上海珠江创展投资有限公司与上海翼德摩托车有限公司、湖南翼星行企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：林海涛，董事长。
　　委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海翼德摩托车有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：王立，执行董事兼总经理。
　　被告：湖南翼星行企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市。
　　法定代表人：郭志敏，执行董事兼总经理。
　　两被告共同委托诉讼代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：毛闻博，上海市君和律师事务所律师。
　　原告上海珠江创展投资有限公司(以下简称珠江公司)诉被告上海翼德摩托车有限公司(以下简称翼德公司)、湖南翼星行企业管理有限公司(以下简称翼星行公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2018年10月16日、2019年1月21日两次公开开庭进行了审理，原告珠江公司委托代理人汪滢、被告翼德公司及翼星行公司共同委托诉讼代理人毛闻博到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意庭外和解两个月。本案现已审理终结。
　　原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1、确认珠江公司与翼德公司签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》于2017年11月25日解除；2、判令被告翼德公司支付2017年7月7日至2017年11月25日期间租金人民币(以下币种均为人民币)64,185.37元(已付款及租赁保证金已冲抵等额欠款)；3、判令被告翼德公司支付逾期付款违约金(以当月应付未付款为本金，自应付未付之第二日起，按0.1%标准，计算至实际支付日止)；4、判令被告翼德公司支付律师费8,523元；5、判令被告翼星行公司对被告翼德公司诉请二至诉请四的付款义务承担连带责任；6、诉讼费由两被告负担。
　　事实与理由：珠江公司与翼德公司于2015年7月1日签订了《米格天地商业中心商铺租赁合同》,约定翼德公司承租上海市青浦区嘉松中路5999弄米格天地2185号房屋(以下简称“该房屋”),租赁期限截止至2015年7月1日至2018年5月14日。2017年7月起翼德公司拖欠该房屋租金。2017年11月25日双方协商一致解除租赁合同，后虽经珠江公司催讨欠款并发送律师函要求承担责任，但均未果。珠江公司认为,租赁合同系珠江公司与翼德公司的真实意思表示、合法有效,双方均应恪守。然而,翼德公司拖欠租金、管理费等款项的行为已经构成了严重违约,并且给珠江公司造成了重大经济损失。此外,翼德公司为一人有限公司,翼星行公司为翼德公司的唯一股东,依法应当承担连带责任。为避免珠江公司的合法权益受到侵害,特向贵院提起诉讼,请求判如诉请。
　　被告翼德公司、翼星行公司共同辩称：1、确认合同于2017年11月25日解除，但属于协商解除。2、本案的租金以及违约金已经打包概括为166万元的双方协商一致的数字。即使按照诉讼请求来计算，也应计算为2017年1月1日至2017年11月25日期间总应付款为213,897.86元(2017年1月1日-2017年6月30日计6个月，月租金19,334.94元，合计租金116,009.64元；2017年7月1日-2017年10月31日计4个月，月租金20,300.68元，合计租金81,202.72元；2017年11月1日-2017年11月25日计25天，日租金667.42元，合计租金16,685.50元；以上相加合计213,897.86元)，抵扣已付3万元保证金后，剩余183,897.86元，但这部分租金已经包括在双方协商的166万元内，应该一并解决。3、翼德公司并非无故拖欠租金，而是因珠江公司经营不善、调整经营策略，导致翼德公司无法继续正常经营。双方就后续结算方式等问题在持续的沟通中，且翼德公司已经主动腾空系争房屋，并未给珠江公司带来其他经济损失。同时，珠江公司主张的违约金标准过高，理应按照同期银行存款利率来计算。4、律师费的约定在租赁合同中属于格式条款，排除了翼德公司的合法权利，翼德公司签约时也无法预见诉讼过程中律师费应由翼德公司承担的具体项目，且条款未明确注明提示，应属无效，不应由翼德公司来承担律师费。5、翼德公司与翼星行公司属于各自财产财务独立的公司，不存在混同情形，翼星行公司自2017年8月份才成为翼德公司的股东，翼星行公司不应对翼德公司的债款承担连带责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2015年7月1日，珠江公司作为甲方，翼德公司作为乙方，双方签订《米格天地商业中心商铺租赁合同》(附商业条件书)一份。商业条件书约定乙方承租上海市青浦区嘉松中路5999弄米格天地2185号房屋,面积288.28平方米。租赁期限3年，暂定自2015年7月1日至2018年5月14日止。自租赁期限起算日起,基本租金项下该商铺月基本租金标准为：第一年：每月每平方米经营面积人民币63.88元(装修期除外);第二年：每月每平方米经营面积人民币67.07元，第三年：每月每平方米经营面积人民币70.42元。租金采用先付后用的原则。乙方应在签署本合同当日支付第一笔租金/元(即相当于1个月的月基本租金),作为自计租起始日起第一期的租金,其后应在每月一日之前将该月的租金一次性预付给甲方(按基本租金标准预付)。乙方应在本合同签署时或之前向甲方支付租赁合同保证金30,000元;如乙方配合甲方在2015年7月1日前开业，甲方同意免除乙方租赁合同期内首6个月租金，但该期间仍需缴纳综合、物业、POS机租金等其他相关管理费用。另，合同第26.3条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费,下同),及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支,均由乙方承担,甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同第26.4条约定，在合同有效期内,乙方逾期支付和/或补缴租金和/或物业管理服务费和/或综合管理服务费和/或其他费用和/或租赁合同保证金的,每逾期一日,应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。
