上海融某企业管理有限公司与上海慷桉餐饮管理有限公司、刘红某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海融某企业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑剑青，执行董事。
　　委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：文帅鹏，上海祺道律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：刘红某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省什邡市。
　　委托诉讼代理人：朱泽荣，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　被告：黄经安，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省赣州市。
　　委托诉讼代理人：陈知度，上海沪师律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：凌影。
　　被告：上海慷桉餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：胡发会，执行董事。
　　委托诉讼代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱泽荣，浙江近山(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司(以下简称“融某公司”)与被告(反诉原告)刘红某及被告黄经安、上海慷桉餐饮管理有限公司(以下简称“慷桉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。审理中，被告刘红某提出反诉，本院受理反诉后合并于2020年1月16日、3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程晨、文帅鹏，被告黄经安及其委托诉讼代理人陈知度、凌影，被告刘红某、被告慷桉公司的法定代表人胡发会及该两被告的共同委托诉讼代理人万娜(后被撤回委托)、朱泽荣、何芬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告于2018年9月16日签署的《上海市房屋租赁合同》、2019年5月20日签署的《房屋租赁合同之补充协议》、2019年8月31日签署的《房屋租赁合同之补充协议》于2019年10月29日解除；2.被告刘红某立即将位于上海市光星路XXX弄XXX-XXX号1层L109、L110室房屋(以下简称“涉案房屋”)恢复原状后交还原告，并与原告办理房屋交接手续；3.被告刘红某向原告支付自2018年9月30日起至2019年10月29日止欠付的租金254,922.30元，并以2,894元/天的标准支付自2019年10月30日起至涉案房屋返还之日止的房屋占有使用费；4.被告刘红某向原告支付自2019年9月1日起至2019年10月29日止的物业费29,353.70元，并以494元/天的标准支付自2019年10月30日起至涉案房屋返还之日止的物业管理费；5.被告刘红某向原告支付自2019年7月11日至2019年9月10日期间欠付的水费1,110元；6.被告刘红某向原告支付自2018年12月10日起至2019年10月29日止、按日千分之一标准计算的违约金16,719.90元，并支付自2019年10月30日起至判决生效之日止、以254,922.30元为基数，按日千分之一标准计算的租金逾期付款违约金；7.被告刘红某向原告支付自2018年10月10日起至2019年10月29日止、按日千分之一标准计算的违约金12,129.40元，并支付自2019年10月30日起至判决生效之日止、以29，353.70元为基数、按日千分之一标准计算的物业费逾期付款违约金；8.被告刘红某向原告支付合同解除违约金177,118.90元；9.被告黄经安、慷桉公司对被告刘红某的第3至第8项诉讼请求所涉债务承担连带责任。审理中，原告变更其部分诉讼请求为：4.判令被告刘红某向原告支付自2019年7月1日起至2019年10月29日止的物业费29,353.70元，并支付自2019年10月30日起至涉案房屋返还之日止、以494元/天的标准向原告支付物业管理费；5.判令被告刘红某向原告支付自2019年7月11日至2019年11月11日期间欠付水费1,938元。