上海枭梵投资管理有限公司与许某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海枭梵投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孙雯俐，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司(以下简称“枭梵公司”)与被告(反诉原告)许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、被告许某某委托诉讼代理人丁勇参加了2019年3月26日庭审；原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、被告许某某及其委托诉讼代理人丁勇参加了2019年5月24日庭审。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的租金暂计人民币(以下币种同)16,000元(自2018年8月起暂计至2018年9月止，请求按照前述标准支持至判决生效之日)。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．解除原、被告签订的《办公室租赁合同》；2．被告支付拖欠原告的租金32,000(自2018年7月21日起计算至2018年11月20日止)；3．被告向原告支付占有使用费(按照租金标准每月8,000元，自2018年11月21日起计算至2019年4月4日止)；4．被告支付违约金57,600元(按租赁合同总金额的20%计算)，并判令原告没收被告押金16,000元。事实与理由：2018年1月16日，原、被告签订1份《办公室租赁合同》，合同约定原告将坐落于上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给被告供经营使用，租金为每月8,000元，每年递增500元。租赁期限为三年，自2018年4月11日起至2021年4月20日止。前述合同对付款方式、付款时间、违约责任等事项均做出了具体约定。其中该合同第二条第3点明确：乙方采取付三支付方式，租金享受折扣优惠，折后首期租房租金为24,000元；下期租金需提前7日支付。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。但被告自2018年7月起拒绝支付下一季度的房租。2018年11月16日，被告又无故向原告发送《办公室租赁合同解除通知书》，单方面要求解除合同，原告曾积极与被告沟通并要求继续履行合同，但无奈被告仍坚持解除合同，且至今未付清房租。经原告多次催告无果。原、被告签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系依法成立，双方均应恪守遵行。现被告拒不支付租金且单方面提前解除合同，已构成根本违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
　　被告辩称，系争房屋长期漏水导致被告无法正常租赁使用，被告难以实现订立租赁合同的目的，被告可以依法解除合同，原、被告签订的《办公室租赁合同》因被告行使解除权而解除，合同解除的时间应为2018年11月16日，即被告向原告送达《办公室解除通知书》之日。原告提供的房屋长期漏水致使被告无法正常使用系争房屋，原告构成根本违约并导致合同解除，被告不存在违约行为，不应当支付违约金，同时，原告应当返还被告已付押金。即使法院认定被告应支付违约金，也应当依据实际损失调整违约金数额，而非认定原告诉请主张的金额。原告恶意诉讼，违反禁止权利滥用原则，更体现其违约恶意。在租赁期间，原告应当保证租赁物符合约定的用途，否则须承担瑕疵担保责任，被告有权要求减免房屋租金。系争房屋漏水长达6个月，自承租起不久，系争房屋已无法正常使用，根据《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知第七条“租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金”的规定，对于被告自4月起已经支付的租金，原告应当予以返还。
　　被告向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《办公室租赁合同》于2018年11月14日解除；2．原告赔偿损失105,966元(具体包括：更换办理食品流通许可证9,000元、装修费用5,500元、货物损失6,551元、停工损失64,915元、经营损失20,000元)；3．原告返还押金16,000元。事实与理由：租赁合同签订后，被告对系争房屋进行了装修。因被告经营食品加工业务，需在系争房屋所在地办理营业执照，在营业执照办理期间，系争房屋即出现多处、大面积、持续漏水及落灰现象，且所漏的是散发着恶臭的污水，污水侵蚀墙壁及房屋内物品，室内装修已面目全非，货物受侵蚀、受潮损坏，工作空间散发着浓烈的恶臭，无法正常使用。被告经营的是食品业务，对经营环境的卫生要求较高，持续的污水滴漏，导致被告根本无法开展经营。被告对此多次与原告沟通，要求其对系争房屋进行修缮，但漏水情况并未得到解决，导致被告损失惨重，被告订立租赁合同的目的已无法实现，被告有权解除合同，并要求原告退还押金、赔偿损失。
　　庭审中，被告变更反诉的诉讼请求2为判令原告赔偿损失168,865.47元(具体包括：装修费用7,500元、货物损失8,561元、漏水维修费用1,200元、漏水造成的窝工损失64,915元、经营利润损失77,689.47元、办理食品经营许可证9,000元)。
　　针对被告的反诉，原告辩称，同意双方签订的《办公室租赁合同》于2018年11月14日解除，不同意被告提出的其余反诉请求，理由如下：被告反诉诉请2所列的各项损失没有事实依据，所列各项损失与原告无关，且根据租赁合同约定，装修损失应由承租方自行承担，被告违约在先，该损失也不应由原告承担。同时，根据合同约定，在被告违约的情况下，原告有权不予返还押金，故原告不同意返还押金16,000元。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1．上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层房屋登记在案外人陈某某名下。2014年9月30日，陈某某与孙雯俐签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某某将上述房屋出租给孙雯俐，租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陈某某于2015年7月17日出具授权委托书，该授权委托书载明，把上述房屋作为办公用途，出租给孙雯俐个人，同时允许孙雯俐授权枭梵公司分割成小型办公室出租。后枭梵公司将上述房屋分割，系争房屋系上述房屋分割后的其中一间办公室。
