上海杨某城市建设投资(集团)有限公司与上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼、上海全顺酒店用品有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海杨某城市建设投资(集团)有限公司，住所地上海市杨某区。
　　法定代表人：任大连，董事长。
　　委托诉讼代理人：廖佩娟、戴静，上海廖得律师事务所律师。
　　被告：上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼，住所地上海市杨某区。
　　负责人：龚智慧，经理。
　　委托诉讼代理人：王飞鸿，上海文拓律师事务所律师。
　　被告：上海全顺酒店用品有限公司，住所地上海市杨某区。
　　法定代表人：龚文科，总经理。
　　委托诉讼代理人：王飞鸿，上海文拓律师事务所律师。
　　原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司(以下简称“上海杨某城投公司”)诉被告上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼(以下简称“上海全顺公司国顺路酒楼”)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。其后，原告申请追加上海全顺酒店用品有限公司(以下简称“上海全顺酒店公司”)为共同被告。且因本案有不宜继续适用简易程序的情形，本院依法裁定转为适用普通程序，并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上海杨某城投公司之委托诉讼代理人廖佩娟、戴静、被告上海全顺公司国顺路酒楼之委托诉讼代理人王飞鸿、被告上海全顺酒店公司之法定代表人龚文科、委托诉讼代理人王飞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告上海全顺公司国顺路酒楼将坐落在上海市杨某区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋腾退并归还原告；2.请求判令两被告支付原告自2012年4月28日起至2017年2月28日止的占用房屋之使用费3,049,623.20元(以3.67元每平米一天计算，占用面积约470平米，共计每天1768元)；3.请求判令两被告支付原告自2017年3月1日起至被告腾退并交房之日止的占用房屋使用费(以3.67元每平米一天计算，占用面积约470平米)。事实与理由：原告系坐落于上海市杨某区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋的产权人，原、被告之间无租赁合同关系。2012年4月28日起，被告上海全顺公司国顺路酒楼在未经原告同意的情况下擅自强占原告坐落于上海市国顺东路XXX号一楼、二楼的房屋经营至今。原告多次要求被告上海全顺公司国顺路酒楼搬离，但被告上海全顺公司国顺路酒楼始终未腾退交房。故诉至法院，作如上诉请。
　　被告上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼、上海全顺酒店用品有限公司辩称，被告上海全顺公司国顺路酒楼使用涉案房屋是因为在2008年9月28日与二房东肖某签订了租赁合同，租金支付至2012年4月30日，之后被告上海全顺公司国顺路酒楼与肖某达成口头协议继续使用涉案房屋，每月租金是3万元。被告上海全顺公司国顺路酒楼按照口头协议继续履行了一年多，租金也支付至2013年12月30日，之后被告上海全顺公司国顺路酒楼要求和肖某签订书面的租赁合同，且房屋存在漏水，被告上海全顺公司国顺路酒楼要求肖某维修，但肖某失联。原告从来没有向被告要求过腾房和支付租金。综上，不同意原告诉请。
　　经审理查明，原告系上海市杨某区国顺东路200－244双号1－2层的产权人，建筑面积为8621.72平方米。
　　被告上海全顺公司国顺路酒楼系上海全顺酒店公司之分公司。
　　原、被告之间无合同关系。被告称因被告上海全顺公司国顺路酒楼于2008年9月8日与案外人肖某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告上海全顺公司国顺路酒楼租赁上海市杨某区国顺东路XXX号1－2层，建筑面积为400平方米，月租金为3万元。租期自2008年9月8日起至2012年4月30日止。签约后，被告上海全顺公司国顺路酒楼称共支付了截止至2013年12月30日的租金。其中，部分租金支付方式如下：2012年8月16日，向肖元顺支付租金5万元。2012年12月30日，向肖某支付租金12万元。2013年12月30日，向肖某支付租金36万元。被告上海全顺公司国顺路酒楼称2013年12月30日之后，因无法联系肖某，故无法支付租金。法庭询问被告，为什么其中有一笔租金是支付给肖元顺的？被告称，那次肖某指定肖元顺为收款人。
