上海灵某服装有限公司与上海风梦塑料制品有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海灵某服装有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：肖仁荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴雨，高朋(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张明，高朋(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海风梦塑料制品有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：金莲华，总经理。
　　委托诉讼代理人：王坚定，上海市四方律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。
　　第三人：上海闵行浦江镇资产经营有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇陈南路XXX号。
　　法定代表人：陈帮建，总经理。
　　委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。
　　第三人：上海市闵行区浦江镇汇红村民委员会，住所地上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号。
　　法定代表人：陆春平，村主任。
　　委托诉讼代理人：朱辉，上海运帷律师事务所律师。
　　原告上海灵某服装有限公司(以下简称灵某公司)与被告上海风梦塑料制品有限公司(以下简称风梦公司)占有物返还纠纷一案，本院于2019年2月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，经被告风梦公司申请，本院于2019年4月9日追加上海闵行浦江镇资产经营有限公司(以下简称浦江资产)、上海市闵行区浦江镇汇红村民委员会(以下简称汇红村委会)为第三人参加诉讼。原告灵某公司的委托诉讼代理人张明，被告风梦公司的委托诉讼代理人王坚定、胡瑜亮，第三人浦江资产的委托诉讼代理人李敬敏，第三人汇红村委会的委托诉讼代理人朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告灵某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离，停止对原告租赁物上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号部分厂房(以下简称讼争房屋)、土地使用收益权的侵害、排除妨害；2.判令被告赔偿原告自2018年1月1日起至今的租金损失，计算方式为人民币0.3元(以下币种相同)/平方米/天×无权占有面积231.24×天数，暂计至2019年1月1日为25,320.78元。庭审中，原告明确诉请2为：判令被告赔偿原告自2018年1月1日起至被告搬离讼争房屋之日止的租金损失，计算方式为0.3元/平方米/天×被告无权占有面积231.24㎡×天数。
　　事实和理由：2018年10月25日,原告灵某公司与第三人浦江资产签订《房屋占有临时使用协议》,双方约定就坐落于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号的房屋及土地继续租赁给上海灵某服装有限公司使用,租赁期限自2018年1月1日起至2019年6月30日止,房屋及土地占地面积631.66平方米。被告风梦公司在没有任何法律依据的情况下,一直持续无权占有部分上述房屋及土地,占用面积231.24平方米。期间,原告多次协调和敦促被告搬离,被告始终置之不理,强行占有、拒不搬离。被告的行为,已经侵害了原告的合法权益,严重妨害了原告的正常使用经营和收益。原告为了维护自己的合法权益,诉至法院，望判如所请。
　　被告风梦公司辩称如下：不同意原告诉请。首先，被告确认原告所述的集体使用建设证中校舍下方即讼争房屋及土地部分(共计231.24平方米)由其实际占用使用，但其系合法占有，故不同意原告的诉请1。被告曾与第三人汇红村委会签订租赁合同，租赁面积包括涉讼房屋在内，租赁期间自2011年至2017年6月。在该合同到期后，其认为其与第三人汇红村委会系不定期租赁关系，所以其认为至今为止的占有使用系有权占有。之所以被告没有签订后续的正式合同是因为在出租方变更为第三人浦江资产后，因浦江资产内部的问题一直要求招投标，所以才没有和被告续签合同，也因此被告于2016年4月30日后未再支付租金。其次，被告认为即便原告确实支付租金，其损失也应该向出租方浦江资产主张，故亦表示不同意原告的诉请2。
