上海景和企业管理有限公司与上海力驰健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海景和企业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：冯襄皖，副总经理。
　　委托诉讼代理人：徐瑞刚，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海力驰健身服务有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：赵卫明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张琳，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海景和企业管理有限公司(以下简称景和公司)与被告(反诉原告)上海力驰健身服务有限公司(以下简称力驰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，适用简易程序。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。景和公司委托诉讼代理人徐瑞刚、力驰公司委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　景和公司向本院提出诉讼请求：1、判令景和公司与力驰公司签署的《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》无效；2、判令力驰公司支付拆除游泳池、淋浴房和二、三楼全部剩余装修的费用243,161.14元，以及拆除工期30天的占用房屋使用费145,401.63元；3、判令力驰公司支付景和公司截止至2018年3月19日的房屋占有使用费2,168,134.08元；4、判令力驰公司支付景和公司截止至2018年3月19日的物业管理费198,179.94元；5、判令力驰公司支付景和公司截止至2018年3月19日的电费152,496元、水费48,180.79元、燃气费128,828.94元；6、判令力驰公司承担鉴定费7,500元及诉讼费。庭审中，景和公司变更诉讼请求一为判令景和公司与力驰公司签署的《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》于2017年8月14日解除。事实和理由如下：景和公司与力驰公司于2015年9月24日签订《租赁合同》，约定由力驰公司承租上海市康宁路XXX号(以下简称系争房屋)二楼的局部房屋，面积为1,532.4平方米，承租用途为健身房等相关业务，房屋性质为无产权房屋；租赁期限玖年，自2015年9月28日起至2024年9月27日止；第一年月租金为121,187.3元,每三年在上年租金的基础上递增10%；装修免租期为五个月，免租期内力驰公司须承担物业管理费和水电煤等费用；物业管理费每月为12,259.2元；水费、电费、燃气费力驰公司均单独装表计量，水费按总水表交纳的水费单价加5%收取、电费按1.35元/度收取、煤气费按总表交纳的煤气费单价加5%收取；付款方式为租金、物业管理费每三个月支付一次，先付款后使用，水、电、燃气等费用每月结算一次，结算时景和公司开具收据；合同签订之日起5个工作日内,力驰公司向景和公司支付150,000元押金；租赁期满或合同解除后，力驰公司应将租赁房屋恢复至交付时状态并向景和公司交还租赁房屋及附属设施，双方应结清水电费及物业管理费，如力驰公司在约定期限内未结清的，景和公司有权使用押金抵充相应费用，若押金不足以抵充的，景和公司有权向力驰公司追偿；力驰公司拖欠租金(含物业管理费，下同)超过三个月的，景和公司有权立即终止本合同，收回租赁房屋，无需退还已收取的租金，有权要求力驰公司支付未支付的租金，每逾期一天，按合同租金总额的千分之三计算违约金。2015年11月24日，景和公司与力驰公司签订《室内游泳池补充协议》，约定上述《租赁合同》中的200平方米房屋的租金增加每平方米1.6元/天，即月租金为9,733.33元。2016年5月31日，景和公司与力驰公司签订《力驰健身二、三层租赁协议》，约定，力驰公司承租系争房屋二层及三层207平方米房屋，该房屋无产证；房屋用途为健身房锻炼教室用房；租期为8年，自2016年6月1日起至2024年9月27日止；第一年的月租金为14,481元，租金采用先付后用原则，一个月结算一次，应提前15天付清下个月的租金，租金每三年在上年租金基础上递增10%；力驰公司若拖欠租金超过30天，景和公司有权按照本协议第10.3条款处理，有权留置部分货物作为偿付租金的担保；每月物业管理费为1,656元，支付方式同租金，一月一结；力驰公司应按月支付水、电、燃气费用，逾期支付所造成的罚金或责任由力驰公司承担；力驰公司应按协议支付租金，不得拖欠，若逾期30日仍未支付，则景和公司有权解除本协议；本协议与2015年9月24日签订的《租赁合同》、2015年11月24日签订的《室内游泳池补充协议》相关联。合同签订后，景和公司按约将房屋交付力驰公司使用。力驰公司于2015年9月、10月共支付押金150,000元。截止至2018年3月19日，力驰公司应当支付景和公司租金3,542,647.85元，实际支付1,368,888.27元，拖欠2,173,759.58元租金；力驰公司应当支付物业管理费399,514.40元，实际支付191,490.66元，拖欠208,023.74元物业管理费；力驰公司应当支付电费327,348元、水费79,510.26元、煤气费177,385.62元，但仅支付了电费174,852元、水费31,329.41元、煤气费48,556.68元，拖欠电费152,496元、水费48,180.85元、煤气费128,828.94元。景和公司分别于2016年10月24日、10月29日、11月28日向力驰公司发催款通知。