上海浦东商业建设有限公司与上海和某某置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海浦东商业建设有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：朱可喜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：易俊，上海瀚元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张勤弢，上海瀚元律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海和某某置业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：李玉麟，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。
　　原审第三人：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：周旭民，职务不详。
　　原审第三人：上海黄浦置地(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：朱红芳，总经理。
　　委托诉讼代理人：戚振兴，男。
　　委托诉讼代理人：郎华民，女。
　　上诉人上海浦东商业建设有限公司(以下简称“浦商建公司”)因与被上诉人上海和某某置业管理有限公司(以下简称“和某某公司”)、原审第三人上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)、原审第三人上海黄浦置地(集团)有限公司(以下简称“黄浦置地公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人浦商建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审时的诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1、浦商建公司与和某某公司于2007年就上海市黄浦区中山东二路XXX号四层南大楼部位(以下简称“涉案房屋”)签署《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同补充协议》，和某某公司仅享有十年的租赁权，如需转租必须事先征得新黄浦公司书面同意；2、浦商建公司、和某某公司及新黄浦公司于2007年7月签署各文件的外在表现形式来看，新黄浦公司书面同意的表现形式应当且只能是签订《公有非居住房屋转租合同》，而不是新黄浦公司与浦商建公司之间的内部文件；3、三方合同中所写的“甲乙双方签订的合同作为附件，具有同等法律效力”的实质是要求双方在三方签订《公有非居住房屋转租合同》后需要重新签订新的符合法律规定的合同；4、一审法院以浦商建公司已经取得后十年的租赁权为由，认为继续履行第二租赁期不存在法律和事实上的障碍，直接否定了不动产物权登记的效力；5、和某某公司继续以极低的价格承租房屋，显失公平，违背情势变更原则。
　　被上诉人和某某公司辩称：1、双方间的合同约定租赁就是二十年，签约时新黄浦公司对二十年租期是完全知晓的，并于第一个十年期满时出具了同意转租的确认书，故第二个十年的履行没有任何障碍；2、涉案房屋是一个多年无人修缮的危楼，和某某公司投入了巨资重新改造装修房屋，使其恢复到可以正常经营的状态，合同约定的这种商业条件与现状的商业环境是相符的，所以不存在调整租金的问题。请求本院驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人新黄浦公司未作陈述。
　　原审第三人黄浦置地公司述称：听从法院判决。
　　浦商建公司向一审法院提起诉讼，请求判令和某某公司：1、将涉案房屋腾退给浦商建公司；2、支付浦商建公司自2017年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日人民币(以下币种均为人民币)2.955元×200%×730.82平方米的标准计算。
　　一审法院经审理查明事实如下：2007年，浦商建公司与新黄浦公司及其代理人上海瑞福物业有限公司(以下简称“瑞福物业公司”)签订《公有非居住房屋租赁合同》两份，其中一份约定新黄浦公司将位于上海市黄浦区中山东二路XXX号四层南大楼前部分部位(建筑面积331.09平方米)出租给浦商建公司，月租金3,378元+基地5.70元，租赁合同期限为拾年，自2007年10月1日至2017年9月30日；另一份约定新黄浦公司将位于上海市黄浦区中山东二路XXX号四层南大楼后部分部位(建筑面积399.73平方米)出租给浦商建公司，月租金4,078.30元+基地6.90元；租赁合同期限为拾年，自2007年1月1日至2017年12月30日。两份合同共同约定，租赁期届满后，浦商建公司需继续承租该房屋的，应当提前三个月向新黄浦公司提出书面请求，除存在浦商建公司违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，新黄浦公司应予同意；浦商建公司需转租房屋的，应当事先征得新黄浦公司书面同意，转租期间，浦商建公司应当继续履行本合同，并向新黄浦公司支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定；浦商建公司未征得同意擅自将房屋转租的，新黄浦公司可以解除租赁合同。该两份合同上，新黄浦公司所盖公章为“上海新黄浦(集团)有限责任公司物业管理业务章(陆)”。
