上海明某房地产发展有限公司与上海市长宁区明某别墅业主委员会、上海金晨物业经营管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：上海明某房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：苏俊双，董事长。
　　委托诉讼代理人：穆蔷，上海晟迪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘国新，上海晟迪律师事务所律师。
　　被告：上海市长宁区明某别墅业主委员会，地址上海市长宁区。
　　负责人：邱琪蔚，主任。
　　被告：上海金晨物业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX室。
　　法定代表人：盛正廷，董事长。
　　两被告共同委托诉讼代理人：郁斌，上海市申阳律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：蒋丽丽，上海市申阳律师事务所律师。
　　原告上海明某房地产发展有限公司(以下简称明某公司)与被告上海市长宁区明某别墅业主委员会(以下简称明某别墅业委会)、上海金晨物业经营管理有限公司(以下简称金晨物业公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月20立案后，依法适用简易程序，于2018年12月12日组织原、被告进行证据交换。此后，当事人合意延长简易程序适用期间。本院于2019年2月19日公开开庭审理了本案。原告明某公司的委托诉讼代理人穆蔷、被告明某别墅业委会、金晨物业公司的共同委托诉讼代理人蒋丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告明某公司向本院提出诉讼请求：确认两被告签订的《明某别墅物业服务合同补充合同》(以下简称《补充合同》)无效。事实和理由：原告系上海市长宁区龙溪路XXX号明某别墅会所的业主，同时也是该会所的建设单位和管理者。自2002年竣工以来，会所仅对本小区内部业主开放，为全体业主提供娱乐、文体等配套服务，不对外经营。小区《物业服务合同》约定，物业管理费的征收对象为住宅业主，不包含会所在内。在会所长达15年的运营过程中，被告金晨物业公司从未向原告收取会所的物业管理费。2015年10月26日，明某别墅小区通过发放意见征询单的形式召开业主大会，通过自2014年10月起按照住宅业主5倍标准(即31元/平方米/月)对会所征收物业管理费的决议。2016年1月，两被告签订《补充合同》，被告明某别墅业委会委托被告金晨物业公司向原告征收自2014年10月起的物业管理费。因两被告恶意串通，损害原告的利益，且《补充合同》违反《上海市住宅物业管理规定》第四十四条关于在同一小区内物业费征收标准应当一致的规定，故《补充合同》无效。
　　被告明某别墅业委会、金晨物业公司辩称，两被告之间并未恶意串通，业主大会决议经法院判决认定为有效，故《补充合同》也合法有效。因会所与普通住宅不同，需提供的服务也不同，故收费标准也不同，《补充合同》并未违反《上海市住宅物业管理规定》。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对建设工程规划许可证、建筑工程项目表、不动产权证书、业主公约手册、业主大会议事规则、《明某别墅物业服务合同》、《补充合同》、征询函、公证书、明某别墅征询结果公告、通知、付款通知、(20XX)沪0105民初XXXXX号民事判决书、(20XX)沪01民终XXXX号民事判决书、(20XX)沪0105民初XXXXX号民事判决书、(20XX)沪01民终XXXXX号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　明某公司系上海市长宁区龙溪路XXX号102幢会所的建设单位，同时也是该房屋的权利人。该房屋建筑面积2,370.18平方米，建成后由明某公司运营，但仅向明某别墅小区业主开放。
　　2012年，上海市长宁区明某别墅业主大会(甲方，以下简称明某别墅业主大会)与被告金晨物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为明某别墅的业主、物业使用人提供物业管理服务。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，(一)住宅：别墅6.20元/月.平方米。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。此后，被告金晨物业公司根据《物业服务合同》约定向小区内别墅的业主收取物业服务费，但未向原告收取会所的物业服务费。
　　2014年9月30日，明某公司在会所张贴通知称，会所设备、管线陈旧、老化，给会所安全带来隐患，同时会员也多次呼吁会所进行改造。为改善会所服务环境，会所将于2014年10月20日起进行内部装修，期间暂停开放……。
　　此后，因会所未能重新开放，明某公司与明某别墅小区其他业主产生矛盾。
　　2015年10月，明某别墅业主大会通过发放征询函的形式召开业主大会，征询事项包括：全体业主授权业委会委托物业管理公司向开发商收取会所的物业管理费，物业费收取标准为本小区的2-5倍。
　　2015年10月30日，明某公司向被告明某别墅业委会发函称，征询函收到，但其认为被告明某别墅业委会无权就不属于全体业主的会所发征询函给各业主，若业委会及个人擅自进入会所，要承担法律责任。
　　2015年11月10日，明某别墅业主大会作出明某别墅征询结果公告，公布关于会所处置意见征询函发放情况：发放信件征询函116户，回收84份，其中废票0份；发放邮件征询函74户，系统退回8份。按照《业主大会议事规则》第九条，未回复信件32户，未回复邮件66户，视为同意。总结：此次征询总人数过三分之二，总房屋面积过三分之二，视为通过。
　　嗣后，明某别墅业主大会根据决议结果与被告金晨物业公司签订《补充合同》，约定：2015年10月26日明某别墅通过发放意见征询单形式召开业主大会。会议表决通过了对于明某公司所持有的小区2,053.50平方米的会所，从2014年10月起征收每月每平方米31元物业管理费事项。业主大会现委托物业单位根据业主大会的决议，履行物业服务合同约定向明某公司收取会所物业管理费。
