上海湾洋物业服务有限公司与上海晶翔酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海湾洋物业服务有限公司，注册地上海市虹口区。
　　法定代表人：林友威，执行总裁。
　　委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海晶翔酒店有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：蔡弘志，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨寅，男。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)上海湾洋物业服务有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海晶翔酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，经双方当事人申请，依法适用简易程序审理。被告于2019年4月15日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年5月6日、7月24日公开开庭进行了审理。原告上海湾洋物业服务有限公司的委托诉讼代理人马玉成、被告上海晶翔酒店有限公司的委托诉讼代理人杨寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海湾洋物业服务有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告于2017年1月9日签订的租赁合同于2018年12月31日解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金799,320.06元(每月每平米188.43元*1,414平米*3个月)、滞纳金143,874元(按每日千分之三的标准，以每月欠付租金为本金，当月的1日为起算日期计算至2018年12月31日)、违约金799,320.06元、免租期租金761,269.32元(按照2017年标准计算三个月租金)；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年1月16日期间的占有使用费275,040元(按照日租金的两倍计算，每月每平米188.43元)；4.判令被告支付恢复原状的拆除费用200,000元；5.判令被告支付逾期迁移或注销注册地址的违约金(按日租金的3倍标准计算，自2019年2月1日起支付至实际迁移或注销之日止)；6.判令被告已经支付的租赁保证金507,512.88元归原告所有，不再返还。事实与理由：2017年1月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市长宁区中山西路XXX号一幢4层房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告经营月子会所，租赁期限自2017年3月1日至2026年6月30日，原告给予被告3个月免租期。租赁合同约定被告拖欠租金或其他费用累计逾期超过30天的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋，被告入驻并开业经营。2018年12月21日，因被告拖欠租金，原告发函通知被告于2018年12月31日解除合同，并要求被告返还房屋。2019年1月17日，原告收回涉讼房屋。被告所欠租金等费用尚未支付。
　　被告上海晶翔酒店有限公司本诉辩称并反诉诉称，被告承租涉讼房屋后，自2017年9月起涉讼房屋对面的长宁体操中心开始施工，自2018年11月起涉讼房屋楼下第二、三层开始装修，上述两处施工、装修导致噪音、扬尘、夜间施工等问题。被告无法正常使用涉讼房屋用于月子会所经营。原告对于被告租赁涉讼房屋用于经营月子会所是明知的，现原告未依约提供能够进行正常商业使用的房屋，故被告无需支付租金。关于原告的第一项诉请，同意解除合同，但系原告单方违法解除，合同解除的日期应当为2019年1月16日。被告不存在违约，不同意支付第二项诉请中的租金、免租期租金、滞纳金及违约金。对于第二项诉请中租金金额、免租期租金金额无异议。不同意支付占有使用费，原告主张的占有使用费标准过高，应根据实际损失进行调整。不同意支付复原费用、逾期迁移的违约金，亦不同意原告没收保证金。原告所主张的违约金及滞纳金标准过高。被告认为原告未能约束制止第三方在正常休息期间的装修施工行为，严重影响了被告的业务，导致被告的客户纷纷要求解除合同并退款赔偿。原告单方解除租赁合同系违法解除，现被告向本院提出反诉诉请：1.判令原告赔偿被告客户退款损失909,368元；2.判令原告返还被告支付的2019年1月水电费23,343.84元。
