上海磐棣商贸有限公司与上海丞超实业有限公司、吴林某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海磐棣商贸有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：潘建华，董事长。
　　委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：许婷婷，上海市白玉兰律师事务所律师。
　　被告：吴林某(第一被告)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
　　被告：上海丞超实业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
　　原告上海磐棣商贸有限公司与被告吴林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，原告申请追加上海丞超实业有限公司为被告参加诉讼。因本院无法用其他方式向被告吴林某、上海丞超实业有限公司送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院依法采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案依法转为普通程序审理，并由审判员吴小龙、人民陪审员顾巧珍、钱江组成合议庭进行审理。本案于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范瑶瑶到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海磐棣商贸有限公司诉称：原告与第一被告于2015年5月19日签订《租赁合同》,根据合同第1.1条约定,原告将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号的房屋出租给被告。房屋的建筑面积为414.23平方米。合同第3.1条约定：房屋的租赁期限为5年,从2015年6月1日起至2020年8月31日止,租金的起算日为2015年9月1日。合同第4.1、4.2条约定：租赁期限的前两年的租金即2017年9月1日前为人民币220,000元/年(以下币种均为人民币),自第三年开始租金标准在前一年的基础上递增6%,自第五年开始租金标准在前一年的基础上递增6%。租金按每半年支付,先付后用,首期租金应于2015年6月1日之前支付,其后每期租金应于该租赁期开始前一个月支付。合同第5.4条约定：被告应自原告交付房屋之日起,按2元/平方米/月向原告支付物业管理费。合同第11.4(1)条约定：被告逾期支付租金或公用事业费、物业管理费、违约金等合同项下被告应支付的任何款项累计达到30日的,原告有权解除合同。合同第12.2条约定：租赁期限内,由于被告违约,原告依合同约定解除合同的,被告应向原告支付合同解除之时月租金的6倍的违约金。如原告的实际损失超过违约金的,被告应按实际损失赔偿。合同第14.1条约定被告在房屋中设立经营主体用以对外经营，明确承诺经营主体自设立之日起，即自动成为合同乙方中的一名主体，共同享有乙方的权利，承担乙方的义务，乙方应保证经营主体于甲方要求的任何时间于合同上签章。合同第14.3条约定乙方应在合同终止或提前解除后2天内向相关登记机关递交变更经营主体注册地址或注销经营主体的全部合法文件，并应确保合同终止或提前解除后30天内完成该等变更或注销手续，若逾期，每逾期一日，乙方应按合同终止或提前解除之日时日租金的2倍向甲方支付违约金。合同签署后,原告按约定向第一被告交付了房屋,第一被告于2015年7月17日在该房屋中注册了第二被告，但虽经原告多次敦促,两被告未按合同约定支付物业管理费,且仅支付了部分租金,自2017年3月1日起即一直拖欠房租至今。鉴于以上,原告分别于2018年3月8日和2018年3月13日,分别向被告发送了解除合同的《律师函》、发送了解除合同的通知短信,合同自2018年3月13日解除。原告函告被告将拖欠的租金、公共事业费、物业管理费、逾期违约金及合同提前解除违约金支付至原告,并要求被告在收到函件后3日内撤离房屋,将房屋返还给原告。被告一直未有回音,原告不得不根据合同的约定于2018年5月30日强行收回房屋。