上海解放创意产业投资发展有限公司与中安科股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海解放创意产业投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：王海平，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨皓明，北京市金杜(苏州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘泽雨，北京市金杜(苏州)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：中安科股份有限公司(原中安消股份有限公司)，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：王正华，董事长。
　　委托诉讼代理人：张惠琳，上海市锦天城律师事务所律师。
　　上海解放创意产业投资发展有限公司(以下简称“解放投资公司”)与中安科股份有限公司(原中安消股份有限公司，以下简称“中安科公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用普通程序审理，并由审判员张志煜、王伟、人民陪审员吴龙英组成合议庭进行审理，审判员张志煜担任审判长。审理过程中，因工作需要，审判长张志煜更换为周刘金。中安科公司于答辩期内提出管辖权异议，要求将本案移送上海市第一中级人民法院审理。本院于2018年7月20日裁定驳回了中安科公司提出的管辖权异议。中安科公司不服本院裁定，向上海市高级人民法院提起上诉，上海市高级人民法院于2018年9月11日裁定驳回中安科公司的上诉。审理中，中安科公司于2018年11月5日提起反诉。本案于2018年12月17日公开开庭进行了审理，解放投资公司的委托诉讼代理人杨皓明、刘泽雨，中安科公司的委托诉讼代理人张惠琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　解放投资公司诉称：2017年10月,解放投资公司与中安消股份有限公司签署《中安消股份有限公司与上海解放创意产业投资发展有限公司之收购协议》(以下简称“《收购协议》”)，约定由中安科公司向解放投资公司出售上海市徐汇区虹桥路XXX号、上海市闵行区莘北路XXX号、上海市闵行区剑川路XXX号等三个目标地块的房产及土地使用权，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)6.2亿元。协议签订后，解放投资公司按约定向中安科公司支付3.2亿元交易价款，履行了付款义务。但涉案的三地块房产及土地被法院查封，中安科公司已不能履行合同约定的办理权属转移登记的义务。由于中安科公司的违约造成了解放投资公司损失超过2亿元。解放投资公司向法院提起诉讼，要求判令：中安科公司赔偿解放投资公司损失2亿元。审理中，解放投资公司变更其请求权基础为要求中安科公司返还借款2亿元。
　　中安科公司答辩称，2017年10月，解放投资公司与中安科公司签署《收购协议》。根据协议的内容双方交易的真实目的是涉案三地块上房产及划拨土地使用权的转让，双方签署的借款协议和租赁协议并非双方之间的真实意思表示，而仅仅是为收购价款提供的保障性措施。双方之间的合同还在履行过程中，根据双方约定，合同履行期限至2019年11月1日，目前合同履行期限尚未届满，解放投资公司要求返还价款没有依据。因涉案三地块上的房产及土地使用权被多家法院查封，故双方之间的《收购协议》已无法继续履行。中安科公司愿意返还解放投资公司已经支付的3.2亿元款项，并要求解放投资公司在款项还清后返还涉案三地块上的房产以及土地使用权，并对双方之间已经产生的费用和损失进行结算。中安科公司提起反诉，要求判令解除《收购协议》及《补充协议》、《附件协议》；解除《上海市房屋租赁合同》和三份《借款协议》。
　　针对中安科公司的反诉，解放投资公司答辩称，不同意中安科公司的反诉请求，涉案三地块上的房产及划拨土地使用权虽然被查封，但双方之间的协议并非不能履行。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列事实无异议：
