上海茸发置业有限公司与施某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海茸发置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：董海峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：张文，上海君慈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：包莹，上海君慈律师事务所律师。
　　被告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省乐清市。
　　原告上海茸发置业有限公司(以下简称“茸发公司”)与被告施某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。后受新型冠状病毒疫情影响，本案中止审理。恢复审理后，于2020年3月18日进行询问。原告的委托诉讼代理人张文、被告施某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《云间新天地商铺租赁合同》于2019年8月17日解除，判令被告搬离清理房屋，并将房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月17日的租金96,599.80元，并自2019年8月18日起按每日1,590.12元标准向原告支付占有使用费至实际返还房屋之日止；3、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月31日综合物业管理费97,366.46元，并自2019年11月1日起按每日340.74元标准向原告支付综合物业管理费至实际返还房屋之日；4、判令被告自2019年7月1日起，以96,599.8元为基数，以每日万分之五的标准向原告支付迟延支付租金违约金至实际付清之日；5、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月31日的逾期支付综合物业管理费违约金11,929.31元，并自2019年11月1日起以97,366.46元为基数，按照每日万分之五为标准向原告支付迟延付款违约金至实际付清之日；6、判令被告向原告补付第一年度优惠租金95,407.2元；7、判令被告自2019年9月18日起，按每日500元的标准向甲方支付逾期变更经营场所注册地址的违约金至实际完成变更之日；8、判令被告向原告支付违约金72,549.23元；9、确认原告无需返还保证金77,662.22元。庭审中，原告明确其诉请1中的“搬离清理，并将房屋返还”即为要求被告搬离并返还房屋。事实与理由：2018年9月16日，原、被告签订《云间新天地商铺租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于上海市松江区云间路XXX号XXX-XXX层XXX号楼第1层的编号为021、022、023、024的商铺(以下简称“系争商铺”)用于零售经营内衣箱包、小饰品等，合同签订后，原告向被告交付了系争商铺。按照合同约定，被告应每3个月支付租金、综合物业管理费一次，每次缴纳时间为该缴纳期间前一个月的25日之前，但是被告并未如期缴纳租金及综合物业管理费。原告为此多次督促，并于2019年8月9日、2019年8月13日发函要求被告支付租金，但被告并未及时、足额支付。2019年8月16日，原告向被告在合同中列明的送达地址邮寄解约函，被告于2019年8月17日签收，故双方所签上述合同已于当日解除。现原告根据合同约定诉至法院，希判如所请。
　　被告施某某辩称，不同意解除合同，希望继续履行，无合同解除后果需在本案中处理。对于原告主张的租金标准无异议，但被告未支付租金是原告违约所致，原告不开空调、擅自拆除电梯、未按约组织开业仪式、还曾不让被告购电，导致被告无法经营。而被告已支付的三个月租金是预付款性质，在原告未能提供符合约定的房屋前，被告无需向其支付租金，也不存在欠付租金。此外，因为商场经营问题，原告曾口头向被告等业主表示2019年第一季度的租金免于收取，因此，原告催收的均是2019年7月1日起的租金。原告主张的房屋占有使用费标准过高，应按房租标准收取。另，被告营业执照现尚在系争商铺内。对于原告主张的违约金，如法院认定被告违约，则愿意依约承担责任，但原告主张的违约金标准过高，要求予以调整。
　　经审理查明，系争商铺所在大楼权利人为原告。
　　2018年8月27日，原告开具收据一张，载明就系争商铺收取意向金10,000元。其后，原告在该收据上盖章并备注“转质量保证金”》
　　2018年9月16日，原告作为出租方和甲方、被告作为承租方和乙方，签订《云间新天地商铺租赁合同》，该合同约定被告承租系争商铺，面积277.16平方米，租赁用途为经营内衣箱包、小饰品、床上用品、童装、服饰、窗帘、地毯，该广场由上海润城商业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。合同第3.1条约定，租赁期限为伍个租赁年度，自2018年9月6日至2023年9月5日止，租赁物交付日定为2018年9月6日。乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整,若租赁物交付日延后,乙方同意甲方租赁物交付延后不得超过180日。第3.2条约定，……因乙方原因导致本合同约定租赁期限未履行期满而被解除,第一年优惠的租金金额95,407.20元乙方应补交给甲方。合同第4.1条约定，租赁期限内,租金标准按乙方承租商铺的建筑面积227.16平方米计算，第一至第二个计租年度，房屋租金为3.50元/天/平方米，第三至第四个计租年度为3.80元/天/平方，第五个计租年度为4.12元/天/平方米。合同第4.3条约定，乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方预付第一个租赁年度的3个月的租金72,549.23元和3个月综合物业管理费31,092.53元，共计103,641.76元(简称“预付租金”),该预付租金充抵租赁期限内第一个租赁年度前3个月应付租金及综合物业管理费;此后租金及综合物业管理费每3个月提前支付一次,即乙方应于每3个月的最后一个月的25日前向甲方支付下3个月的租金及综合物业管理费。合同第4.4条约定，如乙方逾期支付预付租金或其他乙方应向甲方支付的款项(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日乙方应向甲方支付欠付款项金额的0.5‰作为违约金。合同第五条约定，乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付人民币77,662.22元作为乙方履约保证金。