　　后，珠江公司按约将系争商铺交付翼德公司使用，翼德公司亦支付了保证金30,000元。翼德公司就系争商铺支付租金情况如下：2015年7月-11月期间每月支付了17,536.07元；2015年12月支付了18,273.52元；2016年1月-6月期间每月支付了18,415.33元；2017年6月30日支付了130,000元，合计支付了租金346,445.85元。
　　珠江公司与翼德公司确认一致系争商铺租赁合同已于2017年11月25日解除，并于同日腾退交还商铺。
　　另查明，翼德公司在米格天地广场内共向珠江供公司承租含本商铺在内的四个商铺。关于四个商铺的租金、物业管理费、综合管理费等费用，相关权利人均起诉至本院，相关案件共计12件。
　　2017年8月3日，翼德公司向珠江公司发函，承诺翼德公司应支付截止至2017年7月包含本案商铺在内的四个商铺欠付的租金、物业管理费、综合管理费等各项费用合计166万元，并对每期付款金额及付款期限作出承诺。
　　2017年8月26日至2017年11月3日期间，翼德公司共向珠江公司支付70万元，未载明具体的房号，付款凭证中有45万元备注为租金，25万元备注为租金和物业管理费。
　　还查明，2017年8月25日，翼德公司工商登记变更为一人有限公司，翼星行公司为其唯一股东。
　　针对系争，珠江公司及另两名权利人就租金、物业管理费、综合管理费三个案件分别诉至本院，共计花费律师费8,523元。
　　审理中，翼德公司与翼星行公司提供如下证据：1、米格广场照片，证明米格广场运营较差，几乎没有客流量，导致翼德公司无法支付租金。2、两公司的利润表及资产负债表，证明翼德公司与翼星行公司资产独立，翼星行公司不应承担连带责任。翼德公司是上海的公司，材料有税务机关的盖章。翼星行公司是湖南的公司，因湖南税务机关不同意加盖公章，故只能通过进入系统后在线打印材料，无法盖章。3、公证书一份，证明双方通过邮件形式对终止双方合作达成终止协议，协议对四个店铺的租金、物业管理费、综合管理费的金额、支付时间、支付对象进行了协商并确认，虽双方最终未在协议上签字，但珠江公司对该协议是确认的。
　　珠江公司对此质证如下：1、真实性、关联性不予确认。2、对翼德公司的利润表及资产负债表的真实性确认，对翼星行公司利润表及资产负债表的真实性不予确认，因为没有税务机关的盖章。证据的关联性均不予确认，不能仅根据上述证据证明两公司资产独立，理应提供财务账册、财务凭证才能证明资产独立。珠江公司认为翼德公司与翼星行公司的资产并不独立。3、公证邮件所显示的为双方工作人员就终止双方关系进行的协商，并未签署书面终止协议，珠江公司也未就终止协议进行审批，说明终止协议并未最终达成，不应按照终止协议的内容履行。
　　本院认为，珠江公司与翼德公司签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。双方一致确认合同于2017年11月25日解除，本院予以确认。关于双方是否就合同解除的后果达成协议。本院认为，根据翼德公司提供的公证书，仅能证明双方就合同终止的后果进行了反复磋商，但双方最终并未就终止事项达成一致意见，故终止协议并未成立，不能按该协议履行。
　　租赁合同约定免租期为租期内首6个月即2015年7月至2015年12月，故以2016年1月起计租，按照合同约定的租金标准，扣除翼德公司截止至2017年6月30日就系争商铺已付的保证金30,000元及租金346,445.85元，至2017年11月25日解除租赁合同腾退日止，翼德公司尚欠租金63,953.64元未付，翼德公司理应按实支付。翼德公司对租赁合同约定的逾期付款违约金日千分之三之标准提出异议，认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率。珠江公司亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日千分之一。本院综合考量珠江供公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，酌定违约金标准按中国人民银行同期贷款利率为宜。律师费8,523元珠江公司为系争商铺租金、物业费、综合管理费三个案件所支付的全部费用，珠江公司要求均在本案中主张。翼德公司对此不予确认。本院认为，此费用系三个案件共同花费，珠江供公司在本案中主张全部律师费，缺乏依据，本院不予采纳。本院结合案件的实际情况酌定翼德公司就本案承担律师费3,500元。翼星行公司虽系翼德公司唯一股东，但从两公司提供的利润表及资产负债表亦可证明两公司资产并不混同。故珠江公司要求翼星行公司对翼德公司的债务承担连带责任,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、原告上海珠江创展投资有限公司与被告上海翼德摩托车有限公司签订的《米格天地商业中心商铺租赁合同》(2185号商铺)于2017年11月25日解除；
　　二、被告上海翼德摩托车有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海珠江创展投资有限公司租金人民币63,953.64元(已扣除保证金人民币3万元)；
　　三、被告上海翼德摩托车有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海珠江创展投资有限公司逾期付款违约金(以人民币6,666.78元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月2日起算至实际支付之日止;以人民币20,300.68元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月2日起算至实际支付之日止;以人民币20,300.68元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月2日起算至实际支付之日止;以人民币16,685.50元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月2日起算至实际支付之日止)；
　　四、被告上海翼德摩托车有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海珠江创展投资有限公司律师费人民币3,500元；
　　五、原告上海珠江创展投资有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币1,922元，减半收取人民币961元，由被告翼德公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静