上海海京平企业管理有限公司与上海如库实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海海京平企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人钱玲玲。
　　委托代理人高雅英。
　　委托代理人单胜利，上海市益昌律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海如库实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人陈如库。
　　委托代理人黄爱叶。
　　委托代理人闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。
　　第三人上海恺悦投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人张中懿。
　　委托代理人段宗元、陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。
　　原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海如库实业有限公司、反诉原告上海如库实业有限公司与反诉被告上海海京平企业管理有限公司、第三人上海恺悦投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海海京平企业管理有限公司的委托代理人高雅英、单胜利，被告(反诉原告)上海如库实业有限公司的委托代理人黄爱叶、闵顺杰，第三人上海恺悦投资发展有限公司的委托代理人陈靓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海海京平企业管理有限公司诉称，2017年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于上海市普陀区宜昌路XXX号、XXX号、123弄14号202室商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积636.08平方米，月租金为人民币87000元(以下币种均为人民币)，租赁保证金为174000元，租赁期限自2017年8月1日起至2022年10月15日。合同签订后，原告按约交付了系争商铺，被告仅支付了100000元保证金，剩余的74000元保证金以及所有租金经原告一再催告一分未付。现原告提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告迁出系争商铺；3、被告支付自2017年8月1日至2018年4月25日止的租金以及自2018年4月26日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，并支付以欠付的租金和使用费的总和为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起算至实际支付之日止的滞纳金；4、被告支付违约金261000元；5、本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海如库实业有限公司辩称，第一，原告没有按照合同约定的时间将系争商铺交付被告，且交付的房屋不符合合同约定，有安全隐患。被告向原告代理人刘晓炜提出不符合交付条件，其表示被告可以先行进场装修，问题可以边装修边解决，租金、押金可以在问题解决后再支付或通过延长免租期的方式来解决，故双方已就租金的支付时间、支付条件达成了变更。第二，2017年8月，被告根据原告的委托清理了系争商铺中遗留的建筑垃圾并支付了垃圾清运费。同年9月2日，被告在物业公司办理了进场手续并将系争商铺上的链条锁拆掉后正式进入系争商铺。进场后，被告发现系争商铺内水、电、煤设施或没有接通或损坏无法正常使用、墙面开裂、房屋沉降等情况，这些问题在看房时均无法被发现。被告自行解决了上述问题，最终于2018年4月26日接通了煤气，目前除了漏水，其他方面都已经基本解决了，被告正式开始使用房屋。第三，被告自2017年9月2日进场后同时开始装修，至2018年4月结束，装修花费约800万元左右，2018年5月初正式对外营业。之后被告与原告协商租金的起付时间以及被告垫付费用的返还问题，一直没有协商一致，故租金和押金缺额仍没有支付。综上，被告同意解除合同，愿意支付2018年4月26日之后的租金。另外因第三人于2018年12月10日与原告解除了租赁关系，被告随后与第三人直接签订了租赁合同，被告合法占有房屋，故不同意原告要求迁出的诉讼请求，也不同意支付滞纳金和违约金。