　　原告上海湾洋物业服务有限公司反诉辩称，不同意被告的第一项诉请，该诉请无合同及法律依据。同意被告的第二项诉请。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的租赁合同、不动产登记簿、同意转租证明、停水停电函、拆除合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2017年1月9日，原告(甲方)与上海晶翔健康管理咨询有限公司(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方可依法租赁的涉讼房屋；甲方并非项目产权所有人，甲方在租赁该单元给乙方时，同时出具了产权人的产证复印件及转租证明；乙方租赁涉讼房屋作为授权经营的母婴护理品牌的商业经营使用；涉讼房屋建筑面积为1,414平方米；租期自2017年3月1日起至2026年6月30日，甲方应于2017年3月1日交付房屋；甲方同意给予乙方自交付日起3个月的装修期，装修期内乙方须按甲方约定的费用缴交；2017年3月1日至2018年2月28日期间的月固定租金标准为179.46元/月/平方，2018年3月1日至2019年2月28日期间的月固定租金标准为188.43元/月/平方，各期租金以两个租赁月为一个交租期，乙方应在每个交租期末月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方首期租金优惠，首期租金应于房屋交付之日支付，租金期间为交付日至2017年7月31日，租金金额为507,512.88元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；乙方应于合同签署之日起15个工作日内，向甲方支付507,512.88元作为房屋租赁保证金；如因乙方单方面提出解除合同或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可全部没收保证金无须归还乙方；乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还涉讼房屋，乙方除应每日按照租赁期届满或合同终止之时固定日租金标准的二倍支付占用使用费外，还应承担占用期间的物业管理费、水、电等一切其他费用；乙方如对涉讼房屋进行了装修、增建、增设或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或合同提前终止前将涉讼房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用；乙方不得以本项目其他租户对本项目内其他单元的符合本项目管理规定的装修、增建、增设或改建对其造成影响为由拒付或延迟支付到期应付的租金和物业管理费等各项费用，亦不得以此为由向甲方要求变更或减少本合同中约定的租金、物业管理费等各项费用；甲、乙双方同意，有下列情况之一的，非违约方可书面通知违约方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按违约时固定月租金的三倍支付违约金(如甲方违约，除应该退还乙方所付保证金外，再按固定月租金的三倍支付违约金，如乙方违约，甲方没收乙方所付保证金，另乙方在支付违约时固定月租金的三倍支付违约金)，给对方造成损失时，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期付款超过30日的或累计3次迟延履行支付义务的……(第11-2条)；若出现合同规定情形行使解除合同之权利的，守约方有权依据前述约定要求违约方承担违约金，并有权要求违约方在合同终止后7日内按第一个固定月租金标准与6个月的乘积相应计算(如甲方违约还应退还乙方已支付的保证金，如乙方违约还应补交首期租金优惠)(第11-3条)；乙方应当于合同租赁期满、或合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以涉讼房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续并且不再使用该地址，否则每逾期一天，应按照租赁期届满或合同终止之时固定日租金标准的三倍向甲方支付占用使用费；乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、垃圾清运费、通讯费、空调费用或本合同附件所列设施和设备的开通或使用的费用或本合同附件所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。
　　上海市长宁区中山西路XXX号1幢房屋(含涉讼房屋)的权利人为上海绿庭企业发展有限公司。
　　2017年5月13日，上海绿庭企业发展有限公司出具同意转租证明，载明其作为上海市长宁区中山西路XXX号1幢房屋的所有权人，基于其与原告所签订的租赁合同，同意原告将涉讼房屋转租给上海晶翔健康管理咨询有限公司使用。
　　2018年3月22日，上海晶翔健康管理咨询有限公司更名为上海晶翔酒店有限公司。
　　2018年12月26日，原告在涉讼房屋门上张贴解除合同告知函，告知函载明因被告未按照合同约定的时间支付2018年10月1日至2019年1月31日的两期租金，原告通知被告合同于2018年12月31日解除，要求被告于解除之日17时前搬离涉讼房屋。被告于2018年12月26日收到张贴的告知函。
　　2019年1月，被告搬离涉讼房屋后原告将涉讼房屋另行出租给他人。
　　审理中，原告提供湾流国际绿洲大厦项目拆除合同、建设银行网上银行电子回单、绿洲大厦联合办公室项目装饰工程合同以及上海广域建筑装饰工程有限公司(以下简称广域公司)出具的声明函，证明原告为涉讼房屋的拆除工程支付200,000元，因原告与广域公司系长期合作关系，故原告将200,000元的工程款于2019年1月29日与绿洲大厦装饰工程部分结算款一并支付给广域公司。被告对于上述证据的真实性无异议，但对关联性不认可，被告对涉讼房屋进行了大量装修，后被原告安排拆除，但具体拆除情况被告不清楚。
　　被告提交了退款协议、收条、收据、易生支付特约商户退款申请单、母婴护理机构服务合同，证明原告的过错严重影响了被告的业务，导致被告的客户纷纷要求解除合同并退款赔偿。原告对上述证据的真实性不予认可，存在退款日期早于退款协议落款日期的情况，且没有退款转账银行凭证，上述证据亦无法证明系原告的原因导致被告客户退款。
