上海治富房地产经纪事务所与沈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海治富房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。
　　投资人：张怀成，经理。
　　被告(反诉原告)：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：余恩来，上海市天目律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海治富房地产经纪事务所(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)沈某某(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的投资人张怀成，被告的委托诉讼代理人余恩来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的合同；2、被告双倍返还定金人民币10万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2017年5月20日，原被告签署《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价140万元，双方于买卖合同签订后70日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2017年5月21日，原告支付被告定金5万元。此后，被告告知原告，其正在办理申请购买经济适用房的相应手续，若此时有售房款入账，可能会导致无法取得购买经济适用房的资格，故要求延期签署系争房屋的购房合同。2018年6月12日，原告要求被告签署购房合同，被告拒绝签署并将系争房屋另行出售。故原告提出诉请如上。
　　被告反诉并辩称，同意解除买卖合同，但是不同意双倍返还定金，是原告违约。合同签订后，原告仅支付了定金5万元，未支付其他任何房款。2018年6月，原告要求解除原房地产买卖合同，与被告签订总房价为125万元的买卖合同，被告对此不同意。此外，原告不应该作为房屋买卖的主体，在本次交易中原告既是购买方，也是居间方。被告另行出售房屋，房价为125万元。故反诉要求：1、没收定金5万元；2、原告赔偿被告房价下跌损失15万元。
　　原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同约定2017年7月30日签订网签合同，但是当天没有签。因为被告在申请经适房，如果有款项打进来会影响资质审查。2018年4月底，被告通知原告经适房在公示。2018年6月11日，原告电话通知被告签订网签合同。因为房价下跌，原被告协商一致成交价变更为125万元。2018年6月12日，原告将总房价为125万元的网签合同打印出来到被告家里，但是被告不同意签。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为被告。2017年5月20日，原告(乙方)、被告(甲方)、上海置富行房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，经丙方居间，乙方购买甲方名下系争房屋，总房价款140万元。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖合同》，约定，总房价款140万元，甲乙双方于本合同生效后70日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房价款35万元(含定金及尾款)应于签订买卖合同示范文本后十日内支付；甲乙双方于买卖合同示范文本，购房申报完成及缴纳房产税(若有)，抵押登记(若有)注销后十个工作日内申请产权过户；第二期房价款40万元应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付甲方；甲乙双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户当日，对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，乙方支付尾款5万元；剩余房款65万元，乙方于2017年8月31日前支付20万元，2018年3月31日前支付35万元，剩余10万元过户前支付。合同其他条款约定，甲乙双方约定上述款项，甲方通知乙方且提前15日内，乙方在约定区间房价款内应配合支付甲方房价款；甲乙双方约定过户日期最晚为2019年1月1日；乙方可以变更买受人。合同签订后次日，原告支付被告定金5万元。
　　另查明，2018年6月12日，原告打印出总房价款为125万元的系争房屋网签合同要求被告签署，被告没有签署。2018年6月13日，被告重新补办了系争房屋的产权证。2018年6月22日，被告与案外人姚某某、黄某某系争房屋签订《居间协议》，约定总房价125万元。2018年7月22日，被告与姚某某、黄某某系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，总房价为125万元。
