上海源七餐饮管理有限公司与上海甲极文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海源七餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢一层Y区。
　　法定代表人：陈国庆，经理。
　　委托诉讼代理人：汤国斌，男。
　　委托诉讼代理人：张玉堂，上海步界律师事务所。
　　被告(反诉原告)：上海甲极文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王超，总经理。
　　委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司(以下简称源七公司)与被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司(以下简称甲极公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告甲极公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年8月6月公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月3日、2019年4月17日公开开庭予以审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人汤国斌、张玉堂，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人王怀刚、曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)源七公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告间的租赁合同；2.被告向原告退还租赁保证金人民币(币种下同)114,062元并赔偿原告经济损失1,422,161元；3.诉讼费由被告负担。本案诉讼过程中，原告(反诉被告)源七公司变更第二项诉讼请求为被告向原告退还租赁保证金人民币(币种下同)114,062元并赔偿原告经济损失1,528,223元。
　　事实与理由：原告与被告之间的租赁合同关系，最初系由原告股东之一傅某某与被告在2016年7月12日签署《上海市房屋租赁合同》依法确立，傅某某等股东在与被告签约时，租赁双方即口头协商一致，待原告依法注册成立后，以傅某某名义与被告签署的租赁合同即转由原告继承。2016年8月间，在依法注册成立以后，原告即与被告补签了一份租赁合同，其内容与此前傅某某所签合同完全一致。前述租赁合同约定，被告作为出租人，将闵行区七宝镇横沥路XXX-XXX号房屋出租给原告使用，租赁用途为餐饮，租期为七年，自2016年7月15日至2023年7月14日。租金第一年和第二年为5元/日/平方米，三个月的租金为114,062元，租金支付方式为付三押三。被告交房日期为2016年7月15日，免租金装修期为90天。如被告交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的，原告有权解除合同，被告应向原告承担违约责任并赔偿原告的损失。此外，由于租赁房屋系七宝古镇旅游区的特色民居(没有产权证)，不同于具备经营资质的普通商业用房，租赁合同还特别约定，被告会在原告办理相关证照事务上积极与相关部门协调，尽量不影响乙方的正常开业，若因此导致原告被行政处罚，其后果由被告承担。
　　傅某某代表原告在签约次日即2016年7月13日向被告支付租赁保证金114,062元，并于2016年8月4日向被告支付首期租金114,062元。原告此后即开始对租赁房屋进行餐饮经营方面的投资，涉及室内外装修、餐厨设备设施的采购、餐饮策划服务、招聘员工等，并于2016年10月下旬开始对外正式营业。但是，自原告签约收房后,一直无法正常办理出餐饮经营所需的营业执照、卫生许可证等各种证照。被告在此过程中，一直欺骗原告，说他们会协调有关部门，证照肯定能办出来。原告在其开业后的经营中，因为无合法证照，曾多次被迫闭门停业。直到2017年8月间，即租赁合同履行满一年以后，原告才通过各种渠道了解到事情的真相。原来，原告一直无法办出经营证照的根本原因乃是被告事实上的一房二租。原告虽然和被告签署租赁合同在先，但被告此后又就同一地址给其他承租人开具了场地使用证明，导致原告根本无法向登记机关再提供相同地址的证明。本案涉争租赁房屋系民防配套用房(横沥路XXX号房屋总建筑面积1,836平方米,本案涉争租赁房屋系其地上管理用房，共两层，面积363.52平方米，原告租赁其中250平方，星巴克租赁110平方米)。