　　反诉原告上海如库实业有限公司诉称，2017年7月，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告应当于2017年8月1日向反诉原告交付房屋并保证反诉原告使用水、电、煤气、电梯的正常使用。合同签订后，反诉被告未根据合同约定向反诉原告交付房屋，导致反诉原告无法进场装修。同时，反诉原告发现房屋内存在大量建筑垃圾，而合同签订前，反诉被告表示会在交付房屋时将垃圾清除。随后，反诉原告通过反诉被告代理人刘晓炜将房屋内的大量建筑垃圾清理出场，并支付了相应的垃圾清理费用。2017年9月2日，反诉原告在反诉被告的同意下进场装修。反诉原告进场后，又发现房屋内水电煤都无法正常使用，并且同时存在各种房屋质量问题，导致反诉原告无法经营餐饮。反诉原告要求反诉被告履行合同约定，反诉被告一方面要求反诉原告向房屋产权人主张权利，一方面要求反诉原告自行解决并表示最终支付相应费用。无奈之下，反诉原告只能自行寻找第三方，解决水电煤问题以及房屋质量修复问题，最终于2018年4月26日才完成天然气施工。现反诉原告诉至本院，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告垫付的垃圾清理费9500元；2、反诉被告支付反诉原告垫付的修复脱落的大理石费用36500元；3、反诉被告支付反诉原告垫付的煤气开通费以及反诉被告拖欠的煤气费229094.2元【其中在市北公司垫付的费用为9000元(反诉原告先以反诉被告名义向燃气市北公司申请开通，但应向市南公司开通，故市北公司将费用退还给了反诉被告)，委托上海煌璞燃气设备有限公司代办煤气业务费为176000元，反诉被告委托反诉原告支付的拖欠费用为44094.2元】；4、反诉被告向反诉原告支付电缆修复费、电容增量费、修复防水费等共计173000元(其中向上海品珏装饰工程有限公司支付145000元，向上海中意石材工程有限公司支付28000元)；5、本案受理费由反诉被告负担。
　　反诉被告上海海京平企业管理有限公司辩称，第一，合同约定，房屋一旦交付给反诉原告，即视为认可房屋情况。反诉被告在2017年7月底已经将系争商铺交付反诉原告，但双方没有办理正式的交接手续。屋内确实存在遗留建筑垃圾、墙皮脱落、漏水、漏电等瑕疵，但并非房屋本身的缺陷，在反诉原告看房时进行过沟通，反诉原告是明知的且没有提出异议。第二，系争商铺中的水、电、煤基本设施都有，反诉原告是根据自己的经营用途需要扩容改装，反诉被告均予以了配合办理。根据合同约定，反诉被告只保证水电等基本装置，反诉原告需要扩容的额外费用应由其自行承担。第三，反诉原告所谓的反诉被告的代理人刘晓炜只是受反诉被告委托与反诉原告签约及交房的，事后反诉被告没有再授权其处理其他事项。第四，反诉被告与第三人的租赁期到2022年才届满，在反诉原、被告的合同效力未经法院生效裁判认定前，反诉原告与第三人另行签订的租赁合同是无效的。第五，针对反诉诉请1，建筑垃圾中可能混合了上一户租户的垃圾以及反诉原告新装修产生的建筑垃圾，反诉被告愿意支付其中上一户遗留的垃圾产生的清运费，具体金额由法院认定；诉请2的大理石费用36500元反诉被告认可，同意支付；诉请3关于反诉原告所谓垫付的9000元经核实并没有退到反诉被告名下，故不同意支付。煤气代办费17.6万元不同意支付，扩容的费用应由反诉原告自行承担。反诉原告垫付的拖欠的煤气费同意支付；诉请4不同意支付，如果法院认定反诉被告需要支付，同意法院进行酌定。
　　第三人上海恺悦投资发展有限公司述称，第一，被告在租赁过程中反映的诸如水电煤不通、漏水、墙面脱落、上一租户遗留垃圾等问题是客观存在的，这主要是由原告出租给上一户租户造成的。就原、被告向第三人申请配合办理以及报修的问题，第三人基本都同意并予以了配合。第二，由于原告拖欠租金，第三人已于2018年12月10日向原告发函解除了租赁合同，但原告仍向包括被告在内的租户表示原租赁合同继续履行。第三人考虑到与原告解除租赁合同后，原告没有能力清退租户，故第三人与租户直接签订了租赁合同，目前为止几乎所有租户都与第三人直接建立了租赁关系。综上，第三人对于原告本诉诉请中的要求解除与被告的租赁合同是同意的，但是不存在要求被告迁出系争商铺的问题。对于其余的本、反诉诉请，第三人不发表意见。
　　经审理查明，系争商铺产权人是第三人。2016年，原告(承租方、乙方)与第三人(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将包括系争商铺在内的多处房屋出租给乙方，租赁期自2016年1月1日至2023年6月30日止。在第三人随后向普陀工商局出具的《证明》中，第三人表示租赁给原告的浅水湾商业街，根据合同规定，允许一级转租，并列明了商铺编号及对应的地址，其中包括了系争商铺。