　　一、2017年9月1日，中安消股份有限公司与解放投资公司签订《中安消股份有限公司与上海解放创意产业投资发展有限公司关于目标项目收购之合作备忘录》(以下简称“《备忘录》”)，约定：甲方(中安消股份有限公司)拟出售上海市徐汇区虹桥路XXX号、闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号房产及土地使用权，乙方(解放投资公司)拟通过项目公司与甲方协商目标项目的收购事宜……甲方同意于2017年9月30日前不与除乙方或者乙方指定的第三人之外的新合作方就目标项目签署任何与本收购有关的协议。乙方同意于本备忘录签署之日起五个工作日内向甲方或者甲方指定的账户支付诚意金一仟万元。
　　二、2017年10月，中安消股份有限公司与解放投资公司签订《中安消股份有限公司与上海解放创意产业投资发展有限公司之收购协议》(以下简称“《收购协议》”)约定，目标项目为：(1)徐汇区虹桥路XXX号，土地性质划拨，土地用途工业，土地面积14643平方米，房产类型厂房、建筑面积25727平方米，权属证书为沪房地徐字(2000)第021598号。(2)闵行区莘北路XXX号，土地性质划拨，土地面积15731平方米，房屋类型厂房、建筑面积17897平方米，权属证书为沪房地闵字(2015)第031725号。(3)闵行区剑川路XXX号，土地性质划拨，土地用途工业，土地面积18866平方米，房屋类型厂房、建筑面积11792平米房，权属证书为沪房地闵字(2015)第030201号。……“目标项目的抵押”不包括剑川路XXX号地块上幢号为2、5、7的全幢建筑物(目前处于法院查封状态)。出售方(中安消股份有限公司)为三个项目的权利人，其中就徐汇区虹桥路XXX号项目而言，根据中国上海电讯器材厂与加拿大南海岸国际投资有限公司(以下简称“加拿大公司”)于1994年4月签署的《中加合作上海加华商务中心有限公司合同》，目标项目中的徐汇区虹桥路XXX号被提供给上海加华商务中心有限公司(以下简称“加华公司”)有偿使用。在签署本协议前，虽然现有产证记载权利人为上海飞乐股份有限公司，但上海飞乐股份有限公司已于2015年3月24日更名为中安消股份有限公司。……双方一致同意采用股权收购之方式最终实现收购方对目标项目的收购。具体为：由出售方以本框架协议第2.2条所述目标项目评估价为基础将3个目标项目以实物出资方式分别设立3个全资子公司，收购方分别收购出售方在子公司中的全部股权并承担出售方因签署房屋有偿使用权的收回及补偿协议所需支付的对价，从而实际控制目标项目。
　　协议第3.3完成收购之先决条件中约定：为完成对目标项目的收购，需满足以下先决条件：(a)完成将徐汇区虹桥路XXX号房地产权证变更至出售方名下；(b)目标项目可以抵押给收购方及收购方指定的相关融资机构，为收购方在本协议项下支付的全部价款提供担保，未经收购方同意不得新设其他抵押担保，配合收购方向金融机构融资所需要相关手续；(c)房地产交易主管部门同意目标项目以出资或者增资方式过户至新公司名下；(d)出售方的关联公司中安消技术有限公司为本协议第5.3条项下出售方的履行租赁合同项下定金罚则义务及履行委托贷款协议项下还款义务提供不可撤销的连带保证担保等等。
　　协议第4条过渡期方案约定，自本协议后所述收购协议签署日至本协议第3条所述收购事项完成的期间为过渡期，双方同意过渡期至迟不超过本收购协议签署之日起两年。4.2过渡期方案约定，由于按照上述第3.2条款之方案完成收购尚需一个过程，为配合本次收购及尽早完成项目权益的过渡及部分款项的支付，双方同意，在以完成最终收购为目的的前提下，收购方先行通过租赁方式实现对目标项目经营收益权的取得，同时收购方以委托贷款的方式向出售方提供借款。
