上海泰某资产管理有限公司与上海甄某企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海泰某资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：曹忠麒，总经理。
　　委托诉讼代理人：秦兆立，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁理明，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告：上海甄某企业管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：马雪华。
　　原告上海泰某资产管理有限公司(以下简称泰某公司)与被告上海甄某企业管理咨询有限公司(以下简称甄某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告甄某公司下落不明，本院依法组成合议庭并于2018年10月22日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人秦兆立、丁理明到庭参加诉讼。被告甄某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告泰某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其拖欠的租金、水电费等费用人民币(币种下同)2,706,578.68元；2.判令被告补缴其应支付的租金599,914.46元；3.判令被告支付装修改造费用2,342,143.65元;4.判令被告以上述诉请金额之总额XXXXXXX.79元为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付自本案受理之日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。
　　事实与理由：2013年9月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告租赁使用上海市闵行区吴泾镇永德路XXX号1F及地下一层房屋，用以经营健身会所。双方约定：租赁房屋的面积1F为套内面积263.78平方米、地下一层套内面积1429.70平方米，租期自2014年1月9日至2024年1月8日止，共10年，双方并对租金及其递增方式、违约责任等做了约定。合同签订后，原告履行了房屋交付的义务，被告也正式接受房屋开始经营。但由于被告经营状况不佳，向原告提出减少经营面积，为此，双方又于2015年3月16日签订《提前终止商铺租赁的协议》以及《补充协议》，对被告的承租面积以及租金等做了调整。但被告仍然拖欠租金，2016年1月22日，原、被告双方再次签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，原告再次给予被告租金减免的优惠，减免金额为520,235.46元，双方并确认被告仍拖欠原告的租金和水电费等的总额以及被告的应支付方式和期限，同时双方约定，对租赁房屋的装修由原告事实，费用暂估为170万元，由原告承担70%，被告承担30%。及被告应承担费用为51万元，该51万元由被告在收到甲方施工前通知后2个工作日之内支付10万元(已支付)，余款70%，即287,000元应在房屋竣工交付后5个工作日内支付，其余费用在审计完成后2个工作日支付，任何一方违反原《房屋租赁合同》及本补充协议的，应赔付另一方装修折旧费用。然，被告自此失信于原告，拖欠租金的现象仍不断发生。2016年12月30日，原、被告双方再次签订《租赁合同补充协议》，原告给予被告租金减免59,759.42元，协议并明确被告拖欠原告当年的租金为471,435.46元、水电费为174,018元，以及历年来仍拖欠原告的租金及水电费为781,349.83元，共计1,426,803.29元，双方并约定了被告应归还的期限，此后被告也多次向原告承诺一定归还原告所有拖欠的款项，反之承担一切后果。但被告仍继续违约，因其经营不善，经协商，甲乙双方于2017年9月30日签订《租赁合同解除协议》，约定：1、双方签订的《租赁合同》于2017年9月30日解除；2、被告拖欠原告租金计2,230,179.68元；3、所有欠费被告应按千分之三每日支付逾期付款违约金；4、之前原告给予被告的租金减免优惠取消；5、被告应向原告支付健身房改造费用；6、被告已支付的保证金不予返还；7、关于归还房屋等也做了明确约定。另，原告为被告进行健身房改造的总计费用XXXXXXX.65元，因目前工程造价审计尚未完成，原告仅要求被告按照合同约定，支付按工程暂估费用计算应于工程竣工交付后即应当向原告支付的工程费用287,000元，其余工程款原告另行向被告追偿。时至今日，被告除向原告归还租赁房屋外，其他应向原告支付的欠款及费用分文未付。原告认为，被告的行为已经严重违约，故以讼称事由诉至法院。
