上海稻盛商务服务有限公司与上海奇益投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海稻盛商务服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱凯璇，董事长。
　　委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：段艳芳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：上海奇益投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吕小奇，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李晓东，男。
　　原告上海稻盛商务服务有限公司(以下简称韬盛公司)诉被告上海奇益投资管理有限公司(以下简称奇益公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年10月9日、2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史羽鸿、段艳芳，被告的委托诉讼代理人李晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　
　　原告韬盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告订立的《世博地块意大利园房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2018年3月21日解除；2、判令被告支付2018年1月1日起至2018年3月21日的租金人民币(以下币种相同)944,684元；3、判令被告支付2018年1月1日起至2018年3月21日的物业管理费148,727.52元；4、判令被告支付水电费48,435.83元;5、判令被告支付自2017年9月1日起至2017年11月30日止期间的装修期房屋租金1,053,390元；6、判令被告支付解约违约金1,226,550元；7、判令被告支付中介佣金损失702,260元；8、判令被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，以及各期应付未付租金及物业管理费为基数，每日0.1%标准，自应付日起至实际清偿日，暂计至2018年7月1日的租金逾期违约金5,107.32元、物业管理费逾期违约金817.55元;9、判令被告支付逾期支付水电费违约金，以应付未付金额为基数，每日0.1%标准，自应付日起至实际清偿日，暂计至2018年7月1日为216.55元;10、判令被告赔偿律师费10万元；11、判令被告赔偿财产保全担保费损失8,260元；12、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月24日，原、被告就原告有权出租的位于上海市浦东新区世博C06地块“意大利园”博成路XXX号卢森堡馆(不含设备房)(以下简称系争房屋)签署《租赁合同》。嗣后原告依约履行了房屋交付义务。2018年4月27日，双方协商一致签署《房屋租赁合同解除协议》(以下简称《解除协议》)，约定租赁合同自2018年3月21日解除，并就被告应付未付款项进行结算约定。然被告未能根据《解除协议》约定清偿，经原告多次催告均未果。故原告现诉至法院，要求判如诉请。
　　被告奇益公司辩称：被告对诉请5、6、7、10有异议，对其他诉讼请求无异议,并要求免除诉请5、6、7的费用。被告会帮助原告寻找次承租人，减少原告的损失。希望和原告调解。被告缴纳了保证金，可以抵扣诉请6的违约金。被告认为原告没有损失，可以免除违约金。原告签订格式合同，罚则并立，有违约金和空租期两个罚则，有失公平，希望酌情调整，调整免租期的租金，装修残值可以酌情利用和减少。原告没有开具发票，酌情减少费用。中介费和本案无关。合同约定了违约金包含中介费和律师费。装修期要减少半个月的租金，空租期要减少15万元。
　　本院经审理，由原、被告对世博地块意大利园房屋租赁合同、世博地块意大利园房屋租赁合同之补充协议、【世博地块意大利园】中介佣金确认协议、独家委托书、电子银行业务回单(付款)、付款通知单、通知函、邮件记录、房屋租赁合同解除协议、催告函、邮寄凭证、聘请律师合同、发票、诉讼保全委托担保合同、发票、意大利园区收楼表、房屋验收交接单等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：
　　2017年8月24日，原、被告就原告有权出租的系争房屋签署《租赁合同》，约定被告向原告租赁系争房屋;租赁期自2017年9月1日起至2020年8月31日止;月租金为351,130元，月物业管理费57,720元,被告应于每月25日前向原告支付下月的房屋租金及物业管理费;被告应于本合同签署后五个工作日内(但最晚不迟于该房屋交付日)向原告交付房屋租赁保证金，保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即1,226,550元。嗣后原告依约于2017年8月31日向被告交付系争房屋，被告向原告支付了房屋租赁保证金1,226,550元及装修押金6万元。2017年9月30日,原告与案外人上海盈信房地产经纪事务所(以下简称中介公司)签订《【世博地块意大利园】中介佣金确认协议》，约定系争房屋的中介佣金为702,260元及支付条件等,原告已先后于2017年11月30日、2017年12月19日支付完毕。2017年9月，原、被告签订《世博地块意大利园房屋租赁合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定原告于2017年9月18日至2017年9月24日(共计7天)期间向被告回租系争房屋中的建筑面积1,426平方米的部分区域(以下简称回租房),被告同意原告将上述回租房转租给第三人用于电影的拍摄活动，被告应于2017年9月18日前向原告交付回租房，并与原告办理回租房交接手续；原告无需就回租房向被告支付该期间的租金或其他费用，但应承担该期间内使用该回租房产生的物业管理费6,563.48元、水费、电费等；原告应于2017年9月25日前将回租房打扫和清理后交付给被告，双方办理交接验收手续，租赁合同终止，就该回租房被告应按照原告返还该区域时交付的标准向原告返还。被告于2017年9月14日将回租房交付给原告使用，《补充协议》约定的期限届满后原告将回租房返还了原告，并由原告自行承担了回租房回租期间的物业管理费。2018年4月27日，双方协商一致签署《解除协议》，约定租赁合同自2018年3月21日解除；被告应当于2018年3月21日前办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(如有)，如被告逾期履行该义务的，自逾期之日起至履行该义务之日止，原告有权要求被告按租期最后一日的日租金标准的二倍承担违约金；被告同意于2018年5月5日17：00前一次性向原告支付完毕所有该房屋应付而未付的款项分别为房租及物业管理费1,093,411.52元(2018.1.1-2018.3.21)及水电费(2017.12.1-2018.3.21)总计1,141,847.35元；被告同意于2018年5月5日17：00前向原告支付同等于租赁保证金金额的违约金1,226,550元，原告有权从租赁保证金中扣除作为被告违约金；被告应当于2018年5月5日17：00前向原告支付系争房屋装修期的房租1,053,390元及原告的中介佣金损失702,260元，总计1,755,650元；被告同意按照本协议的约定履行相应的义务，否则原告有权按照租赁合同及本协议向被告追究相应的违约责任，双方无其他债权债务纠纷。之后，被告未按《解除协议》的约定支付各项款项。2018年5月30日，原告向被告发送关于《履行房屋租赁合同解除协议的催告函》，向被告催讨应付未付租金、物业管理费及水电费等。但被告仍未支付各项款项。原告为此聘请律师解决与被告之间的纠纷，支付律师费10万元。本案中原告申请对被告的财产保全，支付财产保全担保费8,260元。原告在本案审理过程中自认被告已向原告交还了系争房屋。