　　2017年8月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮使用，面积约636.08平方米；出租房屋的设施设备包括水、电基本装置，乙方如需扩容，经甲方书面同意后，可自行与相关部门申请，相关费用由乙方承担；甲方于2017年8月1日前向乙方交付系争商铺，租赁期自2017年8月1日起至2022年10月15日止；除发生“有直接证据证明甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的，同时该缺陷在房屋交付及乙方入驻前，无法正常获知的”情况外，一旦交付，即认为乙方已认可系争房屋之所有状况，此后如乙方以房屋状况不符合其要求条件或不了解房屋状况为理由，提出终止本合同，均属乙方违约；免租优惠期为2个半月，即从2017年8月1日起至2017年10月15日止，在免租优惠期间只免缴租金，物业管理费以及合同约定的其他各项费用照付不免。如乙方违约导致本合同解除或终止，甲方有权要求乙方补足免租优惠期内的租金；租金每月87000元，付二押二；除免租期外，第一年、第二年月租金为87000元，第三年月租金为95700元，第四年月租金为104400元，第五年月租金为113100元；乙方应在2017年8月8日前，向甲方支付两个月租金17400元、物业管理费10940元、押金174000元整，合计358940元整，以后在每个付款期起始日的前五日内支付该期租金，如未能按时履行各项付款义务的，乙方应自到期次日起至实际付款日，依据应付未付款项以每天的万分之五的比例向甲方支付滞纳金；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，同时违约方或过错方应承担相应的违约和赔偿责任：(1)有直接证据证明甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的，同时该缺陷在房屋交付及乙方入驻前，无法正常获知的;……(5)乙方未根据合同约定支付租金、保证金或其他应付费用的，无论全部未付或部分未付，逾期累计达到10天及以上的。因一方违约或过错，导致本合同解除或终止的，应向另一方支付合同解除或终止当月月租金三倍的违约金。补充条款约定甲方应保证乙方使用水、电、煤、电梯的正常使用，如非乙方造成的事故导致乙方无法正常经营，一切责任由甲方承担。合同落款处甲方有原告盖章，刘晓炜在代理人处签名，乙方有被告盖章，黄爱叶在代理人处签名。
　　合同签订后，被告向原告支付了押金10万元，未支付剩余押金和租金，原告通过刘晓炜将系争商铺交付被告使用。随后，被告发现系争商铺内遗留的建筑垃圾仍未清除，另外被告还陆续发现系争房屋存在未接通水电煤、短路、漏电、主电缆损坏、漏水、墙面大理石脱落、房屋沉降等问题，被告就此与刘晓炜进行了沟通。就垃圾清理费的问题，刘晓炜表示费用会跟原告负责人协商，并且可能延长装修免租期，被告表示如果只是两三车垃圾，那么费用可以由被告承担，但是希望租金从正式进场装修开始起算。之后被告又向刘晓炜表示因垃圾堆积如山，要求尽快清理，并开通水电煤，解决漏电问题，否则无法进入正常装修程序，刘晓炜表示会尽快解决，并表示为了不影响装修进度，被告可以先将地面清理干净，进行埋线作业，并将装修材料买进。
　　2017年8月中旬，被告将系争商铺内的建筑垃圾清理出场，并支付建筑垃圾清运费9500元。自2017年8月中旬起至11月底，原告作为申请人向第三人以及物业公司多次提出申请，内容包括因系争商铺需要煤气接入申请领取房产证复印件、因一楼进户大门及墙体全部损坏申请修复少量墙体及安装新大门、申请新开窗、包阳台、申请维修门框挡水条、申请维修因挡水条损坏、外墙大理石缝隙未打胶以及墙体沉降导致的多处渗漏水等事宜。期间被告作为申请人于2017年9月5日向第三人及物业公司反映系争商铺有短路和漏电现象，且原线路的功率过小，无法达到餐饮的要求，申请更换电缆以增加电容量。第三人对于原、被告提出的上述申请基本上同意并配合办理。
　　2017年9月2日，被告在物业公司办理了装修入驻手续，正式进场装修。
　　2017年9月15日，被告与案外人上海品珏装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同书》，约定由案外人承某系争商铺的水电更换、增加，门窗更换及其他防水事宜，工程总价款14.5万元。根据报价表，施工项目具体包括更换原进户主线电缆(原进户主线短路烧毁)、更换原配电箱空气开关(原电箱空气开关偏小)、做不锈钢导水槽(原大理石拆除、新做不锈钢骨架和不锈钢导水槽)、新做排水管道(原装饰区域排水管道距物业主管太远，新增排水管道)、原大理石外墙防水处理(基层清理、原大理石外墙缝外墙结构胶处理)、原建筑损坏门窗更换(原建筑损坏门窗拆除、新做门窗)，变更施工项目包括修补钢筋混凝土、只摸板、原内部拆除。案外人向被告出具三张《收据》，确认收到施工款14.5万元。
