上海舞道艺术培训学校有限公司与上海川银房地产有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海舞道艺术培训学校有限公司,住所地上海市嘉定区洪德路XXX号XXX-XXX层。
　　法定代表人：梁潇，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张琳，上海序伦事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海川银房地产有限公司,住所地上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX层XXX室。
　　法定代表人：梅川波，总经理。
　　委托诉讼代理人：雷芳、万凤，上海开觉律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司(以下简称舞道艺术)与被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司(以下简称川银公司)确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)舞道艺术法定代表人梁潇及委托诉讼代理人张琳，被告(反诉原告)川银公司委托诉讼代理人雷芳、万凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)舞道艺术向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告间签订的《上海星波购物广场物业租赁合同》无效；2、要求被告返还押金116,891元、返还2015年12月28日至2017年12月27日期间的已付租金857,202.25元；3、要求被告赔偿装修损失499,189.05元；4、要求被告赔偿消防罚款1万元。事实和理由：2015年6月18日，原、被告签订《上海星波购物广场物业租赁合同》，由原告承租位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层平台部分物业(建筑面积为854平方米)，租期8年(2015年6月28日至2023年6月27日)，租金：2015年12月28日至2016年6月27日的租金为1元/平方米/天,2016年6月28日起的租金为1.5元/平方米/天；保证金为3个月租金。同日，原告法定代表人实控的另一公司上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心与被告另行签订了1份《上海星波购物广场物业租赁合同》，约定承租位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层511、512房间(合计面积106.6平方米)。上述合同签订后，原告对上述承租的房屋进行了装修并用于舞蹈相关的推广、策划经营。在经营期间，因租赁房屋的消防存在问题，原告于2017年7月被消防部门进行了处罚(罚款1万元)。由于无法整改为符合消防要求的场地，原告无奈于2017年12月27日搬离房屋。经查，本案承租房屋系被告自行搭建的违法建筑，双方间的签订的合同属无效，原告遂诉至法院。
　　被告(反诉原告)川银公司辩称，位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层平台部分物业(建筑面积为854平方米)确系自行搭建，无产证及建设许可，故对合同无效无异议；租赁押金及租金确收取了116,891元和857,202.25元，但由于原告实际使用了房屋，应按约定租金标准支付实际使用费；租赁房屋系无证，原告对此明知，故相关装修；消防罚款亦由原告经营的自身问题造成，应由其自行承担。综上，不同意原告有关返还租金、押金及赔偿损失的诉清，并提出反诉，要求原告支付2017年12月28日至2018年1月2日期间的房屋使用费7,686元。
　　针对反诉，原告(反诉被告)舞道艺术辩称，已于2017年12月27日搬离了房屋，故不存在2017年12月28日至2018年1月2日期间的房屋使用费7,686元。
　　经审理查明：梁潇、朱旭慧、陆道阳系上海舞道文化传媒有限公司(以下简称舞道文化)和上海市嘉定舞林同盟艺术发展中心(以下简称舞林同盟)的筹建人。2015年6月18日，梁潇、朱旭慧、陆道阳代表筹建中的舞道文化和舞林同盟分别与川银公司签订《上海星波购物广场物业租赁合同》2份，约定由梁潇、朱旭慧、陆道阳代表筹建中的舞道文化和舞林同盟向川银公司承租经营用房，其中舞道文化承租的是川银公司自行搭建的位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层平台部分物业(建筑面积为854平方米，以下简称系争房屋)，该份合同(及本案所涉合同)约定：租期8年：2015年6月28日起至2023年6月27日止；租金：起算日为2015年12月28日，其中2015年12月28日至2016年6月27日的租金为1元/平方米/天,2016年6月28日起的租金为1.5元/平方米/天，2018年6月28日起每三年年度租金递增15%，租金每3个月支付一次(提前30天支付)，先付后用；履约保证金(押金)为3个月租金。双方另签订合同约定位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场的五层511房间和512房间(合计建筑面积106.6平方米)由舞林同盟承租。上述合同签订后，川银公司收取了本案合同的履约保证金(押金)116,891元。2015年8月5日，梁潇代表舞道文化与川银公司签订了用以工商注册之用的《房屋及场地租赁合同》，2015年8月14日，舞道文化经工商注册成立，法定代表人为梁潇。2016年4月29日，舞林同盟作为民办非企业单位进行了登记，法定代表人为梁潇，住所地为上海市嘉定区塔秀路XXX号5楼511、512室。期间，系争房屋及511房间和512房间进行了装修并由舞道文化和舞林同盟共同经营使用。2017年7月11日，因经营场所存在消防安全隐患，舞道文化被上海市嘉定区公安消防支队责令整改并处罚款1万元。2017年12月底，舞道文化及舞林同盟开始搬离系争房屋及511房间和512房间。
