上海浦东川某物业管理有限公司与徐某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦东川某物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张良，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡晓君，上海华宏律师事务所律师。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：徐淼，住浦东新区江镇东街XXX号。
　　原告上海浦东川某物业管理有限公司与被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张良及委托诉讼代理人李晓清，被告徐某某及委托诉讼代理人徐淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海浦东川某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、确认原、被告之间就本市浦东新区江镇西街XXX弄XXX号、XXX号北房屋(除一层平房东面第二间以外)的租赁关系于2018年7月31日解除，被告将房屋返还原告；2、被告按每年租金人民币(以下币种相同)11,000元的标准支付原告自2018年1月1日起至2018年7月31日止的房租6,416.67元；3、被告按每年11,000元的标准支付原告自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年1月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将本市浦东新区江镇西街XXX弄XXX号、XXX号北(以下简称系争房)出租给被告使用，租期为一年，年租金为11,000元。租期届满后，双方未签订续租协议，但房屋仍由被告使用至今，租金付至2017年12月31日。2018年7月16日，原告发函通知被告双方租赁关系于同年7月31日解除并要求被告支付拖欠租金。原告认为双方系不定期租赁关系，可随时解除，故提起本案诉讼，要求判如所请。
　　被告徐某某辩称，被告于2001年10月实际入住系争房，但不包括一层平房东面第二间。2002年4月1日起双方签订租赁协议，建立租赁关系，原告承诺被告可租用至系争房拆迁时止。租期届满后双方未再签订书面协议，口头续租，被告每年支付租金至2017年年底。因原告拒收2018年的租金，故被告未能支付。被告认为系争房屋的实际所权人为上海浦东新区新川物业公司，原告与该公司签订的租赁合同违反国家相关法律法规规定，应属无效合同，原告没有资格与被告就系争房签订租赁协议，也没有资格提起本案诉讼，故不同意返还房屋，请求驳回原告的诉请。
　　本院经审理确认以下事实，本市浦东新区江镇西街XXX弄XXX号、XXX号北房屋于2010年变更门牌号码为浦东新区江镇西街XXX号，房屋包括一层平房建筑面积合计180平方米，两层楼房建筑面积合计94平方米。本案系争房屋为除一层平房东面第二间以外的其余房屋。该房原所有权人为川沙县房产管理局，1994年企业转制后更名为上海浦东新区新川物业公司。2001年1月，该公司将系争房屋委托其转制企业上海浦东川某物业管理有限公司即本案原告经营管理和出租。2002年4月1日，原告将系争房出租给被告使用，双方签订《房屋租赁协议书》，约定租期至2003年3月31日止，年租金10,000元。期满，双方未书面续租，被告仍使用系争房。2008年1月1日，双方再就系争房签订《房屋租赁协议书》，约定租期至2008年12月31日止，年租金11,000元。期满，双方未书面续租，被告仍使用系争房并按期付租至2017年12月31日止。2018年7月16日，原告向被告发函要求于2018年7月31日解除双方的租赁关系并收回房屋，未果。同年10月，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。2018年12月14日，被告收到本院寄送的诉状副本及相关应诉材料。
　　认定以上事实的依据为：沪房发川字第00183号房屋所有权证、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司证明、综合规划土地局通知及清册、《临时出借空房租赁合同》及清册、《房屋租赁协议书》(2002年4月1日、2008年1月1日)两份、律师函及邮寄凭证、上海市公安局浦东分局江镇派出所更换门牌号码证明、上海浦东新区新川物业公司证明及庭审笔录。
　　本院认为,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告就系争房于2008年1月1日第二次签订租赁协议，租期届满后未再书面续租，被告继续使用系争房屋，原告未提出异议并收取租金，视为原租赁合同继续有效，属不定期租赁，原告可随时解除。鉴于原告于2018年7月16日才向被告发出同年7月31日解除合同的通知，时间较为仓促，故本院酌定双方租赁合同于2018年12月14日被告收到本院寄送的诉状副本之日起解除。合同解除之后，被告应当付清欠租及房屋占有使用费。原告要求被告按年租金11,000元的标准付清上述费用，并无不当，本院应予准许。被告以原告与房屋所有权人之间的租赁关系违反相关法律法规为由，主张原告无主体资格，并拒绝返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、原告上海浦东川某物业管理有限公司与被告徐某某就上海市浦东新区江镇西街XXX号房屋的租赁关系于2018年12月14日解除；
　　二、被告徐某某应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区江镇西街XXX号的房屋返还给原告上海浦东川某物业管理有限公司(除一层平房东面第二间房屋外)；
　　三、被告徐某某应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东川某物业管理有限公司上述房屋2018年的年租金人民币11,000元；
　　四、被告徐某某应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东川某物业管理有限公司上述房屋自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按年使用费人民币11,000元的标准计付。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：田  华

书记员：吉  洁