　　原告为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2018年6月13日，原告与被告的通话录音，主要内容为：原告表示，去年没有付首付，是因为被告没有给银行卡号，原告又没有被告的手机号，联系被告儿子，被告儿子表示要拿经适房，钱放身边不方便。被告表示，对对对。原告表示，今年的行情也不对了，价格低一点，原告能买下来。被告表示，原告打钱的话，可以银行卡拍个照。2、2018年7月3日，原告与被告儿子的通话录音，主要内容为：原告表示，去年10月份，原告要付首付，是对方说不要钱不签合同。被告儿子表示，那个时候本身钱就是不太好拿，被告已经将房屋另行出售了。3、2018年7月16日，原告与被告的通话录音，主要内容为：原告问被告是不是同意125万，说好少15万元，原告支付被告100万。被告表示，被告诚心卖给原告，是原告不打钱。原告问被告为何补办产证。被告表示，因为原告不给钱。原告表示，合同打出来第二天要签字，但是当天被告就补办产证了。被告表示，140万拖到125万还不给钱，4月份就向原告要钱要不到。原告表示，被告应提前两个月要，原告的钱是派用场的，被告4月份要，原告6月份就准备好了，6月12日那天把合同拿给被告，说好少15万，原告给被告打100万。被告表示，100万没有打。原告表示，说过先打首付款，后面的晚几天，因为被告没有签字，所以钱没有打。被告表示，原告不打钱，被告才补办产证的。4、原告建设银行账户的交易明细，显示2018年6月13日，账户余额529,802.68元，2018年8月1日，账户余额718,166.18元。原告表示，证据1证明，2017年原告提出支付首付款，是被告不要；证据2证明，被告补办产证导致原告打印的合同无效，双方约定等产证补办好再签网签，但被告将房屋另行出售；证据3证明，2018年4月底，被告向原告要钱，原告因为钱不够没有支付，6月12日因为被告没有签网签，所以原告也未支付100万元；证据4证明，原告当时卡内余额情况，当时和被告约定好，100万分两笔支付。被告针对上述证据，发表质证意见如下：对证据1、3的真实性无异议，但是不认可证明目的；对证据2的真实性不认可；对证据4的真实性无异议，可以证明原告在2018年6月13日付不出100万元。
　　被告为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、原告单位信息公示报告、名片，证明原告和本案居间方都是张怀成在经办，原告不应作为签订买卖合同的主体；2、上海宏德房地产经纪事务所的证明，证明系争房屋房价下跌；3、被告个人活期一本通账户，证明被告在签订居间合同当天就将收款账号提供给原告。原告针对上述证据，发表质证意见如下：1、真实性无异议；2、真实性无异议，认可现在系争房屋房价在125万元左右；3、被告没有向原告提供过银行账号。
　　审理中，原告表示，2018年4月底，被告提出要网签，但网签的话原告需支付被告100万元房款，原告当时没有足够资金，所以4月份没有网签。6月10日左右，被告同意按125万元签订网签合同。6月12日，原告带着网签合同找被告签署，被告不同意，所以原告也没有支付100万元。6月13日，原告发现被告补办产权证，就和被告约定等新产证办出后再网签。7月3日，原告电话联系被告儿子，被告儿子表示系争房屋已经另行出售。7月16日，原告接到房管局电话要求原告撤销网签，原告撤销了网签，当日去被告家里协商未果。系争房屋产权证一直在原告处。被告表示，2017年7月30日，被告要求和原告签订网签合同，原告表示没有找到下家，没有能力支付房款。原告应当在签订合同后三个月内支付被告35万元，但一直没有支付。2018年4月，被告又要求原告支付房款，原告还是没有支付。2018年6月12日，原告要求与被告签订125万元的网签合同，被告不同意。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现原被告均同意解除双方之间的《房地产买卖合同》，本院予以确认。本案的争议焦点在于违约方的认定。合同约定，总房价140万元，原被告应于合同生效后70日内签订示范文本的房地产买卖，网签后10日支付首付款35万元等内容。但是根据庭审查明的事实，原被告并未在合同生效后70日内签订示范文本的房地产买卖合同，原告亦未按照合同约定的期限付款。且根据原告提供的录音证据的内容，可以认定未按约签订网签合同及付款系买卖双方协商一致的结果。原被告的上述行为表明，双方就不再按照原《房地产买卖合同》履行已经达成一致，该《房地产买卖合同》实际已终止履行。因《房地产买卖合同》约定的网签时间及付款期限已超过，合同终止履行亦是双方协商一致的结果，故双方就网签时间、付款方式等内容应当重新协商并达成一致。根据庭审调查的事实，原被告就购房款调整、网签合同签订时间及购房款的支付时间等买卖合同重要条款确实重新进行过磋商，但是并未达成一致，故被告另行出售房屋，原告不同意以140万元购买房屋，双方均不构成违约。原告要求被告双倍返还定金10万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告要求没收定金、原告赔偿房屋差价损失15万元的反诉请求，本院亦不予支持。被告已将系争房屋另行出售，原被告之间的交易实际无法继续，被告应将收取的定金5万元退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海治富房地产经纪事务所与被告(反诉原告)沈某某就上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》；
　　二、被告(反诉原告)沈某某于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海治富房地产经纪事务所定金5万元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海治富房地产经纪事务所的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)沈某某的全部反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
　　本诉案件受理费减半收取1,150元，由原告(反诉被告)上海治富房地产经纪事务所负担575元、被告(反诉原告)沈某某负担575元；反诉案件受理费2,150元，由被告(反诉原告)沈某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王竹珺