上海莘某贸易有限公司与上海晋某实业发展有限公司、上海市闵行区湘友饭店等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海莘某贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：张爱良，董事长。
　　委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
　　被告：上海晋某实业发展有限公司，注册地上海市杨浦区。
　　法定代表人：陈振宇，董事长。
　　委托诉讼代理人：王军芳，上海大吉律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘军，上海大吉律师事务所律师。
　　被告：上海市闵行区湘友饭店，住所地上海市闵行区。
　　经营者：姜习友。
　　被告：上海市闵行区名阳餐厅，住所地上海市闵行区。
　　经营者：陈振宇。
　　原告上海莘某贸易有限公司(以下简称莘某公司)与被告上海晋某实业发展有限公司(以下简称晋某公司)、上海市闵行区湘友饭店(以下简称湘友饭店)、上海市闵行区名阳餐厅(以下简称名阳餐厅)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。因本案处理结果与上海师范大学(以下简称“上师大”)有法律上的利害关系，本院于2019年5月17日追加其为第三人参加本案诉讼，并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经过对证据材料审查，本院认为上师大应作为共同原告参加诉讼，但上师大于2019年6月18日谈话中明确放弃其实体权利，故本院对其作出退出诉讼决定，不再将上师大列为本案当事人。本案于2019年6月27日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹文清，被告晋某公司法定代表人暨被告名阳餐厅经营者陈振宇、被告晋某公司委托诉讼代理人王军芳、被告湘友饭店经营者姜习友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告莘某公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即腾退并向原告交还其所占有的、位于闵行区吴中路XXX号5#幢楼第一层A区101室、102室的房屋(以下简称涉案房屋)；2.判令被告晋某公司向原告支付自2017年11月1日起至2018年4月30日期间的房屋租金人民币15万元(以下币种均为人民币)以及自2017年11月1日起至实际清偿之日止，以15万元为本金按合同约定的日千分之三计算的滞纳金；3.判令被告晋某公司向原告支付自2018年5月1日起至三被告实际腾退101室、102室房屋之日止的房屋占有使用费(参照合同的租金标准，以一年70万元计算)；4.判令被告晋某公司向原告支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的水费20,350.36元；5.判令被告晋某公司向原告支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的电费184,733.63元；6.判令被告晋某公司向原告支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的煤气费157,799.08元。
　　事实和理由：2015年4月20日，原告与被告晋某公司签订《租赁合同》，由被告晋某公司向原告承租位于闵行区吴中路XXX号的一楼左侧，实际为5#幢楼第一层A区101室、102室的房屋。租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，并约定每年租金为70万元。租赁合同约定用途为经营，目前经营招牌为“小湘园”“蔡蔡特色水饺面馆”和“上马蒙古菜”。租赁期限届满前后，原告曾以包括书面方式在内的各种方式向被告晋某公司表示：租赁期限届满后，涉案房屋不再续租。但至今被告晋某公司未依约腾退，更未向原告交还涉案房屋。目前涉案房屋由三被告实际违法占用，已严重损害原告的合法权益。另，涉案房屋产权人为案外人上海旅游高等专科学校(以下简称旅游学校)，原告拥有产权人授予的合法转租权。
