上海浦江建设发展有限公司与上海徐某某韦某进修学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦江建设发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：鲍长庆，董事长。
　　委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
　　被告：上海徐某某韦某进修学校，住所地上海市徐某某。
　　法定代表人：高卫宇，董事长。
　　委托诉讼代理人：贾颖，女。
　　委托诉讼代理人：唐韵，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告上海浦江建设发展有限公司(以下简称“浦江公司”)与被告上海徐某某韦某进修学校(以下简称“韦某学校”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜跃平、杜凤翔、被告的委托诉讼代理人贾颖、唐韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　浦江公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市徐某某宜山路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；2.判令被告将上述房屋返还原告；3.判令被告支付原告自2018年12月15日起至2019年1月9日止的租金183,479元；4.判令被告支付原告自2019年6月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月214,647元计算；5.被告支付原告自2019年6月15日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按每月8,943元计算；6.被告支付原告自2018年12月1日起至2018年12月18日止的水电费3,888.6元；7.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金21,464.7元(计算方式：214,647元/天×0.1%×100天)；8.被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金2,048元(计算方式：8,943元/天×0.1%×229天)；9.被告支付原告自2018年12月16日起至2018年12月28日止的逾期支付水电费的滞纳金169元；(13031.9元/天×0.1%×13天=169)；10.被告支付原告解除合同违约金1,341,540元；(计算方式：223,590元/月×6月)；11.原告不予返还被告租赁保证金370,840元；12.判令被告支付原告装修期内的租金560,832元(计算方式：4.8元/平方米/日×1270平方米×92日)；13.本案诉讼费用、保全费等由被告承担。诉讼过程中，浦江公司撤回第3项、第6项诉讼请求。
　　事实和理由：2011年3月10日，浦江公司与韦某学校就上海市徐某某宜山路XXX号一、二层店东部房屋(以下简称“系争房屋”)签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为8年，自2011年6月15日起至2019年6月14日止。韦某学校应于每月5日前向浦江公司支付当月租金、物业管理费及上月水电费等各项杂费。韦某学校逾期支付租金、物业管理费及其他应交费用，每逾期一天，应按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%向浦江公司支付滞纳金。免租装修期自2011年3月15日至2011年6月14日。若韦某学校不论任何原因(除因浦江公司违约导致提前解除本同的情况以外)实际租赁不满本合同规定的租赁期，浦江公司有权要求韦某学校按第一个租金计收年度的月标准向浦江公司支付装修期内的租金。如果韦某学校于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其他费用达到3次或任何一次拖欠达到30日，可以视为韦某学校违约，浦江公司单方可解除本合同。由于韦某学校违约而导致浦江公司解除本合同的，则韦某学校应于合同终止之日起七天内向浦江公司付清尚未支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金等)并应办理归还店铺的手续，此外韦某学校还须向浦江公司支付合同约定的违约赔偿金，数额为当期的六个月租金和六个月物业管理费之总额，租赁保证金不予返还。2018年12月5日，韦某学校未能按约支付租金、物业管理费及水电费。2018年12月7日，浦江公司向韦某学校发出《催款告知函》，要求其收函5日内支付拖欠的租金及物业管理费，但韦某学校未支付。2019年1月8日，浦江公司向韦某学校发出《租赁合同解除通知函》。后，韦某学校回函要求继续履行合同，不同意解除合同，并承诺按约支付租金和物业管理费。浦江公司起诉后，韦某学校仅向浦江公司支付欠付的租金、物业管理费及水电费等。
