上海枭梵投资管理有限公司与上海意柒创意设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海枭梵投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孙雯俐，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海意柒创意设计有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：王园园，设计总监。
　　委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司(以下简称“枭梵公司”)与被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司(以下简称“意柒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、被告意柒公司委托诉讼代理人丁勇参加了2019年3月26日庭审；原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、被告意柒公司法定代表人王园园及委托诉讼代理人丁勇参加了2019年5月24日庭审。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《办公室租赁合同》；2．被告支付拖欠原告的租金人民币(以下币种同)22,000元(自2018年7月1日起至2018年7月31日止)；3．被告向原告交付上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；4．被告向原告支付占有系争房屋的使用费，暂计22,000元(按照租金标准每月22,000元，自2018年8月27日起暂计至2018年9月19日止，请求按合同约定的租金标准支付至被告实际交房之日止)；5．被告支付违约金293,044.80元。事实与理由：2017年7月11日，原、被告签订1份《办公室租赁合同》，合同约定原告将系争房屋租赁给被告供经营使用，租金为每月20,000元，每年递增10%。租赁期限为五年，自2017年7月1日起至2022年7月31日止。前述合同对付款方式、付款时间、违约责任等事项均做出了具体约定。其中该合同第十条第2点明确：若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金，同时支付合同金额的20%作为违约金。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用至今。但被告自2018年6月起拒绝支付下一季度的房租，经原告催告无果。2018年7月1日，被告又无故向原告发送《办公室租赁合同解除通知书》，单方面要求解除租赁合同，原告曾积极与被告沟通并要求继续履行合同，但被告仍坚持解除合同且实际占有系争房屋至今，并未付清房租。原、被告签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系依法成立，双方均应恪守遵行。现被告拒不支付租金，已构成根本违约，占据原告房屋至今的行为已经侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
　　庭审中，原告变更诉讼请求为：1．解除原、被告签订的《办公室租赁合同》；2．被告向原告支付占有系争房屋的使用费66,000元(按照租金标准每月22,000元，自2018年8月1日起计算至2018年10月29日止)；3．被告支付违约金293,044.80元(按租赁合同总金额的20%计算)，并判令原告没收被告押金40,000元。
　　被告辩称，系争房屋长期漏水导致被告无法正常租赁使用，被告难以实现订立租赁合同的目的，被告可以依法解除合同，原、被告签订的《办公室租赁合同》因被告行使解除权而解除，合同解除的时间应为2018年7月31日，即被告向原告送达《办公室解除通知书》之日。原告提供的房屋长期漏水致使被告无法正常使用系争房屋，原告构成根本违约并导致合同解除，被告不存在违约行为，不应当支付违约金。原告主张违约金没有法律依据，也没有实际损失作为依据。即使法院认定被告应当支付违约金，也应当依据实际损失调整违约金的数额，而非认定原告所主张的违约金数额。原告恶意诉讼，违反禁止权利滥用原则，更体现其违约恶意。系争房屋长期漏水，导致被告经营和物件损失，若不及时解除合同，损失可能进一步扩大。双方就因房屋漏水导致的被告损失赔偿问题交涉中，原告违约后拒绝退还押金。且原告对系争房屋采取了断水断电行为，客观上系争房屋已没有被使用的可能，故原告不应收取所谓“占用费”，对已经支付的租金亦应当返还。同时，系争房屋漏水长达5个月，自3月起，系争房屋已无法正常使用，根据《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知第七条“租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金”的规定，对于被告自3月起已经支付的租金，原告应当予以返还。
　　被告提出反诉请求：1．确认双方签订的《办公室租赁合同》于2018年7月31日解除；2．原告赔偿损失276,024.63元(具体包括：装修费用3,380元、货物损失106,664.34元、搬家费用2,857元、经营损失163,123.29元)；3．原告返还押金40,000元。事实与理由：原告提供的租赁房屋出现漏水情况，且滴下来的水并非洁净水，而是散发着恶臭的污水，污水侵蚀墙壁及房屋内物品，室内装修已面目全非。被告经营创意设计业务，持续的污水滴漏，不仅导致被告的创意设计样板等办公用品变形受损，还致使办公室散发着一股浓烈的霉臭，严重影响了被告的正常经营，导致被告订立租赁合同的目的无法实现，故原告应承担因房屋漏水给被告造成的全部损失，并退还押金。
　　庭审中，被告变更反诉的诉讼请求2为判令原告赔偿损失305,361.13元(具体包括：装修费用3,380元、货物损失145,656.04元、搬家费用2,857元、经营损失153,468.09元)。
　　针对被告的反诉，原告辩称，同意双方签订的《办公室租赁合同》于2018年7月31日解除，不同意被告提出的其余反诉请求，理由如下：被告反诉诉请2所列的各项损失没有事实依据，所列各项损失与原告无关，且根据租赁合同约定，装修损失和搬家损失应由承租方自行承担，被告违约在先，该损失也不应由原告承担。同时，根据合同约定，在被告违约的情况下，原告有权不予返还押金，故原告不同意返还押金40,000元。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1．上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层房屋登记在案外人陈某某名下。2014年9月30日，陈某某与孙雯俐签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某某将上述房屋出租给孙雯俐，租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陈某某于2015年7月17日出具授权委托书，该授权委托书载明，把上述房屋作为办公用途，出租给孙雯俐个人，同时允许孙雯俐授权枭梵公司分割成小型办公室出租。后枭梵公司将上述房屋分割，系争房屋系上述房屋分割后的其中一间办公室。