综上,为维护原告的合法权益,原告特依合同约定以及相关法律的规定,向法院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的租金234,851元(从2017年3月1日起计算至租赁合同解除之日即2018年3月13日；应付租金为234,851元，220,000元/365日*184日＝110,904元、233,200元/365日*194日＝123,947元)；2、判令两被告支付原告自合同解除之次日即2018年3月14日起至租赁房屋实际返还之日止2018年5月30日的房屋占有使用费98,391元(2017年9月1日至2019年8月31日期间年租金标准为233,200元/年；占用费为233,200元/365日*77日*2＝98,391元)；3、判令两被告支付原告物业管理费27,339.18元(从2015年9月1日起算,计算至租赁房屋实际返还之日即2018年5月30日,2元/平方米/月*414.23平方米*33个月＝27,339.18元)；4、判令两被告支付原告违约金116,600元(6个月租金金额);5、判令两被告向第二被告的登记机关上海市青浦区市场监督管理局办理变更第二被告注册地址或注销第二被告的相关手续，并支付逾期办理上述手续的违约金(自2018年5月31日起算，计算至上述手续办理完成之日，按233,200元/年租金标准计算得出的日租金标准638.90元的两倍即1,277.80元/日计算)；6、本案诉讼费由被告承担。
　　被告吴林某、上海丞超实业有限公司未作答辩。
　　经开庭审理查明：坐落上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号房屋于2007年4月24日登记在原告名下[产权证：沪房地青字(2007)第004364号]，建筑面积为414.23平方米。
　　2015年5月19日，原告(甲方)与第一被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商业用房坐落在上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号房屋，建筑面积为414.23平方米,房屋用途为商业用房。甲方已告知乙方,该房屋上已设定抵押和它项权利。如果因该房屋上相关抵押权的行使导致合同提前解除的,甲方应向乙方支付相当于6个月租金的违约金，并承担相关装修损失。甲、乙双方约定,该房屋仅用于办公、商业用途。合同签订之前,乙方已实地查看了该房屋,乙方对该房屋以及附属设施设备表示满意。营业执照、行政批文、消防验收、排污管道、电力扩容等所有相关事宜均由乙方自行负责，甲方提供必要的协助,但甲方不作任何承诺,也不承担任何责任。乙方未经甲方书面同意,不得擅自改变该房屋的用途。租赁期限为五年,2015年6月1日起至2020年8月31日止。租金起算日为2015年9月1日，在此之前为乙方开业准备期(含装修),免收租金。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需继续租赁该房屋的,则应于租赁期限届满6个月前,向甲方提出续约的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。双方确认,甲方已于2015年6月1日根据合同的约定将该房屋交付给了乙方。房屋租赁期内前二年的年租金为22万元，自第三年开始(即2017年9月1日起),租金标准在前一年租金的基础上递增6%。自第五年开始(即2019年9月1日起),租金标准在前一年租金基础上递增6%。上述租金金额未包含甲方的税费,乙方如需甲方提供发票的，则甲方的相关税费由乙方承担,随租金并支付给甲方。租金按每半年支付,先付后用,首期半年租金应于2015年6月1日之前支付,其后每期租金应于该租期开始日前一个月支付。乙方应当于合同签订之日向甲方支付租赁保证金5万元，租赁期满或合同终止,在乙方返还房屋以及将乙方以该房屋地址作为乙方相关准证(包括但不限于营业执照、税务登记证)之注册地址的搬离或注销手续完成后的30日内,甲方将收取的保证金除用以充抵合同(含双方签订的所有合同)约定应由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。自甲方向乙方交付该房屋之日起,该房屋的水、电、煤、电话、有线电视和互联网络等公用事业费及物业管理费由乙方承担。物业管理费按物业公司现行的收费标准,每月为2元/平方米。今后物业管理费调整的,按调整后的执行。物业管理费由乙方直接支付给甲方,先付后用,支付时间及方式同租金。如物业公司就该房屋在一定时间内免收甲方物业管理费的,则甲方承诺同样免收乙方的物业管理费。乙方可以己方名义单独向相关部门提出水、电、煤、电话、有线电视和互联网络等公用事业的开户申请,相关手续及费用均由乙方承担,甲方给予必要的配合。在租赁期内,除非事先征得甲方的书面同意,乙方不得擅自转租或者与他人交换使用该房屋的全部或者任何部分,也不得转让该房屋全部或者任何部分的承租权。