上海杰某金某某工具有限公司与上海师园实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海杰某金某某工具有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：张国辉，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李欣韡，上海华尊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邹骥，上海华尊律师事务所律师。
　　被告：上海师园实业投资有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐勇，总经理。
　　委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林琴，上海丰兆律师事务所律师。
　　原告上海杰某金某某工具有限公司与被告上海师园实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序于同年4月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李欣韡、被告的委托诉讼代理人林琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告停产停业损失210,000元(350元/平方米×600平方米)；2.判令被告支付原告搬迁费18,000元(30元/平方米×600平方米)。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告停产停业损失173,250元(350元/平方米×495平方米)；2.判令被告支付原告搬迁费14,850元(30元/平方米×495平方米)。事实和理由：2016年3月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告向被告租赁位于上海市松江区松金公路华生开发区原教育用品有限公司(中间一幢)厂房，租赁期限暂定一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止，并约定只要未动迁，被告保证每年到期续签。2016年9月，被告通知原告厂房被列入动迁范围，协议不能继续履行，要求原告配合评估。原告遂在他处租赁新厂房，并于2016年10月开始逐步停止在该处经营，陆续将设备迁至新厂房。2017年12月，被告通知原告办理装饰装修、设施、设备补偿事宜。2018年底，原告得知除上述补偿外，上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称车墩镇政府)还给被告补偿了350元/平方米的停产停业损失和30元/平方米的搬迁费。该款项应归厂房的实际使用人所有，但被告却未告知和支付给原告，损害了原告的利益。故原告提起诉讼，望判如所请。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。其具体理由如下：首先，本次拆迁中的停产停业损失和搬迁费，是对作为租赁物实际产权人的被告的补偿，不是给原告的补偿。其次，双方签订的合同属于无效合同，在合同约定租期届满后，其于2017年6月5日与车墩镇政府签署《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》，而且原告也是在合同约定租期届满后才搬离的，故原告并未存在因动迁而发生的停产停业损失和搬迁费。再次，原、被告已经就动拆迁问题达成了协议，原告违背协议约定向被告主张涉案补偿款项，有违诚实信用原则。最后，原告承租的600平方米的厂房，包括“有证”、“无证”两部分，其中“有证”面积确实为原告变更诉讼请求中所述的495平方米，对停产停业损失的补偿标准350元/平方米、搬迁费的补偿标准30元/平方米，也没有异议，但是不应该给付原告。
　　经审理查明：2016年3月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于本区松金公路华生开发区原教育用品有限公司(中间一幢)厂房出租给原告作商业经营之用，双方确认房屋建筑面积约600平方米、遮阳棚及场地约400平方米；租赁期限为1年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止。租赁期限届满，原告应按原状向被告交付租赁房屋，但被告承诺，只要未遇到市政动迁的情况，若原告需续租，被告保证每年到期续签，原告应提前三个月提出书面申请，经被告书面同意后，双方重新签订租赁合同；年租金为100,000元(若租期满3年，第4年起租金为110,000元，租期满6年，第7年起租金为120,000元)，支付方式为按先缴纳后租赁使用的原则，每年分二次缴纳，每次在到期前一个月支付下一期的租金；因市政建设被列入拆迁范围致使合同不能继续履行造成的损失，双方互不承担责任。该合同另对其他事项作了约定。
　　上述合同签订后，双方遂按约履行。2016年9月，被告通知原告涉案厂房列入动迁范围。2016年12月25日，上海申价房地产评估有限公司向车墩镇政府动迁安置办公室出具《房地产估价报告》。该报告载明的房地产评估总价为9,955,769元，其中备注为“杰某”的装饰装修、附属设施、机器设备的评估价格为112,996元、89,784元和213,138元，合计为415,918元。
　　2017年6月5日，车墩镇政府与被告、案外人上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》，约定因建设需要，就征地房屋补偿事宜协商一致，被告的非居住房屋坐落于车墩镇联民村18队，房屋建筑面积3,620.69平方米(其中有证1,485平方米，无证2,135.69平方米)，经上海申价房地产评估有限公司评估，评估总价为8,897,001元，其中：1、按照国家建设征地财物补偿标准，被告房屋补偿总价为4,854,542元；2、房屋装饰补偿款为1,639,830元；3、其他构筑物及附属设施补偿款为1,524,862元；4、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为837,517元；5、绿化苗木为40,250元；被告停产停业损失补偿计519,750元；其他补偿为搬迁费108,621元；车墩镇政府共计应向被告支付补偿款9,525,372元。被告应在签订本协议后15日内，即2017年6月20日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁。该协议首部所写的被补偿人为“上海车墩工贸发展有限公司(上海师园实业投资有限公司)”，尾部乙方处有被告盖章。该协议另附《非居住房屋拆迁补偿测算单》，该测算单明确载明了上述协议中具体补偿金额的明细，其中停产停业补偿标准为350元/平方米×1,485平方米=519,750元、搬迁费为30元/平方米×3,620.69平方米=108,621元。