事实和理由：上海市松江区光星路1599弄“中展璞荟商业广场”系案外人上海融慧置业有限公司(以下简称“融慧置业公司”)名下房地产。2017年7月31日，融慧置业公司授权原告就上海市松江区光星路1599弄房屋“中展璞荟商业广场”进行招商并签订房屋租赁合同。2018年9月16日，被告黄经安与原告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，原告将涉案房屋出租给被告，并约定了租期、租金标准、支付期限、违约责任等。其后，原告按约向被告黄经安交付了涉案房屋。2019年5月20日，原告、被告黄经安、慷桉公司签署了《房屋租赁合同之补充协议》约定，原租赁合同签约主体由被告黄经安变更为被告慷桉公司，由被告黄经安承担全部连带责任。嗣后，被告黄经安、慷桉公司在履行租赁合同关系时陆续拖欠租金、水费、物业管理费。2019年8月31日，原告与三被告签署《房屋租赁合同之补充协议》，将原租赁合同中签约主体变更为被告刘红某，被告黄经安、慷桉公司承担连带责任。然三被告长期拖欠原告各项费用，原告于2019年10月15日委托律师向三被告发送律师函催告未果。故原告于2019年10月28日委托律师再次向三被告发送律师函，解除租赁合同并要求被告返还涉案房屋及支付拖欠费用，三被告未履行相关义务。故原告诉至本院请求判如所请。
　　被告刘红某辩称：1.认可租赁合同及补充协议等于2019年10月29日解除，但不认可解除原因系被告违约，而是原告交付的涉案房屋存在重大瑕疵，空调无法正常运行、烟道存在问题导致被告无法正常经营，即因为原告构成根本违约导致合同解除。2.在签订三方补充协议时，原告及被告黄经安从未告知其被告黄经安、慷桉公司在此前的租赁期间存在拖欠房租及免租期的问题，存在欺诈情况。3.被告同意将涉案房屋返还给原告，事实上被告已在2019年11月初就多次和原告沟通办理房屋交接手续，但是原告方始终推诿，故其实际在2019年11月30日已经完成涉案房屋返还，同时2019年9月是原告承诺的免租期，故被告刘红某方最多支付2019年10月1日至11月18日期间的欠付租金，此前如有租金的拖欠均与被告刘红某无关。4.对于占有使用费，被告希望与原告沟通房屋返还交接事宜，但是原告方不予配合反而恶意阻止原告搬离，故不同意支付占有使用费，且原告主张以2倍的房租标准支付使用费过高，有违公平。5.对原告第四项诉请，其在2019年8月20日自黄经安处接手涉案房屋，故此前拖欠的物业费应由被告黄经安支付，被告刘红某愿意支付2019年10月1日至11月18日止期间的物业费。6.对于第五项诉讼请求，对于2019年10月1日至11月18日期间拖欠的水费，被告同意支付，但是原告要提供相应的凭据。7.对于第六项诉讼请求，合同没有关于逾期支付违约金的约定，2019年10月1日前的违约金不同意支付，被告黄经安与其签订合同前称2019年8月20日至9月30日期间是免租期，故该期间的房租、物业费不需要支付，2019年10月1日前的物业费违约金不同意支付。8.对于解约违约金，因被告不构成违约，故无需支付违约金，且违约金标准过高。9.认可被告黄经安承担连带责任。
　　被告黄经安辩称：1.同意第一项诉请，但是解除的成因在于原告还是被告刘红某，由法院认定，对于2019年8月31日前的各种费用，被告黄经安已经付清，不存在违约。2.被告黄经安也多次提醒被告刘红某、慷桉公司办理房屋交接手续，但是被答复称是原告拒绝交接涉案房屋。3.2018年9月30日至12月31日是免租期，即便是被告刘红某违约导致合同解除，但支付免租期租金属于承担违约责任，再加上逾期付款违约金、解约违约金等，违约责任过重且远超原告的实际损失，免租期的租金不应该主张由被告继续支付。4.2019年8月31日之前的租金、物业费、水电费等其已经付清，其中7月份是由原告承诺租金调整为25,000元，因原告未退还装修保证金，故合意后其仅需再支付10,000元租金即可，且原告承诺9月是给予的免租期，故被告刘红某需要支付的是2019年10月1日之后的租金，被告刘红某没有支付的原因也是由于原告开具巨额的交费通知，原告对此也有一定过错，但被告黄经安没有欠付原告费用。4.免租期亦应该缴纳物业费，在三方交接时，被告黄经安未拖欠涉案房屋的水电费。5.2019年3月的房屋，其因为经营不善延迟支付，但原告同意不主张违约金，2019年8月30日前其确实有逾期支付房租情况，然被告都是根据原告发出的通知和单据支付款项，不存在根本性违约，且违约金已经免除，至于2019年10月1日之后逾期支付房租与其无关，且原告主张违约金标准过高，物业费违约金标准亦过高，希望调整至日万分之一。6.如果法院认为被告违约，需由被告承担违约责任，但违约金标准过高，被告不应该支付违约金或者予以调低。对于违约责任没有异议，但是责任最终应该由被告刘红某、慷桉公司承担。
