上海江某数码科技发展有限公司与姚成轶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海江某数码科技发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：欧栢贤，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告：姚成轶，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：常志刚，上海汉商律师事务所。
　　第三人：上海吉纳瑞斯餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：马某某，总经理。
　　委托诉讼代理人：说尔布。
　　原告上海江某数码科技发展有限公司与被告姚成轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后依法适用简易程序。审理中，根据被告姚成轶的申请，本院依法追加上海吉纳瑞斯餐饮管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告上海江某数码科技发展有限公司的委托诉讼代理人黄超、齐中飞，被告姚成轶及其委托诉讼代理人常志刚，第三人上海吉纳瑞斯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人说尔布到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海江某数码科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)及《物业管理服务协议书》(合同编号：KY沪物2015-0010)于2017年12月15日解除，被告向原告返还上海市静安区广中西路777弄91.99号江某大厦一层104室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告支付拖欠的租金346,636.50元(2017年6月1日至2017年10月19日期间按照每月52,362元计算；2017年10月20日至2017年12月15日期间按照每月56,551元计算)；3、被告支付违约金113,102元；4、被告支付免租期租金7,357.64元；5、被告支付房屋使用费，自2017年12月16日起至实际返还房屋之日止，按每日3,443元计算；6、被告支付逾期付款滞纳金，均按每日万分之五的标准计算(截至2017年12月15日，滞纳金为19,411.61元；自2017年12月16日起至实际支付之日止，以346,636.50元为基数，按每日万分之五标准计算)；7、被告支付原告拖欠的物业管理费，自2017年6月1日起至实际房屋交还之日止，按每月7,825元计算。事实与理由：原告系上海市静安区广中西路777弄91.99号房屋的产权人。2015年10月30日，原、被告签订《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年10月20日至2018年10月19日。租赁合同签订后，原告按约履行各项义务，但被告自2017年6月1日起至今一直拖欠租金，经原告多次催讨仍未支付，故起诉至法院。原告认为合同解除日期应以诉状副本送达被告之日为准，具体解除日期由法院依法认定。水、电费不在本案中主张。被告向原告支付了租赁保证金104,724元，应优先抵扣被告拖欠的费用，希望法院在本案中一并处理。本案中，原告仅向被告主张权利，不向第三人主张权利。
　　被告姚成轶到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告实际系代第三人与原告签订租赁合同，系争房屋的实际承租人为第三人，故原告起诉被告属于主体错误。因为系争房屋实际承租人为第三人，故被告无法返还系争房屋及支付租金。租赁合同对违约金有明确约定，应当以104,724元为准；原告同时主张房屋使用费加重了被告的违约金责任。滞纳金没有合同和法律依据，且同时主张滞纳金、违约金加重了被告的责任，且滞纳金标准过高。因原告起诉要求解除合同，不存在提前退租的问题，不同意支付免租期租金。对于物业管理费，原告主体不适格，原告也未提供证据证明其代被告支付了相关的物业管理费，对于物业管理费的标准无异议。被告向原告支付了租赁保证金104,724元，同意在本案中一并处理。
　　第三人上海吉纳瑞斯餐饮管理有限公司到庭陈述，系争房屋目前由第三人实际使用。第三人与原告之间不存在房屋租赁关系，故第三人无支付租金、违约金、滞纳金等的义务。但第三人作为实际使用人，愿意按照原、被告合同约定的租金标准向原告支付自2017年6月1日起的房屋使用费。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：原告系上海市静安区广中西路777弄91.99号全幢房屋的产权人。
　　2012年，原告与第三人签订《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2012-0005)，约定原告将系争房屋出租给第三人；房屋出租面积305.80平方米，租赁该房屋为餐厅使用；租赁期限3年，自2012年10月20日至2015年10月19日止；每月每平方米167.29元，合计每月租金51,158元。
　　2015年9月11日，第三人向原告出具情况说明，因经营情况不佳，决定于2015年10月19日不续租。
　　2015年10月13日，原告向第三人出具通知函：“上海吉纳瑞斯餐饮管理有限公司(房号104)，(合同编号：KY沪租2012-005)，原合同至2015年10月19日到期，届时合约终止，不予续租，请贵方在19日前结清相关费用，谢谢合作，特此通知”。
