上海普某生物技术研发有限公司与上海橙熟钢结构有限公司、范某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海普某生物技术研发有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：曹纬，董事长。
　　委托诉讼代理人：董海涛，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵焱，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：上海橙熟钢结构有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：范某某，总经理。
　　两被告共同委托诉讼代理人：康建明。
　　第三人：上海市奉贤区庄行镇渔沥村村民委员会，联系地址：上海市奉贤区庄行镇渔沥村XXX号。
　　法定代表人：陈桔明，村主任。
　　委托诉讼代理人：吴耀洲。
　　原告上海普某生物技术研发有限公司诉被告上海橙熟钢结构有限公司(以下简称橙熟公司)、范某某、第三人上海市奉贤区庄行镇渔沥村村民委员会(以下简称渔沥村委会)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董海涛、赵焱、两被告共同委托诉讼代理人康建明、第三人的委托诉讼代理人吴耀洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告租赁房屋内部改造、装修及附属设施补偿费人民币(下同)531,777元；2、判令被告范某某退还租赁保证金10,000元。
　　事实与理由：2015年1月1日，渔沥村委会与被告范某某签署《房屋租赁合同》，渔沥村委会将奉贤区庄行镇渔沥村的房屋3幢出租给被告范某某使用，租赁期限为2015年1月1日至2024年12月31日。
　　2015年2月13日，被告范某某与原告签署《厂房租赁合同》，约定被告范某某将奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号的厂房出租给原告使用。根据《厂房租赁合同》，租赁房屋面积为832平方米，租赁期限自2015年3月16日到2024年12月31日止，正式交房日为2015年3月15日。被告向原告交付租赁房屋后，原告根据生产经营需要对租赁房屋进行了改造、装修，并安装了生产所需的管道、设备等附属设施。
　　2017年10月11日，被告橙熟公司向原告发来《限期搬离通知书》，要求原告于2018年1月15日之前搬离租赁房屋。被告橙熟公司成立于2016年9月8日，系被告范某某投资的一人有限公司，其成立时间晚于《房屋租赁合同》签署时间，且被告范某某已于2015年将租赁房屋出租给原告，原告在此之间一直持续使用租赁房屋，涉案租赁房屋根本不是由被告橙熟公司承租，被告橙熟公司系被告范某某为获取减量化补偿而设立的主体。
　　被告范某某在与原告协商补偿方案过程中曾向原告提供了，渔沥村委会与被告橙熟公司于2017年10月10日签署的《协议书》。根据《协议书》，渔沥村委会同意就渔沥村耀光6组的减量化区域向被告橙熟公司补偿2,192,400元。
　　原告本打算长期租赁该厂方用于生产经营，因此在《厂房租赁合同》中约定近十年的租赁期限，并且原告已投入大量资金对租赁房屋进行改造、装修并安装了生产所需附属设施。《厂房租赁合同》履行尚不满三年，被告范某某及被告橙熟公司便要求原告搬离租赁房屋，原告对租赁房屋的改造、装修以及安装的附属设施无法搬迁并继续使用，因此，原告必然承受巨大的经济损失。原告曾与被告范某某协商补偿方案，但双方未能达成一致。
　　为进一步明确原告对租赁房屋进行改造、装修以及安装的附属设施的价值，原告委托上海新世纪资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2018年3月20日出具了《上海普某生物技术研发有限公司拆迁补偿评估报告》(沪新世纪资评(2018)第1010号)。该份《评估报告》载明：原告拆迁资产于评估基准日2018年2月28日的评估补偿价值为614,277元，其中：房屋内部改造、装修及构筑物补偿价为531,777元，故被告应当赔偿原告损失531,777元，并且返还原告保证金10,000元。
　　两被告共同辩称：首先，本案被告范某某系橙熟公司的法定代表人，行使公司职务，个人签订的行为承载的权利义务是第二被告承继，所以本案被告范某某不是本案主体。第二，因原告迟迟不搬离，导致减量化补偿取消，给被告造成巨大损失，根本原因在原告方，被告保留相应的诉求。第三，法院勘察后得出尚有少量原告方投入的，被告认为现在已经没有使用价值。第四，被告不同意退还保证金，因为远远抵充不了占有使用费等损失。综上，请求驳回原告的全部诉请。
　　第三人辩称：本案原被告之间的争议与第三人无法律上关系，第三人不承担责任。
　　本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，被告范某某与本案第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将奉贤区庄行镇渔沥村原属村委会的房屋3幢，建筑面积约660平方米，租赁给范某某使用；租期自2015年1月1日至2024年12月31日止，期满续签等。
　　被告范某某从第三人租赁过来的部位为“上海橙熟钢结构有限公司房屋平面示意图”(以下简称平面图)中的第1、3、4幢。被告自述在租赁过来后，对第1、3幢房屋拆除后重建，对第4幢二层楼房进行装修。
