上海朗缔投资管理有限公司与上海嘉某五金工具包装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海朗缔投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：徐超，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：田士威，上海市长江律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海嘉某五金工具包装有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王劲风，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张鹏。
　　委托诉讼代理人：缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。
　　第三人：蔡玉祥，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：王妍，上海星瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卫新，上海星瀚律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司(以下简称“朗缔公司”)与被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司(以下简称“嘉某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日作出(2014)松民三(民)初字第1770号民事判决。原、被告均不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年5月5日作出(2016)沪01民终104号民事判决。嘉某公司不服该判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2017年4月24日作出(2016)沪民申2279号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审。上海市第一中级人民法院于2017年6月26日作出(2017)沪01民再46号民事裁定，撤销上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1770号民事判决及上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终104号民事判决；发回上海市松江区人民法院重审。原审一审中，本院依法追加蔡玉祥为案件第三人参加诉讼。本院立案后，依法另行组成合议庭。审理中，经被告申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行鉴定。本案于2017年8月24日、2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告朗缔公司委托诉讼代理人杨生泉、田士威，被告嘉某公司委托诉讼代理人张鹏、缪蕾，第三人委托诉讼代理人王妍两次均到庭参加诉讼。第三人委托诉讼代理人卫新参加了第一次庭审　　。本案现已审理终结。
　　原告朗缔公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2013年11月1日签订的《房屋租赁协议》；2.被告嘉某公司返还原告已交付租金603,345元；3.被告嘉某公司返还原告保证金201,115元；4.被告嘉某公司赔偿原告因擅自停水停电造成的损失1,180,520元，该损失包含：其出租给上海玫添服饰有限公司(以下简称“玫添公司”)2013年12月至2014年5月期间的租金损失90,000元、111户公寓承租户退款328,233元、2014年4月19日至5月22日期间停电损失220,282元和停水损失13,160元、招租营销费损失138,000元；2013年11月至2014年6月期间员工工资损失390,845元；5.被告嘉某公司赔偿原告装修损失13,040,962元。事实和理由：原、被告签订租赁协议后，原告按约支付了租金和押金，被告也将房屋交付给原告使用。原告收到房屋后进行装饰装修。2014年4月14日和4月18日，被告两次书面通知原告停电，同时采取了停水措施，被告的行为已构成重大违约，使原告无法正常使用租赁房屋，不能实现合同目的，故诉至法院。
