上海永某物业管理有限公司与赵建功物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海永某物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周洪斌，该公司总裁。
　　委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
　　被告：赵建功，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：赵奇(系被告之子)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地河南省。
　　原告上海永某物业管理有限公司(以下简称永某物业)与被告赵建功物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告永某物业委托诉讼代理人张云沙、被告赵建功委托诉讼代理人赵奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告永某物业诉请：要求被告赵建功支付2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)3,153元及违约金260.12元。
　　被告赵建功辩称，未交物业费属实，但对欠费期间有异议，被告已缴纳2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费，有发票为证。后续不缴纳物业费事出有因：1、物业费一直以来均按照每月每平方米4.50元的标准收取，有2018年1月至3月的物业费发票为证，且被告于2018年12月收到原告发来的缴费通知单，要求被告缴付2018年4月至12月的物业费，其载明的单价仍为218.20元，即每月每平方米4.50元，故被告不应按照每月每平方米6.50元的标准收取物业费；2、物业公司未尽到合同约定的服务义务，保洁、公共部位及公共设施的维护保养均不到位，路面地砖存在开裂、松动，公共卫生间地面有积水，安全通道堆有杂物不予清理；3、公共卫生间长期被物业公司私自占用，日常处于关闭状态，业主无法使用。综上，被告认为，物业公司物业费收取标准有误，且物业公司服务质量未达到合同要求，故被告不同意支付物业费及违约金。
　　审理中，原告确认被告已缴纳2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业费654.60元，并将诉讼请求变更为：要求被告支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费人民币2,207.20元及违约金317.84元。针对被告的答辩，原告认为前期物业服务合同约定的收费标准一直为每月每平方米6.50元，因开发商针对按时缴纳物业费的业主提供每月每平方米2元的物业费补贴，该补贴由开发商直接支付原告，故按时缴纳物业费时业主仅需按照每月每平方米4.50元的价格支付，现被告逾期缴费，不再享受开发商的物业费补贴，原告有权依照前期物业服务合同的约定按每月每平方米6.50元收取。物业费催缴通知单有截止日期，超过截止日期就要按照每月每平方米6.50元的标准收取物业费。原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，不存在被告所述的服务不到位问题，被告应按约全额支付物业管理费。
　　经审理查明，被告赵建功系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积48.51平方米。根据前期物业服务合同及前期物业服务合同续约协议的约定：原告于2018年4月1日至2018年10月31日期间为被告房屋提供物业服务，办公楼收取物业管理费标准为每月每平米6.50元；物业管理费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；逾期交纳物业管理费的，原告有权按每日万分之五收取违约金。被告一直未支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，原告经催收未果，遂诉讼来院。
　　又查明：1、被告已向原告缴纳了2018年1月1日至2018年3月31日的物业管理费654.60元，原告向被告出具了相应的上海增值税普通发票；2018年12月26日，原告向被告发出缴费通知单，通知被告于2018年12月28日之前缴付物业管理费，费用发生期间为2018年4月至12月，单价218.20元，应付金额为1963.80元；3、2015年5月25日，案外人上海旭为置业有限公司(以下简称旭为置业)与被告签订了《关于旭辉南翔商都项目促销优惠的约定》(以下简称《约定》)，约定：“旭辉南翔商都”项目物业服务费(办公楼)收费标准为每月6.5元/平方米；凡在2014年4月前购房的业主，开发单位给予业主一定的优惠奖励，既届时按规定日期办理入住手续并按时足额缴付物业服务费的用户，自完成入住手续办理的次月起，业户仅需按每月4.5元/平方米支付物业管理费；差额部分作为对业户的优惠，由开发商直接向物业服务企业支付；优惠有效日期为按规定日期办理完成入住手续的次月起至2018年5月31日止；逾期不缴纳物业服务费的将终止本项优惠条款。
　　本院认为，建设单位与原告签订的前期物业服务合同、续期协议合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据服务合同的约定按时支付物业费。关于物业费收取标准，被告抗辩称收费标准应为每月每平方米4.50元，并提供物业费发票、缴费通知单为证。本院认为，1、对于2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费，因被告按时缴纳，原告基于建设单位为被告提供物业费补贴的原因按照每月每平方米4.50元收取，不构成对前期物业服务合同物业费缴纳条款的实质性变更；2、原告向被告发出的缴费通知单属于要约，该要约的承诺期限为2018年12月28日，承诺方式为受要约人即被告缴纳物业服务费，现被告未在承诺期限内缴纳物业费，应视为未作出同意要约的意思表示，该要约已失效，亦不构成对前期物业服务合同物业费缴纳条款的实质性变更。故被告此项抗辩主张，本院不予采纳，原告依据前期物业服务合同及续期协议的约定按照每月每平方米6.50元主张物业费于法有据，本院予以支持。至于被告提出的物业服务不到位问题，不足以作为被告拒交或少交物业服务费的正当理由，故原告要求被告支付物业费2,207.20元的请求本院予以支持。关于违约金一节，本院认为，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，考虑到被告未付物业管理费事出有因，故原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告赵建功应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永某物业管理有限公司2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费人民币2,207.20元；
　　二、驳回原告上海永某物业管理有限公司要求被告赵建功支付违约金317.84元的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费10元，由被告赵建功负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　本判决为终审判决。

审判员：朱维平

书记员：顾益琳