　　审理中，原告提供于2012年5月28日发给肖元顺的通知一份，内容为：因肖元顺租赁我司位于国顺东路XXX号2层的房屋的租期已于2012年4月27日到期。请在接到本通知后，于2012年5月31日前将商铺内的商品及可拆卸装修装饰搬离该商铺。如逾期未搬清的，将视为贵方放弃上述物品的所有权。
　　审理中，原告提供上海申威资产评估有限公司出具的函，证明上海市杨某区国顺东路XXX号XXX、XXX楼在2018年1月31日时市场租金为每日每平方米3.67元，故按该标准向被告主张房屋使用费。原告同时提供其与案外人上海子星数码影像有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，该份合同约定原告将上海市杨某区国顺东路XXX号一楼290平方米出租给上海子星数码影像有限公司，租期自2009年10月1日起至2011年12月31日止，租金每日每平方米4元。原告以该份合同来印证其主张的租金的合理性。被告认为如果需要支付租金，应按被告上海全顺公司国顺路酒楼与肖某签订的租赁合同中约定的每月3万元的标准计算。审理中，原告表示为了尽快解决本案，同意按每月3万元的标准向被告主张房屋使用费。
　　审理中，被告认为原告主张的部分房屋使用费已过诉讼时效，应从原告起诉之日起往前算两年。法庭辩论中被告又称诉讼时效应为一年。原告称自己向肖元顺发出通知即是向被告主张过租金和房屋使用费。被告称2016年12月曾有自称为源丰公司的人上门收租，但被告未支付；2018年5月份，原告经理来要求被告付租金，被告也因种种原因没有支付。
　　2018年5月28日，原告具状来院，作如上诉请。
　　本案审理过程中，原、被告多次自行协商调解方案：被告要求继续使用涉案房屋，只同意补付三年房屋使用费。原告同意被告在补付全部所欠使用费的情况下给被告继续使用涉案房屋。因双方对于补付房屋使用费的金额存在差异，致调解不成。
　　以上事实，由原告提供的照片、机读档案材料、函、截图、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、补充协议、通知、被告提供的上海市房屋租赁合同、营业执照、租金收据、情况说明等以及当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，原告系房屋产权人。原、被告之间并无合同关系。被告上海全顺公司国顺路酒楼称其与肖某签订过租赁合同，该合同在2012年4月30日到期后，其向肖某支付了截止至2013年12月30日的租金。按照被告上海全顺公司国顺路酒楼的陈述，被告上海全顺公司国顺路酒楼自2014年1月起并无合同依据占有涉案房屋，也未支付过租金或房屋使用费。故现原告基于产权人身份要求被告上海全顺公司国顺路酒楼搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告称其向案外人按每月3万元的标准支付租金，原告现同意按该标准向被告主张房屋使用费，本院予以准许。被告认为原告主张的房屋使用费有部分已过诉讼时效，鉴于2017年10月1日之前法律规定诉讼时效为两年，原告目前也无相应催讨证据，故本院确认被告应自2015年10月起支付房屋使用费。鉴于被告上海全顺公司国顺路酒楼系被告上海全顺酒店公司的分公司，故原告要求两被告共同支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十四条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，判决如下：
　　一、被告上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼应于本判决生效之日起十日内将上海市杨某区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋腾退并归还给原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司；
　　二、被告上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼、上海全顺酒店用品有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司按每月3万元标准支付自2015年10月起至实际归还上海市杨某区国顺东路XXX号一楼、二楼房屋之日止的房屋使用费；
　　三、驳回原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司其余诉请。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费37,379元，由原告上海杨某城市建设投资(集团)有限公司负担25,099元，由被告上海全顺酒店用品有限公司国顺路酒楼、上海全顺酒店用品有限公司负担12,280元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：周  励