无论出于何种原因,租赁关系终止后,乙方应当在3日内撤离该房屋,将该房屋返还甲方。乙方逾期返还该房屋的,每逾期1日,应当向甲方支付相当于该房屋平均日租金2倍的占用使用费。乙方未经甲方事先同意逾期返还该房屋的，甲方有权不经事先催告强行收回该房屋,乙方遗留在店内的物品视为乙方已放弃所有权利,甲方有权任意处置，因此产生的费用和损失由乙方承担。在租赁期内,出现下列情形之一的,乙方可以书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任：(1)甲方无正当理由,逾期30日仍未交付该房屋的；(2)甲方交付的该房屋不符合合同的约定,经甲方修复或整改后仍无法实现合同目的的,但是甲方已经以书面方式明确说明或告知的除外；(3)甲方不履行合同项下的重大义务或者责任,经乙方书面催告后，在合理期限内仍不履行的。在租赁期内,除合同已有的约定外,出现有下列情形之一的,甲方亦可书面通知乙方解除合同,终止租赁关系,乙方装修以及添加的附属设施设备均无偿归甲方所有,甲方无需作任何补偿,并有权要求乙方承担违约责任：(1)乙方逾期支付租金或公用事业费、物业管理费、违约金等合同项下乙方应支付的任何款项累计达到30日的；(2)乙方未经甲方书面同意,擅自改变该房屋用途,或者利用该房屋或在该房屋内从事不正当或者非法的行为或者活动的；(3)乙方未经甲方书面同意,擅自转租该房屋的全部或者部分给第三方,或者转让、交换该房屋的承租权的；(4)乙方未经甲方书面同意,擅自改变该房屋的主体结构的；(5)乙方不履行合同项下的重大义务或者责任,经甲方书面催告后，在合理期限内仍不履行的。甲方的违约责任：(1)甲方无正当理由逾期交付该房屋的,每逾期1日,应按乙方已付租赁保证金金额的千分之三向乙方支付违约金。(2)该房屋交付时存在不符合约定的缺陷的,甲方应在乙方提出要求后立即进行修复,并承担由此给乙方造成的所有损失。(3)租赁期内,由于甲方违约,乙方依照合同的约定解除合同的,或甲方擅自解除合同的，甲方应当向乙方支付合同解除之时月租金的6倍作为违约金。如乙方的实际损失超过违约金的,甲方应按实际损失赔偿。乙方的违约责任：(1)乙方逾期支付租金或公用事业费、物业管理费等合同项下乙方应支付的任何款项的,每逾期1日,应按逾期支付金额的千分之三向甲方支付违约金。同时,甲方有权在无任何事先通知的情形下立即中断该房屋之水、电、煤供应及其它服务，并可采取甲方认为适当的其它措施,直至乙方付清拖欠的款项以及相应的违约金、重新接驳水、电、煤供应等的费用,在此期间乙方仍需承担该房屋的租金、物业管理费等全部费用,且由此所造成的一切损失由乙方自行承担。(2)租赁期内,出于乙方违约,甲方依照合同的约定解除合同的,或乙方擅自解除合同的,乙方租金未足额支付的仍应补足外,乙方还应向甲方支付合同解除之时月租金的6倍作为违约金。如甲方的实际损失超过违约金的,乙方应按实际损失赔偿。乙方在该房屋中设立经营主体用以对外经营，乙方明确承诺，经营主体设立之日起,即自动成为合同乙方中的一名主体，共同享有乙方的权利，承担乙方的义务。乙方应保证经营主体于甲方要求的任何时间于合同上签章。为向相关行政部门(包括但不限于卫生部门、工商部门等等)办理审批手续,双方就该房屋另行签署了数份《租房协议》或《租房合同》。双方于此明确：合同生效后,双方之间就该房屋租赁的权利义务均以合同为准。合同之外的其他任何名称或形式的协议、合同均对双方无法律约束力。乙方应在合同终止或提前解除后2天内向相关的登记机关递交变更经营主体注册地址或注销经营主体的全部合法文件,并应确保在合同终止或提前解除后30天内完成该等变更或注销手续。若逾期,每逾期一日,乙方应按合同终止或提前解除之时日租金的2倍向甲方支付违约金。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付租金。2017年3月起，被告未再支付租金。2017年3月23日，原告向第一被告发出《关于限期支付租金款及物业费的催款函》，言明被告应于2017年3月1日前支付租金,未付的租金款为17万元。被告应按合同承担逾期违约金(每逾期一日,按逾期应支付金额的千分之三向甲方支付违约金)。若逾期支付租金款达20日的,原告将有权行使包括但不限于单方面解除《租赁合同》在内的合同权利,要求被告于2017年3月27日前将应付的所有租金、物业费及违约金一次性支付。前述支付要求为限期要约。届时,若仍不能按期履行合同义务的,将通过法律途径解决前述事宜,并且要求被告承担违约责任和赔偿责任。2017年3月26日，第一被告签收该函件。2018年3月8日，原告向被告发送《律师函》，言明在合同的履行过程中,被告多次拖欠租金。