　　2015年2月13日，被告范某某(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《厂房租赁合同书》，合同第二条约定，甲方将奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号832平方米厂房出租给乙方。第三条约定，租期自2015年3月15日至2024年12月31日。第四条约定，年租金为120,000元，每月租金10,000元；双方签订合同时，乙方支付保证金10,000元和6个月租金60,000元；合约期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；乙方第四年开始(2018年3月15日)开始在原年租金基础上每3年递增5%；乙方每6个月支付一次租金，支付时间为提前5天，逾期5天未支付，甲方有权终止合同。第九条约定，租期期间，如遇政府有新的规划，需要征用土地动迁厂房时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前半年通知乙方；若政府动迁所赔偿的费用属产权方，则归甲方所有，所属搬迁动迁费用赔偿属于乙方的，归乙方所有。第十条约定，解除合同的条件：甲乙双方同意在租赁期内有下列情况之一，本合同终止，双方互不承担责任：1、该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该厂房因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的；3、因不可抗力因素致使该厂房毁坏，或者被鉴定为危险房屋的。
　　之后双方履行上述租赁合同，2015年2月15日原告支付保证金10,000元，之后原告支付的租金为：2015年3月12日支付30,000元，2015年4月17日支付30,000元，2015年9月10日支付60,000元，2016年3月15日支付60,000元，2016年9月9日支付60,000元，2017年3月8日支付60,000元(2017年3月10日至2017年9月9日期间)，2017年10月31日支付60,000元(2017年9月10日至2018年3月9日期间)，租金合计360,000元。
　　2015年2月16日，原告与案外人西班泰克净化设备(苏州)有限公司签订《车间空气净化工程项目合同》，约定该案外人承包奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号内的原告车间空气净化工程项目，合同金额642,627元，按实结某。2015年5月30日，原告与该案外人结某，工程款合计642,627元。该案外人陆某向原告开具了金额为642,627元的增值税专用发票，原告已经陆某向该案外人支付542,627元。
　　因租赁地块列入奉贤区庄行镇减量化项目，评估机构上海耀华房地产估价有限公司对奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号进行评估，评估时点为2017年6月26日，评估结论为：房屋评估价值735,626元、装饰装修评估价值442,742元、附属设施评估价值144,155元，合计1,322,523元。其中，3号房126.36平方米装饰装修评估价值4,170元，4号房404.48平方米装饰装修评估价值106,783元，5号房237.38平方米装饰装修评估价值258,744元(包括145.32平方米净化车间)。
　　2017年10月10日，第三人与被告橙熟公司签订《协议书》，约定对被告上述地块进行减量化工作，为此达成协议：第三人一次性补偿被告橙熟公司2,192,400元；付款期限如下：本协议签订后十日内，被告橙熟公司应当将本协议书所涉及应移交的完整移交给第三人，负责拆除复垦的镇有关部门到场鉴证并接手相关工作后，第三人在一周内即向被告橙熟公司支付首期补偿款650,000元；本协议书所涉及土地完成复垦，并经过市、区验收通过且下拨资金后，第三人再行支付余额1,542,400元；双方约定，补偿款2,192,400元中，880,353元归村集体所有(包括村房屋资产277,443元、土地费602,910元)，其余1,312,047元归企业所有；被告橙熟公司11月底拆除搬离，包括复垦在内。但之后，第三人与被告橙熟公司的该份协议书因故实际并未履行，第三人未支付补偿款。
　　2017年10月11日，被告橙熟公司向原告发出《限期搬离通知书》，称：接上级通知，根据奉贤区庄行镇农用公园规划，公园变成生态农业社交园、绿色产品生产园、观光农业旅游园，故公园范围内企业全部搬离，你公司租赁奉贤区庄行镇渔沥村耀光634号厂房定为减量化项目，为确保农艺公园规划的顺利进行，上级要求厂区内企业于2018年1月15日之前全部搬离。
　　2018年2月，原告委托上海新世纪资产评估有限公司对涉案租赁厂房作拆迁补偿相关评估，评估基准日为2018年2月28日。评估结论为：房屋及构筑物补偿价为531,777元，可搬迁设备、存货为82,500元，合计614,277元。其中建筑物、构筑物明细表中，1号冷库评估原值18,900元、评估净值13,230元；2号冷库评估原值17,500元、评估净值12,250元；3号冷库评估原值39,200元、评估净值27,440元；水泥场地72.8平方米评估原值14,560元、评估净值9,464元；下水通道评估原值11,400元、评估净值7,410元；水沟28米评估原值4,200元、评估净值2,730元；化粪池14立方米评估原值4,200元、评估净值2,940元；水池6.25立方米评估原值1,875元、评估净值1,313元；净化车间评估原值650,000元、评估净值455,000元，合计净值为531,777元。