　　被告嘉某公司辩称：租赁协议无效，因为租赁房屋为厂房，无法改建为公寓使用，原告也没有取得新的建设用地许可证就擅自改建使用，故租赁协议无效。审理中，被告放弃了合同无效的主张，同意原告第一项解除合同的诉讼请求。因原告朗缔公司在尚未通过消防验收的情况下就对外招租使用，被告担心会带来意想不到的祸患才断电断水阻止原告的违法经营。由于原告一直占有使用房屋，因此不同意返还已付租金。同意返还保证金。对原告提出的停电停水的损失被告不予认可，玫添公司尚未退租，原告仍可向其正常收取租金；111户租户系原告尚未取得消防部门审批合格前出租，系违法行为，不应获得赔偿；停水停电损失系原告违法提前使用租赁房屋产生，因此该期间发生费用由原告自行承担；原告招租损失也是其在未经消防验收的情况下擅自委托招租，上述费用不能视为原告合法经济损失；原告支付的员工工资遣散费用证据不足。对原告提出的装修损失，现场交接时有些物品已经拆除，应当扣除；屋外楼顶水箱、屋外的门房和钢梯都是原告擅自搭建的违法建筑，应扣除；而且造价应当按12年折旧从2014年3月1日算到实际返还日。合同约定应由原告去办理相关许可证，现原告未按约办理，产生的损失应当由原告承担。
　　被告嘉某公司向本院提出反诉请求：1.判令原、被告2013年11月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2.原告朗缔公司支付被告嘉某公司自2014年6月1日至2017年8月10日实际返还房屋之日止的房租或占有使用费7,414,525.60元(标准根据双方合同约定的0.8元/平方米/天，计6,612元/天，减去2016年5月6日起被告使用818平方米的金额)；3.原告支付被告房屋占有使用费的利息(自原一审反诉提出日2015年7月22日起至2017年8月9日、按照本金3,446,505元；自2017年8月10日起至实际支付之日，按照本金7,414,525.60元，均按照银行同期贷款利率计算)；4.原告支付被告垃圾打扫、清运费334,332元，违章建筑的拆除和恢复原状费用3,570,118元、卫生间的复原费用440,458.08元；5.原告赔偿被告使用厂房期间违规使用消防用水导致消防局罚款60,000元。审理中，被告嘉某公司放弃了第一、第五项反诉请求。事实和理由：虽被告有断电断水的行为，但原告一直占有使用租赁房屋。对违建恢复原状的费用，需由原告赔偿。
　　朗缔公司对嘉某公司的反诉辩称：被告主张合同无效,无法律和事实依据。因被告停水停电情况下，原告租赁被告房屋的价值就不能体现，且法院原审判决后,原告朗缔公司一直要求被告接收厂房,但被告拒绝，所以不同意支付占有使用费，收取占有使用费利息也没有依据。另外，合同并未约定租赁房屋返还时要恢复原状，且合同解除责任在被告，故不同意赔偿恢复原状的费用。　　
　　第三人蔡玉祥称：租赁合同合法有效，本案客观上无法履行的原因在于被告法定代表人王劲风擅自断水断电的侵权行为，租赁合同是否需要继续履行下去，希望法院结合原、被告的举证和客观情况依法裁判，相应的损失和租金也请法院依法裁判。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2010年6月10日，被告嘉某公司取得上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号房屋的上海市房地产权证。该产证载明，土地用途为工业用地、使用权面积为7,527平方米。产证附记载明，原坐落为：松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号。1号厂房1,227.34平方米、2号厂房1,206.45平方米、3号厂房840.94平方米，4号厂房53.54平方米，合计3,328.27平方米。
　　2010年10月27日，上海市松江区规划和土地管理局(以下简称“松江区规土局”)出具证明，载明：被告嘉某公司因遗失《建设工程规划许可证》，申请补证。我局已于2007年7月19日向该单位核发了《建设工程规划许可证》[编号：沪松规建(2007)第XXXXXXXXF02025号]，建设内容如下：建设单位为被告嘉某公司；建设项目名称为生产用房1#、2#、3#；建设位置为松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号；建设规模为12,175平方米。其中1号厂房面积4,781平方米、2号厂房面积4,185平方米、3号厂房面积3,209平方米。
　　2013年7月4日，被告获得系争房屋建设工程竣工验收消防备案凭证。　　