　　韦某学校辩称，浦江公司陈述的韦某学校欠付租金及物业管理费的情况属实，但并非韦某学校恶意造成。收到催款告知函后，韦某学校因财务上存在困难，积极与浦江公司协商，后经过努力，足额支付了租金及物业管理费等相关费用。不同意解除租赁合同，租赁期间至2019年6月14日即已到期，且韦某学校已将租金及物业管理费支付至2019年6月14日，在此过程中，浦江公司并未提出异议。从促进合同履行的角度看，租赁合同应继续履行，并无必要解除。同时，迟延支付行为并未对浦江公司造成实质的经济损失，且韦某学校于2019年1月11日回函时即已表明不再续租，浦江公司可提前物色新的承租人。浦江公司提供的证据不足以证明其产生了巨大的实际损失，故不同意支付违约金、装修期内的租金以及没收租赁保证金。韦某学校同意在2019年6月14日向浦江公司返还系争房屋，返还房屋后即不存在支付使用费及物业管理费的问题，故不同意浦江公司主张的2019年6月15日以后的房屋使用费及物业管理费。不同意租金、物业管理费及水电费的滞纳金数额。在租赁合同履行过程中，因韦某学校内部财务流转程序，造成延迟支付租金。在曾经发生迟延支付租金的情况下，浦江公司从未要求韦某学校支付滞纳金，韦某学校仅按照合同约定支付相应的租金，浦江公司亦出具等额发票，应视为浦江公司认可相应金额。浦江公司计算的滞纳金中天数若用累加计算，并不合理，同时滞纳金的计算标准过高。
　　本院经审理认定事实如下：浦江公司为系争房屋的所有权人。
　　2011年3月10日，浦江公司(甲方、出租方)与上海市韦某进修学校(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市徐某某宜山路XXX号一、二层店东部房屋(即系争房屋，建筑面积1270平方米)出租给乙方做商业用途。租赁期为8年，自2011年6月15日起至2019年6月14日止。甲方于2011年3月15日与乙方办理交接场地手续，乙方可进场装修。乙方免费装修时间为2011年3月15日起至2011年6月14日止。甲、乙双方同意租金按如下方式计算：a)2011年6月15日起至2013年6月14日每日每平方米建筑面积租金为4.8元，自第三年起每两年环比递增5%，直至租期结束止。乙方实际承租的建筑面积为1270平方米，b)租赁期内，乙方应在甲方通知之时间内就该租赁店铺的租赁向甲方或其指定的物业管理公司交付物业管理费。物业管理费(含公共设施电水费、空调费、电梯费及其维护费)等为每日每平方0.2元，自第三年起每两年环比递增5%，直至租赁期结束止。租金、物业管理费及其他费用结算付款方式为：乙方应于每月5日前(逢节假日顺延)，按本合同的约定向甲方交纳当月租金、物业管理费及上月水电费等各项杂费。乙方不得以任何理由抵销、扣减其应付的每月租金、物业管理费或其它费用，除非事先获得甲方同意。在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应交费用，每逾期一天，乙方需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%向甲方支付滞纳金。若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用，甲方有权从乙方的保证金中扣除上述的费用及相应的滞纳金，直至欠款付清为止。若乙方不论任何原因(除因甲方违约导致提前解除本合同的情况以外)实际租赁不满本合同规定的租赁期，甲方有权要求乙方按第一个租金计收年度的月标准向甲方支付装修期内的租金。乙方应在本合同签订一周内向甲方支付370,840元作为租赁保证金,以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同，并追偿责任(保证金即为2个月租金)。第十四条第3款：如发生以下情况可以视为乙方违约，甲方单方可解除本合同，履约保证金不予退还：……(4)乙方于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其它费用达到3次或任何一次拖欠达到30日。