2017年1月26日，景和公司与力驰公司达成《会议纪要》，力驰公司承诺在2017年2月28日先归还景和公司1,000,000元，至2017年3月底还清欠款，进入正常付款程序，否则，解除双方所有租赁合同，力驰公司无条件同意景和公司采取解除合同的处置措施。2017年5月5日，力驰公司向景和公司出具《承诺书》，确认截止至2017年4月30日，力驰公司拖欠景和公司租金、水、电费总计1,181,655.12元，力驰公司承诺于2017年5月10日支付350,000元，2017年6月5日再支付400,000元，2017年6月30日支付400,000元，之后每月月底继续还款400,000元，直至欠款付清，恢复合同正常付款流程；如力驰公司在规定时限未履行上述承诺,则双方所有租赁合同即刻解除，力驰公司无条件同意景和公司采取解除合同的处置措施。力驰公司届时并未履行上述承诺。2017年6月22日，景和公司再次向力驰公司发出催款通知，限定力驰公司最后还款期限为2017年6月28日，否则，景和公司将通过诉讼解除与其签订的租赁合同。力驰公司收到通知后，没有付款。2017年8月14日，景和公司向法院提起诉讼后，力驰公司在2017年10月又陆续支付300,000元。景和公司认为，根据《合同法》第226条、第227条的规定以及租赁合同的约定，力驰公司长期拖欠租金、物业管理费以及水、电、煤等费用，构成违约，严重侵害了景和公司的合法权益，故景和公司向法院提出诉讼，请求法院判如诉请。
　　力驰公司辩称及反诉称，不同意景和公司全部的诉讼请求，理由如下：1、《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》因涉及违章建筑而无效；2、力驰公司作为承租人没有承担拆除装修费用的义务，力驰公司提出的鉴定结束后，景和公司再次就游泳池等内容提出新的鉴定，故拆除游泳池的30日工期系景和公司导致，力驰公司无需承担30日的房屋占用费；3、合同无效的租金不应当根据合同的标准，应当按照景和公司向幸福村支付的租金1.08元/平/日进行计算，力驰公司已于2018年1月26日交还租赁房屋，所以房屋使用费应当计算至该日；4、合同无效的物业费不应当根据合同的标准进行计算，希望法院对物业费酌情进行调整；5、确认景和公司所述的水费、电费、燃气费的抄表数，但对景和公司提出的单价有异议，应当根据上海市公示的收费标准进行计算；6、不同意支付景和公司申请鉴定所预付的鉴定费用。力驰公司提出反诉，请求：1、判决《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》和《力驰健身二、三层租赁协议》无效；2、判令景和公司退还多收取的房屋占用费302,074.66元；3、判令景和公司退还已收取的物业管理费83,831.37元；4、判令景和公司退还多收取的电费27,620.72元、水费3,969.38元和燃气费3,876.66元(合计35,466.76元)；5、判令景和公司退还押金150,000元；6、判令景和公司赔偿力驰公司损失1,357,116元(包括：装修损失1,137,035元、垃圾清运费7,000元、健身器材搬运费7,000元、空调拆运费7,000元、静安区文化市场行政执法大队《第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书》行政罚款30,000元、上海市静安区卫生和计划生育委员会《静第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书》行政罚款11,000元、会员退费58,081元，以及商誉损失100,000元)；7、判令景和公司承担本案的诉讼费和力驰公司预付的鉴定费45,480元。
　　景和公司针对力驰公司的反诉辩称，力驰公司已经使用房屋，故不同意退还已付租金。力驰公司提出的租金标准不合理，景和公司是将整栋8层房屋租下来，并使用幸福村人员才得到1.08元/平/日的租金价格。同理，景和公司也不同意力驰公司退还物业管理费、水、电、燃气费用，景和公司收取相应款项均有合同依据，力驰公司提出的价格无法律根据。景和公司同意退还押金150,000元，但认为应当优先抵扣力驰公司的应付款项，若有多余再返还。关于力驰公司的损失，景和公司认为应为1,055,233.2元(2018年5月14日鉴定报告确认的金额1,507,476*70%折旧率)，按照双方的责任进行分摊。综上所述，景和公司不同意力驰公司的反诉诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年9月24日，景和公司(出租方，甲方)与力驰公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，景和公司将上海市康宁路XXX号二楼局部房屋，面积1,532.4平方米租赁给力驰公司，承租用途为健身房等相关业务；双方特别约定：甲方作为出租房屋的使用权人，具备合法的转租资质，房屋性质为无产权但有合法使用权的房屋；租赁期限为玖年(从2015年9月28日起至2024年9月27日止)；租金计算方式为二楼房屋第一年租金121,187.3元/月，每三年在上年租金的基础上递增10%；物业管理费为12,259.2元/月；乙方单独装水表计量水费，按总水表交纳的水费单价加5%，由甲方向乙方收取；乙方单独装电表计量电费，按每度电1.35元的标准，由甲方向乙方收取；乙方单独装表计量煤气费，按总表交纳的煤气费单价加5%，由甲方向乙方收取；租金及物业管理费每三个月支付一次，支付前甲方先开具发票，先付款后使用；水、电、煤等费用每月结算一次，结算时甲方开具收据；应乙方装修需求，将给予五个月的租金免租期，即2015年9月28日至2016年2月27日；经甲乙双方协商，在租金免租期内，乙方无需支付房屋租金，但需按照上述规定承担物业管理费及水电费；乙方应向甲方预付押金150,000元、2015年9月28日至2016年3月27日的六个月物业费73,555.2元；乙方自行办理经营所需的相关证照，甲方需配合乙方协助提供甲方应提供的相关文件，如因甲方房屋原因未能通过政府申请，则视为乙方未能实现合同目的，甲方根本违约，乙方有权立即解除合同；租赁期间，甲方保证对出租给乙方的房屋由于房屋、土地等产权问题引起的纠纷，由甲方自行负责处理，如导致乙方无法正常经营的，甲方应承担违约责任。合同的一般条款约定，租赁期满或合同解除后，乙方应将租赁房屋恢复至交付时状态并向甲方交还租赁房屋及附属设施，经双方验收完毕后，双方应共同签字确认；乙方交还租赁房屋后仍遗留于房屋内的物品视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行处置；甲方应保证其对本合同约定出租的房屋拥有合法使用权且不存在任何其他权利瑕疵，若租赁房屋因使用权而产生纠纷，甲方应负责及时解决，不得影响乙方的正常运作。