　　2．2017年7月11日，枭梵公司(甲方)与意柒公司(乙方)签订1份《办公室租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公室；租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月31日止；乙方采取季度付支付方式，折后房租为20,000元／月，第一年季度房租为60,000元，免租期一个月，自2017年7月1日起至2017年7月31日止；租期5年，第一年为20,000元／月，之后每年按上一年租金的10%递增；乙方需支付甲方租房押金40,000元；若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金，同时支付合同总金额的20%作为违约金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，枭梵公司将系争房屋交付意柒公司使用，意柒公司向枭梵公司支付了40,000元押金，并按照合同约定的租金金额支付租金至2018年7月31日。
　　3．自2018年3月初至同年10月，系争房屋时常出现漏水现象。意柒公司向枭梵公司反映了漏水情况，枭梵公司进行了一定的修缮，但房屋漏水问题并未解决。意柒公司与枭梵公司就此产生争议。2018年7月31日，意柒公司向枭梵公司发出《办公室租赁合同解除通知书》，该通知书载明：自本通知函发之日起，枭梵公司与意柒公司之间签订的《办公室租赁合同》解除，枭梵公司收到本书面通知后3-5个工作日给予回复确认；枭梵公司退回意柒公司支付的押金40,000元，收到退回押金后，意柒公司将在3个工作日搬离现场。2018年8月13日，枭梵公司向意柒公司发出律师函，函告意柒公司付清已拖欠的租金24,000元。2018年8月27日，枭梵公司再次向意柒公司发出律师函，函告意柒公司应在2018年9月1日向枭梵公司交付系争房屋并完成相关善后义务(即于2018年9月1日前搬出全部物件并向枭梵公司交付系争房屋，如9月1日仍未搬出的相关物品将视为意柒公司自动放弃所有权)、支付合同总价款20%的违约金、付清已拖欠的租金。因枭梵公司与意柒公司未能就双方争议达成一致意见，2018年9月20日至同年10月7日，枭梵公司对系争房屋采取了断电措施。2018年10月27日，意柒公司搬离系争房屋，同年10月29日双方就系争房屋进行交接。
　　以上事实，有上海市不动产登记簿、《办公室租赁合同》、《办公室租赁合同解除通知书》、律师函等证据材料及庭审笔录为证。
　　本院认为，枭梵公司与意柒公司签订的《办公室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。枭梵公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，系争房屋漏水情况属实，对意柒公司的办公经营也产生了影响，但漏水情况尚未达到系争房屋无法使用的程度，意柒公司以系争房屋漏水为由主张单方解除权缺乏依据，应当支付房屋租金以及占有系争房屋期间产生的房屋使用费。现枭梵公司亦主张解除合同，并同意以意柒公司送达《办公室租赁合同解除通知书》之日作为合同解除之日，故本院确认双方签订的租赁合同于2018年7月31日解除。关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到系争房屋漏水确实给意柒公司的经营产生了一定的影响，故对意柒公司要求减少租金及房屋使用费并返还部分已付房租的抗辩意见，本院予以采信。对于2018年3月1日至同年7月31日意柒公司的已付租金，本院酌情确定意柒公司按照原租金的70%，即15,400元／月支付，故枭梵公司应返还意柒公司已付租金33,000元。对于2018年8月1日至同年10月29日期间的房屋占有使用费，双方在该时段就系争房屋漏水及退租问题已产生严重争议，枭梵公司在2018年9月20日至同年10月7日期间对系争房屋采取了断电措施，且系争房屋的漏水情况也未解决，本院酌情确定意柒公司按照原租金的60%，即13,200／月支付该时段的占用费，故意柒公司应当支付枭梵公司房屋占有使用费39,600元。关于违约金及房屋押金，系争房屋存在漏水情况，但尚未达到无法使用的程度，意柒公司提前解除合同存在过错，应当支付违约金，但枭梵公司提供的租赁房屋有瑕疵，且未及时解决系争房屋的漏水问题，枭梵公司亦有过错，枭梵公司主张的违约金过高，意柒公司亦提出调整违约金的金额，本院酌情确定意柒公司支付枭梵公司违约金44,000元，房屋押金40,000元枭梵公司应予返还。按照合同约定，装修费用本应由意柒公司承担，意柒公司提前解除合同，故意柒公司主张装修费用、搬家费用的损失缺乏依据。意柒公司主张的货物损失及经营损失，根据意柒公司提供的现有证据，本院尚难认定意柒公司主张的受损金额与系争房屋漏水有关。故对意柒公司要求枭梵公司赔偿经济损失305,361.13元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司于2017年7月11日签订的《办公室租赁合同》于2018年7月31日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司已付租金33,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司2018年8月1日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费39,600元；
　　四、被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司违约金44,000元；
　　五、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司押金40,000元；
　　六、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；
　　七、被告(反诉原告)上海意柒创意设计有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费7,285.66元，减半收取3,642.83元，由原告(反诉被告)负担2,914.26元，被告(反诉原告)负担728.57元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费5,880.42元，减半收取2,940.21元，由被告(反诉原告)负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：马  丹

书记员：吴嘉芸