合同解除，乙方于本合同租赁期届满前发生本合同第十四条第3款和第4款约定的违约情形的，甲方有权根据本合同第二十一条之通知方式向乙方发出解除合同的通知，本合同自通知送达之日立即自动终止：甲方可选择法定方式送达解除合同的通知，在送达乙方店铺时起立即自动终止。由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，则乙方应于合同终止之日起七天内向甲方付清尚未支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金等)并依据本合同第十七条的规定办理归还该店铺之手续。除此之外，没收履约保证金。若甲方于本合同租赁期届满前违约导致提前解除本合同，则甲方须向乙方支付合同约定的违约赔偿金，违约赔偿金的金额为六个月租金和六个月物业管理费之总额，并且双倍返还租赁保证金，并且赔偿乙方的装修损失。同理，若乙方于本合同租赁期限届满前违约，导致提前解除本合同，则乙方须向甲方支付合同约定的违约赔偿金，违约赔偿金的金额为当期的六个月租金和六个月物业管理费之总额，租赁保证金不予返还。本合同因期满或提前终止时，乙方应将租赁店铺按照乙方使用期末的现状交还甲方。除合理损耗外，乙方应对租赁店铺的场所及甲方所提供的设备设施的损坏负责修理并使之恢复到良好状态；若甲方维修，乙方应负责承担所有维修费用。除在乙方在租赁期间添置的可移动设备和设施乙方可搬走外，乙方可按现状交还场地给甲方。第二十一条通知，1.除本合同具体条款另有约定，依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知、单据等均采用书面形式，并用快递或挂号信发至下列联系地址：……乙方：上海市韦某进修学校，地址：上海衡山路XXX号建汇大厦XX层……2.使用快递发送的，在发出后视为收讫……租赁合同签订后，双方均按约履行。
　　2013年12月30日，上海市韦某进修学校经批准，变更名称为上海徐某某韦某进修学校(现用名称)。
　　2018年6月26日，韦某学校向浦江公司支付2018年6月15日至7月14日的租金214,647元及物业管理费8,943元。
　　2018年7月23日，韦某学校向浦江公司支付2018年7月15日至8月14日的物业管理费8,943元。次日，韦某学校向浦江公司支付2018年7月15日至8月14日的租金214,647元。
　　2018年8月24日，韦某学校向浦江公司支付2018年8月15日至9月14日的物业管理费8,943元(注：当期租金已支付)。
　　2018年9月18日，韦某学校向浦江公司支付2018年9月15日至10月14日的租金214,647元及物业管理费8,943元。
　　2018年11月19日，韦某学校向浦江公司支付2018年10月15日至11月14日物业管理费8,943元(注：当期租金已支付)。
　　2018年11月22日，韦某学校向浦江公司支付2018年11月15日至12月14日的物业管理费8,943元(注：当期租金已支付)。
　　2018年12月7日，浦江公司向韦某学校发送《催款告知函》，载明：截止2018年12月7日，贵公司再次拖欠本期应付我司的租金及物业管理费2天。且本年度累计拖欠应付金额时间已超过3次(其中6月26日付款，超时21天；7月24日付款，超时19天；9月18日付款，超时13天)。贵校已经实际造成违约……请贵司在见本函后5天内将上述费用以及按合同本月应付的租金及物业管理费计：223,590元全额支付至我司。如贵司在12月20日前依然未支付上述所有费用的，则我司将采取包括但不限于终止合同、收回房屋、要求赔偿等措施维护我司的正常权益。韦某学校确认收到催款告知函。
　　2018年12月28日，韦某学校向系争房屋所在的物业管理公司支付应于2018年12月15日前支付的2018年11月水电费13,031.9元(已扣除上期多付款0.6元)。
　　2019年1月8日，浦江公司向韦某学校发送《关于解除租赁合同的通知函》(以下简称“解除函”)(EMS单号：XXXXXXXXXXXXX，寄送地址：上海衡山路XXX号建汇大厦XX层)，载明：贵司长时间拖欠租金、物业管理费、水电费的行为，已严重违反了合同的相关约定。鉴于此，我司郑重通知贵司：1、解除双方订立的《商铺租赁合同》。2、贵司应当立即依照《商铺租赁合同》的相关约定承担责任。韦某学校于2019年1月9日签收解除函。
　　2019年1月11日，韦某学校向浦江公司发送《关于继续履行租赁合同的告知函》，载明：1、我校不同意解除《商铺租赁合同》，会继续履行该合同。我校会按照合同约定继续按月支付租金和物业管理费。2、《商铺租赁合同》期满后，我校将不再续约。浦江公司确认收到该公告函。