　　被告慷桉公司辩称：除认可被告刘红某抗辩意见外，其认为：1.被告刘红某在2019年8月20日接收涉案房屋，被告黄经安承诺2019年8月31日前的房租由其负担，2019年9月是免租期，2019年10月1日之后才需要向原告支付租金，但是被告在2019年9月就收到原告催款单要求缴纳20余万元房租等费用，被告在2019年11月18日已经自涉案房屋搬离，此前的房屋租赁产生的纠纷由被告黄经安处理，被告黄经安在与被告刘红某签订合同时存在合同欺诈嫌疑。2019年10月，被告与原告协商退租事宜遭到原告推脱，导致没有及时办理交接，故损失扩大的责任应由原告承担。
　　同时被告刘红某提出反诉请求：判令原告赔偿被告刘红某损失100,000元。事实和理由：涉案房屋经营为火锅店，因为空调管道、烟道存在问题，导致涉案房屋无法正常使用、无法正常经营火锅店，导致合同目的无法实现，并导致造成被告刘红某的损失，包括前提投入的加盟费等，被告酌情主张10万元。
　　针对被告刘红某的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求。根据庭审可以确认被告刘红某受让租赁合同权利义务起因为其母亲也即慷桉公司法定代表人胡发会原为该火锅店工作人员，被告刘红某对项目情况清楚，故不存在烟道和空调无法正常使用的情况，且被告也从未向原告提出空调、烟道存在无法使用的问题，如果存在此情况导致无法经营，被告刘红某不可能去承接租赁合同项下权利义务，且被告也没有证据证明其实际损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：
　　一、涉案房屋权属情况。
　　涉案房屋登记于案外人融慧置业公司名下，融慧置业公司于2017年7月31日授权原告对涉案房屋进行出租和统一招商。
　　二、租赁合同的签订、房屋的交付等情况。
　　(一)租赁合同的签订。
　　2018年9月16日，原告作为出租人、甲方与被告黄经安作为承租人、乙方签订租赁合同，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁面积为278.27平方米，并约定：1.交付日期为2018年9月30日，乙方承诺租赁涉案房屋用于经营“大队长”品牌火锅，租赁期自2018年9月30日起至2023年9月29日，甲方同意给予乙方自涉案房屋交付日起91天的装修期，自2018年9月30日至2018年12月31日，装修期内甲方免除乙方租金，但乙方必须支付合同约定的物业管理费以及其他费用。2.双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和物业管理费等费用。3.自装修期届满次日起，涉案房屋的租金按照月保底租金由乙方向甲方支付(月保底租金：按租赁面积计算，计算公式：月租金=日租金*租赁面积*365日/12月)；第一期为2018年9月30日起至2018年12月31日止，为装修期，无需支付租金，但需支付装修期物业管理费；第二期自2019年1月1日起至2020年9月29日止日租金为5.20元/日/平方米，即月租金为44,103.04元；第三期自2020年9月30日起至2022年9月29日止日租金为5.46元/日/平方米，即月租金为46,213.69元；第四期自2022年9月30日起至2023年9月29日止日租金为5.73元/日/平方米，即月租金为48,498.98元，等。4.乙方应于涉案房屋交付后首期付款为二个月租金及二个月物业管理费，以后付款为每个季度最后一个月的第10日之前向甲方提前付清下一个季度的保底租金(如当期第10日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)。5.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；若逾期累计超过30日，则按照第14-2(6)条处理。6.