　　2017年11月5日，案外人上海诗秋实实业有限公司出具《收款收据》，确认收到被告支付的“外墙干挂大理石”主材、辅材及人工费共计36500元。
　　2017年11月23日，案外人上海中意石材工程有限公司出具系争商铺应急防水处理项目报价单，内容包括拆除地坪、基层卷材处理、防水回填基层处理、外墙防渗漏胶、石材铺设、脚手架等，总金额为28000元。2018年8月8日，《收款收据》，确认收到被告支付的顶部防水项目预付款15000元。
　　2017年11月30日，被告与案外人上海煌璞燃气设备有限公司签订《燃气管道工程合同》，委托案外人申请天燃气安装，包括燃气管道安装工程及燃气报警系统安装等，合同总价款为17.6万元。案外人于当日出具《收据》，确认收到被告支付的“燃气申请费”5万元，于2018年4月26日出具《收据》，确认收到“燃气安装费”12.6万元。2018年4月26日，被告与案外人上海大众燃气有限公司签订《燃气销售合同》，约定由案外人为被告提供燃气供应。
　　2017年12月8日，原告委托被告办理宜昌路XXX号、XXX号代缴天燃气费用，被告代原告支付了拖欠的天燃气费用44094.2元。
　　另查明，2018年12月10日，第三人向原告发出《解除租赁合同通知》，称因原告逾期支付租金，要求与原告解除租赁合同，要求原告10日内清退次承租人、清空并移交租赁房屋、结清租金等费用。同日，第三人向全体次承租人发出《告知函》，称因原告严重违约，第三人已经正式发函解除了与原告的租赁合同。为保证次承租人的合法权益，若有意继续租赁的，需与第三人重新协商租赁事宜，并提醒次承租人谨慎向原告支付房屋租金等各类款项。2018年12月18日，被告与第三人就系争商铺签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年12月16日至2022年10月15日。2019年3月，原告将第三人诉至本院，要求继续履行原租赁合同，后原告撤诉。2019年6月21日，原告再次起诉，要求确认第三人向原告发出的《解除租赁合同通知》无效以及继续履行原租赁合同，该案尚在审理中。
　　现原告诉至本院，请求判决如其诉请。被告于2018年4月25日收到本院送达的诉状副本等材料。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求，并表示就其反诉诉请，除了原告自愿承担的部分外，其余诉请均同意法院进行酌定。
　　反诉部分查明事实同本诉。
　　本院认为，原、被告就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。
　　关于本诉，根据合同约定，原告将系争商铺出租给被告经营餐饮，且保证基本的水电煤的正常使用。然被告接手系争商铺后，发现建筑垃圾未清除、未接通水电煤的问题，甚至还存在短路、漏电、主电缆损坏、漏水、墙面大理石脱落、房屋沉降等危及人员安全的缺陷问题，且该缺陷在房屋交付前被告是无法正常获知的，故原告主张的房屋一旦交付即视为被告认可房屋的所有状况的意见，本院难以认同。在上述问题没有解决且被告自行解决后相关费用原告没有进行赔偿的情况下，被告以此为抗辩理由暂停支付租金、押金，尚属合理，故原告以被告欠付租金为由要求解除租赁合同并要求被告支付逾期支付租金的滞纳金、违约金，本院难以支持。鉴于被告同意解除合同，故本院确认原、被告的租赁合同解除。合同解除后，原告应将收取的押金10万元返还被告，未避免讼累，本院一并予以判明。关于原告主张被告支付自2017年8月1日起至实际交还系争商铺之日止的租金和使用费以及要求被告迁出系争商铺的诉讼请求。本院认为，首先，基于上述论述，租赁合同并非因被告的违约行为导致解除，故原告要求被告补足免租期内的租金，本院不予支持。其次，根据本院查明的事实，原告在签订合同后即向被告交付了房屋，被告在2017年9月2日进场装修前已经与原告就相关问题进行了沟通，且被告明知存在上述房屋问题，亦未要求与原告解除合同，故在被告自行解决了上述问题并另行反诉主张了相关赔偿的情况下，被告要求自问题基本解除即2018年4月26日之后开始支付租金，本院难以采纳，本院判令被告应自免租期满后即2017年10月16日开始支付租金。再次，关于租金和使用费的截止日期，因第三人发函要求与原告解除合同并与被告另行签订了新的租赁合同，而原告对此提出了异议，向本院提起诉讼要求确认解除行为无效并要求继续履行原租赁合同，故原租赁合同的解除与否尚未有定论，故考虑到被告与第三人的租赁合同起租日为2018年12月16日，故被告向原告支付的租金和使用费的截止日期为2018年12月15日为宜。同理，对于原告要求被告迁出系争商铺的诉讼请求，本院难以支持。