　　被告甄某公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。
　　经审理查明，甄豪(上海)投资管理有限公司于2017年5月27日更名为甄豪健身(上海)有限公司，后于2017年12月7日更名为上海甄某企业管理咨询有限公司。
　　2013年9月9日，原告晟泰公司(出租方、签约甲方)与甄豪(上海)投资管理有限公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺座落于上海市闵行区吴泾镇永德路XXX号1层96、98、100号，地下一层01号，房屋类型为商业；甲乙双方同意，将该房屋用于计算租金、物业管理费的套内面积为1F，263.78平方米，及地下一层套内面积为1,429.70平方米，乙方租赁该房屋作为经营健身会所之用途，乙方将该商铺用于合同协议书约定用途以外的其他用途的，须经甲方事先的书面同意，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；该房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起10年的时间，即2014年1月9日至2024年1月8日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起至2014年1月9日止为免租装修期，即乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费计提成租金但装修期间产生的水、电等其他能源费用由乙方自行承担；该商铺的交付日期为2013年9月10日，甲方应当于该日期前交付该商铺，该商铺起租日为免租装修期届满之次日，即2014年1月9日起；基本租金应按每个月支付，乙方应于每一个月第1个工作日或之前支付该月的基本租金，第一、二年度的基本租金每月为98,721元，每年的年租金为1,184,652元，第三、四、五年度的基本租金每月为103,657元，每年的年租金为1,243,884元，第六、七、八年度的基本租金每月为108,840元，每年的年租金为1,306,080元，第九、十年度的基本租金每月为114,282元，每年的年租金为1,371,384元；乙方自签署《1F96、98、100地下一层01商铺租赁合同》后向甲方交纳租赁保证金296,163元，由乙方自签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳；合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费用(若有)后的履保金余额无息一次性全部退还给乙方，履保金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应于结清；交房之日起至起租日，乙方需支付甲方或物业管理公司装修管理费(按建筑面积)0.10元/天/平方米(见交房费用清单)；乙方须自行负担与该商铺使用的有关电话费、水费、电费、燃气费、正常工作时间空调供应的费用(如有)及其他费用如公共区域的照明、空调费、电梯运行电费等(如有)，并承担电话、燃气的开户费；乙方应于本合同约定的租赁期届满之日起7日内交还该商铺，合同结束(不论基于任何原因)，乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构(经甲方同意且合法变更除外)，乙方在终止日期后15天内未拆除建筑物本身之结构体(经甲方同意且合法变更除外)，乙方在终止日期后15天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物所有权，悉归甲方所有任由其处理；乙方未按本合同规定日期足额支付本合同中约定支付的费用超过30日，且在收到甲方书面通知后7日内未盖章等，甲方有权选择提前终止本合同；甲方提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后10日内应迁离并交回租赁房产，租金照实结算，乙方撤出后应及时处理好在此经营期间的债权债务关系(包括但不限于酒水、原材料供应商的货款、员工工资、向消费者发放的未到期限的会员卡或打折卡或充值消费卡)，如处理不当造成甲方蒙受损失的，甲方可向乙方追诉，乙方应当赔偿甲方追诉所发生的一切的费用，包括但不限于律师费、差旅费、调查费；甲方未能按时向乙方交付租赁房产的逾期一日，乙方有权向甲方收取当月租金之0.05%的违约金；在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金；在装修期和租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的千分之三，乙方在经营过程中逾期向甲方支付推广费每逾期一日，应按上述费用的千分之二；任何一方因另一方任何实质性违约而终止本合同，则违约方需向被告违约方双被告支付根据本合同内约定的租赁保证金作为违约金；解除合同时，违反合同的一方，还应向另一方支付2个月的租赁费用作为违约金，给对方造成损失的，通过双方认定的权威机构按实际评估认定，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。
