房租赁合同关系已经解除、关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号处综合楼第二层2间办公室的租赁合同关系无效。原告豪巍公司表示诉请不作变更，被告目炬公司表示无合同解除、无效后果需要法院处理。
　　以上事实，有厂房租赁合同，消防、治安、安全、环境、管理协议，承诺书，照片，付款凭证，合作协议书，情况说明，上海市松江区环境保护局关于上海豪巍电气有限公司项目验收的审批意见，排水许可证，合作协议作废声明，民事裁定书，建设工程规划许可证，建筑工程项目表，当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：本案涉及的租赁标的物涉及到两方面，分别为上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房以及综合楼第二层2间办公室。就上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房而言，原告豪巍公司与被告目炬公司之间的房屋租赁合同关系，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效。而就综合楼第二层2间办公室而言，该房屋并未取得建设工程规划许可证，原告豪巍公司与被告目炬公司之间的房屋租赁合同关系应属无效。
　　关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房租赁合同关系的解除问题。原告豪巍公司与被告目炬公司就该合同关系的解除并无争议，且事实上，被告目炬公司经营活动已经被政府有关部门封停，该租赁合同关系也无法再继续下去。双方争议的问题主要在于导致合同关系解除的责任在于哪一方。从本案实际情况看，原告豪巍公司、被告目炬公司均对环评手续的办理应当予以知晓，且从承诺书出具、有关部门情况说明看，双方均承担了在未办出环评手续下进行租赁活动的风险，故本院认定双方存在同等责任。
　　关于原告豪巍公司要求被告目炬公司返还房屋的问题。因涉及上述厂房的租赁合同关系已经解除，而办公室的租赁合同关系无效，故原告豪巍公司要求被告目炬公司返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。但需要说明的是，房屋内被法院查封的物品不得擅自搬离。
　　关于原告豪巍公司要求被告目炬公司支付自2018年5月10日起至上述房屋实际返还之日的租金及物业费的问题。原、被告确认被告目炬公司系于2018年7月6日被政府有关部门封停，且被告方同意支付租金、物业费至2018年7月6日，故2018年5月10日至2018年7月6日的租金、物业费，被告目炬公司应当按照约定的标准予以支付。考虑被告目炬公司被封停的因素、法院就原告豪巍公司与被告目炬公司合同效力的释明、奉贤法院财产保全情况等因素，本院酌情确定2018年7月6日起至2019年2月15日期间租金及使用费、物业费，按照约定标准的一半进行计算，2019年2月16日起则按照原告主张的标准进行计算。
　　关于原告豪巍公司要求被告目炬公司支付违约金的问题。原告此项违约金主张依据《厂房租赁合同》约定，实际主张的是解约违约金。因厂房租赁合同关系解除原告豪巍公司和被告目炬公司均存在责任，故此违约金本院不予支持。
　　关于原告豪巍公司要求被告王某某、沈建华承担连带清偿责任的问题。因被告王某某、沈建华在《厂房租赁合同》担保条款中予以签字确认，被告王某某、沈建华对于《厂房租赁合同》履行所产生的债务应当承担担保责任。故被告王某某、沈建华应对厂房租金及使用费、物业费承担担保责任。关于《消防、治安、安全、环境、管理协议》，此协议为《厂房租赁合同》附件，被告王某某在此协议上已有签名，其对协议作为《厂房租赁合同》附件认同，故应当认定被告王某某对协议所产生的债务承担担保责任。而被告沈建华未在此协议上签名，其对协议产生的债务不应承担担保责任。关于担保责任的方式，《厂房租赁合同》约定的保证方式为一般保证，故被告王某某、沈建华仅在被告目炬公司不能履行相关债务的情况下，承担一般保证责任。
　　关于被告目炬公司交付的押金。原告表示此笔押金同意从被告目炬公司欠付的厂房租金及使用费、物业费中抵扣。此意见于法不悖，应予准许。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海豪巍电气有限公司与被告上海目炬电气自动化有限公司之间关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房租赁合同关系已经解除；
　　二、确认原告上海豪巍电气有限公司与被告上海目炬电气自动化有限公司之间关于上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号处综合楼第二层2间办公室的租赁合同关系无效；
　　三、被告上海目炬电气自动化有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海豪巍电气有限公司上海市松江区叶榭镇浦亭路XXX号3号厂房1-2层厂房以及综合楼第二层2间办公室；
　　四、被告上海目炬电气自动化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪巍电气有限公司自2018年5月10日起至上述厂房实际返还之日的租金及使用费、物业费(租金及使用费计算方式：2018年5月10日至2018年7月6日期间按照每月48,419元计算，2018年7月7日至2019年2月15日期间按照每月24,209.5元计算，2019年2月16日起至厂房实际返还之日按照每月48,419元计算；物业费计算方式：2018年5月10日至2018年7月6日期间按照每月2,015元计算，2018年7月7日至2019年2月15日期间按照每月1,007.5元计算，2019年2月16日起至厂房实际返还之日按照每月2,015元计算；以上租金及使用费、物业费总额中应再扣除被告上海目炬电气自动化有限公司已付押金5万元、厂房部分已付款96,045元)；
　　五、被告上海目炬电气自动化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪巍电气有限公司自2018年5月10日起至上述办公室实际返还之日的租金及使用费(租金及使用费计算方式：2018年5月10日至2018年7月6日期间按照每月2,000元计算，2018年7月7日至2019年2月15日期间按照每月1,000元计算，2019年2月16日起至办公室实际返还之日按照每月2,000元计算；以上租金及使用费总额中另再扣除办公室部分已付款6,000元)；
　　六、如果被告上海目炬电气自动化有限公司不能履行上述判决第四项付款义务的，被告王某某、沈建华对此项付款义务承担一般保证责任；
　　七、如果被告上海目炬电气自动化有限公司不能履行上述判决第五项付款义务的，被告王某某对此项付款义务承担一般保证责任；
　　八、驳回原告上海豪巍电气有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,097元，财产保全申请费1,770元，合计诉讼费10,867元，由原告上海豪巍电气有限公司负担6,558元(已付)，被告上海目炬电气自动化有限公司负担4,309元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高丽萍

书记员：张  利