　　2016年8月29日，被告与上海统一星巴克咖啡有限公司(以下简称星巴克公司)签署租赁合同，被告把本案涉争租赁房屋的一部分(横沥路XXX号101单元)租给星巴克，合同约定第一期的租期为五年(星巴克有权续期两次)，被告应在2016年9月1日前向星巴克交房。上海市闵行区民防办公室和闵行区民防工程管理所在2016年8月23日出具情况说明，同意横沥路XXX号用于星巴克的商业经营场所，年限为8年(2016年7月1日至2024年6月30日)。2016年8月24日，上海七宝古镇实业发展有限公司(横沥路XXX号房屋的原出租人，被告系从该司承租后再转租)出具了和闵行民防部门前述证明相同内容的情况说明。在星巴克办理营业执照等经营证照时，民防部门及七宝实业公司出具的房屋属性及经营场所证明，均把横沥路XXX号(即全部管理用房的360多平方米)都证明给了星巴克用于商业经营!这导致原告在申请工商登记时，横沥路XXX号的地址在登记机关的电脑系统里显示该地址已经被其他公司占用。无法再用作经营登记的地址。但是对横沥路XXX号房屋的租赁，原告才是签约在先的承租人，被告却在与原告签约以后，帮助星巴克办理了一切证明，帮助星巴克先行办出来各种证照，而对原告的办证障碍，则始终是掩盖和欺骗。原告了解此详情后非常愤怒，明确告知被告停止支付自2017年9月起的租金(当年8月之前的租金均已按时支付)。磋商未果后，原告在2017年11月向被告发律师函，要求被告彻底解决经营场所证明问题，并务必保证原告能够顺利办出经营所需证照，否则原告将继续停止支付租金并将依法维权。但是被告当时仍在以各种借口和理由来欺骗和麻痹原告，并联合星巴克和七宝古镇相关部门，继续误导原告，继续置原告利益于不顾。
　　原告及其股东早在签约之前，就受被告误导，被告一再担保说本案涉争房屋办理餐饮经营证照不存在任何问题，他们和政府相关部门都有良好关系，可以协助办理。没想到在和原告刚签了租赁合同以后，被告又和星巴克就同一地址再次签署租赁合同。关键在被告的协助下，又将横沥路XXX号的场所使用证明开给了星巴克，彻底堵死原告的办证可能。原告各股东为此餐饮项目,至今已先后投入了200多万元资金，用于装修房屋、外墙广告及标识设计、购置厨电设备、餐具家具,购买相关餐饮推广、设计服务、招聘员工等等。除了这些直接支出，开业以后，因为迟迟办不下来相关证照，还多次被迫关店，作为一家餐饮单位，原告的各种经营损失可想而知。更可气的是，被告一直隐瞒它一房二租的事实，一再骗取原告不断为根本不能实现租赁目的的房屋支付租金。被告不仅隐瞒实情，还一再欺骗并误导原告，使原告相当长时间里都相信证照一定会办下来的，之所以不好办仅仅是因租赁房屋性质特殊所致。为避免更大经济损失，原告于2018年4月16日正式停止经营，并以讼称事由诉至法院。
　　被告(反诉原告)甲极公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告提出的解除理由并无事实及法律依据。原告依据双方租赁合同第9.2.2条行使解除权，但原告并未能举证证明被告存在一房二租的行为。根据被告提供的证据，原告承租房屋所在的商用用房分为二层，星巴克登记在101单元一层，并未占用该房屋的其他部位进行登记，该房屋可分部位登记营业执照。2、被告对原告证照办理不承担约定及法定义务。合同中约定被告不保证原告的特定用途，还约定由于被告尚未取得房地产权证，若因此影响原告办证，原告不得要求被告进行赔偿。事实上原告至今未能提供房屋无法办理出证照的证据，就此举证责任在于原告。3、原告并未行使有效的合同解除权。傅某某曾向被告发出解除函件，但因傅某某此后已退出租赁合同关系，并不具有发函的主体资格。且该律师函中原被告双方代理人均非本案中的诉讼代理人，不适用追认的规则，故原告并未送达有效的要求解除合同之意思表示。4、系争房屋可办理出营业执照，只要业主方启动办理程度。但原告承租房屋后一年内并未提出办理证照的异议，而始终要经营。作为正常经营人如房屋无法办理营业执照，应早就知晓并提出异议。事实上系因原告经营不善故提出解除合同，转嫁经营风险。5、原告提出的解除合同理由并不成立，据此提出的损失也与被告无关，且原告提出的损失并不能证明系因合同所造成的直接经济损失。
　　被告(反诉原告)甲极公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令解除源七公司与甲极公司间的租赁合同；2.判令源七公司立即将房屋恢复原状并交还；3.判令源七公司补缴装修免租期的租金112,500元(250平方米×5元每日每平米×90日)；4.判令源七公司支付2017年9月1日至2015年5月18日的租金32,500元(250平方米×5元每日每平米×260日)；5.判令源七公司支付2018年5月19日起至实际交房之日止的房屋占有使用费(按日租金标准的2倍，暂计至2018年8月6日为20万元)；6.判令源七公司支付从拖欠日其至实际支付之日止的逾期支付租金违约金(暂算至2018年8月6日为86,088元)；7.判令源七公司支付擅自退租违约金136,875元；8、反诉费用由源七公司负担。