　　被告晋某公司答辩称：对诉请1，2015年4月30日，被告晋某公司与原告签订租赁合同。涉案房屋所有权人是旅游学校，一直委托原告出租经营，签订的时候与原告法人代表有一个口头约定，有3+3的租赁期限。承租涉案房屋后，在楼上开了酒店，楼下开了餐饮。案外人旅游学校证明在3年合同到期之后还可以续约三年，因此目前还有两年的经营期限。原告诉称的租金、水电煤可以如实支付，3+3的租赁期应履行完毕。被告晋某公司对原告诉请2至6的各项金额及标准均无异议，但认为诉请3的房屋占有使用费应支付给案外人旅游学校，应履行双方约定的3+3的租赁期限。此外，原告在2018年4月30日与旅游学校的合同已经结束了，原告的诉讼主体是有问题的。被告晋某公司于2019年4月24日谈话中补充认为，其租赁合同相对方为“上海师范大学后勤实业中心”，并非原告。
　　被告湘友饭店答辩称：对诉请1，其与被告晋某公司的承包合同尚未到期，不同意搬离。诉请2-6与其无关，不应承担诉讼费。
　　被告名阳餐厅答辩称：不同意原告关于搬离的诉请，要求履行完3+3的租赁合同。此外诉请2-6与其无关。
　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
　　1、上海市房地产权证；
　　2、租赁合同(房屋产权人旅游学校与原告签订)；
　　3、租赁合同(原告与被告晋某公司签订)，证据1-3证明原告与被告晋某公司的租赁合同合法有效，且双方约定于2018年4月30日到期；
　　4、《〈租赁合同〉到期终止告知函》；
　　5、通知函；
　　6、告示，证据4-6证明原告告知被告不再续租并催告被告腾退涉案房屋；
　　7、实际违法占用租赁房屋的现场照片；
　　8、实际违法占用租赁房屋的位置示意图，证据7、8证明被告实际违法占用租赁房屋的事实；
　　9、水电煤欠费清单(以2019年3月11日提交的诉讼请求金额调整材料记载的金额为准)，证明被告拖欠水电煤气费用的事实；
　　10、《关于上海市吴中路XXX号5#楼房屋租期届满后的处理意见》，证明案外人旅游学校对本案的处理意见；
　　11、《关于上海市吴中路XXX号5#楼<租赁合同>签约主体的说明》。
　　三被告对原告证据1至9均无异议，但认为证据10是旅游学校的诉求，应通过诉讼方式解决，该材料并非证据，且该材料明确承租人应向产权人租赁房屋，其也应当直接向案外人旅游学校承租涉案房屋。对证据11认为，莘某公司隶属于上师大后勤实业中心，上师大后勤实业中心与被告签署的合同是合法有效的，其才是诉讼主体。至于其是不是独立的企业法人，不影响作为诉讼主体资格，其可能是上师大的代理人。且晋某公司承租的时候是与上师大后勤中心签约的，但是由于后勤中心只有三年的承租期，因此后勤中心和旅游学校承诺可以在三年到期后与旅游学校续租。
　　被告晋某公司为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：
　　案外人旅游学校出具的《证明》，证明原告与其之间曾口头约定过3+3合同，因为原告自2003年起开始一直代理旅游学校将涉案房屋对外出租，而且每一年的租期都是三年，原告没有直接与被告晋某公司签订6年合同是因为原告与旅游学校是三年一签的。此份《证明》说明旅游学校在之后也是跟原告又有三年的约定的。
　　原告认为被告晋某公司并未向法院提交原件，证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。即便该证据为真，也看不出该证明系出具给谁，也无法证明旅游学校给了案外人周宇公司和被告晋某公司3+3的租期。证明中“合同到期后续约三年”应理解为原合同到期，而非本案合同到期。
　　被告湘友饭店、名阳餐厅对该证据真实性无异议。
　　被告湘友饭店为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：
　　《承包合同》，证明被告湘友饭店与被告晋某公司之间承包合同尚未到期，因此不同意腾退房屋。
　　原告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为从该证据内容上看，承包方既非被告湘友饭店，亦非被告湘友饭店的经营者，对被告湘友饭店所称承包关系亦不认可。其次，该承包合同期限也超过原告与被告晋某公司租赁合同的期限，应该是无效的。
　　被告晋某公司对该证据认为承包合同是2016年签订的，如果原告没有给被告晋某公司续租3年的合同期限，那么原告就不具有本案的诉讼主体资格。
　　被告名阳餐厅未向本院提交证据。
　　本院对各方无异议的原告证据予以确认并在卷佐证。对各方有争议的原告证据10、11，因该证据有案外人之负责人、经办人签名以及单位公章，符合证据形式，且该证据与待证事实相关，故本院确认其证明效力。对各方有争议的被告晋某公司证据，本院认为，被告晋某公司并不持有该证据原件，真实性无法确认，且该证据具体针对对象亦无法看出系被告晋某公司，该证据与本案无关，故该份证据本院不予采纳。对各方有争议的湘友饭店证据，本院认为，该证据有原件与之核对，且被告晋某公司及名阳餐厅均认可合同实际为双方履行，故本院认可该证据的证明效力。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区吴中路XXX号房屋所有权人为案外人旅游学校。