　　协议第5条交易价款及支付约定：5.1双方一致同意，收购方进行本次收购所需支付的交易价款为5亿元，包括：根据本协议第2.2(a)条所述目标项目评估价的基础上确定股权收购总价格为5亿元；并根据3个目标项目的评估价格确认各自进行实物出资的具体作价及股权收购价格。即虹桥路、莘北路、剑川路3个目标项目的具体股权收购价格分别确定为37,223万元、7,595万元、5,182万元。5.3双方确认，过渡期方案下需支付的交易价款总计3.2亿元，由以下金额组成：(a)收购方与出售方签署目标项目的租赁合同而支付的定金1.2亿元，在收购非因归责于任何一方的原因至过渡期满而未能完成且收购方选择继续履行租赁合同的情况下，如出售方拒绝履行租赁合同或其他违约的，需双倍向承租人返还定金。出售方确认将该笔资金专项用于第5.1条项下所述出售方收回加华公司及外方股东加拿大公司对徐汇区虹桥路XXX号现有房屋的有偿使用权所需支付的补偿费用，故收购方将该笔定金放入以出售方名义开立的银行监管账户，并由双方共同指示监管银行根据与加华公司及其外方股东加拿大公司达成的“房屋有偿使用权的收回及补偿协议”中的约定予以支付。(b)收购方通过委托贷款提供给出售方的借款2亿元，借款期限与过渡期相同，为本收购协议签署之日起两年，借款年利率为8%每年，每3个月满的5个工作日内支付当期利息。
　　三、2017年11月3日，中安消股份有限公司与解放投资公司签订《收购协议之补充协议》，约定：2017年11月2日，甲方(中安消股份有限公司)和乙方(解放投资公司)就乙方收购甲方持有的坐落在上海市徐汇区虹桥路XXX号、闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号的三处物业而签署了《收购协议》，且2017年9月1日甲方和乙方还签署了《合作备忘录》，乙方已向甲方支付了意向金1,000万元整。B、现因甲方资金需要，乙方同意在收购协议的基础上再行提前向甲方提供资金4,000万元整。在甲、乙双方平等自愿、协商一致的基础上，就相关事宜于2017年11月3日在上海市普陀区达成本补充协议如下：二、乙方同意在满足以下条件的情况下，于2017年11月6日向甲方提供资金4,000万元整：1、甲方和乙方就闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号两处物业签署了租期为20年(期满可续租10年)，年租金434.41万元、租金每3年增加3%的有效租赁合同并办理完成租赁合同的工商登记备案手续。2、甲方将闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号两处物业管理权和场地现场移交给乙方，双方按附件1签署交接文件，并将两处物业的房地产权利证书交甲方保管。3、甲方同意将闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号两处物业的现有收益归属乙方享有。三、甲方和乙方确认，乙方向甲方支付的总计5,000万元整(含已支付的意向金1,000万元和本协议下支付的资金4,000万元)由以下两部分组成：1、乙方向甲方提供的3,000万元的借款，借款期限与收购协议中提及的委托贷款期限相同，年化利息400万元，借款协议见附件。2、甲方和乙方就闵行区莘北路XXX号及闵行区剑川路XXX号两处物业签署的有效租赁合同项下乙方向甲方支付的租赁定金2,000万元，租赁合同见附件。3、甲方和乙方确认，甲方向乙方支付的当年借款利息可与租赁合同项下乙方向甲方支付的当年租金中扣除。
　　四、2017年11月29日双方又签署了《收购协议之补充协议二》，约定：根据收购协议第5.4条的约定，在满足先决条件的情况下，乙方在2017年11月30日前向甲方提供交易价款3.2亿元。现双方同意根据实际情况对该条进行调整。其中第三条约定：甲方同意对收购协议第5.3条、第5.4条项下约定交易价款3.2亿元的组成和支付进度进行调整，以本补充协议约定的为准，即：1、补充协议一项下提及已总计支付的5,000万元(含合作备忘录中的意向金1,000万元)，按补充协议一的约定进行确认，视为乙方的付款；2、本补充协议项下乙方支付的资金15,000万元，按本补充协议第四条、第五条约定进行确认；3、其余交易价款12,000万元，按本补充协议第六条的约定进行确认。四、乙方同意在满足以下条件的情况下，于2017年11月30日指示第三方上海瑞隆房地产有限公司代乙方向甲方提供资金15,000万元整……五、双方确认，本补充协议第四条项下向甲方支付的总计15,000万元整由以下两部分组成：1、乙方向甲方提供的5,000万元的借款，借款期限与收购协议中提及的委托贷款期限相同，但利息调整为年利率8%，借款协议见附件2；2、甲方和乙方就徐汇区虹桥路XXX号物业签署的租赁合同项下乙方向甲方支付的定金10,000万元，租赁合同见附件3。双方确认，甲方向乙方支付的当年借款利息，在租赁合同履行后，可与租赁合同项下乙方向甲方支付的当年租金进行抵扣，不足部分多退少补。