保证金，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金，乙方需缴纳相当于第5年3个月之保底租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，保证金为190,576.69元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方；租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等各种税费、办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、结束所有经营事务，并且乙方所交还的该单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定回复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还涉案房屋且上述条件均满足且乙方向甲方提交保证金原始收据后的30个月工作日内将保证金一次性无息退还乙方。7.乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金15,000元及装修期间的其他费用；乙方应当在本合同签署之日向甲方支付相当于1个月的公共事业费的公共事业押金5,000元。8.乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付涉案房屋的物业管理费，每平方米租赁面积每月54元，每月合计15,026.58元，从2018年9月30日开始收取。乙方应在每个季度最后一个月的第10日前向甲方支付租金时一并向甲方或管理公司支付下个季度的物业费。9.乙方使用涉案房屋所发生的水费、电费等费用，乙方应按计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或者管理公司，甲方或管理公司向乙方提供收款凭据，并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。10.乙方租赁合同到期后如不续约应将房屋恢复至毛坯状态，为防止乙方届时不履行该手续，甲方向乙方收取毛坯恢复押金10,000元。11.乙方向甲方交还涉案房屋前，应自负费用对涉案房屋进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态，乙方如对涉案房屋进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将涉案房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方逾期未将涉案房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。12.(第十四条)解除本合同的条件。有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……(2)本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的……(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的……非违约方在单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业管理费之和，若违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分；甲方在依据本条14-2第(6)项约定向乙方追索违约金时，乙方逾期支付期间按照本合同第五条5-7项计算的逾期付款违约金与本条所约定违约金累计计算。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，等。13.乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件四所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。租赁合同另对其他事项作了约定。
　　(二)房屋交付。
　　租赁合同签订后，2018年9月21日，原告向被告黄经安交付涉案房屋，双方签订《房屋交接单》。
　　(三)租赁合同的变更。
　　1.2019年5月20日，原告(甲方)与被告黄经安(乙方)、慷桉公司(丙方)签订《房屋租赁合同之补充协议》(以下简称“补充协议一”)，三方就原告与被告黄经安签订的租赁合同达成以下协议：1.租赁合同的签约主体乙方黄经安变更为丙方慷桉公司，由黄经安就租赁合同及本补充协议项下约定的内容对甲方和丙方承担全部连带责任；2.丙方慷桉公司严格遵守中展璞荟广场《租户手册》等；本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准。