　　2015年4月16日，案外人旅游学校(出租方、甲方)与原告莘某公司(上海师范大学后勤实业中心)(承租方、乙方)签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号(上海旅游高等专科学校培训中心大楼)，出租房屋为第一、三、四层，面积约为1740平方米。该房屋租赁期为三年。自2015年4月16日起(至)2018年4月15日止。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。合同后落款处，有莘某公司及上海师范大学后勤实业中心盖章。
　　2015年4月20日，原告莘某公司(上海师范大学后勤实业中心)(出租方、甲方)与被告晋某公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号，出租房屋为一楼左侧，面积约为375平方米。该房屋租赁为三年。自2015年5月1日起(至)2018年4月30日止。租赁期满，甲方有权利收回该出租房屋，乙方保证如期交还。如乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任。该房屋租金为每年70万元。租金分二期支付，每年5月中旬支付50%，既(即)35万元，11月中旬结清另一半35万元。逾期支付，甲方有权收取每天3‰的滞纳金。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。合同后落款处，有莘某公司经理张豫新签字以及上师大后勤实业中心盖章。
　　租赁合同签订后，双方履行各自义务。
　　2018年4月19日，原告向被告晋某公司发出《〈租赁合同〉到期终止告知函》一份，载明：被告晋某公司(承租方)向原告(出租方)承租的涉案房屋将于2018年4月30日租赁期限届满。2015年4月20日，承租方与出租方所签《租赁合同》项下的房屋租赁关系亦将于2018年4月30日到期终止。涉案房屋因规划调整用于教学科研，故《租赁合同》到期终止后将不再对第三方出租。现告知如下：1.请承租方在2018年4月30日付清欠缴的水电煤气费用。2.请承租方在2018年4月30日付清尚欠租金合计15万元。3.请承租方在2018年4月30日前腾空全部租赁房屋。4.请承租方积极配合近期商谈2018年4月30日租赁双方交接退还租赁房屋的相关事宜。……该告知函后，有被告晋某公司法定代表人陈振宇签字确认“收到此函。2018.4.18”。
　　2018年5月6日，原告向被告晋某公司发出《通知函》一份，载明：据现场查看，承租方至今没有腾空租赁房屋，亦未作腾退租赁房屋的必要准备工作，故出租方再次函告如下事项：1.请承租方立即腾空并向出租方退还全部租赁房屋。2.为维护出租方的合法权益，自2018年5月31日起，出租方将随时在租赁房屋范围内采取断水、断电的维权措施。承租方将自行承担因违约滞留、非法占用该租赁房屋而引起的任何损失，并承担出租方因采取维权措施而引起的全部费用。3.出租方将追偿承租方自2018年5月1日起至腾退全部租赁房屋期间、违法占用租赁房屋的占用使用费(占用使用费按原租金的双倍计算)，并追诉承租方的其他法律责任。……该《通知函》后，有被告晋某公司法定代表人陈振宇签字确认“收到，不表态。2018.5.6”
　　2018年5月25日，原告莘某公司采取现场张贴方式，向被告晋某公司发出《告示》一份，载明：因承租方晋某公司至今没有腾空租赁房屋，亦未作腾退租赁房屋的必要准备工作，故出租方告示如下：1.请承租方立即腾空并向出租方返还全部租赁房屋。2.为维护出租方的合法权益，自2018年5月31日起，出租方将在租赁房屋范围内采取断水、断电的维权措施。承租方将自行承担因违约滞留、非法占用该租赁房屋而引起的任何损失，并承担出租方因采取维权措施而引起的全部费用。3.出租方将追偿承租方自2018年5月1日起至腾退全部租赁房屋期间、违法占用租赁房屋的占用使用费(占用使用费按原租金的双倍计算)，并追诉承租方的其他法律责任。