　　关于反诉，具体分析如下：关于垃圾清理费9500元。因反诉被告出租的上一户的建筑垃圾堆积在系争商铺内，影响了反诉原告对系争商铺的使用，在反诉原告自行清理后，产生的费用理应由反诉被告承担。反诉被告辩称无法准确区分上一户遗留的建筑垃圾和反诉原告装修产生的建筑垃圾。本院认为，结合双方代理人的聊天记录、反诉原告支付垃圾清运费的时间以及反诉原告实际于2017年9月2日进场装修等事实，可以认定反诉原告清理的垃圾属于上一户遗留的垃圾。反诉被告又辩称刘晓炜无权代表其发表意见，本院认为刘晓炜代表反诉被告与反诉原告签订了租赁合同且参与了交房过程，故反诉原告有理由相信刘晓炜有权代表反诉被告。故本院对反诉被告的上述辩称意见不予采信，对反诉原告要求反诉被告支付垃圾清理费9500元的诉讼请求予以支持。关于修复脱落的大理石费用36500元，反诉被告同意支付，无不当，本院予以准许。关于煤气开通费及拖欠的煤气费。其中反诉原告所谓的垫付的9000元煤气开通费，因反诉被告否认已经退到其名下，反诉原告未能进一步提供证据证明，故本院难以支持；委托代办费17.6万元，根据合同约定，反诉被告需要保证系争商铺内的水电煤的正常使用，故反诉原告为了使用燃气而支出的上述费用，应由反诉被告承担。反诉被告辩称该费用属于煤气扩容的费用，但未提供证据证明，本院不予采纳；反诉被告同意支付反诉原告代其支付的拖欠燃气费44094.2元，无不当，本院予以准许。关于电缆修复费、电容增量费、修复防水费等17.3万元。本院认为，该部分费用发生在2017年9月2日反诉原告进场装修之后，且根据相关报价单，施工项目包括了更换、新做等属于反诉原告新装修的内容，还包括了水电增容等根据约定应由反诉原告自行承担费用的内容，另外反诉原告也未能提供全部17.3万元的收据，证据尚不充分，故本院综合考虑上述事实、双方均同意本院进行酌定等因素，对该部分费用进行酌判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海如库实业有限公司就上海市普陀区宜昌路XXX号、XXX号、123弄14号202室商铺签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告上海如库实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海京平企业管理有限公司上述商铺自2017年10月16日至2018年12月15日的租金、使用费(以每月人民币87000元计付)；
　　三、原告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海如库实业有限公司押金人民币100000元；
　　四、对原告上海海京平企业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海如库实业有限公司垃圾清理费人民币9500元；
　　六、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海如库实业有限公司修复大理石费用36500元；
　　七、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海如库实业有限公司煤气代办费人民币176000元；
　　八、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海如库实业有限公司拖欠的燃气费人民币44094.2元；
　　九、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海如库实业有限公司电缆修复费、电容增量费、修复防水费等共计人民币50000元；
　　十、对反诉原告上海如库实业有限公司其余的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币12500元，由原告负担人民币3750元，被告负担人民币8750元。
　　本案反诉受理费人民币3170.5元，已减半收取，由反诉原告负担人民币933.5元，反诉被告负担人民币2237元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：葛秀宝

书记员：陈文丽