　　2.2019年8月31日，由原告作为甲方、被告黄经安作为乙方、被告慷桉公司作为丙方、被告刘红某作为丁方签订《房屋租赁合同之补充协议》(以下简称“补充协议二”)约定：1.原租赁合同中的签约主体丙方慷桉公司变更为本协议丁方刘红某，由丁方刘红某承担租赁合同项下的丙方所享有的权利和应尽的义务责任。2.丁方应及时向甲方履行租赁合同及本补充协议项下的义务，乙方、丙方自愿对丁方履行前述义务向甲方承担连带责任。3.丁方确认：甲方已按约向丁方交付了符合租赁合同约定的租赁房屋，甲方与丁方无需另行签署房屋交接清单。4.如丁方与租赁期间完全履行原《租赁合同》项下的全部义务，则甲方应将租赁合同中保证金190,576.69元、公共事业押金5,000元、毛坯恢复押金10,000元退还至刘红某指定账户。5.如丁方需另行对涉案房屋进行装修，则丁方应于装修前15日内向甲方支付装修押金15,000元，装修期内，丁方仍需支付租金及物业管理费等租赁费用。6.本补充协议与租赁合同、补充协议一冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同、补充协议一相关条款执行。补充协议二另对其他事项作了约定。
　　三、被告方的付款情况。
　　1.补充协议二签署前，由被告黄经安、慷桉公司向原告支付的款项如下：(1)2018年9月20日，354,839元(实际付款人李康)；就该笔钱款的构成，原告与被告黄经安确认为租赁保证金190,576.69元、公用事业押金5,000元、毛坯恢复押金10,000元、装修押金15,000元、施工出入证押金750元、建筑垃圾清运费2,782.70元、喷淋及消防放水费2,500元、施工出入证工本费150元、2019年9月30日至11月29日物业费30,053.16元、2019年1月1日至2019年2月28日租金88,026.08元、预充值电费10,000元。
　　(2)2018年11月8日，15,520.60元(实际付款人李康)；
　　(3)2018年12月26日，45,079.75元(实际付款人李康)；
　　(4)2019年2月25日，176,274.16元(实际付款人李康)；
　　(5)2019年3月18日，15,558元(实际付款人黄经安)；
　　(6)2019年6月14日，44,521.74元(实际付款人慷桉公司)；
　　(7)2019年6月20日，10,000元(实际付款人慷桉公司)；
　　(8)2019年8月20日，10,000元(实际付款人黄经安)；
　　(9)2019年8月20日，52,203.83元(实际付款人黄经安)；以上合计，723,997.08元。
　　其中，原告与被告黄经安确认，2019年7月的应付租金为25,000元，同时原告同意被告已付的装修押金15,000元抵扣部分租金，则被告黄经安该月租金只需支付10,000元，即2019年8月20日支付的10,000元。被告另外陈述，同一天支付的52,203.83元是2019年8月租金和物业管理费。
　　2.补充协议二签署后，被告刘红某、被告慷桉公司未向原告支付过任何款项。
　　3.2019年9月26日，原告向慷桉公司发出缴款通知单，称：被告拖欠2019年7月11日至2019年8月10日水费654元，2019年8月11日至9月10日水费456元、2019年8月1日至2019年9月30日房屋租金78,026.08元、2019年9月1日至9月31日物业费15,026.58元、2019年10月1日至12月31日租金132,039.12元、2019年10月1日至12月31日租金45,079.74元，合计271,281.52元。
　　4.审理中，被告黄经安提供了其与原告工作人员“黄日”的微信聊天记录，原告对该聊天记录内容予以认可。
　　四、租赁合同关系的解除。
　　1.2019年10月15日，原告委托律师向三被告寄送律师函，称自2019年6月10日起，被告黄经安与慷桉公司陆续拖欠原告租费、水费、物业管理费，自2019年6月10日至今，三被告长期拖欠原告水费、租费、物业管理费合计271,581.52元，请三被告于收到本函之日起的三日内向原告付清上述款项。寄送给被告刘红某、被告慷桉公司法定代表人胡发会(地址为涉案房屋)的邮件于2019年10月16日由他人代收，寄送给被告黄经安的邮件于2019年10月16日由本人签收。