　　另查明,案外人上海世博会经贸有限公司(国有独资企业)依法取得系争房屋的租赁经营权，之后向原告出租，原告租赁系争房屋的租赁期间自2014年4月10日起至2025年6月30日止，租期内原告有权有条件地转租或分租系争房屋。
　　本院认为，《租赁合同》、《补充协议》及《解除协议》均系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《解除协议》后于《租赁合同》、《补充协议》签订，其效力优于《租赁合同》及《补充协议》，双方关于系争房屋租赁的约定内容以《解除协议》约定为准。《解除协议》中对《租赁合同》的解除时间、解除合同的后果处理，包括被告支付原告各项款项的时间均作了详细约定，但被告之后未按《解除协议》的约定支付原告各项应付款项，并经原告催讨后仍未支付。现原告按照《解除协议》的约定主张诉讼请求1、2、3、4、8、9，并要求被告支付因本案诉讼保全发生的财产保全担保费损失8,260元即诉讼请求11，被告对该七项诉讼请求也无异议，故原告的该七项诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。对于原告的诉讼请求5、6、7、10，因被告对该四项诉讼请求均有异议、要求酌情调整，本院认为，虽然原告的诉讼请求5、6、7所涉款项均在《解除协议》中明确约定由被告支付，诉讼请求10也系因被告未履行《解除协议》后原告所发生的损失，但该四项诉讼请求既有违约金又有损失，违约金的金额足以弥补原告的中介佣金损失、律师费损失及部分装修期间的租金损失，原告所主张的诉讼请求5、6、7、10所涉总计款项确系过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告的诉讼请求5即原告主张的装修期房屋租金酌情减少15万元、酌定支持原告装修期房屋租金903,390元，对原告主张的诉讼请求7、10所涉款项均不予支持，对原告的诉讼请求6予以支持。至于被告支付的租赁保证金1,226,550元及装修押金6万元，原、被告均同意在本案中抵扣被告同等金额的钱款，双方的该意见于法不悖，予以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海稻盛商务服务有限公司与被告上海奇益投资管理有限公司2017年8月24日所签的关于上海市浦东新区世博C06地块“意大利园”博成路XXX号卢森堡馆不含设备房的《世博地块意大利园房屋租赁合同》于2018年3月21日解除；
　　二、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司2018年1月1日至2018年3月21日期间的租金944,684元，其中6万元租金由被告上海奇益投资管理有限公司以其已付原告上海稻盛商务服务有限公司的同等金额装修押金6万元予以抵付；
　　三、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司2018年1月1日起至2018年3月21日期间的物业管理费148,727.52元；
　　四、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司水电费48,435.83元；
　　五、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司装修期房屋租金903,390元;
　　六、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司解约违约金1,226,550元，该笔解约违约金由被告上海奇益投资管理有限公司以其已付原告上海稻盛商务服务有限公司的同等金额租赁保证金1,226,550元予以抵付；
　　七、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司逾期支付租金的违约金(违约金的计算方式：以351,130元为本金，按每日0.1%标准,自2017年12月26日起计算至实际清偿日止;以351,130元为本金，按每日0.1%标准,自2018年1月26日起计算至实际清偿日止;以351,130元为本金，按每日0.1%标准,自2018年2月26日起计算至实际清偿日止;以242,424元为本金，按每日0.1%标准,自2018年3月23日起计算至实际清偿日止);被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司逾期支付物业管理费的违约金(违约金的计算方式：以57,720元为本金，按每日0.1%标准,自2017年12月26日起计算至实际清偿日止;以57,720元为本金，按每日0.1%标准,自2018年1月26日起计算至实际清偿日止;以57,720元为本金，按每日0.1%标准,自2018年2月26日起计算至实际清偿日止;以33,287.52元为本金，按每日0.1%标准,自2018年3月23日起计算至实际清偿日止);
　　八、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司逾期支付水电费的违约金(违约金的计算方式：以18,499.82元为本金，按每日0.1%标准,自2018年1月13日起计算至实际清偿日止;以10,684.84元为本金，按每日0.1%标准,自2018年2月13日起计算至实际清偿日止;以11,874.27元为本金，按每日0.1%标准,自2018年3月13日起计算至实际清偿日止;以7,376.90元为本金，按每日0.1%标准,自2018年4月13日起计算至实际清偿日止);
　　九、被告上海奇益投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海稻盛商务服务有限公司财产保全担保费损失8,260元；
　　十、驳回原告上海稻盛商务服务有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费45,707元，减半收取计22,853.50元，由原告上海稻盛商务服务有限公司负担6,309元，由被告上海奇益投资管理有限公司负担16,544.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：秦冬红

书记员：杨丽琼