　　第三人浦江资产辩称：同意原告诉请。讼争房产是2007年4月29日起由闵行区教育局移交给浦江镇人民政府托管，托管范围是原塘华小学的房屋，移交之后一直都是由闵行区浦江镇汇红村使用，后根据浦江镇的相关村财镇管的安排后由浦江镇农村经营站移交给了第三人浦江资产。2017年6月第三人汇红村委会根据浦江镇的相关安排将讼争房屋名义上移交给浦江资产，此时汇红村委会与被告之间的合同也已经期满。后，第三人汇红村委会与第三人浦江资产多次通知被告搬离未果。浦江资产根据浦江镇人民政府的相关要求考虑到除讼争房屋外该区域的大部分面积都出租给原告，故将讼争房屋一并出租给原告，原告也向浦江资产支付了相应的租金，并在原告与浦江资产之间的合同中约定由原告直接向被告收回讼争房屋。据此，第三人浦江资产认为原告之诉请符合法律规定。
　　第三人汇红村委会辩称：在2016年10月拆违前，包括讼争房屋(即西面约231平方米)在内外加南北两幢房屋是村委会集体资产。而在2016年10月拆违后，村委会和被告风梦公司的房屋都已拆除。第三人汇红村委会曾和被告风梦公司的法定代表人金莲花在村委会商谈过讼争房屋事宜，明确讼争房屋由第三人浦江资产管理，在被告与第三人汇红村委会原合同终止后，相关的补偿和后果处理由被告和第三人浦江资产协商解决。之后，第三人汇红村委会也曾催促过被告搬离，但是被告要求浦江资产提供其一个200多平方米的新租赁场所，至于是否最终协商成功其不清楚。
　　本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，第三人汇红村委会作为甲方(出租方)与被告风梦公司作为乙方(承租方)就汇红村召泰路XXX号(即上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号，该处房屋在召泰路上的门牌号即召泰路XXX号)签订《浦江镇厂房租赁合同》。该合同约定，租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同3-2条约定，租赁期满，乙方应如期返还该厂房。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。双方另约定第一年租金为55,000元，第二、第三年均为60,000元。租金按照先付后用每年结算的方式。合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、盖章。
　　2018年10月25日，原告灵某公司作为承租方(乙方)与第三人浦江资产作为出租方(甲方)就上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号房屋签订《房屋占有临时使用协议》。协议约定，甲方根据上级部门的规定，拟将租赁物公开招租，在公开招租竞投结果确认前，甲方同意将房屋临时交由乙方使用。协议第一条约定，乙方同意甲方在租赁期限届满后将租赁物公开招租，自租赁期限届满的次日起至公开招租竞投结果确认之日止，乙方应按照0.30元/㎡/天的标准向乙方支付租赁物占有使用费，租赁房屋面积：631.66㎡，总计103,750元。租赁期限自2018年1月1日起至2019年6月30日止。
　　2019年1月7日，原告灵某公司向被告风梦公司寄送《律师函》。《律师函》上载：“……我们认为位于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号房屋，系委托人合法租赁使用的工厂房屋，其中200多平米的土地和房屋被你司(法定代表人：金莲华)长期非法占用。期间，你司无视委托人多次通知和劝说，拒不搬离非法占用的上述厂房和土地……1.你司务必于收到本律师函后5日内与上海灵某服装有限公司联系，并于2019年1月20日前全部彻底地搬离浦江镇闸航路XXX号房屋。逾期未搬离的，委托人将向你司追索因你司非法占用而产生的经营及租金损失……。”该《律师函》于2019年1月9日签收。
　　2019年1月16日，第三人浦江资产出具《情况说明》，明确2018年1月1日其将上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号厂房及土地共计631.66平方米租赁给原告灵某公司使用，该租赁物中包括被告风梦公司现占用的厂房和土地共计231.24平方米。
　　2019年1月16日，第三人汇红村委会出具《证明》，明确2016年10月，其将位于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号内无偿使用的土地(231.24平方米)交还上海闵行浦江镇资产经营有限公司。同时其与被告风梦公司的租赁合同也因上述原因于2016年10月自动终止。
　　被告风梦公司实际占有使用讼争房屋、场地(231.24平方米)至今。
　　另查明，讼争房屋位于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号内，面积为231.24㎡，其范围原属于塘华小学校舍。2007年4月11日，闵行区人民政府办公室出具《闵行区人民政府办公室抄告单》(闵府抄[2007]101号)明确将包括塘口小学在内的28所村校资产移交给浦江镇处置。2007年4月23日，闵行区教育局作为甲方与浦江镇人民政府作为乙方签订《教育资产移交协议》。确认将包括塘口小学在内的28所学校划归浦江镇政府使用，该28所学校中包括塘华小学。2015年7月24日，上海市闵行区浦江镇农村经营管理站出具《情况说明》，明确：“2007年4月29日，闵行区浦江镇教育委员会向闵行区浦江镇集体资产管理办公室移交了28所学校房屋资产及相关产权证明，由于闵行区浦江镇集体资产管理办公室无法对外经营，因此上述学校资产委托上海闵行浦江镇资产经营有限公司进行管理。”