　　事实与理由：源七公司与甲极公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定将上海市闵行区七宝镇横沥路XXX-XXX号房屋，总面积250平方米出租给源七公司，租赁期限为七年，自2016年7月15日至2023年7月14日。合同约定租金采取付三押三的方式，先付后租，源七公司应当在每期租赁期到期前10天向甲极公司支付下一期租金，逾期支付，则每逾期一日，源七公司需按日未付租金的0.10%的违约金。源七公司逾期不支付租金累计超过30天的，甲极公司有权解除合同，并有权要求源七公司支付违约金。合同约定给予源七公司免租装修期90天，但同时约定，若源七公司违约，则甲级公司不给予装修免租期优惠，源七公司应向甲方补缴装修免租期的租金。合同还约定，源七公司中途擅自退租的，应按剩余租期的总租金的30%向源七公司支付违约金。合同签订后，甲极公司按约履行了合同义务，但源七公司却未能按约支付租金，从2017年9月1日起的租金至今未付，甲极公司多次向源七公司催讨，均无果，故于2018年5月17日向源七公司发函解除租赁合同，源七公司于次日收到该通知书。但源七公司并未将其拖欠的租金支付，反而还提起本案诉讼。虽源七公司提出了解除合同的主张，但事实上又未将租赁房屋交还甲极公司，仍然继续占有至今。故甲极公司提起反诉诉讼请求。
　　针对反诉，源七公司辩称，不同意甲极公司的全部反诉诉讼请求。因在租赁过程中源七公司并未违约不支付租金。违约方系甲极公司，故甲极公司反诉诉讼请求权利基础并不存在。
　　经审理查明，2016年3月8日，上海七宝古镇实业发展有限公司(以下简称七宝古镇公司，出租方，签约甲方)与甲极公司(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区七宝镇横沥路XXX-XXX号；该房屋建筑面积为363.52平方米，用途为制作和销售星巴克系列咖啡、点心；租赁期限为八年，自2016年3月08日至2024年3月07日止；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途，也不得被要求对或在该房屋作任何改建以满足任何的许可要求(若有)；甲方向乙方的交房日期为2016年3月8日等。当日，七宝古镇公司与甲极公司签订《房屋使用交接书》，将上海市闵行区七宝镇横沥路XXX-XXX号交付乙方，该房屋的实测面积为363.52平方米。房屋使用交接书签订之日即为房屋租赁的起始日，该房屋租赁期自2016年3月8日起至2024年3月7日止。
　　2016年4月6日，上海市闵行区民防办公室出具《区民防办关于调整七宝古镇横沥路XXX号租期的复函》，载明：经我办党组会讨论研究，决定支持七宝镇人民政府对于七宝老街整体业态的调整计划，同意调整横沥路XXX号民防工程管理用房的租期至8年，具体的租赁协议签订事宜由民防办公室工程管理所负责。
　　2016年4月7日，上海市闵行区民防工程管理所(出租方、签约甲方)与七宝古镇公司(承租方、签约乙方)签订《民防工程管理房使用协议书》一份，约定：甲方将上海市闵行区青年路横沥路XXX号房屋出租给乙方，使用面积340平方米，用途为商业用房；使用期限自2016年7月1日至2024年6月30日止等。2016年7月2日，甲极公司(出租方、签约甲方)与案外人傅某某(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区七宝镇横沥路XXX-XXX号(以下简称该房屋)。该房屋建筑面积为一楼70平方米，二楼180平方米，总面积250平方米。最终面积按实际测量为准，用途为餐饮；租赁期限为七年，自2016年7月15日至2023年7月14日止；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途，也不得被要求对或在该房屋作任何改建以满足任何的许可要求(若有)；甲方向乙方的交房日期为2016年7月15日，免租装修期90天；乙方支付租金采取付三押三的方式；基本租金：第一年为5元/日/平方米，第二年为5元/日/平方米，第三年为5.40元/日/平方米，第四年为5.80元/日/平方米，第五年为6.20元/日/平方米，第六年为6.60元/日/平方米，第七年为7元/日/平方米；租金按期支付，先付后租，乙方应当在每期租赁期到期前10天向甲方支付下一期租金。逾期支付，则每逾期一日，乙方须按日支付未付租金的0.10%的违约金等。
　　2016年7月6日，上海市闵行区民防工程管理所出具《关于横沥路XXX号房屋权属的证明》，载明：七宝镇横沥路XXX号房屋由上海市闵行区民防工程管理所委托上海七宝古镇实业发展有限公司管理，并签署《民防工程管理房使用协议书》委托管理期限为8年。上海七宝古镇实业发展有限公司按照使用协议书对该房屋享有相关权利。
