上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司、卢某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司。住所地:廊坊开发区东方大学城毕升路**号。
主要负责人：武心民，总经理。
委托诉讼代理人：邵伯忠，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：李健，河北凌翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，系被上诉人之夫。

上诉人上海永某物业管理有限公司廊坊分公司因与被上诉人卢某某物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海永某物业管理有限公司廊坊分公司上诉请求：一、撤销（2019）冀1091民初501号民事判决书；二、改判被上诉人卢某某支付物业服务费、车位费、垃圾处置费22394.88元，违约金6754.71元；三、两审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人物业服务不存在瑕疵，没有任何过错和违约，不应承担任何责任。原审判决其存在瑕疵，理由根本不成立。没有足够证据证明问题存在；应由开发商、公安部门、综合执法部门负责的事情，归责与物业公司，既不公平也不合法；缴纳物业费与而被上诉人的抗辩理由没有关联性；被上诉人认为利益受损，可另行起诉违约责任，侵权责任人不是物业公司。原审判决按20%缴纳物业费等各项费用没有事实和法律依据。原审判决完全按照自己的主观臆断，没有事实和法律依据，对自由裁量权的滥用。被上诉人违约应当承担违约金，被上诉人不按时交纳物业服务费等各项费用，是完全的违约行为，按照双方签订的《前期物业服务协议》关于违约条款的约定，理应承担违约金。原审判决没有依据，是错误的。诉讼费应由被上诉人承担，被上诉人不按时交纳物业费等相关费用，理应败诉，诉讼费应由被上诉人承担，原审判决全部由上诉人承担，违反了法律规定。综上，请求二审法院纠正原审错误，依法改判。
卢某某答辩称，其已经提供了充分的证据证实上诉人未充分履行作为物业公司的合同义务，违约在先，存在严重的瑕疵及过错，其作为业主未享受到与物业费等价的物业服务。其所有的040-1-3号房屋在收房时存在漏水、漏电等问题，多次与物业公司沟通未果，致使其不能入住房屋，故上诉人要求其支付物业费，无事实及法律依据。上诉人未提交任何证据证实其已经履行了合同义务，上诉人片面强调非物业公司责任，系推卸责任，应驳回上诉人的上诉请求。
上海永某物业管理有限公司廊坊分公司向一审法院起诉请求：被告卢某某支付040-1-3号房屋原告2017年1月至2019年12月的物业服务费16346元、车位使用管理费5760元、垃圾处理费288元及上述款项的违约金6754元。
一审法院认定事实：被告系廊坊开发区大学城东方之珠小区的业主，原告系为其提供服务的物业公司，双方均签有《前期物业服务协议》。协议签订后，原告为被告提供了物业服务，但被告尚拖欠原告部分物业服务费、车位管理费、垃圾处理费等，至今未缴纳。被告房屋存在漏水、漏电等质量问题，与物业公司多次交涉未能彻底解决。涉案小区存在业主私搭乱建以及不安全隐患等事实。另查明，被告未在该小区居住。
一审法院认为，原被告之间存在物业服务合同关系，被告自收房之日与原告签订了《前期物业服务协议》。被告卢某某040-1-3号房屋存在漏水等问题，且部分问题系在收房之时便予发现并提出，但长时间未予合理解决。其未在该小区居住生活，一方面是客观上未充分完全地享受了物业服务利益，其物业服务费用可以酌情降低，另一方面是不产生生活垃圾，原告诉请的生活垃圾处置费不应支持。该小区众多业主以物业服务较差拒交物业费，原告起诉至法院，以及该小区业主私搭乱建、车辆被砸的事实也表明原告所提供给小区居民的物业服务确存在一定程度的瑕疵，其应收取的物业服务费用应适当予以减免。原告诉请的车位使用费在庭审中更正为车位使用管理费，该项收费在《前期物业服务协议》中双方具有约定，应予支持。协议对物业费约定的预交方式，故原告诉请被告交纳至2019年12月物业服务费，符合协议约定。依前所述，原告未能提供符合合同约定的物业服务，也系一种违约，因此其请求被告支付逾期缴费违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条的规定，判决：被告卢某某于判决生效后十日内支付原告上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司040-1-3号房屋2017年1月至2019年12月的物业服务费、车位使用管理费3701元（﹝16346+2160﹞×20%）；二、驳回原告上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为，卢某某与上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司签订了《前期物业服务协议》，双方形成物业服务关系，其约定系双方真实意思表示，且不违反法律等强制性规定，双方均应依约履行。上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司未按协议约定全面充分履行物业服务义务，存在履行瑕疵。涉案房屋存在质量问题，且卢某某未入住，原审判决认定被上诉人缴纳物业费等各项费用的比例以及不承担违约金，合理合法，本院予以确认。上诉人诉称其没有履行瑕疵，不应承担责任，被上诉人违约应当承担违约金的上诉意见，没有提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于一审诉讼费，上海永某物业管理股份有限公司廊坊分公司如有异议，可向原审法院提出。
综上所述，上海永某物业管理有限公司廊坊分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费528元，由上海永某物业管理有限公司廊坊分公司负担。
本判决为终审判决。

审判长 刘炳辉
审判员 王建军
审判员 相宪伟

书记员： 窦博涵