　　2.2019年10月28日，原告委托律师向三被告寄送律师函称三被告在收到上一份律师函至今未支付任何款项，特以通知：于被告收到本律师函之日起解除于2018年9月16日签署的租赁合同；被告于收到该律师函之日的17时之前将涉案房屋恢复原状后交还涉案房屋并配合原告办理房屋交接手续……等。寄送给被告刘红某、被告慷桉公司法定代表人胡发会(地址为涉案房屋)的邮件于2019年10月29日由他人代收，寄送给被告黄经安(被告指定地址)的邮件于2019年10月29日由他人代收。
　　五、三被告之间的合同关系。
　　1.2019年8月12日，被告黄经安作为甲方、出让方与胡发会作为乙方、受让方签订《法人转让协议书》约定：1.甲方同意将公司的所有权转让给乙方，乙方自愿接受该公司的所有权；2.乙方变更法人及各项变更手续(转让协议书签字后)，变更法人之日前，公司的债权、债务由甲方负责，转让前在经营期间发生的一切经济、法律问题，由甲方处理；变更法人之日后，公司的债权、债务由乙方负责，在经营期间发生的一切经济、法律问题，由乙方负责，等。
　　2.2019年8月20日，黄经安与胡发会签订《转让协议》约定：黄经安自愿将慷桉公司(重庆大队长松江店)转让给胡发会，自2019年8月20日正式生效，协议生效日起前，慷桉公司所有债务与义务由黄经安承担与胡发会无关，所有收入与权力(利)由黄经安享受与胡发会无关；协议生效日后包括协议日，慷桉公司所有债务与权力(利)与黄经安无关，由胡发会承担。
　　3.被告慷桉公司于2019年9月18日核准法定代表人、投资人变更为胡发会等。
　　4.被告刘红某、胡发会共计向被告黄经安支付合计340,207元，被告黄经安对此表示认可。被告刘红某称，其向被告黄经安支付与承租涉案房屋有关的押金包括：保证金190,576.69元、公共事业押金5,000元、毛坯恢复押金10,000元。
　　5.在被告黄经安与被告刘红某的聊天记录显示，被告黄经安同意付清2019年8月31日之前的房租，并告知刘红某9月月租也是免租。被告黄经安在庭审中陈述，其已经付清2019年8月31日之前的租金，关于9月免租是原告承诺但是前提要求被告刘红某正常履行租赁合同。
　　六、涉案房屋的返还。
　　1.被告刘红某、慷桉公司在审理中提供录音、照片等称，2019年11月27日被告刘红某准备搬场，但是遭到原告方工作人员阻拦；2019年12月2日，胡发会前往原告公司询问可否处理东西，工作人员询问交钱了没，要求被告与原告公司法务商谈，先交到今天，办完后，签了交接书后房租再付到那天，胡发会称在9月18日就搬了；2019年11月14日，刘红某、胡发会在原告处称，10月31日就找原告说做到那个月，但是找不到原告的工作人员，做到10月30日。对上述证据，原告不予认可其真实性及证明目的。另外，2019年11月29日，被告与原告律师程律师短信称：要搬东西被告保安不让搬，需要其和原告领导说下，要腾出来场地，程律师称会沟通一下。原告对该短信的真实性予以认可，但是认为因为被告从未将涉案房屋恢复至毛坯状态，不满足交付条件。
　　2.2019年11月30日，刘红某向原告发出告知函称：在11月中旬已经表示要搬出房屋，但是物业和保安不允许搬出，原告律师表示要被告付掉所有房租及物业费才可以搬出，现将钥匙和告知函一并寄给原告，由原告自行处理涉案房屋的后续事宜，不再承担之后的租金及物业费等各种费用；原告存在根本违约，将追究原告的违约责任。寄送地址为“光星路XXX弄XXX号XXX室”，该告知函于2019年12月5日签收。原告认可收到该告知函及其真实性，但是认为被告仅搬出涉案房屋并未将涉案房屋恢复至原状返还给原告。
　　3.本案审理过程中，2020年1月16日，原告作为甲方与被告刘红某作为乙方签订《房屋返还确认书》确定如下：(1)截至本确认书签署之日，乙方尚未将涉案房屋的门头、消防、隔墙按原交付标准恢复原状；(2)经乙方提出，甲方同意，乙方于本确认书签订当日一次性向甲方支付15,000元作为乙方不再就涉案房屋门头、消防、隔墙恢复原状之补偿；(3)乙方应于本确认书签署当日将涉案房屋钥匙交还予甲方；(4)双方确认，自甲方收到乙方支付的补偿款及涉案房屋钥匙之日起，视为乙方已向甲方返还涉案房屋。关于补偿款15,000元的支付，被告刘红某尚未支付；关于钥匙的返还，双方无异议。
　　以上事实，主要由租赁合同、补充协议、房地产权证、情况说明、付款凭证、转账记录、律师函、微信记录、房屋交接书、录音、房屋返还确认书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，一、关于合同的主体及责任的承担。