　　本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。本案中双方均主张对方存在违约行为。对此本院认为，被告作为承租方应当依约按时支付租金，现被告自2018年9月20日起未支付租金，显属违约，原告依照合同的约定享有单方解除的权利。被告主张因长宁体操中心以及涉讼房屋楼下的二、三层进行装修，影响其正常使用涉讼房屋，故其有权不支付租金，原告系违约解除合同。首先，长宁体操中心装修影响被告使用涉讼房屋无法归责于原告；其次，涉讼房屋楼下二、三层的装修自2018年11月才开始进行，被告于该装修之前已经发生迟延支付租金的情况；第三，双方的租赁合同亦明确约定被告不得以大楼内其他单元装修对其存在影响而拒付租金；最后，被告亦未提供证据证明上述装修确实对其造成了影响。综上，被告关于原告违约解除合同的主张，本院不予采信。
　　原告于2018年12月26日将解除函张贴在涉讼房屋门上，被告亦确认于当天收到该解除函，故原告要求确认双方的租赁合同于2018年12月31日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当继续履行支付合同租金义务。截止解除日，被告拖欠的租金金额为799,320.06元。关于滞纳金的标准，本院认为以日万分之五为宜。考虑到原告在被告欠付租金之后，按照合同约定行使了合同解除权，解除前的滞纳金被告应当承担，原告主张自每月1日起算至合同解除之日止并无不当，本院予以确认。据此计算，滞纳金金额为24,512.48元。
　　解除后被告还应承担合同解除的违约责任。关于原告主张的违约金、免租期租金、没收租赁保证金以及逾期迁移或注销注册地址的违约金的诉请，其性质均为违约金，综合被告的违约情况以及涉讼房屋已于2019年1月另行出租的事实等，本院认为没收保证金以及支付免租期租金足以弥补原告的损失，对于原告要求支付违约金及逾期迁移或注销注册地址违约金的请求，本院难以支持。关于免租期租金的金额，考虑到被告已经实际使用涉讼房屋的期限，本院调整金额为609,015元。
　　关于房屋占有使用费，被告于2019年1月16日搬离涉讼房屋，应当支付合同解除之后至搬离之日止的房屋占有使用费。关于使用费的金额，原告按照日租金的两倍作为计算标准，被告主张标准过高，考虑本案实际情况，本院调整为137,520元。
　　关于拆除费用，根据合同的约定，相应的费用应当由被告承担，现原告提供的湾流国际绿洲大厦项目拆除合同、建设银行网上银行电子回单、绿洲大厦联合办公室项目装饰工程合同以及广域公司出具的声明函已经可以形成证据链，证明拆除费用的实际发生，原告要求被告承担拆除费用200,000元的诉请，本院予以支持。
　　关于被告的反诉诉请，如前所述，双方的租赁合同系因被告的违约行为而解除，被告要求原告赔偿客户退款损失，缺乏依据，本院不予支持。被告请求原告返还水电费的诉请，原告并无异议，本院予以确认。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司与被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司就上海市长宁区中山西路XXX号一幢4层房屋签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司支付租金799,320.06元、滞纳金24,512.48元;
　　三、被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司支付免租期租金609,015元；
　　四、被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司支付房屋占有使用费137,520元；
　　五、被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司支付拆除费用200,000元；
　　六、被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司已经支付的租赁保证金507,512.88元归原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司所有；
　　七、原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司退还2019年1月水电费23,343.84元；
　　八、驳回原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司其余本诉诉讼请求；
　　九、驳回被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费17,345.34元，由原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司负担6,978.69元，由被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司负担10,366.65元。
　　反诉案件受理费6,563.56元，由原告(反诉被告)上海湾洋物业服务有限公司负担191.80元，由被告(反诉原告)上海晶翔酒店有限公司负担6,371.76元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：吴怡聂

书记员：汤  慧