上海积旺实业发展有限公司与潘海娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海积旺实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐奇灿，经理。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告：潘海娟，女，1964年6月17日生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
　　原告上海积旺实业发展有限公司(以下简称“积旺公司”)与被告潘海娟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告积旺公司的委托诉讼代理人孙一天、被告潘海娟及其委托诉讼代理人高建中到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准，延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告积旺公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月1日解除；2.判令被告搬离并返还原告位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX室及底层房屋；3.判令被告向原告支付自2017年10月1日起至搬离并实际返还房屋之日止的租金(按每月28,583.30元的标准计算)。事实和理由：2012年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX室和底层出租给被告使用，租赁期限自2012年8月1日起至2019年12月30日止，月租金28,583.30元；先付后用，付六押一。2017年1月因被告拒付租金，原告提起诉讼，后经法院调解结案，但被告未按约履行付款义务，仅支付了前两期的租金85,000元，原告只得申请强制执行。2017年10月起，被告拒付房屋使用费，原告多次催讨未果，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。
　　被告潘海娟辩称，租赁物在合同履行期间发生了被动迁的事实，按照原告与大房东之间的约定，一旦涉及动拆迁，他们的租赁合同自行解除。因此，在原告有可能丧失合同履行能力的情况下，被告停止支付租金。从证据角度，双方之间的租赁合同因动迁客观上无法履行，从而导致合同解除，故被告并未违约。至于2017年10月1日以后的租金为何没有支付，系因租赁合同已经终止。
　　本院经审理认定事实如下：2012年5月23日，原告作为出租人(甲方)、被告作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX层XXX室北面(含公摊面积)为750平方米加底层100平方米(以下简称涉案房屋)出租给乙方；2.租赁期限自2012年8月1日起至2019年12月30日止(2012年5月23日至2012年7月31日止为免租期)；租金每月合计28,583.30元(租金不含物业费和卫生费)，租金应以6个月支付一次，每次支付租金须提前20天，应支付现金171,500元，先缴纳后用房；3.租赁协议签订时，乙方即向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金，保证金不得抵充租金，租赁合同期满时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还；4.2015年8月1日至2017年8月1日止，年租金在上一年的基础上递增百分之五(6%)，2017年8月1日至2019年12月30日止，年租金在上一年的基础上递增百分之五(6%)；5.每拖欠超过一天按日租金的3%滞纳金加付给甲方，超过10天，甲方将采取停电、水、关闭大门等措施，若仍不按时支付，甲方有权收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时甲方有权终止合同；乙方不按时交付租金超过10天，甲方有权没收乙方租房的保证金，并有权对承担人房屋内的物资进行清理。该合同另对其他相关事项进行了约定。
　　另查明，案外人上海真博电器有限公司(以下简称真博公司)系包括涉案房屋在内的上海市松江区九亭镇九新公路XXX号幢号5的登记权利人。
　　2011年6月8日，原告与案外人真博公司签订房屋租赁合同，约定真博公司将上述整幢建筑物出租给原告，租赁期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
　　诉讼中，原告提供其与案外人真博公司于2011年9月28日签订的房屋租赁补充协议，该协议约定将原租赁合同期限延长3年，变更为8年，租赁期限自2012年1月1日起2019年12月31日。被告对于该份证据的真实性不予认可，认为即便真实也不能改变原、被告租赁期限内发生涉案房屋被征收、动拆迁的事实。
　　审理中，原、被告一致确认原告已收取被告租赁保证金28,500元。在本案证据交换中原告同意将保证金抵扣被告欠付租金，但庭审中又主张没收。被告则要求将保证金返还或折抵租金。
　　涉案房屋目前处于空关状态。被告先自认门是其锁的，后又辩称2017年10月左右，原告负责人将门锁换掉，导致其无法进入涉案房屋。原告对该辩称意见予以否认，称其从未将涉案房屋门锁换掉。
　　再查明，2017年5月4日，原、被告因涉案房屋租赁合同纠纷诉至本院。同年8月8日，本院出具(2017)沪0117民初7348号民事调解书(以下简称7348号民事调解书)，调解主文内容为：一、积旺公司与潘海娟之间于2012年5月23日(签订)的《房屋租赁合同》继续履行；二、潘海娟支付积旺公司2017年1月1日至2017年9月30日期间的租金205,000元(支付方式：2017年8月31日前支付45,000元，2017年9月30日前支付4万元，2017年10月31日前支付4万元，2017年11月30日前支付4万元，2017年12月31日前支付4万元)；三、若潘海娟未按期支付上述任何一期款项，则潘海娟与积旺公司签订于2012年5月23日的《房屋租赁合同》解除；……。
　　此后，被告仅向原告支付上述第一、二期款项，其余租金未付，原告向本院申请执行。因原告未能提供被告其他可供执行的财产线索并同意本院终结本次执行程序，2018年4月26日，本院出具(2018)沪0117执268号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。
　　诉讼中，被告提供九亭镇人民政府公告复印件、动迁企业进度表复印件用以证明涉案房屋已经动迁以及动迁的时间。原告对于该组证据的真实性不予认可，并称涉案房屋还可以正常使用，被告没有腾空并返还涉案房屋；经其了解，涉案房屋所在地块曾发过告知牌，土地需要出售给漕河泾开发区，但未谈拢，后续动迁的事项没有再提过；目前动迁尚未发生，被告应足额支付租金给原告。
　　以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、上海市不动产登记簿、7348号民事调解书、执行裁定书、公告、动迁企业进度表及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现被告再未支付2017年10月1日之后的租金，故依据合同及7438号民事调解书的约定，原告有权解除双方之间的《房屋租赁合同》，且违约方在于被告。根据上述已经查明的事实，被告的辩称意见缺乏相应的证据予以佐证，本院不予采信。关于合同解除的时间，虽然在7348号民事调解书中约定被告逾期支付任何一期款项，双方签订于2012年5月23日的《房屋租赁合同》解除，但未明确具体的解约时间，结合在本案诉讼之前原告未曾向被告送达解约通知，故本院以起诉状副本送达之日即2018年6月28日作为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。根据禁反言原则以及被告的自认，涉案房屋目前仍由其占有，因此，原告要求其返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定的每月28,583.30元标准，支付自2017年10月1日起至搬离并返还涉案房屋之日止的租金及占有使用费的诉请，并无不当，本院亦予以支持。
　　另，原告既未以诉请的形式提出没收保证金的要求，被告又未在本院指定期间内提起反诉，故本案中对保证金不予处理，但不影响当事人通过其他合法途径解决纠纷。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海积旺实业发展有限公司与被告潘海娟于2012年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；
　　二、被告潘海娟于本判决生效之日起十日内向原告上海积旺实业发展有限公司返还位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX层XXX室北面及底层房屋；
　　三、被告潘海娟于本判决生效之日起十日内按每月28,583.30元的标准，向原告上海积旺实业发展有限公司支付自2017年10月1日起至实际搬离并返还位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX层XXX室北面及底层房屋之日止的租金及占有使用费。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,874元，减半收取3,437元，由被告潘海娟负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  明

书记员：周昳歆