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就涉案房屋，原告与三被告前后签订租赁合同、补充协议一、补充协议二，是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效约定，当事人均应恪守，则涉案房屋租赁合同关系中的承租人已经最终变更为被告刘红某，因此通过上述三份协议成立的租赁合同关系的全部权利义务对原告及被告刘红某具有拘束力。另通过补充协议二的约定，被告黄经安、慷桉公司应对被告刘红某应承担的租赁合同关系项下的义务承担连带赔偿责任。至于三被告内部如何最终分担相关的责任，不属于本案处理范围。
　　二、合同解除的违约方认定。
　　原告与三被告对于通过租赁合同、两份补充协议成立的房屋租赁合同关系于2019年10月29日解除均无异议，故争议焦点在于系何方的违约行为导致租赁合同关系的解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的租赁合同关系存在变更，在原告与三被告签订补充协议二之前，被告黄经安、慷桉公司在支付租金、物业费的时候存在逾期支付的情况，但没有证据表明原告就此曾向被告黄经安、慷桉公司主张合同的解除或者违约金，反而在被告黄经安、慷桉公司提出变更合同主体时予以同意。因此，原告签订补充协议二的行为表明其就被告黄经安、慷桉公司的逾期支付行为放弃单方解除权。又根据原告与被告黄经安的举证以及陈述，本院可认定就涉案房屋于2019年8月31日之前产生的物业费、租金已经付清。补充协议二签订后，被告刘红某自此作为承租人，应当支付自2019年9月1日起的租金，而其或被告慷桉公司未向原告支付任何费用，即便被告方所抗辩的2019年9月为免租期属实，但仍未支付当期应付的第四季度租金，且经原告两次催告后仍未支付，又按照租赁合同的约定，租金的付款期限为每个季度最后一个月的第10日之前向甲方提前付清下一个季度的保底租金，故被告刘红某构成违约，原告的单方解除权成立。因此，结合原告律师函的签收之日，本院认可房屋租赁合同关系于2019年10月29日解除，被告刘红某应对原告承担违约责任。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　三、涉案房屋的返还及租金或使用费、物业费、水费的结算。
　　1.涉案房屋是否已经按约返还。原告与被告刘红某对于涉案房屋的返还时间存在争议，被告刘红某坚持认为其至少在2019年11月18日已经自涉案房屋搬离，且实际在2019年11月30日完成了房屋的返还，而原告则坚持在被告刘红某未足额支付2020年1月16日《房屋返还确认书》项下的15,000元补偿金的情况下则始终视为涉案房屋未返还。对此，本院认为，尽管《房屋返还确认书》明确约定返还条件，但该确认书签订后，原告已经实际占有、控制涉案房屋，被告未恢复的部分双方已经约定采用补偿金的形式赔付，被告亦没有任何阻碍原告使用涉案房屋的其他行为，在此情况下原告实际已经取得涉案房屋。因此，本院认可被告刘红某已经将涉案房屋恢复原状并返还给原告，故对于原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。而被告刘红某在本案法庭辩论终结前未予支付的补偿金15,000元，原告虽未在本案中进行主张，但为避免诉累，本院将在原告同意退还的三笔保证金中予以抵扣。
　　2.被告刘红某应当支付的租金或使用费。首先，关于2019年9月租金的免租约定，被告方对此负有举证义务，但是被告提供的证据不足以证明原告同意被告刘红某免于支付2019年9月的租金，对该抗辩意见，本院不予采信。其次，被告刘红某需要支付的租金或使用费期限。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为守约方，应负有减损义务。按照租赁合同的约定，承租方返还涉案房屋时应将涉案房屋予以恢复原状，而根据房屋返还确认书的约定，到2020年1月16日，涉案房屋仍未完全恢复原状，则被告主张使用费计算至2019年11月18日的意见，本院不予采纳。但是基于上文关于房屋返还的分析，自2020年1月17日起，原告已经实际占有使用涉案房屋，被告未支付补偿金15,000元不影响原告对涉案房屋的使用，因此本院认为被告刘红某应支付截止到2020年1月16日止的租金及占有使用费。至于租金或使用费的标准，原告主张自2019年10月30日起按照双倍的标准支付使用费的主张，本院认为该约定虽属于合同约定的违约责任，但应结合原告主张的其他违约责任一并考虑，故本院在此不予采纳。经核算，被告刘红某应支付2019年9月1日至2020年1月16日期间的租金及使用费为199,564元。最后，关于合同原免除的2018年9月30日至2018年12月31日装修期的租金133,486.12元，因为被告的行为导致租赁合同关系提前解除，原告依据合同约定向被告主张装修期免去的租金，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上，被告刘红某应向原告支付的租金及占有使用费合计为333,050.12元。被告已付的保证金190,576.69元、公共事业押金5,000元、毛坯恢复押金10,000元合计205,576.69元在上述应付款项先行予以扣除，并考虑被告刘红某还需支付补偿金15,000元，则被告刘红某还需向原告支付的租金及占有使用费为142,473.43元。