如甲方在本合同签订后5日内未足额收到该履约保证金,则甲方有权解除本合同,已收的履约保证金不予退还。合同第5.3条约定，乙方必须完成合同第十一条所有事项,甲方将在45个工作日内将保证金无息退还给乙方。合同第11.1条约定，无论何种原因,本合同解除或终止后,乙方应在合同解除或终止次日起五日内(简称“退还期”)迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品(逾期未搬走视为乙方放弃所有权,甲方有权自行处理),并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方(租赁期间合理的自然损耗除外),乙方如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月的日租金标准的两倍的金额向甲方支付租金。且于合同解除或终止次日起,乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。合同第11.2条约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期,则每逾期一日乙方应向甲方支付违约金人民币500.00元,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。合同第12.3约定，除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同：……2)乙方逾期超过15天未足额支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲方的费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)。……合同第12.4条约定，如有第12.3条款的违约情况发生,本合同于甲方送达解除合同的通知之日起解除并终止,且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费,且乙方应承担违约金为合同解除该年度租金标准的三个月租金,并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。合同第15.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式,按该方在本合同签署页中列明的地址、传真号及联系人或该方以书面通知变更后的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送,在实际交付时(收件人应书面签收);(2)如以信函方式或特快专递邮寄,按上述地址投邮后第5日中午12：00(北京时间);(3)如以传真发出,则为收件人确认收到传真之时。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。
　　2018年9月20日，原告开具收据一张，载明被告交纳履约保证金77,662.22元。
　　同日，原告开具收款收据四张，分别载明被告支付租金72,549.23元、物业费31,092.53元、物业费5,111.10元以及装修押金15,000元。
　　2019年8月9日、2019年8月13日，原告两次向被告发函催缴交纳2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金。
　　2019年8月16日，原告向被告发出解约函，载明双方签署了《云间新天地商铺委托租赁合同》，然虽经多次催告,截止当日被告仍拖欠如下款项：(1)、2019年07月01日至2019年09月30日期间之租金72,549.23元。原告分别于2019年8月9日、2019年8月13日发函催告被告尽快支付拖欠款项,但至今被告未支付拖欠的款项为此,根据租赁合同之相关约定,现正式函告被告如下：一、解除双方签署《云间新天地商铺委托租赁合同》;二、被告应于2019年8月30日前,将房屋恢复原状,清空承租场所,并将房屋交还原告，同时按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。上述解约函于2019年8月17日送达。
　　另查明，2018年9月16日，上海润城商业管理有限公司(以下简称“润城公司”)同被告签订《云间新天地商业广场物业管理合同》，约定被告承租系争商铺。现润城公司作为物业管理人同被告签订物业管理协议。该协议第二条第一款第10项约定，对本物业实施统一的经营管理，包括统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。合同第三条约定了物业费交纳标准暂定每平方米每天1.50元，包括：……(2)物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；……(10)空调主机的运行维护及能源费用。……(四)为保证乙方遵守本物业统一管理的要求，乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金10,000元整。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。
　　再查明，系争商铺用电方式为被告向原告购电，被告曾于2018年9月20日累计购电量384，剩余电量384；2018年10月25日累计购电量769，剩余电量769；、2018年11月6日累计购电量1846，剩余电量1503；2018年12月8日累计购电量2923，剩余电量1087；2019年1月4日累计购电量3828，剩余电量1992；2019年2月18日累计购电4916，剩余电量2197；2019年3月28日累计购电量5959，剩余电量2163；2019年5月6日累计购电量7015，剩余2176。
　　现房屋仍在被告控制下，被告将房门上锁。本院询问被告对于返还房屋的意见，被告称其损失很大，希望继续履行合同，不同意返还系争商铺。
　　本案审理过程中，原告自愿撤回了第3、4、5、9项诉讼请求。原告另称，就系争商铺被告已付履约保证金77,662.22元、装修押金15,000元及意向金(质量保证金)10,000元均应在本案中一并处理，用以抵扣被告的欠付款项。
　　原、被告一致确认，双方并未签订过《云间新天地商铺委托租赁合同》，原告称2018年8月16日解约函中所写“《云间新天地商铺委托租赁合同》”系笔误，实则应为双方所签的《云间新天地商铺租赁合同》，被告对此无异议。