　　五、2018年1月19日，中安消股份有限公司、解放投资公司和上海以功电子科技有限公司(以下简称“以功电子科技公司”)签订《收购协议之补充协议三》，约定，三方于2018年1月19日在上海市普陀区达成补充协议三，约定：……二、各方确认，就收购协议第5.3条、第5.4条项下约定交易价款3.2亿元，乙方已实际向甲方支付了交易价款2亿元整(含租赁定金1.2亿元和借款8,000万元)。各方确认，乙方根据本协议补充协议第四条第2款向甲方提供的借款1.2亿元，借款期限与收购协议中提及的委托贷款期限相同，但利息调整为年利率8%，借款协议见附件二。
　　六、2018年1月19日，中安消股份有限公司与解放投资公司签订《借款协议》约定，贷款人、借款人于2017年11月3日签署了《借款协议》，根据借款协议1，贷款人已向借款人提供了3,000万元的借款。贷款人、借款人于2017年11月29日签署了《借款协议》，根据借款协议2，贷款人已向借款人提供了5,000万元的借款。借款人、贷款人及上海以功电子科技有限公司于2018年1月19日签订了《收购协议之补充协议三》，借款人、贷款人与加华公司及外方股东加拿大公司于2018年1月19日就徐汇区虹桥路XXX号物业签署了《关于上海市徐汇区虹桥路XXX号房屋有偿使用权的收回及补偿协议书》，借款人从加华公司收回徐汇区虹桥路XXX号物业的房屋使用权并需支付补偿款12,000万元。贷款人同意向借款人提供12,000万元的借款。借款人作为出租方和贷款人作为承租方于2017年11月2日签署了租赁徐汇区虹桥路XXX号物业的《上海市房屋租赁合同》，贷款人需向借款人支付《上海市房屋租赁合同》项下的租金。各方进一步确认，上述贷款人有权向借款人收取的当年借款利息与《上海市房屋租赁合同》项下贷款人需向借款人支付的当年租金可相互抵扣，不足部分多退少补。
　　七、双方还就三地块分别签署了相应的《上海市房屋租赁合同》，中安消公司将涉案三地块的房屋及土地交付了解放投资公司。双方还签署了《房地产最高额抵押合同》、《关于上海市徐汇区虹桥路XXX号房屋有偿使用权的收回及补偿协议书》等协议。
　　八、付款情况：1、2017年9月6日，解放投资公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司转账支付500万元，电子银行回单上付款客户附言记载：收购意向金。2、2017年9月7日，解放投资公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司转账支付500万元，电子银行回单上付款客户附言记载：收购意向金。3、2017年11月6日，解放投资公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司转账支付2,000万元，电子银行回单记载的用途为借款。4、2017年11月6日，解放投资公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司转账支付2,000万元，电子银行回单记载的用途为租赁定金。5、2017年12月6日，上海瑞隆房地产有限公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司转账支付1.5亿元，电子银行回单上记载的用途为划款。6、2018年1月22日，以功电子科技公司向加华公司转账支付1,000万元，网上银行电子回单摘要一栏记载资产购买费。7、2018年1月22日，以功电子科技公司向加华公司转账支付5,500万元，网上银行电子回单摘要一栏记载物业管理服务费。8、2018年1月25日，以功电子科技公司向长春加华创意投资咨询有限公司转账支付2,700万元，网上银行电子回单摘要一栏记载服务费。9、2018年1月25日，以功电子科技公司向长春海移创意投资咨询有限公司转账支付3,800万元，网上银行电子回单摘要一栏记载服务费。上述款项共计3.3亿元。