　　同日，景和公司出具《承诺书》，承诺可以在图纸所示位置建设游泳池。
　　2015年9月24日、10月28日，力驰公司分别支付房屋押金100,000元、50,000元。
　　2015年11月24日，景和公司(甲方)与力驰公司(乙方)签订《室内游泳池补充协议》，约定：1、乙方游泳池占用面积200平方米，第一年租金按照1.60元/平方米/天计算；租金每三年递增，递增幅度与租赁合同相一致；2、乙方游泳池的租赁期限为玖年(自2015年9月28日起至2024年9月27日止)；3、乙方需一次性补偿电梯建设投资费用伍万元整……
　　2016年5月31日，景和公司(甲方)与力驰公司(乙方)签订《力驰健身二、三层租赁协议》，约定，甲方出租系争房屋二层及三层，总面积207平方米，此出租房屋无产权证；乙方将租用房屋作为健身房锻炼教室用房；租赁期限为8年，自2016年6月1日起至2024年9月27日止；乙方可按实际租赁用途需要对房屋、场地进行装修、部分改造，但乙方的改造方案应在施工前获得甲方书面同意；第一年租金14,481元/月，租金每三年在上年租金基础上递增10%，直至期满，采用先付后使用的原则，乙方在签约同时向甲方支付当期一个月租金，以后每一个月结算一次租金，乙方应当提前15天付清下个结算周期的租金；乙方如拖欠甲方租金超过30天的，甲方有权解除本协议；物业管理费1,656元/月，支付方式与租费一致，一月一结，先付后用原则；本协议与2015年9月24日签订的《租赁协议》、2015年11月24日签订的《室内游泳池补充协议》相关联。
　　合同签订后，景和公司将系争房屋交付力驰公司使用。
　　2016年10月24日，景和公司向力驰公司发出《催款通知》，内容为，力驰公司于2015年9月24日与景和公司签订了租赁合同，并分别于2015年11月24日、2016年5月31日追加签订了游泳池和二楼、三楼加层租赁合同。根据合同各项费用规定，截止2016年9月底力驰公司已拖欠景和公司房租、物业管理费、能源费(水电天然气)共计842,434.23元(贵方已对账认可)。将要发生的2016年10月费用预计160,000余元。景和公司对9月底前拖欠的费用已多次督促力驰公司支付，但力驰公司一拖再拖，已严重影响景和公司的正常运行。现书面要求力驰公司在2016年10月31日前付清2016年9月底前的欠款842,434.23元。如到期没有支付，景和公司将按本合同中违约责任条款采取措施。
　　同月29日，景和公司再次向力驰公司发出《催款声明》，要求力驰公司务必在2016年10月31日前付清上述款项的70%(计59万元)；在11月30日前付清上述款项的余款及10月份的各项费用；上述二条如有一条没有履行，景和公司将终止与力驰公司的租赁合同及所有的经营合作……下方空白处，写有“已收王琼2016年10月29日”。
　　2016年11月28日，景和公司向力驰公司发出《催款暨解除合同通知》，内容为“……贵公司的行为已经严重违反合同和协议的约定，严重侵害了我公司的合法权益，应当承担法律和违约责任。我公司分别在2016年10月24日和2016年10月29日二次向贵司发函催讨租金、物业费、水电燃气费，但是贵公司收函后，至今没有将所欠租金、物业费和水电燃气费支付我公司。我公司已经仁至义尽。现我公司最后通知贵公司：请贵司在收到本通知后立即于2016年11月30日前付清上述所欠租金、物业费、水电燃气费人民币1,214,567.07元。并且，我公司郑重通知贵公司：贵公司与我公司之间签订的《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》于2016年11月30日予以终止、解除”。
　　2017年1月26日，景和公司的冯襄皖、石守盛与力驰公司的赵卫明、王琼进行会议，力驰公司承诺在2017年2月28日12：00时前先归还景和公司100万元，至2017年3月底还清欠款，进入正常付款程序；双方共同约定，如力驰公司在规定时限未履行上述承诺，双方的所有合作合同即行解除，力驰公司无条件同意景和公司采取的解除合同的处置措施。石守盛代表景和公司、王琼代表力驰公司分别在记录上述内容的《会议纪要》上签字。
　　2017年5月5日，力驰公司出具《承诺书》，载明“截止至2017年4月30日，力驰公司拖欠景和公司租金、水、电费，总计1,181,655.12元。根据今日谈判结果，我司承诺于2017年5月10日支付拖欠的房租款35万元整，于2017年6月5日再次支付拖欠的房租款40万元整。并于2017年6月30日支付40万元整，之后每月月底继续还款40万元整。直至欠款付清，恢复合同正常付款流程。如我司在规定时限未履行上述承诺，双方的所有租赁合同即刻解除，我司无条件同意景和公司采取解除合同的处置措施”。该《承诺书》下方，写有“张杰2017年5月5日”。
　　2017年6月22日，景和公司向力驰公司发出《通知》，通知力驰公司在2017年6月28日下午18：00之前，将所拖欠的租金、物业管理费、水电燃气费等费用合计1,061,033.17元支付给景和公司。否则，景和公司将在2017年6月29日上午8：00停止向力驰公司供电、水、燃气。同时，景和公司将向人民法院提起解除双方租赁合同的诉讼。《通知》下方，写有“收到张杰2017年6月22日”。