　　被告另向本院提交视频资料、照片等一组，并称物业公司拆除了系争商铺边上的电梯，且公共区域存在垃圾乱堆放、停电、不开空调等情况，并称承租系争商铺前，曾进行过查看，当时商场公共区域装修完毕，系争商铺为被告装修，关于开业仪式、空调维护等约定，虽系物业合同所载，但原告与物业公司是关联企业，物业合同也是与租赁合同捆绑签订，故原告应承担相应责任，收到原告发送的解除函后，曾口头与原告进行过沟通，表示只有原告解决了空调、电梯和商场开业问题，提供正常的经营环境，才会支付租金。原告表示，系争商铺所在商场是开放式经营，不同商区均有各自营业时间，物业公司确实拆除了电梯，但系争商铺在一楼，故对原告无影响，商场系新开，其他商户入住后会有装修的情况，原告就此给予了较长的免租期，被告对此应予以容忍，空调由物业统一根据气温状况开关，并非被告所称未正常使用。另物业公司股东与原告股东系亲属关系，但也是独立主体，被告所提事项或非原告责任，或并不存在，且均不能构成拒付租金的事由。原告另向本院寄送被告2019年11月27日购电记录一份，显示截至当日被告购电量为153度，且有剩余电量，并表示从未给系争商铺断电或拒绝为被告充卡。
　　被告另称，承租系争商铺后，曾有过故障停电，也有过长期停电，2019年6、7月份原告曾不让被告购电，目前系争商铺有电，但公共部位没电，且2019年6、7月份到9月份之间是没电的。原告对此不予认可，并称因日常检修可能有过偶尔停电，在发出解除函后，曾对系争商铺断电一天，后因公安出警，就恢复供电。
　　以上事实，由上海市不动产权证、云间新天地商铺租赁合同、云间新天地商业广场物业管理合同、收据、收款收据、缴款通知书、函、解约函、照片、视频、购电记录查询及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《云间新天地商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据上述合同约定，被告逾期不支付租金超过15日的，原告有权解除合同。现被告辩称，拒付租金理由为原告不开空调、擅自拆除电梯、未按约组织开业仪式、不让被告购电，导致被告无法经营。然空调开放及组织开业仪式系物业公司义务，电梯拆除也非原告所为，至于被告所称原告拒绝其购电，被告并未就此提供证据证明，反观其购电记录和用电量，均具有连续性，且上述事由即便存在，也非被告得以拒付租金的合理事由。据此，被告的各项抗辩意见均不能成立，被告逾期支付租金致使约定解除权成就。故本院以解除通知到达被告的2019年8月17日作为双方所签《云间新天地商铺租赁合同》的解除日期。合同解除后，被告应当返还原告系争商铺。现被告明确在其控制下，故应当负有返还房屋的义务。
　　对于原告主张的租金，本院认为，根据原告发送的函件来看，本案诉讼前原告均仅要求被告支付2019年7月1日起的租金，再结合被告所述原告曾承诺免除2019年1-3月租金来看，双方正常履行过程中，已就免除上述期间租金达成了合意。然而，现在由于被告逾期支付租金进而合同解除，故原告有权要求被告支付第一年优惠期间的租金95,407.20元和自2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金38,162.88元(计算方式：计租面积227.16平方米×3.50元/天/平方米×48天)。另原告自愿将被告已付的履约保证金77,662.22元、装修保证金15,000元及意向金(质量保证金)10,000元从欠付款中直接抵扣。本院现依法确认，被告已付履约保证金77,662.66元及装修保证金15,000元用以抵扣第一年优惠期间的租金，被告已付的意向金10,000元用以抵扣2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金，故抵扣后，被告尚欠付原告的第一年优惠期间租金为2,744.98元(第一年优惠租金95,407.20-履约保证金77,662.66元-装修保证金15,000元)，尚欠原告自2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金28,162.88元(应付上述期间租金38,162.88元-意向金10,000元)。
　　对于原告主张的占有使用费，鉴于被告至今未能返还系争商铺，故应当支付自2019年8月18日起至实际返还之日止(其中，原告自认停电的1日按应付标准的50%计算)的房屋占有费用。然而原告主张的1,590.12元/天标准显然过高，本院酌定被告应自合同解除之日起按照1,033元/天标准支付该项费用,且需扣除516.50元。
　　对于原告提出的逾期迁出证照的违约金，本院认为，根据合同约定合同解除后被告应当将相关证照迁出。然而原告主张的该项费用过高，本院根据本案实际情况酌定为10,000元。
　　就原告主张的违约金，本院认为现被告未按期付款致使合同解除，应当支付违约金。原告主张相当于月租金3倍的违约金72,549.29元，符合合同约定，并无不当，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海茸发置业有限公司与被告施某某签订的《云间新天地商铺租赁合同》于2019年8月17日解除；
　　二、被告施某某于本判决生效之日起十日内搬离并将位于上海市松江区云间路XXX号XXX号楼第1层编号为021、022、023、024的商铺返还给原告上海茸发置业有限公司；
　　三、被告施某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发置业有限公司第一年优惠租金2,744.98元(已扣除被告施某某已付履约保证金77,662.66元、装修保证金15,000元)；
　　四、被告施某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发置业有限公司2019年7月1日起至2019年8月17日止的租金28,162.88元(已扣除被告施某某已付意向金10,000元)
　　五、被告施某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发置业有限公司房屋占有使用费(从2019年8月18日起计算至实际返还房屋之日止，按每日1,033元标准计算，以上款项扣除516.50元)；
　　六、被告施某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发置业有限公司逾期变更注册地址的违约金10,000元；
　　七、被告施某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发置业有限公司违约金72,549.29元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,170元，减半收取4,085元，由原告上海茸发置业有限公司负担877.50元，被告施某某负担3,207.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：林梅均