　　另查明：1、系争房屋系川银公司自行建造，无产证及建设许可，五层511房间和512房间属川银公司所有并办理了产权登记。2、系争房屋的租金舞道文化已支付至2017年12月27日，共计支付了857,202.25元，之后未再支付。3、舞道文化称于2017年12月28日搬离了系争房屋，但未能提供相应证据，而川银公司确认的搬离时间为2018年1月2日；4、2019年1月21日，舞道文化经工商登记变更名称为上海舞道艺术培训学校有限公司，即本案原告舞道艺术。5、审理中，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋内的装修现值进行了审价，结论为系争房屋的装修造价为355,831元，经质证，双方对折旧率存异议，舞道艺术认为应以355,831元作为装修现值损失，而川银公司认为应按55%的折旧率计算装修现值损失为195,707.05元。
　　以上事实，有《上海星波购物广场物业租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》、租金收据、司法鉴定意见书等及庭审笔录为证。
　　本院认为：
　　一、舞道艺术(原舞道文化)与川银公司间基于《上海星波购物广场物业租赁合同》建立了租赁合同关系，由于租赁标的物即系争房屋无产证及建设许可，违反了相关法律法规，故双方间的租赁合同关系属无效。租赁合同关系无效后，因无效合同取得的财产应予返还，本案中，因舞道艺术已搬离系争房屋，故对房屋返还不再处理，而川银公司应将收取履约保证金(押金)116,891元返还舞道艺术。
　　二、租赁合同关系虽无效，但舞道艺术仍应参照约定的租金标准支付占有、使用系争房屋期间的房屋使用费，本案中，舞道艺术称于2017年12月28日搬离了系争房屋，故截止该日之前的房屋使用费(租金)应由其承担，因此，对舞道艺术要求返还2015年12月28日至2017年12月27日期间已付租金857,202.25元的诉清，本院不予支持。另虽然对实际搬离系争房屋的日期双方存在6天的差异，但考虑到搬离所需的合理时间，故对川银公司反诉主张该6天的房屋实际使用费，本院不予支持。
　　三、租赁合同关系无效后，当事人可主张无效合同所致损失，故舞道艺术有权主张系争房屋的装修损失，该损失已经司法鉴定确定造价为355,831元，但双方就装修现值计算的折旧率存有异议，本院认为司法鉴定机构根据现场情况综合考虑后建议的55%折旧率应属合理，本院予以采纳，由此确定系争房屋装修现值为195,707.05元，该现值可作为系争房屋的装修损失并根据双方的过错责任分别予以承担。本案中，双方均明知系争房屋属无证建筑物，但仍出租及使用，对此，双方均存过错，故本院确定上述装修损失由双方各半承担，即川银公司承担97,853.53元(应向舞道艺术补偿)，损失的其余部分由舞道艺术自行承担。至于消防处罚罚款，虽然该处罚系在舞道艺术(原舞道文化)经营使用系争房屋期间产生，但亦是由于系争房屋属川银公司自行搭建而不符相关使用条件所致，故该罚款应作为合同无效所致损失按过错责任予以处理，故本院确定该1万元由川银公司承担5,000元(应向舞道艺术补偿)，其余5,000元由舞道艺术自行承担。综上合计，川银公司应向舞道艺术补偿损失102,853.53元。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司与被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司间关于位于上海市嘉定区塔秀路XXX号上海星波广场五层平台部分物业的租赁合同关系无效；
　　二、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司履约保证金(押金)116,891元；
　　三、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司损失102,853.53元；
　　四、原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司的其他诉讼请求不予支持；
　　五、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司的反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费18,149元，减半收取9,074.5元，由原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司负担7,730.5元，被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司负担1,344元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费25元，由被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司负担；鉴定费15,600元，由原告(反诉被告)上海舞道艺术培训学校有限公司、被告(反诉原告)上海川银房地产有限公司各半负担(上海川银房地产有限公司负担部分应予本判决生效后7日内给付上海舞道艺术培训学校有限公司)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  奚

书记员：王  豪