　　又查明，原告灵某公司向第三人浦江资产支付《房屋占有临时使用协议》中约定的租金103,750元。
　　再查明，被告风梦公司向第三人汇红村委会支付《浦江镇厂房租赁合同》中约定的租金至2016年4月30日止。
　　上述事实，由原告灵某公司提交的租金缴纳凭证一组，被告风梦公司提交的电费水费单一组、租赁转账凭证一组以及各方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
　　对于原告灵某公司提供的有争议证据：1.《房屋占有临时使用协议》，旨在证明原告通过租赁合同向第三人浦江资产取得上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号厂房及土地的占有和使用收益权；而被告风梦公司认为形式上对该证据没有异议，但是在实际履行过程中，因为无人向其主张过权利，所以其认为对于该协议真实性存疑。且从协议本身看，被告认为该协议并非房屋租赁协议，原告也没有实际占用过讼争房屋，且对第三人浦江资产是否有权利出租该讼争房屋也无法确定，综上对该证据不予认可；第三人浦江资产对该证据三性予以认可；第三人汇红村委会不清楚该证据情况。2.集体土地建设用地使用证，旨在证明讼争厂房、土地包括在上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号范围内；而被告风梦公司认为真实性认可，但是从该证据上看房屋使用者并非第三人浦江资产，所以被告不认可第三人浦江资产有权出租讼争厂房；第三人浦江资产、第三人汇红村委会对该证据三性均予以认可。3.情况说明，旨在证明被告现占用的231.24平方米厂房包括在上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号范围内；而被告风梦公司认为真实性认可，但被告不认可第三人浦江资产有权出租讼争厂房；第三人浦江资产对该证据三性予以认可；第三人汇红村委会不清楚该证据情况。4.证明，旨在证明2016年10月上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号内由第三人汇红村委会无偿使用的厂房已交还第三人浦江资产且第三人汇红村委会与被告风梦公司有关讼争房屋、土地的租赁协议自动中止；而被告风梦公司对真实性认可，但是对于证明内容有异议。2016年10月第三人汇红村委会口头告知被告由第三人浦江资产接管，但是没有任何的证明。故其认为出租方还是第三人汇红村委会，且村委会也没有让我们离开讼争厂房，其认为其与第三人汇红村委会的合同还是继续延续的；第三人浦江资产对该证据真实性认可；第三人汇红村委会对该证据三性均予以认可。5.律师函及快递凭证，旨在证明原告采取发送律师函方式，要求被告停止侵权、排除妨害，被告对此仍置之不理；而被告风梦公司承认收到过该函，但其主张原告与其没有法律上的关系；第三人浦江资产对该证据三性予以认可；第三人汇红村委会不清楚该证据情况。
　　对于被告风梦公司提供的有争议证据：1.两份租赁协议，旨在证明被告风梦公司从2011年6月开始到2017年6月合法租赁召泰路XXX号厂房(即上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号房屋)。而原告对于该租赁协议的真实性无法确认，对于被告的证明目的不认可，但是原告确认被告实际占用讼争的231.24平方米房屋、土地。第三人浦江资产表示对该证据不清楚。第三人汇红村委会表示因为被告没有出示原件，故对于协议的真实性无法确认。即便合同是真实的，根据被告与第三人汇红村委会签订的第二份租赁合同中的相关条款约定，该协议早已经到期，在届满前和之后均没有收到被告提出的要求续租的书面要求，第三人汇红村委会也没有同意继续续租协议且之后也没有收取过被告支付的租金，另第三人汇红村委会告知过被告该房屋已经移交给第三人浦江资产，故第三人汇红村委会也没有权利再向被告收取租金。2.浦江镇集体资产资源出租定价制度，旨在证明浦江镇的成熟商区是每平方米8毛，鲁汇地区减少一毛，证明原告和第三人浦江资产签订的协议并不符合政府的有关程序，故该协议是无效协议；3.浦江镇农村集体经济组织资产公开招租实施办法等一组，旨在证明原告和第三人浦江资产签订的房屋占有临时使用协议是不真实且无效的。而原告对该两份证据真实性无法核实。但第三人浦江资产和原告签订的是临时使用协议，所以并未违反实施办法；第三人浦江资产对该两份证据真实性认可，但认为根据浦江镇资产的相关管理规则，讼争房屋是不需要公开招租，所以第三人浦江资产有权将讼争房屋出租给原告；第三人汇红村委会对于该两份证据情况表示不清楚。
　　对于第三人浦江资产提供的有争议证据：情况说明、教育资产移交协议、闵行区人民政府办公室抄告单一组，旨在证明讼争房屋是由闵行教育局移交浦江镇人民政府管理的,后浦江镇人民政府交由第三人浦江资产进行管理；原告灵某公司对于该证据三性予以认可；被告风梦公司对于真实性认可，但证明目的不予认可，从证据看无法证明具体移交建筑的合法面积，被告认为该证据无法证明原告是合法占有讼争房屋且第三人浦江资产也不是合法管理；第三人汇红村委会对该证据三性予以认可。
