上海航天电子有限公司与上海六贤表面处理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海航天电子有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：金蓬嘉，总经理。
　　委托诉讼代理人：应朝阳，上海俊豪律师事务所律师。
　　被告：上海六贤表面处理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：郭昭明，董事长。
　　委托诉讼代理人：苏荣清、张宇轩，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海航天电子有限公司与被告上海六贤表面处理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应朝阳、被告委托诉讼代理人苏荣清、张宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金52,500元(35,000元/月*1.5月)及逾期付款利息(以52,500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月1日起算至判决生效之日止)；2.判令被告支付违约金100,000元及利息(以100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月1日起算至判决生效之日止)；3.判令被告赔偿原告实际损失2,207,952.48元(包括装修损失487,103.46元、设备搬运费175,556.73元、设备损失费292,155.45元、经营利润损失费1,253,136.84元)及逾期付款利息(以本金22,07,952.48元为基数，按中国人民同期贷款利率，自2017年4月1日起算至判决生效之日止)。事实和理由：2013年12月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于上海市嘉定区朱桥镇嘉朱公路XXX号二楼西侧(以下简称系争房屋)共计600平方米的厂房租赁给原告使用，租赁期限自2014年2月18日至2020年2月18日止。前三年租期租金为38万元/年，后二年租金为42万元/年(折算3.5万/月)。原告入场后进行了必要装修并添加了生产经营所需各类设备，部分设备为不可移动固定型，此后原告在系争房屋处实际从事生产经营。2017年3月，被告因环保违规被上海市嘉定工业区灯塔村民委员会(以下简称村委会)要求在2017年3月31日前停产。故被告口头通知原告配合搬离系争房屋。2017年3月底，原告搬离了系争房屋。因被告违法生产受到相关部门处罚，致使租赁合同提前解除，给原告造成巨大损失，为维护原告利益，原告诉至本院。
　　被告辩称，同意返还原告租金52,500元，但应扣除原告拖欠的水费5,535元。因原告拖欠水费，故不同意支付租金利息。同意依据估价咨询报告支付原告机器设备、物资等搬迁与安置费用43,440元、无法恢复使用设备补偿费用182,000元，合计225,440元。不同意其他诉讼请求。系争房屋是为配合集中建设区外工业用地减量化项目而动迁，符合租赁合同第6.1.3、6.2条的约定，属于被告的免责情形。故原告要求被告承担违约金没有事实依据和法律依据。估价咨询报告未见属于原告的二次装潢评估费用，故被告不同意补偿原告装修损失。原告现不认可估价咨询报告的评估金额及项目，但此前未积极向被告或评估公司提出，系其自行放弃了权利，应承担相应后果。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋的原权利人系上海裕盈铝制品有限公司。上海裕盈铝制品有限公司系被告的全资子公司。2013年12月18日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其拥有合法出租权的系争房屋共计600平方米出租给乙方使用；该厂房的现有装修及设施状况，具体由双方在合同附件中加以列明；除双方另有书面约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁结束后交还该厂房时的验收依据；乙方向甲方承诺，租赁厂房仅作为电镀工业使用；厂房装修时间为2个月，自2013年12月18日起，至2014年2月18日止，装修期间免收租费；该厂房租赁期从2014年2月18日到2020年2月18日止；前三年租期内年租金为38万元/年，后三年租期内年租金为42万元/年；租金每一年支付一次，先付后用；在租赁期限内，使用的水、污水处理、电、煤气机物业、广告、煤气、引进有线电视、电信等所有费用均由乙方承担，水、电灯计量表均由甲方指定安装位置，由乙方负责安装，每月抄表结算，据实支付；各项费用明细由双方确定后，甲方应开具正式合规的发票，乙方收到发票后应按时支付；在租赁期限内，非下列情况之一的，任何一方不得变更或者解除本合同：……(3)在租赁期间，该厂房经市或区(县)政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的……；变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应提前180日以书面形式告知对方，并在甲、乙双方协商一致后方能变更或解除，因变更或解除本合同，使乙方遭受损失的，除本合同第6条第(1)第(2)、(3)项可依法免除责任外，应向遭受损失一方进行有另一方负责充分赔偿；在租赁期内，如遇动迁，乙方应无条件依照动迁日期迁出，动迁产生的权益均归甲方所有，属乙方的权益均归乙方所有，甲方应当提前半年以上时间通知乙方，乙方并在规定时间办理动迁事宜，甲方应按乙方动迁日期退还预付租金。双方对其他权利义务均作了约定。合同签订后，被告交付了系争房屋，原告对房屋进行装修后入驻，并按约支付被告租金。
