上海曙光家具塑料厂与上海沪加文化传播有限公司、綦某某占有排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海曙光家具塑料厂，住所地上海市。
　　法定代表人：刘志鸿，厂长。
　　委托诉讼代理人：潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。
　　被告：上海沪加文化传播有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：王宇丹，总经理。
　　委托诉讼代理人：崔红娟、张娜娜。
　　被告：綦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　原告上海曙光家具塑料厂与被告上海沪加文化传播有限公司(以下简称沪加公司)、綦某某占有排除妨害纠纷一案,本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海曙光家具塑料厂的委托诉讼代理人潘守平，被告沪加公司的委托诉讼代理人崔红娟、张娜娜，被告綦某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海曙光家具塑料厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即携物品搬离上海市四平路XXX弄XXX号第6幢部分底楼(包括底楼内部的插层，以下简称系争房屋)，并将上述房屋返还原告；2、判令两被告共同支付原告房屋使用费，按照每月25,272元的标准，自2016年10月1日起计算至搬离之日止；3、要求两被告共同支付2017年8月1日至2017年9月15日水费334.72元及电费13,834.80元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求中房屋使用费的起算日期为2017年9月16日。事实和理由：2011年1月8日，原告与案外人上海弘陇投资管理有限公司(以下简称弘陇公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市四平路XXX弄XXX号房屋出租给弘陇公司使用，租期2011年10月1日至2016年9月30日，建筑面积为4,800平方米；五年到期后，如房屋不动迁则自动续约五年。合同签订后，弘陇公司将部分房屋转租给上海慧恩建筑设计工程有限公司(以下简称慧恩公司)。2016年9月，上海市虹口区土地发展中心(以下简称区土发中心)函告原告将对上述房屋实施收储。原告随即发函告知弘陇公司合同到期后不再续签并要求其十日内清退次承租人及房屋使用人，将房屋交还原告。2016年11月17日，原告及其上级单位与弘陇公司、慧恩公司进行商谈，两公司承诺在原告接到动迁实施单位搬离通知后，按照通知要求立即搬离。原告在收回房屋过程中方得知系争房屋实际由被告沪加公司使用。两被告曾于2017年6月27日承诺在2017年9月15日之前搬离系争房屋，但未履行承诺。弘陇公司在租期届满后已搬离，租金支付至2016年9月30日，慧恩公司也已搬离。原告多次发函给被告，被告始终不予理睬。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求被告立即搬离，并按照原告与弘陇公司之间租赁合同约定的每日每平方米1.17元的租金标准，系争房屋底层及插层面积合计720平方米计算房屋使用费。
　　被告沪加公司辩称，慧恩公司与上海同济城市规划设计研究院(以下简称同济研究院)签订过租赁合同，同济研究院向慧恩公司承租系争房屋，后将系争房屋交由沪加公司使用，双方未签订合同。沪加公司按照慧恩公司与同济研究院约定的租金标准将租金支付给同济研究院，月租金为50,428元，后将租金直接支付给弘陇公司。沪加公司已于2017年9月15日基本搬离，尚有部分物品遗留在系争房屋中，未将系争房屋钥匙交还原告。慧恩公司曾承诺沪加公司可以使用系争房屋10年，沪加公司按照使用10年的标准对系争房屋进行了装修，现只使用了5年就被要求搬离，沪加公司希望得到装修补偿之后再交还钥匙，否则不同意清空房屋并搬离。沪加公司已将2017年9月15日前的租金支付给弘陇公司，不同意支付原告房屋使用费，对于使用费标准同意按照每日每平方米1.17元计算，但计租面积只认可底层70平方米，插层是慧恩公司自行搭建，不应计算租金。对于原告主张的水电费金额予以认可，同意支付2017年8月1日至2017年9月15日水费334.72元及电费13,834.80元。