　　2015年3月16日，原告泰某公司(签约甲方)与甄豪(上海)投资管理有限公司(签约乙方)签订《提前终止商铺租赁的协议》，约定：乙方于2014年12月1日起将所租赁的1F96、98、100号商铺退出263.78平方米面积，保留地下一层1,429.70平方米；乙方应于本协议签署后2015年3月20日向甲方支付所欠租金189712.56元(2014年12月至2015年2月租金)，2015年4月30日前付清2015年3月-2015年6月租金；截止本协议签订之日，乙方欠甲方2014年3月29日-2014年11月30日前租金共计796,259元；甲方提供乙方正常运营设施，乙方自行负责维护；甲、乙双方约定，本协议签署后，乙方应按时支付每期租金及水电费，否则甲方有权收回商铺并终止合同。
　　2015年3月16日，原告泰某公司(签约甲方)与甄豪(上海)投资管理有限公司(签约乙方)签订《补充协议》，约定：由于乙方经营状况不佳，现提出减少经营面积，经甲乙双方协商一致确认按实测面积计算租金，原租赁面积为1693.48平方米，现变更租赁面积为1,429.70平方米；现租金为(租金年限就递增以原合同为准)，第一、二个年度的基本租金每月为63,237.52元，每年的年租金为758,850.24元；第三、四、五个年度的基本租金每月为66,399.36元，每年的年租金为796,792.32元；第六、七、八个年度的基本租金每月为69,719.42元，每年的年租金为836,633.09元；第九、十年度的基本租金每月为73,205.39元，每年的年租金为878,464.69元。
　　2016年1月22日，原告泰某公司(签约甲方)与甄豪(上海)投资管理有限公司(签约乙方)签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定：乙方水费、电费共计欠缴402,668元，乙方的该笔欠费应于2016年3月至2016年12月共分十期结清，每月为一期，每期(即每月15日之前)向甲方缴付40,266.80元；乙方租金共计欠缴1,300,588.64元，甲方就该笔欠费给予乙方40%减免(即六折)，则乙方实际应缴欠费总额为780,353.18元，乙方就减免后的欠费应于2016年3月至2017年6月公分十六期结清，每月为一期，每期(即每月15日之前)向甲方交付48,772.07元；自2016年1月1日起，乙方须严格按照所签署之《房屋租赁合同》约定，按时、足额向甲方缴纳租金、水费、电费等，其中乙方2015年12月水费、电费(即31,631元)及2016年1月租金(即66,400元)应于2016年1月25日之前缴清，自2016年2月起，租金应按自然月结算；乙方所承租房屋涉及装修、移位的暂估费用约170万元(包括但不限于拆除、土建、装饰等费用)，具体以审计为准，上述费用的70%由甲方承担；上述费用的30%由乙方承担，乙方于收到设计施工图纸后48小时内对甲方所出具设计施工图纸进行书面确认，若乙方逾期未作回应则视为默认同意，乙方所承租房屋施工开始前，甲方应提前通知乙方，乙方应在收到通知后的2个工作日内向甲方支付10万元，乙方承租的房屋竣工交付后的5个工作日内，乙方支付“乙方应承担费用”余额的70%，其他费用应在审计完成后2个工作日内支付，此款项最后付款期限为2016年12月31日；乙方装修所涉设计费用约105,000元，由甲方承担；凡涉及甲方为乙方所承租房屋之装修所投入的资产其权属归乙方所有；乙方所承租房屋经装修改建后使用面积约为1748.73平方米(具体以竣工后实际测绘面积为准)，按《房屋租赁合同》及《提前终止商铺租赁的协议》约定，乙方房屋租赁面积为1429.70平方米，甲方同意乙方租金单价及其递增的计算方法等仍按原《房屋租赁合同》执行；装修所涉全部费用按五年计算平均折旧，任何一方违反原《房屋租赁合同》及本协议，均应按年限计算装修折旧费用赔付给另一方等。