　　2013年11月，被告嘉某公司作为甲方、原告朗缔公司作为乙方签订《房屋租赁协议》。合同约定，甲方出租位于上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号，1#2#房屋及相间空间；房屋性质为工业厂房，该房屋出租的实用面积为8,265平方米；该房屋用于出租给乙方开办公寓、办公行业使用，乙方使用时，应按国家相关规定进行增补基本设施，并增加相关安全防护措施，确保人身安全；租赁期限自2013年11月1日起至2026年2月28日止，装修期不计房租，即从2014年3月1日起开始计房租；房屋年租金为2,413,380元【实用面积8,265平方米，每平方米0.8元(含发票)】，租金从第三年开始按上一年租金标准提高5%，每两年提高一次，支付方式付三押一，每次付款期为下一周期的提前十天；乙方应于本协议签订之日，向甲方支付保证金201,115元，以甲方收据为准，租期届满或合同解除后，若无乙方应承担的相关费用和责任，乙方退出注册地址，甲方应全额退还乙方该保证金，退还时甲方收回此收据；租赁期间双方必须信守协议，任何一方违反本协议的规定，须负责对方的一切经济损失等。
　　2013年11月1日，原、被告签订《允许转租协议》。约定，经双方协商一致，就被告嘉某公司位于上海市松江区嘉某路XXX号院内二幢厂房可转租给第三方办公、生产、加工、仓库、公寓使用直至2026年2月28日一事，被告嘉某公司对此表示认可。
　　2013年11月12日，被告嘉某公司开具收据两份，分别载明收到原告朗缔公司保证金201,115元、2014年3月1日至5月31日房租603,345元。
　　2014年4月14日，被告嘉某公司发出通知，载明，嘉某公司于今日上午10：30开始停电，特此通知各单位做好准备。供电时间另行通知，如有急需用电，请联系公司范总经理。
　　2014年4月14日，案外人蔡卉报警称，在嘉某路XXX号房屋门口总经理带了7-10人从上午开始在配电房内坐着，并且拉了公司用电，原因不清，影响工作，请民警到场处理。
　　2014年4月18日，被告嘉某公司再次发出停电通知，载明嘉某公司于2014年4月19日凌晨一点钟停电，通电时间另行通知。公司各单位、租户做好准备，如有紧急用电事宜，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字确认。
　　2014年4月20日，被告嘉某公司发出停水通知一份，载明嘉某公司于2014年4月20日停水。如有紧急需求，请联系公司范总经理。该通知由被告法定代表人王劲风签字。
　　2014年4月24日，原告朗缔公司股东朱继平报警称，在系争房屋门口房东把水电总闸停掉，引起纠纷，对方20-30人租户恐矛盾激化。民警到场后，因系经济纠纷，且多次接报，故再次告知通过相关部门解决。
　　2014年4月30日，第三人蔡玉祥以被告嘉某公司名义向原告朗缔公司回函，称，朗缔公司于2014年4月24日致嘉某公司的函件收悉，现就函件中所述情况，回复如下：1.本公司并未对租赁场所实施停电、停水等任何妨碍原告正常使用租赁场所的行为。上述停电、停水行为皆属王劲风个人行为，与嘉某公司无关。2.本公司股东会从未作出不予履行《租赁合同》的决议，也从未授权或者允许任何第三方实施妨碍贵司正常使用租赁场所的行为；3.本公司认为，本公司作为出租人已将有关租赁场所以及相关水电设施的使用权移交贵司，贵司有充分的权利通过合法途径制止不法侵害行为，维护自己的正当权益。
　　2014年5月11日，第三人蔡玉祥报警称，在嘉某路XXX号5、6人闹事，断水，具体不明，请民警到场处理。
　　2014年5月22日，上海市松江区公安消防支队向上海聚奎投资管理有限公司(以下简称“聚奎公司”)出具建设工程消防设计审核意见书，载明，同意嘉某路XXX号聚奎公寓内装修项目工程的消防设计，聚奎公司应按照法律法规的要求办理其他相关许可手续。工程竣工后，经验收合格后方可投入使用。
　　2014年5月27日，第三人蔡玉祥报警称，在嘉某路XXX号多人砸围墙，无持械，无人伤，请民警到场处理。
　　2014年6月9日，第三人蔡玉祥报警称，嘉某路XXX号厂房内设备被偷，请民警到场处理。
　　2014年8月25日，第三人蔡玉祥报警称，在嘉某路XXX号内有一人闹事，无持械，请民警到场处理。
　　2015年2月25日，上海市松江区公安消防支队出具《关于上海聚奎投资管理有限公司的举报情况回复》载明：2015年2月17日接到信访件反映松江区九亭镇嘉某路XXX号聚奎公司内租赁的1、2号房产改为公寓，室内装修、供电线路存在隐患，未经消防审批和2号厂房北侧铁质防火梯问题。2015年2月18日，该支队派员进行核查，作为公寓使用的房屋为1#楼1、2层，3、4层局部，2#楼1-3层。对该举报回复如下：该单位于2014年5月22日取得《建设工程消防设计审核意见书》。2014年12月15日，该单位申报建设工程消防验收，因临时电源、防火间距等原因不符合消防规范要求，未能通过验收并要求整改，现该公寓已清退公寓内居住人员；2号厂房北侧铁质楼梯问题在消防法和规范中无明确要求等。
　　2015年4月29日，松江区规土局向被告嘉某公司发出关于依法履行土地出让合同和规划工程设计方案约定条件的告知函。
　　2015年6月18日，聚奎公司获得系争房屋装饰装修的建设工程消防验收意见书。