　　2007年3月19日，浦商建公司(甲方)与案外人美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市中山东二路XXX号南侧第五层全部，建筑面积为730.82平方米，甲方可依法出租的权利依据为《公有非居住房屋租赁合同》(附件)(1-1)；第一租赁期为十年，自2007年10月1日起至2017年9月30日，第一租赁期届满时本合同延续至第二租赁期，自2017年10月1日至2027年9月30日，第一期的第三年开始每年租金按上一年标准上调5%，直至第二期租赁期满；双方约定，如政府有关部门统一对公有非居住房用房租金调整的，上调部分由乙方承担(第二条)；本协议期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋，按约定日租金的200%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止协议的申诉权(10-2)；本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意提交上海仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力(第十二条)；乙方签订本协议后由乙方或其指定的外国公司向政府部门申请成立外商投资项目公司，甲方应于项目公司成立后十日内无条件与该项目公司签订补充协议，将项目公司变更为承租人，本协议所有条款不变，其全部权利与义务转由项目公司承担，并依法办理房屋租赁登记备案手续(13-3)；本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力(13-5)。
　　2007年6月28日，浦商建公司(甲方)与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司(乙方)、和某某公司(丙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：根据2007年3月19日甲、乙双方签订的上海市中山东二路XXX号租期为二十年的《房屋租赁合同》(该协议中简称为“主合同”)13-3之约定，甲、乙、丙三方签订本补充协议。一、主合同的承租人由乙方变更为本补充协议的丙方，主合同中承租人的全部权利与义务由丙方享有和承担；二、主合同1-1更正为“甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市中山东二路XXX号四层南大楼前后部分(注：即涉案房屋)”；三、主合同其他条款不变；四、本补充协议生效后，应依照主合同13-3约定办理房屋租赁登记备案手续；五、本补充协议与主合同均为“公有非居住房屋转租合同”不可分割的组成部分，具有同等法律效力。(……)
　　2007年7月，浦商建公司(甲方、转租人)、和某某公司(乙方、受租人)与新黄浦公司(丙方、出租人)订立《公有非居住房屋转租合同》，约定根据甲方提出的申请，丙方现同意甲方将其承租的涉案房屋非居住房屋建筑面积399.73+331.09平方米转租给乙方，房屋用途为营业，月标准租金为7,468.90元；转租期限为十年，自2007年10月1日至2017年9月30日止，转租费用见附件；本合同期满前三个月，如乙方需继续受租，应向甲方提出书面申请，经甲方、丙方同意后，三方重新订立转租合同；转租期间，甲方应当继续履行原非居住租赁合同，按租金标准向丙方支付月租金，并将相当于壹倍月租金计7,468.90元的转租收益按月交付给丙方；当事人约定的其他事项：“甲方与乙方订立的合同作为附件，具有同等法律效力；1.甲方、乙方双方约定：如政府有关部门统一对公有非居住用房租金调整的，上调部分由乙方承担；2.甲方、丙方双方约定：从2009年10月起协议租金每月递增5%，即7,842.35元向甲方收取，再每三年递增5%，即2012年10月每月付8,234.47元，2015年10月每月付8,646.19元”(引号内为手写字体)；三方就履行合同发生纠纷时，应通过协商解决，协商解决不成时，三方同意依法向人民法院起诉。该合同尾部“丙方”处盖有“上海新黄浦(集团)有限责任公司物业管理业务章(陆)”及“上海瑞福物业有限公司业务专用章”。
　　2007年10月22日，浦商建公司、和某某公司就涉案房屋办理《上海市房地产登记证明》文件备案(租赁)，租赁期限登记为“2007-10-1至2017-9-30止”。
　　2017年6月9日，浦商建公司向和某某公司发函，主要内容为：现合同租赁期即将届满，该房屋出租人向浦商建公司提出，根据上海市政府有关部门的政策规定要求，非居住公房转租的协议租金要按房屋所在路段的等级收取，涉案房屋属于上海市一等路段，协议租金的收取标准为公房标准租金的6-9倍，为此浦商建公司特提前告知和某某公司：涉案房屋新的租期租金标准将在现在的基础上有数倍的提增。和某某公司如有意续租，请在租期届满前三个月，向我方提出书面申请，如不再续租，也请书面告知为盼。之后，浦商建公司、和某某公司进行数次函件往来，就租赁期限、协议效力等问题交换了意见。期间，浦商建公司提供给和某某公司一份瑞福物业公司出具的《回复函》一份，内容为：“浦商建公司：你户非居住合同即将到期，由于物业软件原因，在办理续租合同时需要提前15个工作日提出申请。与集团协商同意你户续租非居住合同十年。并同意房屋转租。”对该份函件，诉讼中，黄浦置地公司予以认可。
　　2017年10月9日，浦商建公司与新黄浦公司就涉案房屋再次签订《公有非居住房屋租赁合同》两份，租赁部位、租金与前述两份《公有非居住房屋租赁合同》相同，另约定租赁合同期限为120月，自2017年10月1日至2027年9月30日；浦商建公司需转租房屋的，应当事先征得新黄浦公司书面同意，转租期间，新黄浦公司应当继续履行本合同，并向新黄浦公司支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定；浦商建公司未征得同意擅自将房屋转租的，新黄浦公司可以解除租赁合同。两份合同上均盖有“上海新黄浦(集团)有限责任公司物业管理业务章陆”及代理人“上海瑞福物业有限公司业务专用章”。
　　2017年11月20日，浦商建公司向和某某公司发送律师函，主要内容为告知和某某公司：原三方签订的《公有非居住房屋转租合同》已到期，由于未能就续租事宜达成一致，故希望和某某公司于收到律师函后五日内搬离租赁房屋，并将该房屋交还给浦商建公司。