　　2019年1月21日，韦某学校向浦江公司支付214,647元，摘要：房租-当期-中心教学用(注：对应期间2018年12月15日至2019年1月14日)。
　　2019年2月14日，韦某学校向系争房屋所在的物业管理公司支付应于2019年1月15日前支付的2018年12月水电费3,888.6元。
　　2019年2月26日，韦某学校向浦江公司支付214,647元，摘要：房租-当期-中心教学用(注：对应期间2019年1月15日至2019年2月14日)。
　　2019年3月11日，韦某学校向浦江公司支付214,647元，摘要：房租-多期-中心教学用(注：对应期间2019年2月15日至2019年3月14日)。同日，韦某学校还向浦江公司支付2018年12月15日至2019年3月14日的物业管理费共计26,829元。
　　2019年3月18日，韦某学校向浦江公司支付214,647元，摘要：房租-多期-中心教学用(注：对应期间2019年3月15日至2019年4月14日)。
　　2019年3月19日，韦某学校向浦江公司支付2019年3月15日至4月14日的物业管理费8,943元。
　　2019年3月28日，韦某学校向浦江公司发送《关于抵扣保证金的告知函》，载明：贵我双方签署的《商铺租赁合同》将于2019年6月14日期满终止。我校按约在2011年已向贵司支付370,840元作为租赁保证金。现就《商铺租赁合同》终止后相关事项，特发本函告知如下：1、最后两个月(2019年4月15日至2019年6月14日)的租金和物管费，请贵司以保证金折抵，差额76,340元我校将按时向贵司支付。2、我校会按照合同约定，在2019年6月14日将租赁店铺按照正常营运时的现状交还贵司，请贵司做好交接相关的配合工作。浦江公司确认收到该告知函。
　　2019年4月23日，韦某学校向浦江公司支付76,340元；5月5日，韦某学校向浦江公司支付370,840元。审理中，浦江公司、韦某学校均确认，韦某学校已支付租金及使用费、物业管理费至2019年6月14日。
　　审理中，韦某学校提出于2019年6月14日返还系争房屋，浦江公司表示同意于当日办理房屋交接手续。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、企业名称变更核准通知书、商铺租赁合同、准予民办非企业单位变更登记决定书、客户回单及银行客户收付款入账通知、水电费付款通知单、催款告知函及寄送凭证、关于解除租赁合同的通知函及寄送凭证、关于继续履行租赁合同的告知函及寄送凭证、关于抵扣保证金的告知函及寄送凭证等证据证实，本院予以认定。
　　本院认为，浦江公司与韦某学校就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。租赁合同约定，韦某学校于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其它费用达到3次或任何一次拖欠达到30日的，浦江公司可以解除合同。结合韦某学校迟延支付租金的情形，解除合同的条件已成就，浦江公司享有合同解除权。浦江公司按照租赁合同之约定，向韦某学校发送解除函，韦某学校于2019年1月9日收到解除函，故浦江公司要求确认双方就系争房屋签订的租赁合同于2019年1月9日解除，于法有据，本院予以支持。韦某学校辩称，租赁合同到期日已届至，且其已经足额支付全部租金及物业管理费等，在此过程中浦江公司未提出异议，租赁合同应继续履行。本院认为，鉴于双方并未约定解除合同的异议期限，若韦某学校对解除合同存在异议，应当在解除合同通知到达之日起三个月以内向法院起诉，确认解除合同的效力。本案中，韦某学校并未就解除合同之异议在合理期限内起诉，就上述辩称意见本院不予支持。
　　法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同终止时，承租人应当及时返还租赁房屋。审理中，浦江公司与韦某学校一致同意于2019年6月14日办理系争房屋的返还交接手续，于法不悖，本院予以准许。浦江公司要求韦某学校支付自2019年6月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费，因双方已就返还房屋的日期达成合意，上述费用尚未实际发生，故浦江公司的上述诉讼请求，本院不予支持。