　　2016年3月18日，松江区规土局向被告嘉某公司发出整改告知函，载明：经查，你公司申办了沪松规建(2007)XXXXXXXXF02025号建设工程规划许可证，核准在松江区九亭镇嘉某路XXX号建造3栋生产用房。经核查，存在以下问题需进行整改：一、该项目未办理开工放样复验手续，我局将按照《上海市城乡规划条例》的有关规定进行处理。二、1、2号生产用房未按图施工，屋顶层增设水箱等违法建筑、生产用房北侧增设室外楼梯等，请你单位严格按照我局核准的平、立、剖图进行施工并整改拆除到位。三、1－3号生产用房目前被用于公寓、幼儿园等用途，不符合土地出让合同约定和规划设计要求，请你单位按照土地出让合同的约定和规划设计条件进行整改。四、基地内建有门卫、简易房等若干栋违法建筑，请自行拆除。
　　2016年7月1日，松江区规土局向原告朗缔公司发出责令限期拆除违法建筑决定书，载明：经查，你单位在上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号，未经许可，1#、2#厂房内部擅自用墙体进行分割的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关责令你(单位)于2016年7月15日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关可以依法报请上海市松江区人民政府强制拆除。
　　嗣后，门卫和室外钢梯被政府拆除。
　　另查明，原告于2013年11月1日同案外人玫添公司签订关于嘉某路XXX号1号楼4层西半层的租赁合同，租赁用途为仓库、办公所用。租赁期限从2013年12月1日至2019年11月30日，第一、二年租金分别为180,000元。
　　2014年2月开始，出租方聚奎公司同多个案外人签订多份租赁合同，将租赁房屋用于公寓租赁使用。
　　2014年4至5月期间因断电，原告租赁发电机并购买柴油发电，也因停水而购买纯净水。
　　2014年5月19日，聚奎公司发出通知，载明因被告嘉某公司内部矛盾导致的停水停电，聚奎物业已竭尽全力也无法解决，也无法提供发电机的巨额费用，决定从2014年5月26日起不再提供发电机，请住户尽快办理退房手续等。
　　在上述停水、停电期间，使用原告公寓房屋的承租人陆续退租。
　　再查明，原告朗缔公司法定代表人为徐超，股东为王培斌、徐超、朱继平。聚奎公司法定代表人为朱继平，股东为蔡书林、邓荣华、季孝军、季孝民、林小清和朱继平，住所地为上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号1幢、2幢，成立时间为2014年1月26日。2016年10月21日，聚奎公司名称变更为上海程灿贸易有限公司，住所地变更为上海市松江区新浜镇新绿路XXX号。
　　2001年被告嘉某公司设立，其股东为王劲风和蔡玉祥。王劲风为被告公司法定代表人，蔡玉祥为公司监事。
　　2013年6月被告嘉某公司以公司营业执照正、副本遗失为由补领营业执照，申领文件由被告法定代表人王劲风签字。2014年第三人蔡玉祥以上海市工商行政管理局松江分局为被申请人诉至本院，请求撤销该局补发被告营业执照的行政行为。本院于2014年6月11日驳回蔡玉祥诉讼请求。
　　2013年6月20日，被告同上海信全锦业信息技术发展有限公司(以下简称“信全公司”)签订《厂房租赁合同》，约定被告将嘉某路XXX号厂区内最南面一栋四层厂房租赁给信全公司，房屋面积2,400平方米，租赁期限从2013年7月5日至2015年7月5日，租金为240,000元。被告签章处由被告法定代表人王劲风签字并加盖公章。
　　2014年第三人蔡玉祥向上海市青浦区人民法院起诉，请求确认被告嘉某公司与信全公司的用电过户行为无效等。
　　原审一审审理中，原告提交聚奎公司2015年8月21日出具的情况说明，载明：2013年11月1日由朱继平等6人实际出资并以原告名义与被告签订九亭镇嘉某路XXX号厂房租赁合同，为方便管理，由上述6人按各自投资比例出资成立聚奎公司，专门用于上述租赁厂房的经营管理。
　　原审一审审理中，原告朗缔公司提交玫添公司2015年8月21日出具的情况说明，载明其同原告签订租赁合同，由于2014年4月起断水、断电，故其公司自2014年4月开始拒付租金。目前该公司仍占用租赁房屋。
　　原审一审审理中，原告朗缔公司确认目前电并未通，消防通过的电是从对面厂区拉过来的临时用电。水用的是消防用水。被告嘉某公司对原告上述陈述予以认可。