　　同月26日，力驰公司向景和公司发出《关于催交费用通知的回函》，表示已于2017年6月22日收到景和公司的通知，并就通知中的相关内容进行回复。同日，景和公司的法定代表人冯襄皖签收该回函。
　　2017年8月，景和公司来院起诉，提出解除与力驰公司的租赁合同，以及支付租金、管理费等内容。审理中，力驰公司提出判令租赁合同无效以及要求景和公司返还租金等反诉诉请。
　　2018年7月10日，景和公司、力驰公司分别向本院申请撤诉、撤回反诉，本院予以准许。
　　另查，2013年4月1日，上海幸福实业有限公司(甲方，以下简称幸福实业)与上海风达投资咨询有限公司(乙方，以下简称风达投资)签署《租赁协议》与《补充协议》，约定，甲方将康宁路XXX号、866号，总用地面积8,922平方米一幢商务楼整体租赁给乙方使用(暂无产证)，租赁期限为壹拾贰年，自2014年1月1日至2025年12月31日止。
　　2013年6月27日，原上海市闸北区规划和土地管理局颁发《上海市临时建设工程规划许可证》，其中载明，建设单位(个人)为幸福实业，建设项目名称为幸福现代工业园区康宁路基地一期B-1地块改扩建工程(临时用房)，建设位置为上海市康宁路XXX号，建筑面积为5,254平方米，本证有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位(个人)必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。该《上海市临时建设工程规划许可证》期满后，未申请延期。
　　2013年10月17日，幸福实业(甲方)、风达投资(乙方)、景和公司(丙方)签署《补充协议(二)》，三方同意将2013年4月1日甲、乙双方订立的《租赁协议》及“补充协议”承租方风达投资变更为景和公司；2013年4月1日至10月31日《租赁协议》及“补充协议”的权利及义务，由乙方享有与承担，2013年11月1日起《租赁协议》及“补充协议”变更丙方为承租方，其所有条款均由丙方拥有权利及承担义务……
　　2014年6月17日，景和公司与上海景达商务酒店有限公司(以下简称景达酒店)签署《情况说明》，内容为：根据2013年10月14日《补充协议(二)》，幸福实业、风达投资、景和公司同意对康宁路XXX号、866号“8层商务楼”承租方风达投资变更为景和公司。由于经营业务需要，“8层商务楼”由景达酒店经营管理。
　　2016年1月1日，幸福实业(出租方，甲方)与景和公司(承租方，乙方)签署《租赁协议》及《补充协议》，甲方将康宁路XXX号、866号，总用地面积8,922平方米一幢商务楼整体租赁给乙方使用(无产证)，总建筑面积17,731.4平方米(其中地下室面积3,937平方米)；租赁期限为壹拾贰年，自2016年1月1日至2027年12月31日止；该租赁大楼全年租赁费为700万元，前三年的租金不变，第四年起租赁费每年递增10%，累计递增，协议还约定了其他有关事项。
　　又查，2015年9月15日，力驰公司办理营业执照，注册地为上海市普陀区绥德路XXX弄XXX号XXX-XXX室，经营范围为健身服务、企业管理咨询、商务咨询、文化艺术交流策划、销售：文化用品、体育用品、日用百货、工艺品(除专项)。同年12月21日，力驰公司的注册地变更为上海市静安区三泉路20弄1、2号427室，经营范围未变化。
　　2017年5月31日，上海市静安区市场监督管理局向力驰公司发出《责令改正通知书》，内容为“你(单位)于2017年5月31日，在康宁路XXX号二楼，从事经营活动的行为，违反了《中华人民共和国公司法》第七条第三款的规定，现根据《中华人民共和国公司法》第二百一十一条第二款的规定，责令你(单位)于2017年9月29日前改正，改正内容及要求为办理变更登记手续”。当日，力驰公司在下方签收并盖章。
　　2017年8月17日，上海市静安区文化市场行政执法大队出具《行政处罚决定书》，认为力驰公司在未经体育主管部门批准，擅自经营高危险性体育项目(游泳)的行为违反了《经营高危险性体育项目许可管理办法》第七条的规定，决定对力驰公司的违法行为责令改正，并罚款30,000元。
　　2017年9月13日，上海市静安区卫生和计划生育委员会向力驰公司发出《行政处罚决定书》，认为力驰公司未依法取得上海市公共场所卫生许可证擅自经营游泳场所，对力驰公司作出警告并处以罚款11,000元。
　　2018年1月24日，力驰公司申请对系争房屋二楼的装修工程造价进行鉴定。上海联合工程监理造价咨询有限公司于2018年5月14日、7月16日分别作出《工程造价鉴定意见书》、《补充工程造价鉴定意见书》，执行上海市房屋建筑和装饰工程预算定额(2000)/上海市安装工程预算定额(2000)，主要人、材、机按委托鉴定月份(2018年1月份)的上海市建筑建材业发布的信息价和市场价，考虑现值鉴定，结合现场使用成新度进行折旧，即现场保留装修综合成新度为70%，已拆除部分不计算现值，康定路XXX号房屋内(测量时现场保留)装修工程造价现值合计1,137,035元，其中存在争议项目费用如下：室外广告牌现值35,414元、消防喷头及烟感主材费现值2,696元、已拆除遗留现场灯现值606元、施工措施费15,906元、规费96,859元、税金37,244元。
　　2018年7月，景和公司就系争房屋的游泳池、淋浴房及二、三楼其他全部剩余装修完全拆除所需要的费用以及工期提出鉴定申请。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2018年10月15日出具《司法鉴定意见书》，确认房屋拆除工程造价为151,142.27元、与游泳池相邻的酒店走道区域大理石地坪的拆除费用为1,917.44元、景和公司施工的钢结构加固工程的拆除费用为90,101.43元，拆除工期约为30天。