　　2015年10月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁面积为313平方米。租赁期限3年，自2015年10月20日至2018年10月19日，其中2015年10月20日至2015年11月4日为免收租费期，如提前退租，则须按相应租期比例计付免租期租金。房屋租赁期间第一年每日每平方米(租赁面积)的租金单价为5.5元，每月租金计52,362元。乙方应支付定金(相当于2个月的房屋租金)104,724元，自乙方交付房屋租金起始日起转为房屋租赁保证金。租赁期间，乙方若出现拖欠租金或损坏物业、私自转租、改变租赁房屋用途、单方解除合同或本合同约定的其他违约行为等所产生的费用，甲方有权从保证金中抵扣用作赔偿损失；租赁期满后，租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，若有剩余，则无息退还乙方。乙方支付租金的起始日为2015年10月20日，每月应交租金52,362元；乙方交付第一期房屋租金为起始日，之后，每月末或每个支付周期的最后一个月月末前交付次月或下一个使用周期的房屋租金，先交付后使用。租赁期内，前两年乙方交付房屋租金不变，从第三年起，在前一年的基础上递增8%的涨幅计算租金；如乙方从第三年起不续租，则第二年的租金按第三年应递增的租金增涨幅度计算。乙方应按时交纳房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，按未付款金额的3‰向甲方支付滞纳金。合同期满终止或合同提前解除，乙方返还租赁房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满的次日返还租赁房屋给甲方，乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方提前解除合同，但违反合同约定的一方应按12.1条约定向对方支付违约金：……(6)乙方逾期不支付房屋租金或其他费用累计超过1个月的。甲乙双方应正确履行本租赁合同，如一方提前解除合同或其他违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于2个月房屋租金的违约金，因一方违约给对方造成损失的，还应赔偿损失(有约定违约金条款的依照其约定)。如乙方违反合同约定，甲方行使单方面终止合同权利时，乙方应当及时返还房屋并配合办理终止合同手续(包括但不限于租金等费用结算、房屋恢复原状等)；若乙方不配合办理手续超过一个月的，视作自动放弃对租赁房屋内所有物品的所有权，一切物品归甲方处理。甲方有权向人民法院起诉，要求乙方立即返还占用的房屋并承担占用期间的使用费及赔偿相关的经济损失。
　　同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业管理服务协议书》(合同编号：KY沪物2015-0010)，约定甲方负责江某大厦公共区域的日常保洁服务和全方位的保安服务。物业管理服务期限为3年，自2015年10月20日起至2018年10月19日止。第1层商业用房物业管理费每月25元/平方米。乙方租用的第一层房屋104，面积313平方米，每月应交纳物业管理服务费合计7,825元。乙方交纳物业管理费的起始日为2015年10月20日，物业管理费按月/季交纳，每月/季末前交纳次月/季物业管理服务费，先交后用。
　　2016年5月27日，被告向原告出具委托书：“本人姚成轶，从2016年5月开始本人租赁江某大厦104室所有费用，包括租金、物业管理费、水电等费用，委托马某某(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)支付。原租赁合同条款不变。由此引起的所有法律责任均由本人承担”。同日，案外人马某某出具情况说明：“付款人马某某支付104室所有费用，发票抬头开姚成轶”。
　　2017年12月15日，被告收到诉状副本等相关材料。
　　另查，自2015年11月5日至2016年12月31日期间，租金收取周期为每月5日至次月4日；自2017年1月1日起，租金按自然月为周期收取。
　　审理中，被告陈述系争房屋原先由第三人租赁，整体用于经营咖啡店，后因经营不善，第三人的原法定代表人金成斌将第三人公司股权转让给被告，被告于2015年6月将系争房屋分割为三间，一间由被告经营日韩简餐，一间出租给案外人马某某的弟弟说尔布经营面馆，一间出租经营水果店。2015年10月原租赁期限到期后，原、被告重新签订租赁合同，系争房屋继续按原样经营，被告收取面馆、水果店租金后，支付给原告。2016年5月，经被告、案外人马某某及水果店三方协商后，将系争房屋全部交给案外人马某某经营面馆，还曾找了原告姓祝的经理，其同意转为面馆。2016年6月，案外人马某某对系争房屋重新装修后经营。并且为了经营面馆的营业执照，被告将第三人公司股份全部转给了说尔布，马某某作为第三人公司的法定代表人。
　　马某某向本院陈述，2016年5月前，系争房屋分为三个区域，被告经营一块区域，并出租给水果店及面店各一块区域使用，马某某向姚成轶支付租金；2016年5月后，经被告同意，系争房屋全部由马某某经营面馆使用，原告祝经理也是同意的，并且口头承诺不会让其他类似的店进驻。因原来面馆的营业执照是以第三人公司名义办理的，所以将第三人的法定代表人变更为马某某。马某某及第三人并未与原、被告签订房屋租赁合同。
　　原告到庭表示祝鑫敏于2016年4月5日至2017年3月10日期间在原告公司担任物业经理，后离职。