　　原审一审审理中，经原告朗缔公司申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(下以简称“华瑞公司”)对嘉某路XXX号1幢、2幢房屋内原告进行的装饰装修残值进行鉴定，该鉴定单位出具鉴定报告为装修工程残值为13,823,461元。原告就该鉴定报告没有异议。被告对该鉴定报告提出鉴定单位和鉴定人员没有司法鉴定资质的异议，故不认可鉴定结论。另，被告对鉴定报告内容提出如下意见：1.人工挖土项目不应计价；2.地面水泥砂浆不需找平不应计价；3.屋顶蓄水池危及建筑安全不应计价；4.外钢梯没有施工图纸，鉴定没有依据；5.铝合金门窗应以现场为准；6.界面处理剂没有使用不应计价；7.脚手架无法搭建不应计价；8.房间钢结构夹层项目计价没有依据；9.玻化砖单价过高；10.被告没有提供设计施工等图纸，安装造价不予认可；11.未对房屋装修工程残值进行鉴定。就上述鉴定报告的意见，鉴定单位回复如下：1.房屋下面肯定有基础，故需要挖土，因此挖土的工程量是按照现场门卫、外墙的实际勘察情况按实计量的。就该部分，被告认可门卫房确为原告承租后搭建；2.经过现场勘察，原告对房屋地面进行重新装修，地砖重新铺设，因此鉴定单位根据常规施工工艺，铺设地砖前需进行找平施工并据此计价；3.鉴定单位是根据蓄水池工作量进行计价，是否符合安全问题并非其鉴定范围；4.外钢梯是鉴定单位根据原告提供的草图并结合现场实际情况进行估算确定；5.现场确认为推拉窗并据此进行了造价修正；6.界面处理剂根据施工规范是需要用的，在被告没有提供依据的情况下，鉴定单位只能按照常规工艺进行核定；7.根据施工规范3.6米以上的装饰装修需要采用满堂脚手架计算，现场底层实际层高约5米，满足条件，故计价；8.钢结构夹层是隐蔽工程，鉴定单位估算确定；9.就玻化砖单价，鉴定单位参考同类型一般档次玻化砖市场信息平均价格选取；10.在鉴定过程中，鉴定单位按照原告提供的电子版安装图纸及现场勘察进行计量，采用安装工程2000定额作为核算依据；11.由于原告在向被告租赁房屋后进行装修且未完全投入使用，故残值请法院确认。就上述意见，本院认为第8项钢结构夹层，现场可以看到内部情况，故要求鉴定人员至现场补充鉴定。鉴定单位后出具补充鉴定意见，经补充鉴定后，系争房屋装修工程造价调整为13,040,962元。
　　原审一审审理中，被告嘉某公司于2015年8月27日开庭审理时，表示同意原告朗缔公司提出的解除房屋租赁协议的诉讼请求。
　　原审一审审理中，就被告采取断水断电的情况，被告于2014年7月14日首次证据交换中陈述：系争房屋已经由案外人信全公司承租，但由于第三人阻挠，故案外人无法正常经营。之后第三人擅自将房屋出租给原告，且第三人拒绝配合被告法定代表人王劲风提供出租情况，被告两股东之间矛盾无法解决。系争房屋停水停电系原承租人原因造成。2014年9月9日庭审中，被告陈述租赁合同是第三人以被告名义与原告所签，作为法定代表人王劲风对该合同不予认可，由于案外人信全公司要求被告停电，故并非被告擅自停电。被告更换委托代理人后，2015年3月6日提交的代理意见中首次提及因原告在未申请消防验收的情况下擅自招租，被告同第三人交涉未果的情况下采取断水断电措施。2015年8月27日庭审中被告也坚持断水断电系因原告未经行政部门审批违法改建，原告尚未取得消防验收合格的情况下擅自对外经营所致。
　　本院于2015年11月6日对本案原审作出(2014)松民三(民)初字第1770号民事判决：一、解除原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司间签订的关于上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号的《房屋租赁协议》；二、原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司上海市松江区九亭镇嘉某路XXX号1、2幢房屋；三、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司已付房租150,836元；四、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司因停水停电造成的租金、停水、停电损失合计50,000元；五、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司装饰装修损失11,736,866元；六、原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司房屋租金或者占有使用费(从2014年6月1日起算至实际返还之日，按日租金3,306元计算)；七、驳回原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司其余诉讼请求。判决后，原、被告均不服，提起上诉。
　　上海市第一中级人民法院于2016年5月5日作出(2016)沪01民终104号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
　　后原告朗缔公司向本院申请执行，本院于2016年6月7日立案，案号为(2016)沪0117执4054号。执行中，本院于2016年8月19日、9月2日两次与原、被告谈话，原告朗缔公司提出房屋已清空要求交给被告嘉某公司，但被告要求原告拆除违法建筑、将厂房打扫干净、将人员撤离后交付厂房。