　　2018年5月23日，中安消股份有限公司变更企业名称为中安科股份有限公司。
　　九、涉案房屋及地块的司法查封情况：1、虹桥路XXX号10幢等于2018年3月28日被北京市高级人民法院查封；4月23日因本案被本院查封，目前尚有多个轮候查封。2、剑川路与莘北路房屋及地块也存在多起司法查封。
　　庭审中，解放投资公司与中安科公司均确认：1、双方借款合同约定的借款期限为2017年11月2日至2019年11月1日。2、双方约定以租金冲抵借款利息，但实际履行中未就租金和利息进行过结算和冲抵。
　　解放投资公司认为，其支付的3.2亿元是由租金预付款和2亿元借款组成；该3.2亿元也是涉案三地块房产及土地使用权转让协议中约定的交易价款。解放投资公司认为其要求返还借款，是因为涉案三地块房产及土地使用权存在多起司法查封，借款无法收回。而中安科公司认为，解放投资公司支付的款项为履行收购协议的交易价款，借款和租赁仅仅是完成交易的一种安排，双方不存在真实的借款和租赁合同关系。
　　一审庭审中，解放投资公司明确，其诉讼请求为要求返还借款2亿元，该2亿元中包括支付给加华公司的1.2亿元和11月6日支付的8,000万元。对于2亿元之外支付的款项，解放投资公司认为其中2,000万元为莘北路、剑川路租赁定金；1亿元为虹桥路租赁定金。解放投资公司明确表示，不同意解除合同，双方之间的协议有继续履行的基础。
　　本院再查明，2018年4月12日，解放投资公司提交的民事起诉状中写明：“2017年10月，原告与被告签署《中安消股份有限公司与上海解放创意产业投资发展有限公司之收购协议》……约定的转让价款为6.2亿元。合同签订后，原告按约定分3笔向被告支付了3.1亿元交易价款，加上签署协议前已支付0.1亿元的定金，共计向被告支付了3.2亿元交易价款”。
　　本院审理中，中安科公司于2019年5月27日以需要进一步组织收集证据为由，申请撤回反诉。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。解放投资公司在本案起诉之初，提交的诉状中写明其支付了3.2亿元交易价款。而诉讼中，解放投资公司却认为该3.2亿元中的2亿元为借款并非交易价款。解放投资公司对同一笔款项的用途、性质前后陈述明显不一致，违反了禁反言原则。此外，解放投资公司认为其支付的款项中2亿元为借款，但却从未按照双方协议约定就借款与租金进行结算，由此也可以印证解放投资公司支付的款项为交易价款。根据双方收购协议的约定，收购协议的过渡期为收购协议签署之日起两年，即至2019年11月。双方约定之期限尚未届满，解放投资公司要求返还2亿元，无相应的合同依据。
　　根据法律规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失债务能力的其他行为的，可以中止履行。但解放投资公司在与中安消公司签署《收购协议》时，即在协议中记载了涉案房屋存在被司法查封的情形，且解放投资公司如果要行使不安抗辩权，应及时通知对方，并主张解除合同，返还涉案房屋及土地。但解放投资公司在不同意解除合同并返还涉案房屋及土地的前提下，仅以涉案房屋和土地被司法查封为由，主张返还2亿元，无相应的法律依据，本院不予支持。中安科公司撤回其反诉，是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定判决如下：
　　对上海解放创意产业投资发展有限公司的全部诉讼请求不予支持。
　　本诉案件受理费1,041,800元，财产保全费5,000元，均由上海解放创意产业投资发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为25元，由中安科股份有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审判员：王  伟

书记员：周刘金