　　2016年8月8日，源七公司注册成立。此后，甲极公司(出租方、签约甲方)与源七公司(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区七宝镇横沥路102一108号(以下简称该房屋)。该房屋建筑面积为一楼70平方米，二楼180平方米，总面积250平方米。最终面积按实际测量为准，用途为餐饮；租赁期限为七年，自2016年7月15日至2023年7月14日止；该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施。设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途，也不得被要求对或在该房屋作任何改建以满足任何的许可要求(若有)；甲方向乙方的交房日期为2016年7月15日，免租装修期90天；乙方支付租金采取付三押三的方式；基本租金：第一年为5元/日/平方米，第二年为5元/日/平方米，第三年为5.40元/日/平方米，第四年为5.80元/日/平方米，第五年为6.20元/日/平方米，第六年为6.60元/日/平方米，第七年为7元/日/平方米；租金按期支付，先付后租，乙方应当在每期租赁期到期前10天向甲方支付下一期租金。逾期支付，则每逾期一日，乙方须按日支付未付租金的0.10%的违约金；甲、乙双方约定，本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(按三个月房屋租金计)，保证金为114,062元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。乙方同意该保证金甲方可直接用于解决客户对乙方的投诉，甲方动用保证金的，应征得乙方同意。乙方从保证金中直接向客户支付相关赔偿，补偿后，乙方应在七日内补足该保证金至114,062元。租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用结清后，剩余部分10日内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、等有关费用由乙方承担；乙方装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则应报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行承担；除甲方同意乙方续租并双方重新签订新的租赁合同外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按合同终止或解除时日租金标准的二倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可。并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应按照第十条约定向对方支付违约金，若支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，而且若乙方违约，则甲方不给予装修免租期优惠，乙方应向甲方补缴装修免租金的租金。(一)甲方未按时交付该房屋,延期超过10日,经乙方催告后3日内仍未交付的。(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的。(四)房屋租赁期间产生噪音、广告张贴、废气、排污、灯光扰民或其他相邻方的投诉，经甲方调解两次双方未取得谅解或经甲方书面通知整改两次乙方未予以纠正的。(五)乙方擅自将租赁物业全部或部分分租给其他第三方使用或经营的。(六)乙方违反法律规定擅自搭建雨蓬等违规或违章建筑或跨门面经营，经甲方两次书面通知整改仍未纠正的。(七)乙方未按古镇的整体规划或核定的经营范围从事经营活动，经甲方两次书面通知整改仍未纠正的。(八)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。(九)乙方未经甲方同意，擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。(十)乙方逾期不支付租金累计超过30天的；该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的5日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。甲方延期交房的，延期交房的期间内租金免除。交房时间逾期10日的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方支付乙方等同于保证金的金额作为违约金；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏。造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余租期的总租金的30%向乙方支付违约金；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。乙方拒不整改的，甲方有权解除合同；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余租期的总租金的30%向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；由于甲方尚未取得房地产权证，若因此影响乙方办理相关证照的，乙方不得因此要求甲方赔偿，但甲方承诺就此事与相关部门积极协调，尽量不影响乙方的正常开业。若因此产生的行政处罚由甲方承担；乙方自愿每年向甲方提供价值为年租金的5%的餐饮抵用券，以配合甲方后续的整体推广营销。若乙方未及时提供用于推广的餐饮抵用券，则向甲方支付年租金5%作为乙方承诺分担的整体推广营销费用等。该合同附件二中，还对房屋现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备进行了约定。
　　2016年8月23日，上海市闵行区民防办公室、上海市闵行区民防工程管理所出具《情况说明》一份，载明：现同意横沥路XXX号用于上海统一星巴克咖啡有限公司的商业经营场所，年限为8年(2016年7月1日至2024年6月30日)，并享有其签订的《房屋租赁合同》所规定的权利和义务。
　　2016年8月24日，七宝古镇公司出具《情况说明》一份，载明：现同意横沥路XXX号用于上海统一星巴克咖啡有限公司的商业经营场所，年限为8年(2016年7月1日至2024年6月30日)，并享有其签订的《房屋租赁合同》所规定的权利和义务。
　　2016年8月24日，上海市闵行区七宝镇人民政府出具《关于上海七宝古镇实业发展有限公司建筑房屋产权及使用性质的证明》，载明：位于七宝古镇北横沥路XXX号房屋，建于2001年10月，共三层(地下一层、地上二层)，总建筑面积1,836平方米，配有灭火器等消防设施，该房屋性质为民防配套用房。改变使用用途情况说明，现同意该房屋地上管理用房(共二层，面积363.52平方米)作为商业用房使用。
　　2016年8月29日，甲极公司(出租人)与上海统一星巴克咖啡有限公司(承租人)签订《店铺租约》一份，约定：出租人将上海市闵行区横沥路XXX号房屋出租，土地规划用途为民防，房产规划用途为商业；承租位于物业中另售商区的第一层101单元，使用面积为110平方米；出租人应在2016年9月1日或之前向承租人交付符合场地交付标准的场地，实际交付日期的次日起的二个月的期限为装修免租期，装修免租期内需支付装修管理费3,650元/月；承租人租赁场地的初始租赁期为五个租赁年度，从租金起付日开始计算，在租金起付日后的五个工作日内，双方应签署如本租约附件四-2所规定格式和内容的店铺租约日期确认函，以确认本租约规定的相关日期的具体日期。一经双方签署，该店铺租约日期确认函将作为本租约附件四，成为本租约不可分割的一部分；承租人有权以五个租赁年度为一期连续二期延长初始租赁期等。
　　2016年12月5日，上海统一星巴克咖啡有限公司横沥路店注册成立。
　　2017年3月，甲极公司工作人员向源七公司工作人员追讨租金，源七公司工作人员表示需要出具公函，承诺在期限内办理出营业执照及相关证照。但双方协商未果，甲极公司工作人员表示会盯着古镇公司办理，消防的事情也不需要担心。此后双方仍未能协商一致。
　　2017年6月，陈国庆与源七公司共同申请成立上海缘七餐饮有限公司，填写之《企业名称预先核准申请书》上住所地登记为横沥路XXX号。
　　2017年11月23日，傅某某、汤国斌委托律师向甲极公司发函，表示在证照办理中了解到，系争房屋在合同签订前承租给星巴克，并就该承租房屋地址作为证照注册地址办理。七宝古镇公司、上海市闵行区民防办公室、上海市闵行区民防工程管理所，已就此事出具情况说明予以确认。因甲极公司一房二租赁，且不履行合同义务，故傅某某自2017年9月停止支付房租，并要求甲极公司在七日内给予解决方案，否则主张解除合同，并要求甲极公司给予赔偿。
　　2018年1月25日，汤国斌申请核准个体工商户名称上海市闵行区七七鱼饮食店。
　　2018年3月12日，甲极公司向源七公司发函，表示：因源七公司于2017年9月开始拖欠房租，鉴于双方合作关系，甲极公司会积极沟通古镇公司，向古镇公司申请给予补贴，补贴金额上限为15万元。另外甲极公司承诺给予源七公司在2018年度减免一个月房租，源七公司应于二日内支付2018年度3月份租金尾款6.50万元，否则将接管店面收银工作。双方共同向古镇公司申请，如3月20日前不配合申请补贴，要求源七公司于3月23日之前全部拖欠租金。