　　本案审理中，2017年8月11日经本院主持，原、被告双方办理了厂房交接手续。
　　本案审理中，原、被告确认，系争房屋中818平方米被告嘉某公司自2016年5月6日起收回使用。
　　本案审理中，本院向原一审委托鉴定单位华瑞公司发函，要求其将被告提出的下列造价进行单列：一、已被政府拆除的违章建筑(门卫和室外钢梯)金额；二、厂房顶原告违章搭建的办公室和水箱金额；三、房屋交接时缺损物品金额。2017年12月20日，华瑞公司对此出具说明：1.关于已被政府拆除的违章建筑：其中门卫室造价金额为12,523元；室外钢梯造价金额为449,303元。2.关于厂房顶原告违章搭建的办公室和水箱金额：其中顶层办公室造价金额为74,692元；水箱造价金额为27,037元。3.关于房屋交接时缺损物品金额造价为530,260元。原告朗缔公司对该说明无异议。被告嘉某公司有异议，(一)1.门卫、配电房是违法建筑。其屋面板和地坪层，配电箱和相关电缆是违法建筑整体的一部分。不能因为《鉴定报告》中分为土建、安装两部分进行编制就改变违法的性质，安装项目就不用扣减了。2.屋面水箱也是违法建筑。屋面水箱稳定泵是违法建筑整体一部分。不能因为《鉴定报告》中分为土建、安装两部分进行编制就改变违法的性质，安装项目就不用扣减了。以上应扣减项目合计177,118元。(二)统计计算错误。没有安装的门板19个，应该是扣减9,500元，但华瑞公司列为“－9,500元”，“－”在此表示增加的金额，没有“－”表示扣减的金额。华瑞公司对被告的异议回复，(一)未扣减内容：1.土建项目中屋面板安装(配电房)工作量1.405(m3),涉及造价2,060元，此项内容为室外配电房顶部结构。2.土建项目中现浇垫层砼工作量28.62(m3)，涉及造价13,329元，此项目内容为室外硬地坪处理。3.安装项目中配电箱总箱1台，涉及造价5,429元；WDZB－YJY－3*95+2*50工作量230米，涉及造价70,068元；WDZB－YJY－3*25+2*26工作量690米，涉及造价71,574元；屋面水箱稳定泵4台，涉及造价14,658元。上述项目都属于房屋整体电气安装项目。上述内容不在法院要求进行造价扣减的范围内，不存在遗漏。(二)缺损物品清单中第四项中的金额－9,500元，为计算19个缺门板的壁柜现存造价需要而单列的项目，不存在计算错误。
　　本案审理中，经被告申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司(以下简称“现代公司”)对松江区九亭镇嘉某路XXX号违法建筑，一、1号和2号厂房内拆除隔墙和恢复厂房(包括厂房外墙)至松江区规土局批准的设计原貌的成本，二、1号和2号厂房顶部砖石水箱、办公室的拆除和恢复至松江区规土局批准的设计原貌的成本，三、恢复厂区至松江区规土局批准的设计原貌的成本，四、拆除下来的建筑垃圾和厂房内垃圾的运输成本进行工程审价。2018年10月，现代公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为，松江区九亭镇嘉某路XXX号违法建筑装修的拆除及修复的工程，经公司专业人员核算，总费用为：390.445万元(其中垃圾外运费为334,332元)。原告朗缔公司对鉴定意见有异议，认为造价依据不足，被告是按设计图纸而非竣工图纸委托造价，被告工程未经竣工验收不能证明出租时房屋的状况。被告嘉某公司对鉴定意见有异议，认为13个卫生间应被列入鉴定范围。2018年12月，该公司出具卫生间补充鉴定意见书，明确，单套卫生间复原费用是36,704.84元，从图纸中统计出由卫生间改成房间数量是12间，总费用为440,458.08元。被告嘉某公司对补充意见无异议。原告朗缔公司有异议，卫生间原状不明确，交付的时候是毛坯，故费用不认可。现代公司对原告的异议回复，由于现场卫生间已经被改造成房间，现已拆除，只能根据原厂房卫生间图纸以及常规建筑公共部位卫生间做法进行测算。
　　以上事实由房屋租赁协议、收据、上海市房地产权证、通知、案件接报回执单、回函、建设工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收备案凭证、照片、房屋租赁合同、租赁合同、付款单、发电机租赁结算清单、行政起诉状、行政裁定书、民事起诉状、询问笔录、厂房租赁合同、档案机读材料、证明、建设工程规划许可证、补领证照申请书、章程、规土局函件、聚奎公司工商登记资料、民事判决书、执行材料、装饰装修残值鉴定报告及补充鉴定意见、残值鉴定报告中的说明、违法建筑装修的拆除及修复鉴定报告及补充鉴定意见书予以证明，本院依法确认。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照该合同约定履行相关义务。租赁房屋在本案审理中，已返还被告，故可以确认房屋租赁合同已解除。