　　3.至于物业费，同上文分析，经核算确定被告刘红某应支付2019年9月1日至2020年1月16日期间的物业费67,862元。
　　4.对于水费1,938元，原、被告对于2019年7月11日至2019年11月11日期间产生的水费1,938元不持异议，原告主张被告刘红某支付上述费用，并无不当，本院予以支持。
　　四、违约责任。
　　本案中，因被告刘红某的违约行为导致租赁合同关系的解除，原告主张的违约责任包括：双倍支付占有使用费、租金及物业费的逾期付款违约金以及解约违约金。
　　关于逾期付款违约金，于合同约定有据，但是其计算期限应为到期未付租金、物业费自逾期之日起至合同解除之日(2019年10月29日)止，原告主张的逾期支付标准显然过高，本院予以调整，酌情确定租金、物业费逾期付款违约金分别为2,588元与1,892元。
　　至于解约违约金，原告主张解约违约金虽符合合同约定，但是其主张存在过高情形，同时考虑到原告的其他诉讼请求，本院予以在解约违约金中一并考虑，酌情确定解约违约金为88,026元。
　　五、关于被告的反诉请求。
　　被告刘红某主张因为原告提供的涉案房屋存在瑕疵导致其产生了损失100,000元，但其提供的证据无法证明其该项主张，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司与被告(反诉原告)刘红某、被告黄经安、被告上海慷桉餐饮管理有限公司通过2018年9月16日签署的《上海市房屋租赁合同》、2019年5月20日签署的《房屋租赁合同之补充协议》、2019年8月31日签署的《房屋租赁合同之补充协议》所成立的房屋租赁合同关系于2019年10月29日解除；
　　二、被告(反诉原告)刘红某向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付2018年9月30日至2018年12月31日装修期租金、2019年9月1日至2020年1月16日期间的租金及使用费合计333,050.12元，扣除原告应返还的押金205,576.69元并加上被告应支付的补偿金15,000元，被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付余款142,473.43元；
　　三、被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付2019年9月1日至2020年1月16日期间的物业费67,862元；
　　四、被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付自2019年7月11日至2019年11月11日期间欠付的水费1,938元；
　　五、被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金2,588元；
　　六、被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付逾期支付物业费的违约金1,892元；
　　七、被告(反诉原告)刘红某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司支付解约违约金88,026元；
　　八、被告黄经安、被告上海慷桉餐饮管理有限公司对被告(反诉原告)刘红某的上述第二至第七项付款义务承担连带清偿责任；
　　九、驳回原告(反诉被告)上海融某企业管理有限公司的其余诉讼请求；
　　十、驳回被告(反诉原告)刘红某的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,872元，减半收取2,936元、反诉案件受理费1,150元，合计诉讼费4,086元，由被告(反诉原告)刘红某、黄经安、上海慷桉餐饮管理有限公司负担(已付1,150元，余款2,936元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