　　审理中，双方均确认：1、若按照租赁合同的租金标准，三份租赁协议约定的月租金总计为145,401.63元(121,187.3+9,733.33+14,481)，截止至2017年9月30日力驰公司拖欠景和公司租金1,350,299.71元；2、若按照租赁合同的物业费标准，力驰公司支付物业费至2016年11月30日，余款8,269.86元支付2016年12月的物业费12,259.2元后，力驰公司尚欠3,989.34元；3、若按照租赁合同的相关标准，力驰公司截止至2017年9月30日尚欠电费150,984元，水费47,909.42元，燃气费128,338.38元，该日至2018年3月19日期间的电费为1,512元、水费为271.43元、燃气费为490.56元；4、2017年10月，力驰公司向景和公司支付300,000元，景和公司同意在本案中用于抵扣力驰公司的应付款项。
　　景和公司庭审中提供长广工程建设有限责任公司(以下简称长广公司)出具的《情况证明》以及双方签署的《建筑工程施工合同》，其中《情况证明》载明，拆除系争房屋锦江都城酒店(市北店)二、三层健身房、游泳池、淋浴房拆除工程实际拆除工期为38天；《建筑工程施工合同》载明，工期自2018年10月23日至2018年11月30日前竣工交付使用，拆除工程包干价为250,000元，工程范围和内容包括二、三层健身房装修拆除及游泳池钢结构、淋浴房拆除工程。
　　力驰公司庭审中提供两份《会议纪要》、《彭浦镇关于上海幸福实业有限公司地域内园区的情况说明》以及景达酒店的营业执照。原上海市闸北区规划和土地管理局、原上海市工商行政管理局闸北分局、原上海市闸北区彭浦镇人民政府等部门2010年4月15日《关于彭浦镇招商楼宇项目协调会议纪要》，会议决定：一、康宁路地块的在建楼宇要按照区政府有关协调会要求，先建设，适时补办有关证照手续；二、对灵石路817弄高压线附近楼宇的使用要慎重，彭浦镇有关部门要根据电力部门的意见，严格控制生产加工型、餐饮等服务型、易燃易爆、危险化学品、废旧物资回收、仓储等涉及环境污染的高危、高风险企业入驻；三、对已建楼宇(康宁路XXX号……)的招商，参照上述第二条执行；四、对租赁上述地块并申办营业执照的企业均需彭浦镇镇政府审核同意后方能办理有关手续，彭浦镇镇政府要同时加强对入驻企业的管理；五、区规划局、区消防支队、区建管署要按照本部门职能加强对楼宇使用的监督把关，杜绝安全隐患。一旦条件许可，区规划局将根据市规划局核发临照的有关精神补办康宁路地块证照手续，解决建筑物合法性的问题……2015年8月4日《关于彭浦镇康宁路产业园区招商注册工作》的《会议纪要》载明，1、按照原临照期限要求，延长康宁路-场中路地块证照时限并帮助办理相关手续，根据市规土局核发临照的有关精神，做好积极沟通与协调，帮助解决少年村路地块建筑物合法性问题；2、为加快推进招商工作以及企业发展，原则同意对康宁路产业园区招商引资企业进行工商注册登记，并帮助解决已在经营餐饮项目企业增加餐饮经营范围以及部分企业扩大经营范围等问题……《彭浦镇关于上海幸福实业有限公司地域内园区的情况说明》载明，希望区税收属地办能够考虑园区的实际情况，协调区相关职能部门给予支持和帮助，让地块上的门牌号都能进行地址备案，使入驻企业能正常注册，将经营期限放宽至十五年……景达酒店的营业执照上公司注册地为上海市康宁路XXX号，登记日为2015年8月28日。力驰公司认为，签订《租赁合同》前，景和公司向其提供上述材料，证明系争房屋虽无产权但有合法使用权，并能够办理工商注册。力驰公司基于信任，才与景和公司签订相关租赁合同。此外，力驰公司还提供大众点评网截图，证明其商誉受损。截图的内容有“说10月1日到12月15日装修，实则老板要跑路了，各种讨债的上门，听说还欠了物业几百万，最恶劣的是还在招新会员，请大家不要上当，老会员已经在维权了”、“闸北店于2017年9月底说是装修，其实就是跑路，然后就以各种理由各种形式推脱，闸北工商都有登记的，和朋友一家一起办了5年的家庭卡，目前还在维权中，想要锻炼的朋友还是谨慎吧”、“这家老板在闸北开店卷走一批会员预付款，对于会员退费的要求以各种理由一拖再拖，现在是准备到浦东让老板娘开店接着骗的节奏吗”。
　　本院认为，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。根据该条规定，本案租赁房屋系临时用房，规划部门许可的有效期至2015年6月26日。景和公司虽于2013年6月27日取得《上海市临时建设工程规划许可证》，但在景和公司与力驰公司签订《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》时，《上海市临时建设工程规划许可证》已过有效期，故当事人合同约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限，《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》无效。
　　本院经审理归纳争议焦点如下：
　　一、合同无效的责任分担
　　景和公司认为，力驰公司主观上存在主要过错。理由如下：1、力驰公司明知系争房屋没有房产证，仍愿意承租，并签订长期的租赁合同；2、因力驰公司拖欠租金等费用，景和公司向法院起诉，要求解除合同，继而导致租赁合同被法院认定为无效；3、力驰公司自2015年12月25日营业，2017年5月被举报后，因无照、无证经营游泳项目被处罚，故系争房屋没有产权证未影响力驰公司的生产经营。
　　力驰公司认为，景和公司应当承担全部的过错责任。理由如下：1、景和公司明知临时规划许可证已经过期，故意告知力驰公司虚假情况诱使力驰公司作出错误意思表示签订租赁合同，其行为符合《民通意见》第69条对欺诈行为的定义，构成欺诈；2、依据《租赁合同》第五条第2款以及一般条款的约定，景和公司需配合力驰公司协助提供办理经营所需相关证照的文件，若因房屋原因未能通过申请，导致力驰公司无法实现合同目的，视为景和公司根本违约。
　　本院认为，景和公司、力驰公司对合同无效均负有责任，应当按照过错的程度分担损失。景和公司将无产权、无使用权的房屋出租给力驰公司，应当承担合同无效的主要责任；力驰公司在签订租赁合同时知晓系争房屋无产权，仅凭景和公司单方陈述即认定系争房屋有使用权，并签订长期的租赁合同，其疏于对承租房屋的合法性进行审查，应当承担合同无效的次要责任，本院认定景和公司、力驰公司之间的责任承担比例以7：3为宜。