　　本案的主要争议焦点为：一、原、被告之间房屋租赁合同的解除原因及过错责任。现有证据证明，因被告公司两股东发生纷争，2014年4月中旬开始被告法定代表人以被告名义采取了断水断电行为，致使无法继续履行合同，因此原告享有合同解除权。本院确认原审一审中被告收到诉状副本的时间即2014年6月11日为合同解除日。即使原告违法经营，被告应当采取合法的方式行使权利，应由相应的政府部门进行管理、处罚，被告无权在未同原告或第三人就原告违法使用房屋行为进行沟通的情况下，直接采取断水断电行为。但是原告在未获得合法消防验收的情况下使用系争房屋，也有一定责任。
　　二、合同解除后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以下结合原、被告的诉讼请求，就双方合同解除后果进行认定：
　　1.原告主张的已付租金的返还。原告已经支付2014年3月至2014年5月期间的租金。鉴于被告从2014年4月14日开始陆续对系争房屋的电力等采取了妨害措施(尽管期间存在数天供电恢复状况)，因此本院酌定该期间被告应返还原告后一个半月的一半租金，计150,836元。
　　2.被告主张的原告占有期间的租金或房屋使用费。被告要求原告支付2014年6月1日开始按照合同约定的租金标准支付至2017年8月10日的房租或占有使用费。原审一审判决合同解除，原审一审中被告也已明确同意解除合同，故原、被告双方对合同解除已无争议。原告在执行程序中，于2016年8月19日、9月2日两次向被告提出交付房屋，但被告以违章建筑未拆除、垃圾未清除为由拒收。本院认为，被告对交付房屋的状态存疑，在协商不成的情况下可以诉讼方式解决，但不能成为拒收房屋的理由。因此，自2016年8月19日起被告未占有使用房屋的损失应由被告自行承担。在此之前，房屋实际由原告控制但处于停电状态，原告无法正常使用系争房屋，而被告也无法另行利用，因此本院综合考虑原告实际使用房屋的情况，酌定原告自2014年6月1日起在使用系争房屋期间租金和房屋占有使用费以每平方米每日0.4元计算，按实际使用面积即2014年6月1日起至2016年5月5日止按8,265平方米计，2016年5月6日起至2016年8月18日止以7,447平方米(8,265－818)计。而被告主张的上述款项的利息，鉴于上述房租和使用费的发生系双方发生争议和诉讼过程中，且合同解除主要系被告所致，因此对被告就上述租金和使用费的利息主张，本院不予支持。
　　3.原告主张的返还保证金。符合合同返还条件，且被告同意返还，本院予以支持。
　　4.原告主张的擅自停水停电造成的损失。
　　(1)就原告主张的玫添公司2013年12月至2014年5月期间的租金损失。本院认为，断电于2014年4月中旬才发生，尽管对于房屋正常使用存在重大影响，但玫添公司仍在使用系争房屋，故原告以玫添公司拒付租金的情况说明进而主张以上6个月全部损失，缺乏事实和法律依据。如原告同玫添公司就上述期间租金进行合法结算后，如确不应由玫添公司支付进而造成原告损失的情况下可另行主张。
　　(2)就招租营销费损失138,000元。鉴于该费用原告并未提供其支付佣金的转账凭证或中介公司的合法凭证，故就上述损失本院不予支持。
　　(3)2013年11月至2014年6月期间员工工资损失390,845元。本院认为，首先原告并未提供其主张的相关劳动合同或社保证明，故其所列人员的真实性无法确定；其次，2014年4月中旬以后才发生断水断电事宜，2014年5月底实际使用人退租，因此上述期间存在人员工资也是原告经营的必须支出，因此对原告主张的人员工资损失，本院不予支持。
　　(4)就111户公寓承租户退款328,233元和停水停电损失。原告主张的租户退款中含了承租户的租金、押金和水电费用。本院认为，租户押金在合同正常履行完毕后也应退还，而水电费用系承租户实际使用房屋时发生的水电成本，应当以实际发生作为收取条件，故上述两项费用的退还不得作为原告损失主张。而原告在将房屋出租给承租户收取租金的同时，必须提供相应水电，并承担相应的水电成本。综上，尽管目前上述承租户已经全数退租，法庭无法逐一核实原告提供的租赁合同、退款发票的真实性，但系争房屋已经大量出租系客观情况，因此原告确存在一定的租金收益损失。而由于被告断水断电致使原告支出更多的水电成本，因此原告也存在一定的水电成本支出。然而，原告在未获得合法手续的情况下对外出租且为了保证租赁户使用房屋故产生大量水电成本，其自身对上述损失的发生承担主要责任。根据本案实际情况，综合原、被告对上述损失的过错程度，本院酌定被告应赔偿原告上述承租户的租金损失、停水停电损失合计50,000元。