　　2016年12月30日，原告泰某公司(签约甲方)与甄豪(上海)投资管理有限公司(签约乙方)签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定：甲方同意乙方2016年9月1日至2016年11月30日期间的月租金按照原合同约定租金的70%计算，即46,479.55元/月；自2016年1月起至2016年11月，乙方租金共计欠缴471,435.46元、2016年3月至10月水电费共计欠缴174,018元、2016年3月至2016年11月租金及水电还款共计欠缴781,349.83元，总计欠缴1,426,803.29元，乙方的该笔欠费应于2017年1月至2017年12月共分十二期结清，每月为一期，每期(即每月15号前)向甲方缴付118,900.27元；本协议签订起，乙方须严格按照所签署之房屋租赁合同约定(先付后用)及2016年1月22日签订的《租赁合同补充协议》，按时、足额向甲方交纳租金、水电费及租金水电费还款等。其中，乙方2016年11月水电费、2016年12月租金及水电还款及2016年12月租金共计183,099.23元，应于2016年12月25日前付清；乙方应严格遵守原合同及双方签署的补充协议，若有违反包括但不限于延期支付租金等情况，甲方有权按照原合同及双方签署的补充协议追究乙方的违约责任，取消本协议第1条及历次给予乙方的所有优惠，并保留追偿乙方已销售的租金优惠的权利等。
　　2017年9月1日，原告泰某公司(签约甲方)与甄豪健身(上海)有限公司(签约乙方)签订《租赁合同解除协议》，约定：甲乙双方签订的《租赁合同》于2017年9月30日解除；截止到2017年9月30日，乙方拖欠甲方2014年3月至2017年5月租金欠款2,230,179.68元，2015年1月至2017年5月水费欠费99,205.50元、电费欠款377,193.50元，合计欠费2,706,578.68元(上述费用未含滞纳金，滞纳金另行计算以及健身房装修、移位等费用)；根据甲乙双方2016年1月签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》中第八条之约定：“乙方将所承租房屋整体或部分区域转租给第三方，或以合作、联营、承包经营等方式变更转租、变更承租权的，又或以转让或变更实际控制人的；根据本协议之约定乙方未能支付或迟延支付任何一笔款项的，凡发生上述行为的(经甲方书面认可的除外)，均视作乙方违约，则乙方所享有优惠条件等全部废止，不再有效”，因此甲方在此补充协议中给乙方的欠费减免取消。另2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》第十二章违约责任12.2及12.3条：“在装修免租期和租赁期内，乙方逾期支付按本合同约定乙方应缴费用的，及逾期支付水、电、燃气及其他费用，每逾期一日，应按逾期支付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金。”乙方拖欠甲方租金、水费、电费、健身房改造费等费用，甲方将于签署本协议后继续向乙方追讨；根据原合同约定，本协议签署后乙方已支付的租金保证金不予退还；乙方应于合同解除目前自行结清电话、宽带等公用事业费，并将最后一期结清账单的复印件交甲方该项目运营办公室备案，并自合同解除日起的30日内(即2017年10月30日前)办理完营业执照等相关证照注销、迁出手续及电话、宽带、煤气等过户、注销手续，并将过户、注销证明文件的复印件交至甲方该项目运营办公室备案，逾期未办理完该等过户、注销手续的，甲方将根据原合同追究乙方的违约责任；乙方应自行拆除房屋内的所有自有设备，并清空房屋，但不得破坏室内的原有装修，并于2017年9月30日前将房屋返还甲方，逾期未返还的，乙方应按照原合同约定日租金的两倍向甲方支付该房屋使用费；乙方应于2017年9月30日前对已售“代币券/卡”(包括但不限于消费卡、优惠券)全部兑付或对未兑付部分做出不损害甲方或其他第三方利益的妥善安排，否则甲方将根据原合同追究乙方的违约责任；乙方已于2017年5月27日变更为甄豪健身(上海)有限公司等。协议签订后，被告于2017年9月底搬离，原告收回房屋后另租他人。
　　上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《提前终止商铺租赁的协议》、《补充协议》、《关于房屋租赁合同的补充协议》二份、《租赁合同解除协议》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本案审理过程中，原告向本院提交了《承诺书》、上海市房地产权证及装修费转账记录，但并未能向本院提交原件，对于证据的真实性难以认定，故本院对原告提供的上述证据不予采信。