　　二、各项损失的认定
　　(一)景和公司本诉诉请涉及以下项目：
　　1、关于合同无效后相关费用的计算
　　力驰公司认为，交房时间应为2018年1月26日。为减少损失，力驰公司通过邮件、电话等形式提前通知景和公司于该日接收房屋，但景和公司收到通知后，以鉴定需要查看现场为由拒绝收房。力驰公司向景和公司表示过，可以通过录像、拍照方式固定现场情况，但景和公司坚持不收房，因此，扩大的房屋空置损失应当由景和公司承担。合同无效，约定的租金无效。若力驰公司需要支付房屋占用费，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第5条，法院可以参照租金标准进行计算，但并非应当予以适用该标准。景和公司以作出虚假陈述、虚假保证的方式欺诈力驰公司与之签订房屋租赁合同，若依然按照租金标准收取房屋占用费，严重不公平。房屋占用费的产生是景和公司、力驰公司共同过错造成的，应由双方根据各自的过错比例分担，且还需考虑出租人实际遭受的损失。景和公司实际遭受的损失即景和公司向幸福实业支付的租金，即1.08元/平方米/天。即便不以该标准计算，也要考虑市场价值，力驰公司认为目前市场价值标准为2元/平方米/天。同理，合同中关于物业管理费、电费、水费、燃气费标准的约定也无效，应根据国家的价格标准，物业管理费按3.32元/平方米/月计算，电费、水费、燃气费分别的计算单价为1.127元、5元、3.99元。
　　景和公司认为，交房日期应为2018年3月19日，该日双方签订房屋交接单。景和公司代理人在2018年1月25日与力驰公司代理人电话沟通中明确告知力驰公司，景和公司不同意与力驰公司于26日交接房屋。鉴定单位原定于2018年2月9日进入现场进行评估，但因力驰公司未支付鉴定费而取消。2018年3月19日，鉴定单位进入现场进行评估，结束后双方立即办理了交接手续。自2018年2月9日至3月19日，这期间39天的房屋空置损失系力驰公司拖延评估所造成的，应由力驰公司负担。即便合同无效，力驰公司也应当根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，按照合同约定的标准支付房屋使用费、物业管理费、水、电、燃气费。力驰公司与幸福实业之间没有租赁合同关系，景和公司承租了康宁路XXX号整幢房屋，并为幸福实业解决村民就业问题才得到了1.08元/平方米/天的租金单价，力驰公司仅承租了裙楼中的部分房屋，故力驰公司要求根据景和公司与幸福实业之间的租赁合同确认使用费缺乏依据。力驰公司提出物业管理费、水、电、燃气费用的单价没有事实以及合同依据，也无法律依据，景和公司依据合同约定的标准收取上述费用，力驰公司已经同意并实际履行。
　　本院认为，虽然《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》无效，但《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》中关于租金、物业管理费、水、电、燃气费用的相关约定，系景和公司、力驰公司真实意思表示，该标准符合交易习惯且亦实际履行，并无明显不当。景和公司虽在本案中主张租金，因租赁合同被确认无效，故力驰公司应当根据合同约定的标准支付房屋使用费、物业管理费、水、电、燃气费用。2018年1月16日的庭审中，景和公司提供的照片显示力驰公司已经搬离系争房屋。力驰公司提前通知景和公司于2018年1月26日交接房屋，且已于该日前实际搬离，景和公司收到力驰公司交房通知，消极履行，直至2018年3月19日双方才完成房屋的交接，造成房屋的空置损失,景和公司有责任。考虑到合同履行情况、解约事由、景和公司收回房屋需要合理时间、鉴定需要保留现场以及力驰公司在鉴定过程中未及时预缴鉴定费用等因素，本院酌情确定力驰公司应支付房屋使用费、物业管理费至2018年2月20日，即房屋占用费为2,027,512.78元(1,350,299.71+145,401.63*4+145,401.63*12÷365*20)、物业管理费为171,419.78元(12,259.2*14+12,259.2*12÷365*20-8,269.86)。双方于2018年3月19日办理交接，并对账确认水、电、燃气欠付费用，鉴于系争房屋之前处于力驰公司控制之下，故2018年3月19日之前的水、电、燃气费用应当由力驰公司承担，即力驰公司应支付电费152,496元(150,984+1,512)、水费48,180.85元(47,909.42+271.43)、燃气费128,828.94元(128,338.38+490.56)。现景和公司主张水费为48,180.79元，本院予以支持。
　　2、拆除游泳池、淋浴房及二、三楼剩余装修的损失
　　上海四海建设工程造价咨询监理有限公司就游泳池拆除所出具的《司法鉴定意见书》中，景和公司、力驰公司对游泳池、淋浴房及二、三楼其他全部剩余装修拆除工程造价151,142.27元均无异议，但对与游泳池相邻的酒店走道区域大理石地坪和钢结构加固工程的拆除费用、有关材料的回收费用存在争议。景和公司认为，1、受拆除钢结构的影响，与游泳池相邻的酒店走道区域大理石地坪也需要拆除；2、景和公司施工的钢结构加固工程是为了保证游泳池的建造而采取的加固措施，游泳池在拆除后，此部分钢结构已失去原有功能，应一并拆除，拆除费用应由力驰公司承担。
　　力驰公司认为，1、酒店区域不属于力驰公司的租赁范围，不应纳入评估范围；2、钢结构加固工程由景和公司施工，拆除费用不应由力驰公司负担；3、现场遗留的灯具、钢材、PVC管、空调、太阳能热水器应计算回收费用抵扣拆除费用。
　　上海四海建设工程造价咨询监理有限公司认为与游泳池相邻的酒店走道区域大理石地坪的拆除费用、钢结构加固工程的拆除费用属于法律问题，故单独列出，由法院裁决。现场遗留的灯具、钢材、PVC管、空调、太阳能热水器的回收费用不属工程造价范围，所以不属鉴定单位的鉴定范围，鉴定意见书中未包含此项内容。