　　2019年4月1日，案外人旅游学校向本院寄送《关于上海市吴中路XXX号5#楼房屋租期届满后的处理意见》，载明：2015年4月20日，就涉案房屋的租赁事宜，产权人旅游学校与承租人莘某公司签订了《租赁合同》。合同约定的租期届满日为2018年4月15日，但双方实际约定的租期届满日为2018年4月30日。产权人旅游学校重申：《租赁合同》项下的租赁房屋到期后不再续租。截至2018年4月30日租期届满，承租人应向产权人返还租赁房屋。鉴于承租人莘某公司将租赁房屋转租于第三人，故产权人旅游学校确认并要求：1、由承租人负责向第三人主张腾退、并收回租赁房屋的一切事宜。其后，再由承租人向产权人返还租赁房屋。2、由承租人负责向第三人主张并收取自2018年5月1日起至第三人实际腾退之日止的租赁房屋占有使用费。其后，再由承租人向产权人支付前述占有使用费。3、由承租人负责向第三人主张并收取合同项下租赁期间以及租赁期限届满后的占有使用期间所实际发生的水电煤费用。其后，再由承租人向产权人支付前述水电煤费。产权人旅游学校申明：旅游学校与第三人即次承租人，不存在任何直接的租赁关系或其他合同关系。
　　2019年4月22日，上师大向本院寄送《关于上海市吴中路XXX号5#楼〈租赁合同〉签约主体的说明》，载明：1999年，根据上海市教委关于《上海高校后勤社会化改革方案(试行)》的通知精神，上师大内设了“上海师范大学后勤实业中心”二级管理机构，但未经任何工商注册或社团登记，系非独立法人的内部机构。当时，莘某公司隶属上师大后勤中心直接管理。莘某公司系工商登记的独立企业法人。2015年4月20日，就上海市闵行区吴中路XXX号5#楼(培训中心大楼)第一、三、四层的房屋租赁事宜，产权人旅游学校与莘某公司签订《租赁合同》一份，双方均盖章确认。因内部管理的隶属关系，上师大后勤中心同时也在该《租赁合同》上盖章。其后，莘某公司分别向周宇公司、上海达唯建筑装潢有限公司、上海晋某实业发展有限公司转租该房屋，并签订转租的《租赁合同》各一份。也因内部管理的隶属关系，上师大后勤中心在该转租的《租赁合同》上盖章，但转租人并非上师大后勤中心，而是莘某公司，并且上师大后勤中心收取的房租或水电煤费等亦均归属于莘某公司。上师大后勤中心并无民事权利能力和民事行为能力。2016年，根据上海高校后勤系统新一轮改革意见，“上海师范大学后勤实业中心”更名为“上海师范大学后勤服务中心”。
　　2019年6月18日，本院追加上师大作为共同原告参与本案诉讼，上师大明确向本院表示放弃本案中实体权利。
　　另查明，截至2018年10月31日，被告晋某公司尚欠原告自2017年11月1日起至2018年4月30日期间的房屋租金15万元、自2017年4月1日起至2018年10月31日期间的水费20,350.36元、电费184,733.63元、煤气费157,799.08元。
　　还查明，2016年10月23日，被告晋某公司(发包方、甲方)与案外人范某某(承包方、乙方)签订《承包合同》一份，载明：甲方将其坐落于上海市闵行区吴中路XXX-XXX号(原可的便利店)约150平方米承包给乙方使用。承包房面积：约150平方米。承包期自2016年7月21日起至2021年6月19日止。承包金以人民币每月承包金，未含发票如下：免包期，2016年3月15日至2016年4月14日止，免承包金；第1年，2016年4月15日至2017年4月14日止，450,000元；第2年，2017年4月15日至2018年4月14日止，450,000元；第3年，2018年4月15日至2019年4月14日止，481,500元；第4年，2019年4月15日至2020年4月19日止，481,500元；2020年4月15日至2021年4月19日止，515,205元。乙方责任：按本合同规定的时间向甲方交纳承包金及本合同约定费用；……乙方违约责任：在本合同期履行中若乙方未按本合同约定提前解除本合同，则乙方应向甲方支付相当于2个月租金和物业管理费总和的违约金，乙方已付的押金直接冲抵违约金，冲抵后多退少补……庭审中，被告湘友饭店及被告晋某公司均认可该合同系案外人范某某代被告湘友饭店签署，实际经营人为被告湘友饭店。
　　再查明，被告湘友饭店承租了101室，又分割为两间商铺进行经营，招牌是小湘园和蔡蔡特色水饺餐馆，都是由湘友饭店自己经营。被告名阳餐厅承租了102室，招牌是上马蒙古菜，由其自己经营。
　　本院认为，本案主要争议焦点在于原告莘某公司在本案中是否享有主体资格。从原告提交的其与案外人旅游学校的《租赁合同》以及与被告晋某公司的《租赁合同》抬头及落款来看，原告莘某公司及“上海师范大学后勤实业中心”意图在合同中作为同一主体与案外人旅游学校签订租赁合同并转租给被告。但根据企业登记信息，原告莘某公司与“上海师范大学后勤实业中心”并非同一主体，故两份租赁合同的实际相对方应为原告莘某公司以及“上海师范大学后勤实业中心”二者。又因“上海师范大学后勤实业中心”作为内设机构本身并不具备独立法人资格，因此“上海师范大学后勤实业中心”的合同权利义务应由设立该中心的上师大承受，故本案中上师大与原告莘某公司应作为共同原告参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条中段“应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加”之规定，在上师大明确表示放弃实体权利时，原告莘某公司有权单独作为原告进行起诉。尽管本案审理过程中，被告晋某公司一度否认原告莘某公司的主体资格，但从双方往来函件以及被告晋某公司一开始的庭审答辩来看，原告莘某公司作为转租人身份还是得到被告晋某公司认可的，故原告莘某公司在本案中具备主体资格。