　　被告綦某某辩称，沪加公司租赁房屋时要求将公司注册在系争房屋，弘陇公司曾承诺可以注册公司，沪加公司遂对系争房屋进行装修，但后来得知无法在系争房屋注册，故未使用系争房屋，系争房屋实际由同济研究院使用。原告与弘陇公司将无法注册公司的系争房屋进行出租，原告现起诉沪加公司无任何法律依据。綦某某系同济研究院员工，其承诺的是同济研究院的人员搬离，现已履行承诺书内容，要求驳回原告诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：上海市四平路XXX弄XXX号1幢、3幢、4幢、6幢、7幢、10幢、11幢、12幢房屋权利人为原告。2011年1月8日，原告(为甲方)与案外人弘陇公司(为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于四平路XXX弄XXX号内，建筑面积4,800平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止，五年到期后，如该房屋不动迁，则自动续租五年；年租金1,363,400元，其中2011年10月1日至2013年9月30日期间不递增，2013年10月1日起至2016年9月30日止在原租金基础上递增不超过3%至5%；甲方于2011年4月1日交付部分房屋(面积2,400平方米)，其余面积的房屋于2011年6月31日前交付，2011年7月1日至2011年9月30日期间为装修免租期；物业管理服务费每年576,000元，乙方于合同签订之日支付甲方押金175,000元；甲方同意乙方将房屋转租，并向乙方提供相关的文件与手续；如房屋被拆迁，甲、乙双方就装修补偿和租期补偿时间进行友好协商起算时间以发动迁公告或开发商与甲方商谈之日起算，即日起不再计算乙方租金，乙方负责清退转租的客户；等等。2013年9月28日，原告与弘陇公司再次签订《补充合同》，约定2013年10月1日起至2016年9月30日期间的年租金递增为2,016,976元。
　　2011年10月19日，弘陇公司(为出租方、甲方)与案外人慧恩公司(为承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市四平路XXX弄XXX号内包括6幢、7幢及11幢、12幢部分房屋在内的房屋出租给乙方使用，建筑面积3,050平方米，乙方租赁该房屋作为工业园区和办公及园区内配套商业用房使用；租期自2011年10月15日起至2016年10月14日止，甲方于2011年10月15日前交付房屋，免租期3个月；该房屋每日每平方米租金为2元，月租金185,500元，前两年租金不变，第三年起租金按5%递增，每两年递增一次，先付后用，按月支付；租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤气等费用由乙方承担；如甲方与产权人续约五年，甲方与乙方自动续约五年；等等。
　　2016年9月1日，区土发中心向原告发出《关于对四平路XXX弄XXX号地块实施收购储备的函》，函告原告将对四平路XXX弄XXX号房地产实施收储，希望原告尽快开展租户清退和搬迁工作。原告收函后，于2016年9月12日发函给弘陇公司，告知弘陇公司双方签订的租赁合同及补充合同在2016年9月30日租期届满后不再续签，要求弘陇公司在收函之日起60日内清退租赁房屋内的租户、实际使用人，将房屋交还原告，并将区土发中心的函件送达弘陇公司。
　　2016年11月3日，上海市虹口区人民政府(以下简称区政府)对虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部《关于申请确认虹口区400、401街坊旧城区改建房屋征收范围的请示》作出批复：原则上同意400、401街坊列入区旧城区改建范围，房屋征收范围为东至东沙虹港路，南至沙虹路，西至沙泾港，北至四平路。
　　2016年11月17日，原告及其上级主管单位与弘陇公司、慧恩公司进行商谈并签订《会议纪要》，弘陇公司请求在动迁实施单位正式要求搬离之前继续使用租赁房屋并承诺：自2016年10月1日起按原租金标准及实际使用的房屋面积支付房屋占用费；不再对房屋进行装潢、注册公司，不再将房屋转租他人；在接到区政府及动迁实施单位搬离通知后立即搬离，否则按照房屋实际占用建筑面积每平方米5元的标准计算占用费；不主张经济补偿，等等。慧恩公司同意按照弘陇公司的承诺内容执行，其向弘陇公司转租房屋，房屋使用费继续向弘陇公司支付。
　　2017年2月17日，原告向四平路XXX弄XXX号房屋实际使用人发出《告知书》，要求实际使用人于2017年2月23日之前搬离。2017年6月23日，沪加公司向原告出具《承诺书》，内容为：“我綦某某是上海同济城市规划设计研究院的员工，鉴于院里安排的新场地使用者目前正在装修阶段，未交房。我方可在9月15日之前搬离，故做出如下承诺：1、9月15日前搬出现办公场地；2、如我方9月15日之前未搬出，一切后果由我方自行承担；3、我方在搬走之前结清水电费。”落款处盖有沪加公司公章，并有綦某某在“承诺人”一栏签名。该承诺书最下方有如下内容：“注：上海沪加文化传播有限公司是綦某某个人的公司！”并附有沪加公司营业执照及綦某某身份证复印件。2017年12月6日，原告委托律师发函给沪加公司及綦某某，要求其于2017年12月20日前携物品搬离。2018年4月23日，原告再次发函给沪加公司及綦某某，再次要求其搬离，并要求支付2016年10月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费。