虽经多次催讨,至今仍拖欠租金、物业管理费、电费等费用高达二十多万余元,已构成严重违约。告知被告按照合同的约定原告单方解除双方的租赁合同，上述租赁合同自被告收到函之日依法解除；被告于收到函件后3日内将拖欠的租金、公共事业费、物业管理费、逾期违约金以及合同提前解除的违约金等支付至原告；被告于收到函后3日内撤离该房屋,并将房屋返还给原告，逾期未返还的,将依据合同的约定强行收回该房屋,遗留在该房屋内的物品视为已放弃所有权利,原告有权任意处置,因此造成的费用及损失将由被告全额承担。该律师函遭退回。原告委托律师向第一被告发送短信，言明被告拒收律师函，故再次通知被告解除合同，被告应支付拖欠的租金、物业管理费等，搬离租赁房屋并返还，逾期将强行收回。被告短信亦无回复。2018年5月30日，原告收回了系争租赁房屋。
　　另查明，被告上海丞超实业有限公司于2015年7月17日注册成立，住所上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(系争租赁房屋地址)，登记状态存续。
　　庭审中，原告确认合同解除时间为2018年5月30日，租赁期内租金按约定租金计算，故被告不存在占有使用费。
　　以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、不动产权证、催款函、律师函、快递单、邮件查询、短信截屏、企业信用信息等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原告与第一被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务，合同约定第二被告成立后即自动成为合同主体，故第二被告应共同承担相应责任；现两被告未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定被告未按约定时间付清租金，原告有权解除合同，本院予以准许。原告已于2018年5月30日收回租赁房屋且被告至今未提出异议，故本院依法认定双方签订的租赁合同于2018年5月30日解除。原告向被告按约交付租赁房屋后，被告应按合同约定的期限及时足额支付房屋租金及物业管理费，现其无故不到庭应诉答辩，也未提交租金、物业管理费支付凭证等任何证据材料，结合查明的案件事实，对于原告要求两被告支付租金、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求两被告支付违约金，依约有据，本院予以支持。关于原告主张要求被告办理营业执照注销或登记地址变更手续及支付违约金。因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求本院不予支持；而对于被告未按合同约定办理营业执照注销或登记地址变更手续产生的违约金问题，租赁合同约定被告应在合同终止或提前解除后三十日内完成变更或注销手续，每逾期一日，按合同终止或提前解除之时日租金2倍支付违约金。原告现自愿由法院依法调整，本院结合双方当事人租赁合同履行情况、过错程度及原告损失情况等综合因素，对原告主张被告支付逾期办理营业执照注销或登记地址变更手续违约金酌定为日租金638元标准支付至被告营业执照实际注销或登记地址变更之日止。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告吴林某、上海丞超实业有限公司应于本判决生效之
　　日起十日内支付原告上海磐棣商贸有限公司租金人民币284,047元；
　　二、被告吴林某、上海丞超实业有限公司应于本判决生效之
　　日起十日内支付原告上海磐棣商贸有限公司物业管理费人民币27,339.18元；
　　三、被告吴林某、上海丞超实业有限公司应于本判决生效之
　　日起十日内支付原告上海磐棣商贸有限公司违约金人民币116,600元；
　　四、被告吴林某、上海丞超实业有限公司应于本判决生效之
　　日起十日内支付原告上海磐棣商贸有限公司逾期办理营业执照注销或登记地址变更手续违约金(自2018年6月30日起按每日租金638元的标准支付至营业执照实际注销或登记地址变更之日止)；
　　五、驳回原告上海磐棣商贸有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
　　华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币7,719元，公告费人民币560元，合计人民币8,279元，由被告吴林某、上海丞超实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：钱  江

书记员：吴小龙