上海枫桓实业有限公司与任某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海枫桓实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金沪路XXX号XXX室。
　　法定代表人：王虎，执行董事。
　　委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。
　　被告：任某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省毫州市。
　　原告上海枫桓实业有限公司与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海枫桓实业有限公司的委托诉讼代理人叶阳挺、被告任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海枫桓实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2.判令被告向原告支付自2019年5月11日起至同年6月21日止的租金(按照每月人民币7,500元的标准计算)；3.判令被告向原告支付自2019年6月22日起至同年11月2日止的房屋使用费(按照每月7,500元的标准计算)；4.判令被告向原告支付相当于三个月租金标准的违约金22,500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月19日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区金沪路XXX号地下一层102室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于经营。根据合同约定，被告应于2019年4月25日前支付自2019年5月11日起至2019年8月10日止的租金，但经原告多次催告，被告始终未予回应，故原告诉至本院。
　　任某辩称，其于2018年12月19日、20日分别向原告财务人员转账支付45,000元、24,500元，合计69,500元,后因经济状况与原告协商又支付6,000元，故其已支付押金15,000元及2019年1月11日起至2019年7月10日止的租金。原告提供的系争房屋存在鼠虫等卫生问题，其与原告进行协商，但原告并未处理，其将该事宜举报至相关部门，故原告阻碍其正常经营。其于2019年6月21日停止营业，同意确认租赁合同于2019年6月21日解除。2019年6月底，因联系不上原告，其将系争房屋的钥匙放于其它商户处。不同意支付租金及房屋使用费，并要求原告返还多支付的租金及押金。系争房屋无法经营不是其造成的，故不同意支付违约金，且合同约定的违约金标准过高。
　　本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区金沪路XXX号地下一层102室出租给被告经营雪户牛排杯，建筑面积约30平方米，租赁期限自2018年12月19日起至2021年1月10日止，其中2018年12月19日起至2019年1月10日止为免租期，即从2019年1月11日起正式计算租金；每月租金为7,500元。该合同第3-3条约定：“租金支付方式：第一次支付3个月，共计22,500元。另付押金15,000元。乙方支付第一期房租时间：2018年12月19日前。先付后用，后续房租由乙方提前15日交付给甲方。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按未付租金的5‰/天支付违约金，累计逾期超过30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收本合同第四条约定的押金，未支付该房屋租金累计超过30天的，甲方有权停止向乙方供水供电。”第4-1条约定：“自本合同签订后,乙方向甲方支付15,000元租赁押金，该押金在本合同终止或解除后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已经支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退还给乙方。”第8-2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，并需向对方支付三个月租金为违约金：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过30日的；……”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告陆续向原告支付押金及租金。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，原告提供其于2019年6月21日向被告发送的《告知函》一份，证明其曾向被告催讨租金，并告知因被告累计逾期超过三十日，《房屋租赁合同》已经解除，原告将于2019年6月22日收回系争房屋。对此，被告表示未收到上述《告知函》，其于2019年6月21日停止营业。原告确认被告于2019年6月21日停止营业，于2019年11月2日将设备搬离。原告提供《收据》四份，证明被告于2018年12月19日支付押金15,000元，于2018年12月20日支付自2019年1月11日起至2019年4月10日止的租金22,500元，于2019年5月5日、6日支付自2019年4月11日起至2019年5月10日止的租金7,500元。对此，被告不认可上述《收据》的真实性。被告提供支付宝转账记录，证明其于2018年12月19日向“往事随风”扫码支付10,000元、5,000元、10,000元、10,000元、10,000元，共计45,000元，于2018年12月20日向“往事随风”扫码支付10,000元、10,000元、2,500元、2,000元，上述款项系支付给原告的押金及租金，要求原告退还押金及多支付的租金。对此，原告表示无法证明“往事随风”的身份信息，无法证明上述款项系向原告支付的押金及租金，同意将被告支付的押金用于抵扣应付费用。审理中，被告申请左丽华作为证人，左丽华陈述，其曾与被告在同一美食城经营，但鼠疫和蟑螂影响正常经营，原告工作人员曾承诺减免租金、同意转租，但均未兑现，其已结束经营搬离。
　　以上事实，由原告递交的《上海市房地产登记证明》《房屋租赁合同》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定押金为15,000元，支付时间为合同签订后；首次支付租金为22,500元，支付时间为2018年12月19日前。根据被告提供的支付宝支付凭证，无法确认收款人员的具体身份及职务信息，且相应付款日期所对应的金额与合同约定不符，故本院难以认定被告所述款项确系为承租系争房屋所支付的押金及租金。被告陈述因系争房屋存在鼠虫等卫生问题导致合同无法继续履行，但其未能充分证明卫生问题足以影响正常经营，且卫生状况未能保持良好系原告之责，故被告的上述意见本院不予采信。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日，原告可解除合同，并要求对方承担违约金。现被告逾期支付租金已超过三十日，原告要求确认合同已于2019年6月21日解除，被告亦认可合同已于其停止经营之日解除，故本院予以照准。合同解除后，原告要求被告按照合同约定的标准支付自2019年5月11日起至合同解除之日止的租金，本院予以支持。合同解除后，被告应及时搬离物品并向原告返还系争房屋，被告未能及时搬离应承担相应的房屋使用费。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在庭审中确认被告于2019年6月21日停止经营，且在其提供的《告知函》中表示合同已解除，其将于2019年6月22日收回系争房屋。原告可采取适当措施及时收回系争房屋以避免损失进一步扩大，因原告未能采取适当措施，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对2019年6月22日起至2019年11月2日期间被告应承担的房屋使用费酌情予以调整。被告逾期支付租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，被告认为合同约定的违约金标准过高，本院根据原告的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，对该标准酌情进行调整。审理中，原告同意将被告支付的押金予以抵扣应付费用，本院予以照准。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海枫桓实业有限公司与被告任某于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；
　　二、被告任某于本判决生效之日起十日内支付原告上海枫桓实业有限公司自2019年5月11日起至2019年6月21日止的租金10,250元；
　　三、被告任某于本判决生效之日起十日内支付原告上海枫桓实业有限公司自2019年6月22日起至2019年11月2日止的房屋使用费25,000元；
　　四、被告任某于本判决生效之日起十日内支付原告上海枫桓实业有限公司违约金15,000元(此款与原告应退还被告的押金15,000元相抵扣)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费880元，减半收取计440元，由原告上海枫桓实业有限公司负担40元，被告任某负担400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：顾  慧

书记员：蒯晓晓