　　原告与被告晋某公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方租赁期限已经于2018年4月30日到期，被告晋某公司应根据《租赁合同》第二条第3款之约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，向原告返还涉案房屋，故原告此项诉请有合同及法律依据，本院予以支持。
　　关于被告晋某公司的其他答辩意见，本院逐一分析如下：1、关于“3年到期后续租3年”之意见，因该内容仅为被告晋某公司口头陈述，并未得到原告及房屋产权人认可，且无其他任何证据予以佐证，故本院无法确认原、被告之间或被告与房屋产权人之间曾存在过可续租3年的约定，因此，被告晋某公司此项答辩意见本院不予采纳。2、房屋占有使用费及诉讼主体问题，因房屋产权人书面确认与原告实际租期到2018年4月30日止，且由原告代为清退次承租人及收取房屋占有使用费，故被告晋某公司此项答辩意见本院亦不予采纳。因被告晋某公司对原告各项诉请金额均无异议，故上述费用被告晋某公司理应向原告支付。
　　关于被告湘友饭店与被告晋某公司合同尚未到期之答辩意见，本院认为，被告湘友饭店与被告晋某公司之间合同虽名为“承包合同”，但其权利义务均为房屋租赁，故该合同实质为被告晋某公司向被告湘友饭店转租涉案房屋的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”之规定，被告湘友饭店与被告晋某公司之间关于租赁期限的约定超过2018年4月30日的部分无效，被告湘友饭店无法以该份合同未到期为由，拒绝搬离涉案房屋。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海晋某实业发展有限公司、上海市闵行区湘友饭店、上海市闵行区名阳餐厅于本判决生效之日起十日内腾退并向原告上海莘某贸易有限公司返还坐落于上海市闵行区吴中路XXX号5#幢楼第一层A区101室、102室的房屋；
　　二、被告上海晋某实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘某贸易有限公司支付自2017年11月1日起至2018年4月30日期间的房屋租金人民币150,000元，以及自2018年5月1日起至实际清偿之日止，以人民币150,000元为本金，按日千分之三计算的滞纳金(以不超过本金为限)；
　　三、被告上海晋某实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘某贸易有限公司支付自2018年5月1日起至被告上海晋某实业发展有限公司、上海市闵行区湘友饭店、上海市闵行区名阳餐厅实际腾退上海市闵行区吴中路XXX号5#幢楼第一层A区101室、102室房屋之日止，按人民币700,000元每年的标准计算的房屋占有使用费；
　　四、被告上海晋某实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘某贸易有限公司支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的水费人民币20,350.36元；
　　五、被告上海晋某实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘某贸易有限公司支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的电费人民币184,733.63元；
　　六、被告上海晋某实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘某贸易有限公司支付自2017年4月1日起至2018年10月31日止的煤气费人民币157,799.08元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币6,304.02元，由被告上海晋某实业发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  洁

书记员：李雪雯