　　5.原告主张的装饰装修损失。原审一审中根据原告委托，本院委托鉴定单位对原告进行的装饰装修残值进行鉴定，鉴定意见为系争房屋装修工程造价为13,040,962元。本案审理中，本院委托该鉴定机构出具了补充说明，该说明载明房屋交接时缺损物品金额造价为530,260元。本院对装饰装修残值鉴定报告及补充鉴定意见、残值鉴定报告中的说明的合法性予以确认，认可鉴定单位的意见，故本院确定系争房屋装修工程造价为12,510,702元(13,040,962－530,260)。因合同解除的主要责任在被告，故被告应当赔偿原告装饰装修残值损失，但原告违章搭建部分的损失应由其自行承担，该部分费用为563,555元(12,523+449,303+74,692+27,037)。本案中，系争房屋在合同签订后原告也对外进行了短期租赁，且至原告实际返还被告房屋时也放置较长时间，一定程度上也存在价值折损，再综合考虑合同解除违约责任，故本院酌定，被告应当赔偿原告装饰装修损失为9,557,717.60元{(12,510,702－563,555元)×80%}。　　
　　6.被告主张的原告支付垃圾打扫、清运费334,332元，违章建筑的拆除和恢复原状费用3,570,118元，卫生间的复原费用440,458.08元。租赁合同解除，原告应当将租赁房屋返还，但原告返还房屋时并未将其所建违章搭建予以拆除，故应当向被告支付拆除及恢复原状的费用，以及相应的垃圾清运费，本院对违法建筑装修的拆除及修复鉴定报告合法性予以确认，认可鉴定单位的意见，其中垃圾清运费为334,332元；拆除及恢复原状费用为3,570,118(3,904,450－334,332)元。该费用针对的是违建，参考的是原审一审中造价报告的有关内容，故可予确认。但考虑到房屋出租时，被告明知原告租赁房屋的用途为开办公寓，原告的违建虽未取得合法手续但确为实现合同目的必须所增设施，被告也从未提出过反对，故对此损失的造成，被告也有一定的责任，所以，本院酌定原告应当承担的拆除及恢复原状费用为2,856,094.40元(3,570,118×80%)，垃圾打扫、清运费为267,465.60元(334,332×80%)。关于卫生间的问题，原、被告曾确认房屋交付时是毛坯状态，现有证据不足以证明卫生间在交付时是按设计图施工完毕，且被告明知原告租赁目的是开办公寓等，原告改建卫生间被告也从未反对，故卫生间是在被告同意下的改建，合同也未约定租赁合同到期归还房屋时要恢复原状，被告现要求恢复原状没有依据，故该笔费用不能计入。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司签订的《房屋租赁协议》于2014年6月11日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司已付房租150,836元；
　　三、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司保证金201,115元；
　　四、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司因停水停电造成的租金、停水、停电损失合计50,000元；
　　五、被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司装饰装修损失9,557,717.60元；
　　六、原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司房屋租金和占有使用费2,643,504元；
　　七、原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司拆除及恢复原状费用2,856,094.40元。
　　八、原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司垃圾打扫、清运费267,465.60元；
　　九、驳回原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司其余诉讼请求；
　　十、驳回被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费112,036元、财产保全费5,000元，反诉案件受理费49,478元，合计诉讼费166,514元，由原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司负担61,623元(已付)，被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司负担104,891元(已付49,478元，剩余55,413元于判决生效后七日内交付本院)；司法鉴定费249,000元，由原告(反诉被告)上海朗缔投资管理有限公司负担89,000元(已付)，由被告(反诉原告)上海嘉某五金工具包装有限公司负担160,000元(已付49,000元，剩余111,000元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：孙溪松

书记员：刘海东