　　本院认为，景和公司、力驰公司对《司法鉴定意见书》中游泳池、淋浴房及二、三楼其他全部剩余装修拆除工程造价151,142.27元均无异议，本院予以确认。游泳池拆除必然涉及到相关设施设备的拆除，为游泳池的建造而施工的钢结构加固工程在游泳池拆除后，已无存在之必要，故钢结构加固工程的拆除费用90,101.43元应列入游泳池拆除的相关损失。至于与游泳池相邻的酒店走道区域大理石地坪，该区域既不在景和公司、力驰公司的租赁范围之内，又未有充足证据证明拆除游泳池与拆除大理石地坪之间的必然联系，故本院对该部分损失不予考虑。租赁合同无效，力驰公司应当在搬离系争房屋前拆除未形成附合物的装饰装修物，力驰公司未对灯具、钢材、PVC管、空调、太阳能热水器予以拆除回收，视为放弃前述装饰装修物的所有权，故力驰公司主张的回收费用缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，按照此前本院认定的责任比例，力驰公司应当支付给景和公司的数额为(151,142.27+90,101.43)*0.3=72,373.11元。
　　3、拆除游泳池等所需的工期及该期间房屋占用费的认定
　　《上海市建设工程施工工期定额》中并未对拆除工程的工期作出明确规定，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司按照一般施工条件考虑，根据现场查勘、现场条件综合考虑，估算拆除工期大约为30天。
　　景和公司提供长广公司出具的《情况证明》和《建筑工程施工合同》，证明拆除系争房屋二、三层健身房、游泳池、淋浴房实际拆除工期38天。由于上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的《司法鉴定意见书》估算拆除工期为30天，景和公司确认拆除工期为30天。根据租赁合同约定以及《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第9条规定，租赁期满或合同解除后，力驰公司应将系争房屋恢复原状，力驰公司有义务将游泳池、淋浴房拆除恢复原状，故拆除工期30日的房屋空置损失应由力驰公司承担。
　　力驰公司认为，长广公司自2016年6月起被列为失信被执行人，其出具的《情况证明》不能被采信，不能以此认定拆除工程的工期为38天，力驰公司认为工期不超过15天。因景和公司未提供证据证明其曾经向长广公司支付过工程款，故力驰公司有理由相信《建筑工程施工合同》中所涉的工程内容是虚假的。装饰装修是经景和公司同意而为，合同无效，力驰公司可以拆除并取回其所有的物品，力驰公司无法拆除或取回的物品，根据《租赁合同》一般条款第八条约定，应当无偿归出租人所有，故是否拆除取回装饰物是力驰公司的权利而非义务，景和公司无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物，力驰公司没有义务将装饰装修物恢复原状，也无需承担因拆除装饰装修物所导致的房屋空置损失。
　　本院认为，租赁合同无效，力驰公司应当返还系争房屋，并负有拆除装饰装修物、将房屋恢复原状的义务。力驰公司认为工期不超过15天，但未提供相应证据，结合鉴定单位预估的工程时间以及景和公司就实际拆除二、三层健身房、游泳池、淋浴房的工期所提供的相关证据，本院认为上海四海建设工程造价咨询监理有限公司确认的拆除二、三层健身房、游泳池、淋浴房所需工期为30天尚属合理，予以采纳。尽管景和公司在力驰公司申请的鉴定完成后数月，才提出拆除游泳池、淋浴房等的造价鉴定，但游泳池、淋浴房等需待鉴定完成后才能予以拆除，必然会导致30天的房屋占用损失，故该30天的房屋占用费145,401.63元，应由力驰公司承担。
　　(二)力驰公司反诉诉请涉及以下项目：
　　1、多收取的房屋占用费、物业管理费、电费、水费、燃气费
　　如前所述，力驰公司的上述诸项反诉诉请本院不予支持。
　　2、押金
　　合同无效，景和公司应当退还力驰公司押金150,000元。景和公司庭审中表示愿意退还，同意在本案中一并处理，故该笔款项用于抵扣力驰公司的应付款项。
　　3、装修损失
　　上海联合工程监理造价咨询有限公司就系争房屋的装修损失所出具的《工程造价鉴定意见书》、《补充工程造价鉴定意见书》中，景和公司认为室外广告牌现值35,414元、消防喷头及烟感主材费现值2,696元、已拆除遗留现场灯现值606元、施工措施费15,906元、规费96,859元、税金37,244元均不应计算在内。理由为：1、室外广告牌是生产经营行为，不是房屋装修行为；2、力驰公司只是将原有的烟感喷头和烟感移位重新安装；3、灯具已经拆除，不存在价值；4、力驰公司应当提供施工措施费、规费、税金的支付凭证以证明这些费用实际发生。此外，对《补充工程造价鉴定意见书》中现值所用2018年的市场价，景和公司认为应当适用2016年1月的市场价，具体的计算方式应为2018年5月14日《工程造价鉴定意见书》中的原值乘以折旧率50%。
　　力驰公司认可鉴定意见书所确认的装修损失现值为1,137,035元。
　　上海联合工程监理造价咨询有限公司就景和公司提出的诸项意见，答复称：1、室外广告牌实际上是店面的招牌，内容为“力驰健身”、“健身游泳”、“舞蹈瑜伽”以及英文、电话号码等内容，属于固定装修，至于是否系生产经营非鉴定单位考虑的范围；2、规费和税金是国家法律法规规定必须缴纳的费用，需计入造价，至于判断力驰公司是否按法律规定缴纳超出鉴定范围；3、现值即装饰装修的现存价值，2016年施工时的价值是原值，折旧后就是残值，非现值，现值应结合物品的成新率予以确定，并与目前市场上的重置成新价相对应，鉴定单位根据现场保留装饰的成新率为依据计算现值，经现场观察判断现状成新率为70%。
　　本院认为，现值损失即附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时上存在的实际价值，上海联合工程监理造价咨询有限公司根据相关标准确认的计算方式具有客观性和合理性，本院予以确认。室外广告牌、消防喷头及烟感、灯具均系力驰公司为达到租赁合同目的之必要装修，现因合同无效而丧失其价值，故应纳入装修损失予以计算。施工措施费、规费、税金等均为装修应付款项，也应当进行计算。景和公司称消防喷头及烟感原本就存在，但是没有提供充足的证据，应当承担举证不能的责任。据此，本院确认系争房屋的装修损失为1,137,035元，按照此前本院认定的责任比例，景和公司应当支付给力驰公司的数额为795,924.5元(1,137,035*0.7)。