　　2018年4月2日，甲极公司向源七公司发送《关店通知》，载明源七公司已欠付房租383,704.56元，依据租赁合同约定已满足解除合同条件，要求源七公司于2018年4月4日前支付上述费用，逾期将进行封店处理，并解除协议。源七公司收悉该函件后，于2018年4月16日向甲极公司回函，表示：收到关店通知，已于2018年4月3日函复。现经慎重考虑，决定自2018年4月16日起停止营业，并另行主张违法一房二租带来的各种经济损失。
　　2018年5月17日，甲极公司向源七公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，搬离并返还房屋并支付相应费用。源七公司于庭审中陈述其实际经营至2018年5月20日，甲极公司确认源七公司确实于2018年4、5月开始停止经营，但此后源七公司并无返还房屋。
　　另查明，源七公司承租房屋期间，租金支付情况如下：
　　2016年7月13日，傅某某向甲极公司转账支付保证金114,062元，甲极公司开具保证金收据。
　　2016年8月4日，傅某某向甲极公司转账支付2016年11月15日至2017年2月14日的租金114,062元。
　　2016年8月4日，傅某某向甲极公司转账支付2016年10月15日至2017年2月14日的租金补差款3,600元。
　　2017年3月24日，傅某某向甲极公司转账支付2017年1月15日至2017年4月14日的租金114,062元。
　　2017年5月31日，傅某某向甲极公司转账支付2017年6月1日至2017年8月31日的租金114,062元。源七公司认为已支付租金数额为342,186元，于2017年8月31日后又支付了现金1万元，甲极公司表示收悉1万元现金，确认源七公司支付了至2017年8月31日止的租金。
　　本案审理过程中，源七公司与甲极公司于2019年4月30日办理了系争房屋的交付手续，源七公司将系争房屋交还甲极公司，双方并对水、电、煤抄表确认读数，水表2,848立方米、电表71,991度、煤气表4,570立方米等。
　　上述事实，由源七公司提交的傅某某签订的《上海市房屋租赁合同》、源七公司签订的《上海市房屋租赁合同》、星巴克工商资料、甲极公司与七宝古镇公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、律师函、《关店通知》及回函、租金支付凭证一组、微信聊天记录、《企业名称预先核准申请书》、《个体工商户名称预先核准通知书》、协商函、《民防工程管理房使用协议书》、《区民防办关于调整七宝古镇横沥路XXX号租期的发函》、《关于横沥路XXX号房屋权属的证明》、《情况说明》二份、《关于上海七宝古镇实业发展有限公司建筑房屋产权及使用性质的证明》、《租赁情况说明》、《店面退房确认书》，由甲极公司提交的源七公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《关于上海七宝古镇实业发展有限公司建筑房屋产权及使用性质的证明》、工商信息、《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　关于源七公司提交的各类损失依据及付款凭证，甲极公司对于合同有异议，且认为对于是否实际支付无法核实。关于源七公司提交的与七宝古镇公司工作人员的微信聊天记录，甲极公司对真实性不予认定。
　　本案审理过程中，源七公司为证明装修投入，向本院申请对系争房屋内的固定装修、不可移动厨房设施及广告牌的现值进行评估。本院应源七公司申请，通过上海市高级人民法院摇号，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行评估。上海联合工程监理造价咨询有限公司于2019年2月25日出具鉴定意见书。鉴定结论为，闵行区横沥路XXX号源七公司承租房屋的固定装修、不可移动厨房设施及广告牌的工程造价原值为510,200元。自承租日起算至起诉当月即2018年7月，共使用2年，折旧后房屋固定装修残值为364,429元。自承租日起算至起诉报告出具日即2019年2月，共使用2年7个月，折旧后房屋固定装修残值为322,155元。厨房可移动设备不在鉴定范围内，根据源七公司提供的《厨房设备订货合同》清单为39,400元。经庭审质证，源七公司对评估过程及结论的真实性、合法性均无异议，但认为合同因受甲极公司欺骗所签订，导致无法办理工商登记，故应以重置价计算损失。甲极公司对评估报告无异议。本院认为，此次鉴定程序合法，结论客观，本院确认其证明效力。