　　2016年1月19日，明某别墅业主大会向被告金晨物业公司发出通知，要求其向明某公司收取会所物业费。
　　2016年1月28日、4月21日，被告金晨物业公司两次向明某公司送达物业费付款通知，要求其按照每月每平方米31元的标准支付2014年10月至2016年3月的物业管理费。原告明某公司对此持有异议，未予支付。
　　2016年12月8日，被告金晨物业公司向本院提起诉讼，要求明某公司支付物业服务费1,718,799.50元及逾期支付物业费的滞纳金72,188.74元。该案审理中，本院向明某公司进行释明，如其认为明某别墅业主大会的决议损害其权益，可在七日内另行提起诉讼。否则，本院将依据现有事实对该案作出判决，但明某公司未提起诉讼。本院遂于2017年9月27日作出(20XX)沪0105民初XXXXX号民事判决：一、明某公司应于本判决生效之日起十日内支付金晨物业公司自2014年10月起至2017年1月止的物业费1,718,779.50元；二、驳回金晨物业公司的其余诉讼请求。明某公司不服该判决，提起上诉，要求撤销原审判决第一项，改判驳回金晨物业公司的全部诉请。理由为：1.会所为全体业主提供服务，此前十余年，金晨物业公司从未收取过会所物业费，故不应要求明某公司支付2014年10月起的会所物业费。2.明某别墅业主大会未与明某公司协商，未经明某公司同意，通过违法程序作出仅加重明某公司义务的决议。明某别墅业主大会与金晨物业公司恶意串通，侵害明某公司合法权益，其作出的决议应属无效，不能作为金晨物业公司收取物业费的依据。3.同一小区应当适用同一物业费收费标准，金晨物业公司并未对会所提供特殊物业服务，其要求收取5倍于住宅标准的物业费，缺乏合理性。上海市第一中级人民法院受理该案，案号为(20XX)沪01民终XXXXX号。该案审理中，明某公司于2017年12月18日另行向本院提起诉讼，要求撤销明某别墅业主大会于2015年10月26日作出的“对于明某公司所持有的小区2,053.50平方米的会所，从2014年10月起征收每月每平方米31元物业管理费”的决议。本院受理该案，案号为(2017)沪0105民初27235号。因(20XX)沪01民终XXXXX号案件必须以(20XX)沪0105民初XXXXX号案件审理结果为依据，故上海市第一中级人民法院于2017年12月29日作出(20XX)沪01民终XXXXXX号裁定：中止该案审理。2018年4月19日，本院作出(2017)沪0105民初27235号民事判决：驳回明某公司的全部诉讼请求。明某公司不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，于2018年9月13日作出(20XX)沪01民终XXXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年10月17日，上海市第一中级人民法院恢复(20XX)沪01民终XXXXX号案件的审理。该院经审理认为，金晨物业公司依据其与明某别墅业主大会签订的《补充合同》要求明某公司自2014年10月起支付物业费，于法有据，予以支持。明某公司关于明某别墅业主大会与金晨物业公司恶意串通、侵害其合法权益，所作决议应属无效的上诉意见，因涉及业主撤销权之法律关系，应由其另行主张。但其在一审中，虽经法院释明，仍未积极行使，故一审法院依据明某别墅业主大会确定的现有收费标准判决其支付相应期间的物业费，当属正确。二审中，明某公司虽提起业主撤销权之诉，但因超过法定期限而被法院驳回，该判决业已生效。现明某公司再以明某别墅业主大会的决议无效为由，提起上诉，其理由不成立。至于金晨物业公司主张的物业费之收费标准是否过高的问题，因该收费标准系明某别墅业主大会表决通过，在该项决议未被撤销前，金晨物业公司有权据此予以主张。2018年12月13日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终14134号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　本院认为，明某公司系上海市长宁区龙溪路XXX号102幢会所的权利人，作为上海市长宁区明某别墅小区的一名业主，业主大会或者业主委员会的决定，对其具有约束力。明某别墅业主大会曾通过发放征询函的形式召开业主大会，就是否同意对会所收取物业费及收费标准的事项征询业主意见，并最终形成决议。明某公司曾提起诉讼，要求撤销明某别墅业主大会于2015年10月26日作出的向其征收物业费的决议，但其诉讼请求已被驳回。在该决议未被撤销的前提下，明某别墅业主大会依据该决议与金晨物业公司签订《补充合同》并无不当。据此，仅凭现有证据难以证明明某别墅业主大会与金晨物业公司恶意串通、损害明某公司的利益，明某公司的该项主张本院不予采纳。关于物业费的标准，本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第四十四条规定：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。明某别墅业主大会与金晨物业公司签订的《物业服务合同》中约定的物业服务费收费对象为住宅业主，而明某公司所有的会所并非住宅，故虽然该会所与其他住宅类房屋共处同一小区，但因房屋用途等存在差异，所涉物业服务的内容和标准也存在区别。金晨物业公司针对不同服务服务内容、标准，收取不同物业费并无不当。此外，《补充合同》中约定的会所物业费标准也未超出征询函中所确定的收费标准，亦未违反业主大会决议，故明某公司关于会所物业费标准违反规定的主张难以成立。综上，明某公司判令《补充合同》无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海明某房地产发展有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费80元，因适用简易程序减半收取计40元，由原告上海明某房地产发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：董  隽

书记员：屠晓婷