　　关于迟延支付租金、物业管理费及水电费的滞纳金，租赁合同约定，韦某学校应于每月5日前向浦江公司交纳当月租金、物业管理费及其他费用，若逾期支付，每逾期一天，需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%向浦江公司支付滞纳金。合同履行过程中，韦某学校多次出现迟延支付租金、物业管理费及水电费的情形，且迟延支付天数每次不等，浦江公司以欠付费用为本金，按照迟延支付天数累加计算，并无不当，本院予以支持。韦某学校辩称，发生迟延支付租金及物业管理费的情况后，浦江公司从未主张过滞纳金，并按照合同金额开具发票，应视为浦江公司已认可韦某学校的支付金额。法律规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，在无明确约定或法律无特别规定的情况下，不宜推定浦江公司的沉默行为是对主张滞纳金权利的放弃。就韦某学校的辩称意见，本院不予采纳。韦某学校还辩称，滞纳金标准过高。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度、当事人过错程度及当事人缔约地位强弱等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以综合衡量，酌情调减滞纳金标准。
　　浦江公司要求韦某学校支付解除合同违约金及没收租赁保证金之诉讼请求，韦某学校抗辩，迟延支付行为并未对浦江公司造成实质的经济损失，浦江公司并未充分举证。本院认为，韦某学校作为合同解除的过错责任方，应当就其迟延支付行为承担违约责任。租赁合同约定，租赁保证金是为了保证韦某学校履行合同的所有条款，否则浦江公司有权终止合同，并追偿责任。从性质上而言，租赁保证金是对合同履行的一种担保方式，具有补偿性，违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，同时具有补偿性和惩罚性。浦江公司要求支付解除合同违约金及没收租赁保证金之诉讼请求，本院予以支持，一并进行处理，但本院认为金额过高，结合租赁合同的相关约定，考虑合同履行的情况、过错责任及程度以及浦江公司的实际损失等因素，根据公平原则和诚信原则，本院酌情予以调减至370,840元，浦江公司没收韦某学校的保证金后，韦某学校无需再支付解除合同违约金。
　　关于装修期内的租金，租赁合同约定，若韦某学校不论任何原因(除因浦江公司违约导致提前解除合同的情况以外)实际租赁不满合同规定的租赁期，浦江公司有权要求韦某学校按第一个租金计收年度的月标准(即4.8元/平方米/日)支付装修期内的租金。浦江公司要求韦某学校按照装修期92天支付租金，韦某学校不同意支付。本院认为，免租期实质是出租方基于双方能够完全履行合同而给予承租方的一种优惠，其前提条件是双方的租赁合同可以完全履行。本案中，双方约定的租赁期长达八年，因韦某学校在最后一年履行期内出现迟延支付的情形致浦江公司解除合同，此后韦某学校已全额补足欠付租金及物业管理费，并预付相关费用至租赁期满，现浦江公司要求韦某学校支付装修期内的租金，本院予以支持，但金额过高，由本院酌情调减。
　　诉讼过程中，韦某学校已向浦江公司足额支付欠付租金及物业管理费，浦江公司申请撤回部分诉讼请求，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，判决如下：
　　一、上海浦江建设发展有限公司与上海徐某某韦某进修学校于2011年3月10日就上海市徐某某宜山路XXX号一、二层店东部房屋(建筑面积1270平方米)签订的《商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；
　　二、上海徐某某韦某进修学校于2019年6月14日向上海浦江建设发展有限公司返还上海市徐某某宜山路XXX号一、二层店东部房屋(建筑面积1270平方米)；
　　三、上海徐某某韦某进修学校于本判决生效之日起十五日内向上海浦江建设发展有限公司支付租金滞纳金10,732.4元；
　　四、上海徐某某韦某进修学校于本判决生效之日起十五日内向上海浦江建设发展有限公司支付物业管理费滞纳金1,024元；
　　五、上海徐某某韦某进修学校于本判决生效之日起十五日内向上海浦江建设发展有限公司支付水电费滞纳金84.7元；
　　六、上海浦江建设发展有限公司没收上海徐某某韦某进修学校的租赁保证金370,840元；
　　七、上海徐某某韦某进修学校于本判决生效之日起十五日内向上海浦江建设发展有限公司支付装修期内租金30,480元；
　　八、驳回上海浦江建设发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26,640元、保全费5,000元，共计31,640元，由上海浦江建设发展有限公司负担26,369元，上海徐某某韦某进修学校负担5,271元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：盛建国

书记员：袁  欣