　　审理中，2019年6月5日，本院组织双方现场踏勘，双方确认如下事实：第一、原告实际租赁使用的部位为：1号房东面一间、3号房四间(包括走廊)、4号房两层楼、5号房轻钢结构房、4号房北墙以北到6号房之间的走道(原告搭建钢结构棚，现已拆除)、7号位置(原告搭建钢结构棚)、7号位置东面的钢结构棚(原告搭建，现已拆除)。上述三个钢结构棚由原告委托被告搭建，原告为此支付被告费用20,000元。第二、5号房由被告搭建后出租给原告，现已由政府相关部门拆除；水池6.25平方米已由政府相关部门拆除；净化车间原按装在3、4、5号房内，已由原告拆除。第三、冷库三个已由原告拆除。第四、水泥场地72.8平方米、水沟28米、化粪池一个(商定双方各半出资)还在租赁区域。双方争议的是下水通道38米，原告认为系原告建筑，被告认为系被告建筑。
　　审理中，原、被告双方对部分装修和改扩建现值达成一致意见，分别为：冷库三个52,925元，水泥场地7,935元；下水通道7,410元；水沟2,730元；化粪池1,470元；水池1,313元。
　　审理中，原告主张被告于2018年1月份对原告断电断水，导致2018年1月份停止经营，并陆某在搬离，直至2019年1月份完全搬离。被告对原告主张的2018年1月份断电断水，并开始搬离的事实不予认可。但双方一致确认，原告搬离日期为2019年1月底。
　　本院认为，本案原告与被告范某某双方于2015年2月13日签订《厂房租赁合同书》，因租赁的厂房没有产权证或建设工程规划许可证，租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据合同法规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告已经搬离租赁区域，无需责令原告搬离和返还租赁房屋。被告主张保证金远远抵充不了占有使用费等损失，不同意返还，本院认为，被告并未就占有使用费等损失提起反诉要求原告支付，且本院判决双方租赁合同无效，双方事实上也已经终止租赁关系，故被告范某某收取的10,000元保证金应当予以返还。
　　被告范某某出租、原告承租无产权证和建设工程规划许可证的房屋，导致合同被认定无效，原告与被告范某某均有过错，而被告范某某在合同中又不明确告知出租房屋的产权状况，本院认定出租方即被告范某某承担70%的责任，并按此责任比例对原告的损失承担赔偿责任。涉案租赁合同系原告与被告范某某签订，原告根据与被告范某某的租赁关系请求其承担合同责任，被告橙熟公司不是合同相对方，并且本案也不是分割减量化补偿款，故被告橙熟公司在本案中无需承担责任，本院对原告要求被告橙熟公司承担赔偿责任的诉请不予支持。第三人渔沥村委会不是合同相对方，与本案没有直接关系，无需承担责任。
　　关于原告的损失范围。原告主张以现值计算损失，庭审中，法庭询问原告，如果法庭认定合同无效的话，原告是否还按照现值主张损失，原告予以确认。本院认为原告的该主张不违背法律规定，本院予以准许。原告在租赁房屋内装修了三个冷库，现值52,925元；改扩建的水泥场地现值7,935元、水沟现值2,730元、水池现值1,313元、化粪池现值1,470元。下水通道双方各自主张为自己建造，原告应举证证明但没有举证，而在《车间空气净化工程项目合同》及工程结某单中，净化车间包含有120米的下水道，故本院认定净化车间下水道之外的下水通道38米不是原告的损失范围。双方争议的净化车间现值，原告主张为455,000元，被告主张参照上海耀华房地产估价有限公司的评估报告认定为258,744元。本院认为，上海新世纪资产评估有限公司的评估报告将净化车间原值评估为650,000元，与原告与西班泰克净化设备(苏州)有限公司签订的《车间空气净化工程项目合同》及工程结某单642,627元相印证；而被告没有提供其他证据印证上海耀华房地产估价有限公司评估报告中关于净化车间258,744元的评估依据，在该份报告中，注明的净化车间面积为145.32平方米，与《车间空气净化工程项目合同》及工程结某单中记载的净化车间环氧地坪面积227平方米不相符，所以本院采纳原告的主张，认定净化车间相应的现值为455,000元。因为净化车间已由原告自行拆除，拆除后的部分材料还可能存在利用价值，本院酌定在现值455,000元中扣除20,000元。同样道理，原告自行拆除三个冷库，拆除后的部分材料还可能存在利用价值，本院酌定在现值52,925元中扣除5,000元。据此，原告损失合计为496,373元，被告范某某赔偿其中的70%为347,461.10元。
　　被告主张原告将净化车间和冷库等自行拆除搬离，原告未损失，被告无需赔偿，本院认为，按照法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，虽净化车间和冷库由原告自行拆除，但原告确实是遭到损失，拆下的物品剩余价值极小，本院在上述中已经酌情扣除，被告应当按责任赔偿原告的损失，本院对被告的该主张不予采纳。
　　综上，对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、原告上海普某生物技术研发有限公司与被告范某某于2015年2月13日签订的《厂房租赁合同书》无效；
　　二、被告范某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海普某生物技术研发有限公司人民币347,461.10元；
　　三、被告范某某于本判决生效之日起十日内返还原告上海普某生物技术研发有限公司保证金人民币10,000元;
　　四、对原告上海普某生物技术研发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币4,609元，由原告负担1,278元，由被告范某某负担3,331元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