　　2017年12月15日，原、被告签署《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》。该协议约定，基于上述评估报告，被告给予原告补偿款415,918元,扣除代付电费46,827.23元、下半年度房租50,000元，实付被告补偿款319，090.77元；原告应在签订本协议后按照原告与车墩镇政府签订的搬迁协议日前搬离原址；原告搬离原址后，被告应在本协议签订后5个工作日内，向原告全额支付补偿款。该协议签订后，双方依约履行。
　　另查明，1996年1月2日，案外人上海华洲经济发展公司(甲方)与上海白云印刷制品厂(乙方)签订《上海华生私营经济区厂房转让和土地租赁使用合同》，约定甲方将私营经济区内标准通用厂房495平方米及土地，一次性转让及租赁使用的形式给乙方；本合同转让的厂房和租用地块位于东邻开发区通道，西邻开发区通道，南邻六号厂房，北邻四号厂房；地块租用年限为50年(自1996年1月1日至2045年12月31日止)。该合同还对价款、付款期限和方式及其他相关事项等进行了约定。
　　审理中，基于系争房屋既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证，原告明确其系基于合同无效提出如上诉讼请求。被告对合同无效亦无异议。而且，经本院释明，原、被告均未在本院指定期间提出其他所需处理的合同无效的后果。
　　此外，诉讼中，原告提供关联案件的生效判决一份，欲证明其所主张的停产停业费及搬迁费应支付给作为实际使用人的原告。被告对该判决的真实性，没有异议，但认为该判决所涉事实与本存在重大区别是约定的租期至2017年8月31日，而拆迁补偿协议是2017年6月签订的。
　　原告还提供载明2016年12月10日交房、租期自2017年1月10日至2029年1月9日的《租赁合同》一份，欲证明因通知动迁其向案外人在他处另行租房的事实。被告对合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为不能证明原告搬离系争厂房的事实。
　　同时，原告称，其于2016年11月开始搬离，至2017年2月搬完。而被告则称，原告于2017年3月31日“就清场了”。
　　以上事实，有《房屋租赁协议》、《房地产估价报告》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》、《上海华生私营经济区厂房转让和土地租赁使用合同》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证，虽然在《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》中有“有证”、“无证”的表述，但该表述仅是拆迁中用以区分不同的补偿标准，并非确认部分房屋为合法建筑，故原、被告双方就系争房屋所签订的《租赁合同》应属无效。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　就《租赁合同》无效的过错责任而言，被告明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍出租给原告使用，应承担70%主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物是否为合法建筑物，应承担30%次要责任。
　　本案的主要争议焦点在于原告是否有权获得补偿协议中的停产停业损失和搬迁费。因停产停业损失通常是因征收或拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失，而搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时所产生的设备迁移损失，故依其性质，原告有权要求被告就上述两项损失进行补偿。被告有关停产停业损失和搬迁费是对租赁物实际产权人的补偿的辩称意见，本院不予采纳。
　　被告有关原告在合同约定租期届满后搬离的，故原告并未存在因动迁而发生的停产停业损失和搬迁费的辩称意见，本院同样不予采纳。因为，合同虽约定租期至2017年3月31日届满，但合同同时载明：被告承诺，只要未遇到市政动迁的情况，若原告需续租，被告保证每年到期续签……。而且，合同还约定，若租期满3年，第4年起租金为110,000元，租期满6年，第7年起租金为120,000元。也就是说，合同明确约定的租期届满后，若系争房屋未动迁，则合同原则上视原告的意思表示，决定是否需要继续履行。现因在合同明确约定的租期届满前，被告已经通知原告系争房屋动迁事实，以致原告无法继续使用系争房屋。因此，原告的搬离与房屋的动迁还是存在一定的法律上的因果关系。
　　此外，双方虽签署了相应的补偿协议，但综观该协议约定内容，其通篇仅涉及装饰装修、附属设施、机器设备的补偿，并未涉及本案争议项目内容。
　　鉴于当事人的对计算停产停业损失以及搬迁费的面积与标准，均无异议，且并无不当，故本院予以确认。但上述停产停业损失以及搬迁费应按上述过错程度予以承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　被告上海师园实业投资有限公司于本判决生效之日起十日支付原告上海杰某金某某工具有限公司停产停业损失121,275元、搬迁费10,395元，共计131,670元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,062元，减半收取2,031元，由原告上海杰某金某某工具有限公司负担564元(已付)，被告上海师园实业投资有限公司负担1,467元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