　　另，2008年4月2日，上海市黄浦区人民政府发布黄府【2008】3号文件《黄浦区人民政府关于同意上海黄浦置地(集团)有限公司代行本区(北片)直管公房经营管理职责的批复》，主要内容为“上海黄浦置地(集团)有限公司：为使本区(北片)直管公房不发生经营管理方面的失管现象，确保直管公房资产保值增值和承租人安居，在上海市房屋土地资源管理局未审定转授权之前，由你公司代行本区(北片)直管公房经营管理职责。”诉讼中，黄浦置地公司陈述：“上海新黄浦(集团)有限责任公司物业管理业务章陆”由黄浦置地公司保管，以新黄浦公司的名义签约的目的是为了方便管理；2017年10月的两份《公有非居住房屋租赁合同》均是由黄浦置地公司与浦商建公司签订的。
　　一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，当事人应当按约履行。本案的争议焦点：一是人民法院是否有权受理本案；二是浦商建公司与和某某公司之间《房屋租赁协议》中关于租赁期限条款的效力如何认定。
　　关于第一个争议焦点，根据相关法律规定：当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议；当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。本案中，浦商建公司与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司签订的《房屋租赁协议》中达成仲裁协议，即将该《房屋租赁协议》履行过程中产生的争议提交上海仲裁委员会仲裁。但之后在浦商建公司、和某某公司与新黄浦公司订立的《公有非居住房屋转租合同》中约定：三方就合同履行发生争议后，同意依法向人民法院起诉；同时，该《公有非居住房屋转租合同》及浦商建公司与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司、和某某公司签订的《房屋租赁合同补充协议》中，均约定了《公有非居住房屋转租合同》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同补充协议》系整体，具有同等的法律效力。根据上述三份合同的约定可见，在当事人既约定争议可向仲裁机构申请仲裁，又约定向人民法院起诉的，仲裁协议为无效，故人民法院有权受理本案。
　　关于第二个争议焦点，首先，就合同当事人的约定而言，浦商建公司与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司签订的《房屋租赁协议》约定：第一租赁期为十年(自2007年10月1日起至2017年9月30日止)，第一租赁期届满时延续至第二租赁期十年(自2017年10月1日起至2027年9月30日止)，并对整个租赁期内租金标准进行了约定。而浦商建公司、和某某公司与新黄浦公司订立的《公有非居住房屋转租合同》约定：转租期为十年(自2007年10月1日起至2017年9月30日止)，同时手写约定“甲方(浦商建公司)与乙方(和某某公司)订立的合同作为附件，具有同等法律效力。”根据该约定，两方协议即《房屋租赁协议》与三方协议即《公有非居住房屋转租合同》相关约定均为有效，浦商建公司主张的三方协议关于转租期的约定变更了两方协议关于租赁期的约定之意见，难以采纳。其次，关于后十年转租是否经过公有非居住房屋出租人同意一节，三方协议中明确约定“甲方(浦商建公司)与乙方(和某某公司)订立的合同作为附件，具有同等法律效力。”根据该约定，可以推定新黄浦公司对两方协议即《房屋租赁协议》中转租期为二十年系明知或应当知道，其在三方协议中、以及其与黄浦置地公司在该协议履行过程中始终未提出过异议，应视为对《房屋租赁协议》二十年转租期之条款效力予以认可。同时，现浦商建公司已取得涉案房屋自2017年10月1日至2027年9月30日的使用权；瑞福物业公司作为房屋出租人之代理人，对浦商建公司于2017年10月1日至2027年9月30日租赁期内对涉案房屋予以转租明确表示“同意”，故浦商建公司与和某某公司履行两方协议即《房屋租赁协议》中第二租赁期已不存在法律和事实上的障碍。综上，浦商建公司以租赁期满为由，要求和某某公司腾退涉案房屋，并支付未腾退期间房屋使用费之诉讼请求，难以支持。据此判决：驳回上海浦东商业建设有限公司的全部诉讼请求。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　二审期间，各方当事人未提供新证据。
　　本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　浦商建公司与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司签订《房屋租赁协议》约定第一租赁期为十年(自2007年10月1日起至2017年9月30日止)，第一租赁期届满时延续至第二租赁期十年(自2017年10月1日起至2027年9月30日止)。而浦商建公司、和某某公司与新黄浦公司订立的《公有非居住房屋转租合同》约定转租期为十年(自2007年10月1日起至2017年9月30日止)，故超过部分的约定按理应当判定无效。然，三方协议中明确约定“甲方(浦商建公司)与乙方(和某某公司)订立的合同作为附件，具有同等法律效力”，可以推定新黄浦公司对《房屋租赁协议》中转租期为二十年系明知或应当知道，其始终未提出过异议，视为对二十年转租的认可。现浦商建公司已取得涉案房屋自2017年10月1日至2027年9月30日的使用权，且出租人出具《回复函》，同意浦商建公司续租十年，并同意房屋转租，故本院认定浦商建公司与美国太平洋旅馆集团公司、美国和福管理公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，当事人应当恪守履行。
　　综上，浦商建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费7,260元，由上诉人上海浦东商业建设有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　何　倩

审判员：王晓梅

书记员：陈  俊