　　本院认为，傅某某与甲极公司就系争房屋租赁协议达成一致后，由源七公司作为承租人重新与甲极公司签订《上海市房屋租赁合同》，源七公司与甲极公司签订的《上海市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。现双方于2019年4月30日已完成房屋交接，该租赁合同实际已不再继续履行，双方已明确解除该租赁合同。现本案争议焦点为合同解除的责任在谁，合同解除的后果如何处理。
　　关于争议焦点一，源七公司认为因系争房屋由民防部门出具情况说明，明确横沥路XXX号用于星巴克经营，故系争房屋只能转租于星巴克公司，甲极公司一房二租，且因系争房屋无法办理出营业执照，合同目的无法实现，合同解除责任在于甲极公司；甲极公司则认为，系因源七公司未能按约支付租金导致合同解除，违约责任在源七公司。本院认为，系争房屋为民防工程管理用房，经上海市闵行区民防办公室同意，由上海市闵行区民防工程管理所出租于七宝古镇公司，该《民防工程管理房使用协议书》中并未指定七宝古镇公司出租于固定的承租人。而七宝古镇公司与甲极公司签订的租赁合同早于该《民防工程管理房使用协议书》，虽该租赁合同中明确由甲极公司转租于星巴克公司，但实际源七公司于租赁经营过程中，源七公司不仅与七宝古镇公司协商证照办理事宜，七宝古镇公司对于源七公司的承租经营并无提出异议。且星巴克公司实际使用并进行工商登记的仅为部分房屋，并未影响源七公司的实际使用，故对于源七公司主张一房二租导致无法实现合同目的，本院难以支持。关于甲极公司认为迟延支付租金，本院注意到双方始终因证照办理问题予以协商，且对此甲极公司还愿意给予补助，源七公司未能支付租金系事出有因，故甲极公司的该主张，本院不予采信。
　　而关于系争房屋的证照办理事宜，本院注意到，双方于租赁合同中约定：“用途为餐饮”，双方均明确承租用途也清楚用于餐饮经营需办理相应之证照，故合同第10-6条对于证照办理作出了特别约定：“由于甲方尚未取得房地产权证，若因此影响乙方办理相关执照的，乙方不得因此要求甲方赔偿；但甲方承诺就此事与相关部门积极协调，尽量不影响乙方的正常开业。若因此产生的行政处罚由甲方承担”。对于系争房屋的性质，源七公司予以明知，从该条款前部分的约定来看，源七公司亦预见到了证照可能无法办理出的风险。但从该条款的后半部分约定来看，证照办理并非源七公司单方义务，甲极公司也承担了相应的配合义务，且从甲极公司愿意承担行政处罚的约定来看，甲极公司对于证照的障碍亦有预见，并愿意承担相应之责任。且在此后的履行过程中，因证照办理障碍，甲极公司还愿意给予源七公司相应的补偿，从合同约定及实际履行来看，双方对于证照办理均应履行各自义务并承担相应之责任。在明确房屋作为餐饮用途的情况下，办理相应证照及许可为正常经营的前提，现源七公司始终未能办理出相关证照，确会导致合同目的无法实现，且现租赁合同实际已无法履行。但如前所述，双方对于经营证照的办理均负有义务，也均预见到相应之风险，对于合同的解除均负有责任。而双方已于2019年4月30日完成房屋交接，双方的租赁合同于该日已实际无法继续履行，本院确认《上海市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽甲极公司于反诉中主张要求恢复原状，但实际已同意按照房屋现状予以接收，并签署房屋交接书实际收回房屋，故本案中不再予以处理甲极公司的第二项反诉诉讼请求。合同解除后，甲极公司应将收取的保证金按约予以返还。同时，甲极公司作为出租方，应向源七公司提供符合合同约定目的之房屋，实际系争房屋也并非无法办理营业执照，甲极公司未能履行其办理证照中之义务，合同解除的主要责任在于甲极公司。另源七公司明知房屋并无房地产权证，办理证照存在风险，本院依据双方之违约行为，确认源七公司承担30%之违约责任，甲极公司承担70%之违约责任。
　　关于源七公司要求返还租金的本诉诉讼请求及甲极公司要求源七公司支付的租金及房屋占有使用费的反诉诉讼请求，本院认为，源七公司认为其已付租金数额为352,186元，对此甲极公司予以确认。依据双方租赁合同约定之标准，免租期90天，结束之日为2016年10月13日，即双方应自2016年10月14日起计算租金。而自2016年10月14日至2017年8月31日止，按照合同租金标准计算的租金总额为已超过40万元，但甲极公司认可已支付至2017年8月31日，本院对此予以确认。本院注意到，虽源七公司未能办理出相关证照，但至2018年5月20日期间正常对外经营，且未受相应行政处罚或存在阻碍经营的其他情况，在此期间房屋处于正常使用状态，故应按照租金标准向甲极公司支付租金，故自2017年9月1日起至2018年5月20日止的租金326,250元(1,250元/日×261天)，源七公司应予以支付。自2018年5月21日起至2019年4月30日止，虽源七公司未继续经营，但也未能向甲极公司交还房屋，导致该期间房屋处于空置状态。源七公司未能妥善处置租赁房屋，亦未尽其减损义务，故本院依据责任比例，确认源七公司依据租金标准之30%向甲极公司支付此期间的租金113,100元(1,250元/日×145天×30%+1,350元日×145天×30%)。关于甲极公司主张的免租期租金112,500元，本院认为，合同约定因源七公司违约解除合同则甲极公司不给予装修免租期优惠，源七公司需补缴装修免租期的租金，如前所述双方对于合同的解除均存在过错，又考虑到该免租期系针对于七年租赁期限的约定，合同实际履行了约两年半的时间，合同提前解除确对甲极公司造成了损失，故本院结合双方合同约定及责任分担，确认源七公司支付免租期租金33,750元。综上，源七公司共计还应向甲极公司支付租金473,100元(326,250元+113,100元+33,750元)。