　　(四)垃圾清运费、健身器材搬运费、空调拆运费
　　景和公司认为，垃圾清运费、空调拆运费是拆除装修所产生的，应当由力驰公司负责清运，费用也应由力驰公司承担。健身器材搬运费是力驰公司为自己搬运器材，也应由力驰公司承担相关费用。本院认为，租赁合同无效，对未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，力驰公司应当予以拆除，由此产生的垃圾清运费、空调拆运费、空调拆运费应由力驰公司承担，故力驰公司要求景和公司赔偿上述三笔费用的反诉诉讼请求本院不予支持。
　　(四)行政罚款
　　力驰公司认为，《租赁合同》第五条约定景和公司需配合力驰公司协助提供办理经营所需相关证照的文件，这些文件应当包括力驰公司对系争房屋有合法使用权的证明材料。《上海市高危险性体育项目(游泳)经营许可证办事指南》中记载，申请该行政审批时需要提供游泳场所所有权或使用权证明，因景和公司无法提供系争房屋有合法使用权的证明，所以力驰公司无法办理营业执照以及游泳池的许可证，导致在经营时被相关部门罚款。
　　景和公司认为，力驰公司于2015年9月成立时，营业执照所载明的经营范围没有包括游泳项目。2015年12月，经幸福实业的协助，力驰公司将注册地迁移到静安区，但经营范围没有变化。力驰公司会被行政处罚的原因系其经营范围没有包含游泳项目，与景和公司提供的房屋有无产权证无关。力驰公司对景和公司隐瞒了其无照、无证经营“游泳项目”的事实，未向上海市静安区体育局申请“游泳项目”行政许可，也没有向上海市静安区卫计委申请卫生许可，故被行政处罚。所以，行政罚款不应当由景和公司负担。
　　本院认为，虽然系争房屋没有合法使用权会造成无法办理营业执照以及申请游泳项目许可等相关后果，但是力驰公司在其经营范围没有包括游泳项目，且没有得到游泳项目许可的情况下，仍然开展游泳项目，导致的罚款应由力驰公司自行承担，故力驰公司的该项反诉诉讼请求本院不予支持。
　　(五)会员退费
　　力驰公司提供《上海力驰健身入会合约》、收据及自制的《力驰健身会员退费表》等证据材料证明因力驰公司无法继续营业后，健身会员退费所致的损失。
　　本院认为，会员费系会员为力驰公司提供健身服务所支付的对价，会员退会后，力驰公司无需提供相关服务，所以会员退费的损失属于可得利益的损失。无效的合同自始没有法律约束力，不存在可得利益，力驰公司以无效合同主张其可得利益的损失缺乏事实和法律依据，故对力驰公司主张的会员退费损失，本院不予支持。
　　(六)商誉损失
　　力驰公司提供大众点评网截图，认为其商誉受到了损失，并估算损失为100,000元。
　　景和公司认为，力驰公司对预收的而没有提供健身服务的会员费用依法应当及时退还，因未退还或及时退还会员费，引起会员不满，才获得负面评价，系力驰公司自己造成。
　　本院认为，从力驰公司提供的截图内容来看，力驰公司未及时办理退款，故而导致负面评论，其商誉受损非租赁合同无效直接导致。并且，力驰公司主张的商誉损失金额为自行估算，缺乏依据，故对于力驰公司主张的商誉损失，本院难以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海景和企业管理有限公司与被告上海力驰健身服务有限公司就上海市康宁路XXX号签署的《租赁合同》、《室内游泳池补充协议》、《力驰健身二、三层租赁协议》无效；
　　二、被告上海力驰健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景和企业管理有限公司房屋使用费2,027,512.78元(抵扣被告上海力驰健身服务有限公司2017年10月支付的300,000元以及150,000元押金后，被告上海力驰健身服务有限公司还需向原告上海景和企业管理有限公司支付1,577,512.78元)；
　　三、被告上海力驰健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景和企业管理有限公司物业管理费171,419.78元；
　　四、被告上海力驰健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景和企业管理有限公司电费152,496元、水费48,180.79元、燃气费128,828.94元；
　　五、被告上海力驰健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景和企业管理有限公司拆除游泳池、淋浴房及二、三楼全部剩余装修的费用72,373.11元以及拆除工期的房屋占用费145,401.63元；
　　六、反诉被告上海景和企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海力驰健身服务有限公司装修损失795,924.5元；
　　七、反诉原告上海力驰健身服务有限公司其余的反诉诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费7,500元(原告上海景和企业管理有限公司已预缴)、45,480元(被告上海力驰健身服务有限公司已预缴)，由原告上海景和企业管理有限公司负担26,490元、被告上海力驰健身服务有限公司负担26,490元。
　　本诉案件受理费31,475元，由原告上海景和企业管理有限公司负担3,451元、被告上海力驰健身服务有限公司负担28,024元；反诉案件受理费22,156元，由反诉原告上海力驰健身服务有限公司负担11,289元、反诉被告上海景和企业管理有限公司负担10,867元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：梁钟芳

书记员：刘志宏