　　针对上述争议证据，本院认证如下：对于原告灵某公司提供的有争议证据1-5，本院对三性均予以认可。虽然被告风梦公司认为上述证据中均不能证明第三人浦江资产有权合法出租讼争房屋、场地，但本院结合第三人浦江资产提供的证据后认为，被告的质证意见并无足够证据予以支撑，故本院认可并采信原告提供的证据1-5；对于被告风梦公司提供的有争议证据1，被告虽未提供该证据的原件以供核对且作为合同相对方的第三人汇红村委会对真实性提出异议，但结合被告支付租金的情况以及各方当事人的陈述，本院对于该两份协议的真实性、合法性予以确认。但本院认为即便两份协议真实，根据该两份协议约定，被告与第三人汇红村委会的协议也已经于2017年6月30日便已届满，亦无法证明被告所主张的其对讼争房屋、场地目前的占有系合法占有之证明目的。对于被告提供的有争议证据2、3，对于真实性本院予以认可，但该两组文件中并未明确讼争房屋的所在地适用该定价制度，且原告与第三人浦江资产的协议亦明确属于在讼争房屋、场地未招标前的临时性使用。故本院认为证据2、3与本案无关，本院不予采用；对于第三人浦江资产提供的有争议证据，虽被告质证意见认为仍不能证明第三人浦江资产有权出租讼争房屋、场地。但本院认为结合原告之举证内容，本院对该证据三性予以确认并采用。
　　本院认为，原告灵某公司与第三人浦江资产签订的《房屋占有临时使用协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。该协议中，第三人浦江资产作为上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号房屋、场地的有权管理者，以合理对价出租给原告灵某公司，原告灵某公司亦按约支付相应租金，该合同应受法律保护。本案之争议焦点在于：被告风梦公司是否有权依据其此前与第三人汇红村委会签订的《浦江镇厂房租赁合同》，作为其可合法占有使用讼争231.24㎡房屋、场地的理由。
　　针对该争议焦点：被告认为，其与第三人汇红村委会的合同虽然自2016年4月30日后未再支付租金，但不付租金是因为第三人汇红村委会不肯收款。且被告认为，其与第三人汇红村委会虽然没有续签合同，但过错不再被告，其坚持认为该《浦江镇厂房租赁合同》处于不定期租赁期间。且其认为原告并没有要求其搬走，所以其不存在非法占有之说；而原告、第三人浦江资产、第三人汇红村委会则均不同意被告之观点。对此，本院认为：首先根据被告与第三人汇红村委会的《浦江镇厂房租赁合同》之约定，在合同期满时如被告要求续租，则应与第三人汇红村委会另签订租赁合同。而实际由于拆违、第三人汇红村委会向第三人浦江资产移交资产等情形，在双方合同到期前便已经明确第三人汇红村委会不可能再与被告续签合同，且被告自拆违发生的2016年4月30日后亦未再支付过租金。本院对于被告所称该合同属于不定期租赁合同之说辞不予采信。其次，虽然被告始终不承认第三人浦江资产有权出租讼争房屋、场地，但其又未对该观点作出充分举证，本院对于其此项观点亦无法认可。再次，被告称原告并未要求其搬离之说辞亦与其承认曾收到原告寄发的《律师函》相矛盾。故，本院难以认同被告之抗辩观点。
　　本案中，原告主张要求判令被告立即搬离，停止对原告租赁物上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号部分厂房、土地使用收益权的侵害、排除妨害之诉请应属占有物返还纠纷，其请求权基础在于承租人基于租赁合同所享有的占有保护请求权。原告作为承租人的租赁权受到被告的侵害，虽不能根据租赁权排除被告作为非合同相对方的侵害，但可以通过行使占有保护请求权而向被告提起请求。故对于原告该项诉请，本院认为于法有据，予以支持。至于原告主张之诉请2，亦符合《中华人民共和国物权法》之相关规定，被告亦应就原告无法占有使用讼争房屋、场地承担该损害结果的赔偿。现原告所主张的诉请2系其就被占有的231.24平方米房屋、土地向第三人浦江资产所实际支付的租金。故对于原告主张之诉请2，本院亦认为合理并予以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、第二百四十五条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海风梦塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区浦江镇闸航路XXX号内由其所占有的231.24㎡房屋、场地并向原告上海灵某服装有限公司予以返还；
　　二、被告上海风梦塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海灵某服装有限公司赔偿自2018年1月1日起至被告上海风梦塑料制品有限公司实际搬离上述231.24㎡房屋、场地之日止的租金损失。(计算公式为：0.3元/㎡/天×231.24㎡×占用天数)
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币216.51元，由被告上海风梦塑料制品有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：钱  洁

书记员：瞿思沁