　　2017年起，系争房屋所处的上海市嘉定区嘉定工业区嘉朱公路XXX号地块因被纳入嘉定工业区集中建设区外工业用地减量化地块故涉及拆迁。原告于2017年3月底搬离了系争房屋。拆迁过程中，村委会委托上海博乐房地产估价有限公司对上述地块中的房屋、设备资产作了估价，上海博乐房地产估价有限公司出具了沪博乐房咨字(2017)第491号房地产估价咨询报告(估价时点2017年2月8日)，报告中的1号房即系争房屋所在楼。该报告明确了原告作为上述地块内承租人之一应获得机器设备、物资等搬迁与安装费用43,440元及无法恢复使用设备补偿费用182,000元，合计为225,440元。针对估价咨询报告，原告不予认可，认为报告中的二次装潢明细未按各承租人的装修进行区分，且存在项目漏项，并提供电镀车间改造工程施工合同、发票、付款回单、结算书、内部审价报告，证明报告中1号房二次装潢明细表中的砖砌内墙、石膏板吊顶、地砖、成品防盗门、花瓷砖、PVC扣板、不锈钢防盗栅、蹲便器、搪瓷水斗、台盆、挂式小便斗、复合地板、塑钢及人工费等项目中均包含了原告的部分装修内容，但对报告认定的数量及单价不予认可，坚持认为应依据原告提交的《电镀车间搬迁扩容内部审价报告》计算装修损失费487,103.46元。被告认为应按评估报告中明确的项目对原告进行补偿，对原告所提供证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，装修费用系原告单方测算，因评估报告中未对原告的装修项目予以确认，故不清楚评估时原告的装修情况，不同意支付原告装修损失费。
　　另查明，嘉朱公路XXX号房屋内的承租户主要经营电镀生产。2016年8月、2016年12月、2017年4月，嘉定区环境保护局分别以被告生产中超过电镀污染物排放、新建流水线未报批环境影响评价文件等，对被告出具行政处罚决定书。系争房屋所在的上海市嘉定区嘉定工业区嘉朱公路XXX号地块已经完成拆迁，系争房屋已经拆除；拆迁地块的厂房产权人已将收到的动迁补偿交予被告。
　　审理中，原告对拖欠2017年3月的水费5,535元无异议。
　　本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在租赁合同履行中，系争房屋因拆迁而无法继续租赁使用，故双方间的租赁合同已经解除。被告对应退还原告的租金金额52,500元无异议，原告亦对拖欠的水费5,535元予以确认，故扣除水费5,535元，被告应退还原告租金46,965元。原告于2017年3月底搬离，故原告主张自2017年4月1日起的逾期付款利息，未违反合同约定，但应扣除其欠付的水费5,535元，故被告应以46,965元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年4月1日起的逾期付款利息。系争房屋虽因环保违规受到环保部门处罚，但系争房屋系经有关部门批准动迁，合同解除系不可归责双方的原因，故原告要求被告支付违约金及利息的诉请，本院不予支持。根据相关规定，原告作为系争房屋的承租人，在房屋遇拆迁时有权要求补偿损失，但对其主张的补偿数额应承担举证之责。从房地产估价咨询报告可见，原告应得机器设备、物资等搬迁与安装费用43,440元及无法恢复使用设备补偿费用182,000元，合计225,440元，被告同意以该金额作为补偿标准支付原告，于法不悖，本院予以认可。原告诉请的金额缺乏依据，本院难以采信。至于装修损失，房地产估价咨询报告中虽未列明属于原告的二次装潢补偿明细，但鉴于原告承租系争房屋后，确实对系争房屋进行了装修，故本院综合原告提供的证据材料，酌情确定被告应补偿原告装修损失150,000元。原告要求按其自行制作的《电镀车间搬迁扩容内部审价报告》等材料计算损失，本院难以采信。关于原告主张的经营利润损失费即停产停业损失，至于补偿标准，被告未提供动迁协议等相应证据，且在法院给予合理期限后仍未提供，故本院参考该地区动迁集体土地停产停业损失通常的补偿标准，酌情确定以400元/平方米予以计算，故被告应补偿原告停产停业损失240,000元。关于原告所主张的补偿款利息，因原、被告之间对于补偿费用存在争议，且对利息也无约定，原告该项主张无相应依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十七条、第二百二十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海六贤表面处理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海航天电子有限公司租金46,965元(已扣除水费5,535元)，并支付原告逾期付款利息(以46,965元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月1日起算至本判决生效之日止)；
　　二、被告上海六贤表面处理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航天电子有限公司机器设备、物资等搬迁与安装费用43,440元、无法恢复使用设备补偿费用182,000元；
　　三、被告上海六贤表面处理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航天电子有限公司装修损失费150,000元；
　　四、被告上海六贤表面处理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海航天电子有限公司停产停业损失费240,000元；
　　五、驳回原告上海航天电子有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费25,682元，减半收取12,841元，保全费5,000元，合计诉讼费17,841元，由原告上海航天电子有限公司负担12,834元，由被告上海六贤表面处理有限公司负担5,007元，被告上海六贤表面处理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  燕

书记员：孙  鸯