上海永某物业管理有限公司与宋某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海永某物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周洪斌，总经理。
　　委托诉讼代理人：许世锋，上海翰森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
　　被告：宋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省靖江市。
　　委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘颖，上海申如律师事务所律师。
　　原告上海永某物业管理有限公司(以下简称“永某公司”)与被告宋某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告永某公司的委托诉讼代理人许世锋、被告宋某某及其委托诉讼代理人王为荣、潘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告永某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年4月1日起至2018年4月30日止的物业管理费共计87,107.50元；2、判令被告向原告支付违约金37,392.70元，自2016年8月10日起至2019年6月30日止，按年利率24%的标准计算。事实和理由：2015年，被告购买了坐落于本市闵行区申虹路XXX号商铺，面积为195.75平方米。原告系开发商聘请的为该物业提供物业管理的物业管理公司，开发商已于2016年3月30日前向被告通知交房，被告应于2016年4月开始向原告交纳物业管理费，并按17.80元/月/平方米即每月3,484.35元的标准向原告支付。原告多次向被告催讨物业管理费，但被告一直拖延至今未予支付。现原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。
　　被告宋某某辩称，不同意原告的诉讼请求，认为被告没有欠缴物业管理费。原告与被告的交接时间应为2018年4月20日，由于之前被告与开发商之间存在着买卖纠纷，所以在2018年4月20日的时候，被告才办理了正式的房屋交接手续。另外，认为原告违反了诚信原则，涉案房屋的交接必须要有大产证，而2016年4月原告向被告主张物业管理费时连大产证都没有，且原告亦从来没有与被告联系过，也没有向被告催讨过物业费，即使催讨也应该向开发商催讨物业费，所以要求驳回原告的全部诉讼请求。
　　经审理查明，2014年12月2日，原告永某公司作为乙方与上海旭弘置业有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定对坐落于本市申虹路1188弄，物业名称为恒基旭辉中心(03-02、03-05地块)进行物业管理，收费标准为商业、餐饮为17.80元/月/平方米，自2016年1月1日(或实际交付日)起至2018年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。
　　另查明，2015年9月17日，被告宋某某作为乙方(买方)与上海旭弘置业有限公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》，由乙方向甲方购买申虹路《恒基旭辉中心》1226号1层1层室的店铺，面积为195.75平方米。
　　还查明，2018年2月，宋某某作为原告将上海旭弘置业有限公司作为被告起诉至本市闵行区人民法院，要求上海旭弘置业有限公司向宋某某交付适合的房屋，并向其支付逾期交房违约金。上述法院经审理查明如下事实：2016年9月27日，坐落于本市申虹路《恒基旭辉中心》1226号1层1层室的店铺被核准登记至宋某某名下；2016年12月，上海旭弘置业有限公司曾向宋某某寄送书面材料，要求其于2016年12月8日至上海市闵行区申贵路迁虹路路口恒基旭辉中心售楼中心办理房屋交付手续，上述函件于2016年12月10日显示由“本人收”。另，上述法院认为2016年12月上海旭弘置业有限公司发函要求宋某某前来办理房屋交付手续之日至2018年4月20日期间，宋某某以房屋门前道路未通、交房通知未收到等为由拒绝办理交房手续，并主张该期间的逾期交房违约金并无依据，法院对此不予支持。
　　以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、(2018)沪0112民初6277号民事判决书及被告提供的照片、房屋交接材料、律师函、公证书等证据及双方当事人的庭审陈述，并均经庭审质证所证实。
　　本院认为，原告与上海旭弘置业有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对包括被告在内的全体业主均有约束力。被告作为本市申虹路《恒基旭辉中心》1226号1层1层室店铺的产权人理应按照相关规定支付物业服务费用。现被告长期拖欠物业服务费，其行为显属不当，应承担相应的责任，其拒绝收房期间之物业管理费亦应由被告承担，故现原告要求被告给付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。对于物业管理费的起算时间，本院认为，被告系在2016年12月10日被告知要求其办理房屋的交接手续，故应给予被告一定的合理期限以办理上述手续，现本院酌情确定被告应自2017年1月1日起向原告交纳物业管理费。对于违约金，综合考虑本案实际情况，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、被告宋某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海永某物业管理有限公司自2017年1月1日起至2018年4月30日止的物业服务费总计55,749.60元；
　　二、驳回原告其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,255.64元，由原告上海永某物业管理有限公司负担655.64元，被告宋某某负担600元。
　　如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：薛  靓

书记员：张  安