　　关于甲极公司主张的逾期付款违约金，如前所述，因证照办理的障碍导致双方始终处于协商过程中，源七公司未能支付租金系行使其不安抗辩权，为事出有因，故对于甲极公司的该反诉诉讼请求，本院不予支持。关于甲极公司主张的擅自退租违约金，依据双方合同约定，甲极公司擅自解约提前收回房屋，应按剩余租期的总租金30%向源七公司支付违约金；同时因源七公司擅自退租，亦应按剩余租期的总租金30%向甲极公司支付违约金。而现双方均应承担合同解除之责任，且主要责任在于甲极公司，其要求支付违约金并无依据，本院不予支持。
　　关于源七公司主张的房屋装修损失，现经上海联合工程监理造价咨询有限公司鉴定，房屋的固定装修、不可移动厨房设施及广告牌的工程造价原值为510,200元。对此源七公司认为应按造价赔偿损失，但源七公司实际已投入经营使用，相应的折损系由其自身所致，该意见本院不予采信。而源七公司自2018年5月20日后已停止经营，本院认为装修折旧自承租日起算至2018年5月符合本案之实际情况，故确认折旧后房屋固定装修残值为376,576.19元。又如前所述，甲极公司应承担70%之责任，故甲极公司应向源七公司支付固定装修、不可移动厨房设施及广告牌损失263,603.33元。
　　关于源七公司主张的家具损失42,600元、监控损失14,000元、可移动厨房设备39,400元(不可移动设备已进行鉴定)、餐具损失47,300元、服装费损失2,650元，合同解除后，源七公司已将可移动物品搬走后，将房屋清空后返还。而该部分物品均为可移动物品，移动并未造成价值的贬损，且源七公司已经取回相应物品，该部分损失本院不予支持。关于源七公司主张宣传策划损失140,000元、点单系统服务费损失14,000元、营销服务损失83,800元、餐厨垃圾收集费损失16,000元，该部分投入已应用于源七公司的实际经营过程中，非因甲极公司违约所致，故该部分损失本院不予支持。关于源七公司主张的注册办证费损失20,000元，考虑到对于证照办理甲极公司应承担相应之配合义务，且现因甲极公司未能按约履行导致合同解除，该部分损失本院确认甲极公司按照责任比例承担14,000元，故甲极公司共计应向源七公司支付277,603.33元(263,603.33元+14,000元)。
　　综上，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条,《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第三项之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司支付租金473,100元；
　　三、被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司支付损失赔偿款277,603.33元；
　　四、被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司返还租赁保证金114,062元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费18,314.20元，由原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司负担13,620.49元，由被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司负担4,693.71元；反诉案件受理费减半收取计6,202.32元，由原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司负担3,410.16元，由被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司负担2,792.16元；鉴定费22,800元,由原告(反诉被告)上海源七餐饮管理有限公司负担6,840元，由被告(反诉原告)上海甲极文化传播有限公司负担15,960元。
　　如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：樊  燕

书记员：殷  雪