　　本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。该合同履行过程中，双方对于租赁场所、租金支付等重新商定，并签订了《提前终止商铺租赁的协议》、《补充协议》、二份《关于房屋租赁合同的补充协议》，该组协议亦为双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。此后，又经双方协商达成《租赁合同解除协议》，一致同意解除了双方间的租赁合同，并对于合同解除后果处理明确约定，双方亦应按约履行。经原、被告结算，被告拖欠原告自2014年3月至2017年5月租金2,230,179.68元，自2015年1月至2017年5月的水费99,205.50元及电费377,193.50元，被告应予以支付，原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的补交租金，依据双方签订之《租赁合同解除协议》，明确补充协议中给被告的欠费减免取消，故双方于2016年1月22日签订之《关于房屋租赁合同的补充协议》中约定，原告给予被告欠缴租金1,300,588.64元40%的减免(计520,235.46元)，被告应予以偿付。另，双方于2016年12月30日签订之《关于房屋租赁合同的补充协议》中约定，原告给予被告自2016年9月1日至2016年11月30日期间的月租金按照原合同约定租金的70%计算，该期间减免的租金59,759.42元，被告应予以偿付。综上，被告共计需向原告补交租金579,994.88元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
　　关于原告主张的装修改造费用，依据双方于2016年1月22日签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》中约定，原告为被告所承租房屋之装修所投入的资产其权属归被告所有，装修费用预估170万元，由原告负担70%、被告负担30%。双方并约定了装修费用支付方式：被告收到通知后的2个工作日内向原告支付10万元，房屋竣工交付后5个工作日内支付至应承担部分之70%，剩余部分由审计完成后2个工作日内支付。现装修审计并未完成，被告应承担之装修费用无法确认。且双方约定装修属被告所有，双方租赁合同解除后，该部分装修在并无拆除的情况下，由原告将房屋另行出租于他人使用，装修对于原告仍有使用价值，在此情况下被告可向原告主张部分装修补偿。考虑到原、被告双方的租赁合同已解除，现被告尚有部分装修费用未与原告结算，又可向原告主张装修补偿的情况下，本院为避免当事人之讼累，在本案中一并处理，确认双方互付的该部分债务予以抵消，原告的该诉讼请求，本院不予支持。
　　关于原告主张的逾期付款违约金，双方于2017年9月1日签订《租赁合同解除协议》时，未付租金、水电费及补交租金的数额已予以明确，虽未约定具体付款期限，被告应在合同解除后的合理期限内予以支付。原告于2018年4月3日起诉至本院，距双方合同解除已逾半年，被告仍未能履行，原告要求被告自2018年4月3日起支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于逾期付款违约金标准，双方于合同中约定为日千分之三，对此原告考虑到实际损失自愿调低为日千分之一，系原告处分自身之权利，于法不悖，本院予以支持。至于被告的债务金额，如前所述，本院确认为3,286,573.56元(2,706,578.68元+579,994.88元)，故被告应以3,286,573.56元为本金，按照每日千分之一的标准，向原告支付自2018年4月3日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。
　　被告甄某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第二项之规定，判决如下：
　　一、被告上海甄某企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海泰某资产管理有限公司支付租金、水费、电费共计2,706,578.68元；
　　二、被告上海甄某企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海泰某资产管理有限公司支付补交租金579,994.88元；
　　三、被告上海甄某企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内以3,286,573.56元为本金，按照每日千分之一的标准，向原告上海泰某资产管理有限公司支付自2018年4月3日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
　　四、驳回原告上海泰某资产管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费35,388.59元，由原告上海泰某资产管理有限公司负担2,842.12元，由被告上海甄某企业管理咨询有限公司负担32,546.47元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：殷  雪