　　原告及第三人一致确认，原告与第三人于2017年就系争房屋签订《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：[KYCONTRACTNOHERE])系用于第三人工商登记。
　　原、被告及第三人一致确认，2016年5月前的租金、物业费均由被告姚成轶支付，2016年5月后的租金、物业费由第三人支付；2017年5月31日前租金、物业费均已结清，2017年6月1日起被告及第三人未再支付租金及物业费。原告开具的租金及物业费发票抬头均为被告。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间签订的《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)，系双方真实意思表示，应属有效。对于被告系代表第三人与原告签订租赁合同的主张，一方面在被告与原告订立租赁合同前，第三人曾明确表示不再续租系争房屋，被告当时亦非第三人的法定代表人；另一方面，被告在签订本案租赁合同后亦自行经营或分割出租，并于2016年5月出具委托书承诺相关法律责任均由被告本人承担，故对于被告的主张，本院不予采信。故被告应按约履行原、被告之间的租赁合同，鉴于原、被告及第三人均确认自2017年6月1日起未支付租金，已经构成根本违约，原告有权单方解除合同，现原告主张原、被告之间的《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)于2017年12月15日(本案诉状副本送达之日)解除并要求被告返还系争房屋，本院予以支持。
　　对于原告主张的各项费用，本院认定如下：1、原告主张被告支付2017年6月1日至2017年12月15日的租金346,636.50元，其中2017年6月1日至2017年10月19日按月租金52,362元计算，2017年10月20日至2017年12月15日租金按月租金56,551元计算，符合合同约定，本院予以支持。2、原告要求被告支付免租期租金7357.64元，与合同约定无悖，本院予以支持。3、原告要求被告支付逾期付款滞纳金，其中截至2017年12月15日，滞纳金为19,411.61元；自2017年12月16日起至实际支付之日止，以346,636.50元为基数，按每日万分之五标准计算。基于本院已认定被告根本违约，故原告的该项主张，本院可予支持。原告自愿将滞纳金标准调整为日万分之五，尚属合理，本院予以采纳，原告主张的滞纳金计算方式，符合合同约定，本院予以确认。4、原告主张被告支付违约金113,102元，有相应的合同及事实依据，本院予以支持。5、对于房屋使用费，因被告违约导致合同提前解除，故原告主张自2017年12月16日起至实际返还房屋之日的房屋使用费并无不妥；然，系争房屋自2016年5月改变经营业态并由案外人马某某实际使用，原告作为系争房屋的出租人及物业管理方，既未提出异议，甚至还配合第三人签订租赁合同备案，故原告对于系争房屋的使用情况应属明知。综合考虑上述情况，本院酌情调整房屋使用费标准为每日1,859.22元。6、《物业管理服务协议书》(合同编号：KY沪物2015-0010)及物业管理费，对于原告解除《物业管理服务协议书》(合同编号：KY沪物2015-0010)的主张，因该合同与本案并非同一法律关系，本院不予处理；同时物业管理费并非本案租赁合同项下的约定，且被告明确表示不同意在本案中一并处理，本院亦不予处理，原告可另行主张。7、租赁保证金104,724元，按照合同约定，在被告结清前述相关费用后，原告应当返还。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：
　　一、原告上海江某数码科技发展有限公司与被告姚成轶就上海市静安区广中西路777弄91.99号江某大厦一层104室房屋签订的《上海江某大厦租赁合同》(合同编号：KY沪租2015-0022)于2017年12月15日解除；
　　二、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区广中西路777弄91.99号江某大厦一层104室房屋返还原告上海江某数码科技发展有限公司；
　　三、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内向原告上海江某数码科技发展有限公司支付拖欠租金346,636.50元；
　　四、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内向原告上海江某数码科技发展有限公司支付免租期租金7,357.64元；
　　五、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内向原告上海江某数码科技发展有限公司支付拖欠租金的滞纳金(其中截至2017年12月15日滞纳金为19,411.61元；自2017年12月16日起至实际支付之日止，以346,636.50元为基数，按每日万分之五标准计算)；
　　六、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内向原告上海江某数码科技发展有限公司支付违约金113,102元；
　　七、被告姚成轶应于本判决生效之日起十日内向原告上海江某数码科技发展有限公司支付房屋使用费，自2017年12月16日起至实际返还房屋之日止，按每日1,859.22元计算；
　　八、上述应付款项应在被告姚成轶支付的租赁保证金104,724元中优先抵扣。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,713元，由被告姚成轶负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：薛为安

书记员：李  彦