　　2．2018年1月16日，枭梵公司(甲方)与许某某(乙方)签订1份《办公室租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公室；租期自2018年4月11日起至2021年4月20日止，其中，自2018年4月11日起至2018年4月20日为乙方的免租期；首年租金为8,500元／月，经甲乙双方协商，折后租金为8,000元／月，之后每年递增500元，其中第二年租金为8,500元／月，第三年租金为9,000元／月；乙方需支付甲方租房押金16,000元；乙方采取付三支付方式，折后首期租房租金为24,000元，下期租金需提前7日支付；若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方将已经支付的租金及押金作为违约金扣除，同时要求乙方支付合同总金额的20%作为违约金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，枭梵公司将系争房屋交付许某某使用，许某某向枭梵公司支付了16,000元押金，并按租赁合同约定的租金金额支付租金至2018年7月20日。
　　3．因许某某经营的食品公司的营业执照办理问题，许某某与枭梵公司产生矛盾。同时，自2018年6月12日起，系争房屋时常出现漏水现象。许某某向枭梵公司公司反映了漏水情况，枭梵公司进行了一定的修缮，但房屋漏水问题并未解决，许某某遂拒绝向枭梵公司支付下期租金。2018年8月13日，枭梵公司向许某某发出律师函，函告许某某不接受单方面解除合同的行为，再次催告许某某继续履行租赁合同；许某某应在接到本函后三日内向枭梵公司付清已拖欠的下一季度租金66,000元。2018年11月16日，许某某向枭梵公司发出《办公室房屋退租交接通知书》，该通知书载明：因枭梵公司拒不配合，导致系争房屋移交不能顺利完成，期间产生的所有费用应由枭梵公司承担，枭梵公司若仍以合同未解除为由要求许某某交付因“延迟交房”所导致的房租及相应的逾期利息或违约金，许某某有理由拒绝支付；自本通知函发之日起，视为许某某已完成退房交接义务，枭梵公司不得以任何理由拒绝收房，否则产生的法律后果由枭梵公司承担；请枭梵公司退回押金16,000元，赔偿办证损失一个月房租8,000元及漏水造成的物损50,000元。2018年11月16日，许某某搬离系争房屋。2018年11月21日，许某某至枭梵公司办公地址欲交还系争房屋的钥匙，但枭梵公司未予配合。许某某与枭梵公司未签订书面的交接书。
　　以上事实，有上海市不动产登记簿、《办公室租赁合同》、《办公室租赁合同解除通知书》、律师函等证据材料及庭审笔录为证。
　　本院认为，枭梵公司与许某某签订的《办公室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。枭梵公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，系争房屋漏水情况属实，对许某某的办公经营也产生了影响，但漏水情况尚未达到系争房屋无法使用的程度，许某某以系争房屋漏水为由主张单方解除权缺乏依据，应当支付其占有系争房屋期间的房屋租金。现枭梵公司亦主张解除合同，并同意以许某某送达《办公室租赁合同解除通知书》之日作为合同解除之日，故本院确认双方签订的租赁合同于2018年11月16日解除。关于房屋租金的金额，考虑到系争房屋漏水确实给许某某的办公经营产生了一定的影响，故对许某某要求减少房屋漏水期间租金并适当返还漏水期间已付租金的抗辩意见，本院予以采信，本院酌情确定许某某按照原租金的70%，即5,600元／月支付房屋漏水期间的租金。对于2018年6月12日至同年7月20日许某某的已付租金，枭梵公司应返还许某某3,000元。对于2018年7月21日至同年11月20日期间的租金，许某某应当向枭梵公司支付22,400元。2018年11月16日，许某某向枭梵公司送达了《办公室房屋退租交接通知书》，且于当日搬离了系争房屋，同年11月21日，许某某退还系争房屋钥匙时，亦遭到了枭梵公司工作人员的拒绝，因此，对于系争房屋未被及时利用的扩大损失应由枭梵公司承担，枭梵公司要求许某某支付2018年11月21日至2019年4月4日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金及房屋押金，系争房屋尚未达到无法使用的程度，许某某提前解除合同存在过错，应当支付违约金，但枭梵公司提供的租赁房屋有瑕疵，且未及时解决系争房屋的漏水问题，枭梵公司亦有过错，枭梵公司主张的违约金过高，许某某亦提出调整违约金的金额，本院酌情确定许某某支付枭梵公司违约金16,000元，房屋押金16,000元枭梵公司应予返还。按照合同约定，装修费用本应由许某某自行承担，许某某提前解除合同，故许某某主张装修费用、更换食品流通证的费用缺乏依据。同时，许某某主张的货物损失、停工损失及经营损失，根据许某某提供的现有证据，本院尚难认定许某某主张的受损金额与系争房屋漏水有关。故许某某要求枭梵公司赔偿经济损失168,865.47元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司与被告(反诉原告)许某某于2018年1月16日签订的《办公室租赁合同》于2018年11月16日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)许某某已付租金3,000元；
　　三、被告(反诉原告)许某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司2018年7月21日至2018年11月20日期间的租金22,400元；
　　四、被告(反诉原告)许某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司违约金16,000元；
　　五、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)许某某房屋押金16,000元；
　　六、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；
　　七、被告(反诉原告)许某某的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费2,732元，减半收取1,366元，由原告(反诉被告)负担929元，被告(反诉原告)负担437元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费2,739.4元，减半收取1,369.7元，由被告(反诉原告)负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：马  丹

书记员：吴嘉芸