　　审理中，沪加公司提供慧恩公司与同济研究院签订的《上海市房屋租赁合同》及2012年1月9日弘陇公司与慧恩公司及同济研究院签订的《上海市房屋租赁合同补充协议》复印件各1份。其中，慧恩公司(为出租方、甲方)与同济研究院(为承租方、乙方)签订的《上海市房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋为本市四平路XXX弄XXX号6幢夹层、1幢、3幢、4幢、7幢二楼及一楼门厅，建筑面积1,472.19平方米，其中6幢夹层建筑面积753.69平方米，公摊面积204.50平方米，共计958.19平方米；乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；租期自2011年10月15日起至2016年10月14日止，其中2011年10月15日至2012年1月15日为装修免租期；如该房屋不动迁，在甲方取得后五年租约后，则自然续约后五年的合同；房屋租金每日每平方米2元，其中1幢、3幢、4幢、7幢房屋月租金56,149元，6幢夹层月租金58,289元，租金二年内不变，自第三年起租金按5%递增，每二年递增一次；等等。《上海市房屋租赁合同补充协议》约定：变更弘陇公司与慧恩公司于2011年10月19日就四平路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》中的租金支付方式，原由慧恩公司全部支付，现变更为由慧恩公司支付该房屋租金71,062元及物业管理费3,556元，由同济研究院支付租金114,438元及物业管理费5,721元，该协议作为原合同不可分割的组成部分，原合同的其余部分继续有效。
　　审理中，沪加公司表示系争房屋由同济研究院租赁使用，沪加公司未使用系争房屋，且沪加公司已履行了承诺，系争房屋内的人员已搬离，但不同意将系争房屋钥匙返还原告，也不同意支付原告房屋使用费及水电费。
　　上述事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充合同》、《上海市房屋租赁合同》、《关于对四平路XXX弄XXX号地块实施收购储备的函》、《关于<房屋租赁合同>及<补充合同>到期后不再续约的函》、《虹口区人民政府关于400、401街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》、《会议纪要》、《告知书》、《承诺书》、《关于限期携物品搬离的函》、《上海市房屋租赁合同补充协议》及原、被告的当庭陈述等证据证实。
　　本院认为，原告作为房屋所有权人，对其名下房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告将包括系争房屋在内的上海市四平路XXX弄XXX号房屋出租给弘陇公司使用，现租期已届满，且系争房屋所在地区被纳入征收范围，原告有权收回房屋。关于本案所涉系争房屋，沪加公司曾自认其系实际使用人，后又否认该节事实，但根据沪加公司及綦某某2017年6月出具的《承诺书》，可认定系争房屋由沪加公司实际占用。沪加公司曾承诺于2017年9月15日前搬离，然至今仍未将系争房屋交还原告，故原告有权要求其返还系争房屋，沪加公司应当将系争房屋清空并将房屋返还原告。沪加公司与原告之间不存在租赁合同关系，沪加公司以未得到装修损失补偿为由拒绝返还系争房屋缺乏依据，本院不予采纳。沪加公司还应向原告支付房屋占用期间的使用费，原告主张自2017年9月16日起算，系对自身权利的处分，与法不悖，本院予以照准。关于房屋使用费标准，参照沪加公司自认此前实际支付的租金标准即月租金50,428元，原告现主张房屋使用费按照每月25,272元计算尚属合理，本院予以支持。关于原告主张的水电费，因沪加公司曾自认，本院予以支持。原告无证据证明綦某某占用系争房屋，现要求綦某某共同承担责任，依据不足，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：
　　一、自本判决生效之日起10日内，被告上海沪加文化传播有限公司清空并搬离上海市四平路XXX弄XXX号第6幢部分底楼(包括插层)，将该房屋返还原告上海曙光家具塑料厂；
　　二、自本判决生效之日起10日内，被告上海沪加文化传播有限公司支付原告上海曙光家具塑料厂房屋使用费，按照每月25,272元，自2017年9月16日起计算至实际搬离之日止；
　　三、自本判决生效之日起10日内，被告上海沪加文化传播有限公司支付原告上海曙光家具塑料厂水费334.72元、电费13,834.80元；
　　四、驳回原告上海曙光家具塑料厂的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,930.21元，由被告上海沪加文化传播有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：毛济平

书记员：尹  灿