上海旺某某包装材料有限公司与上海志某物流有限公司、上海宇某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海旺某某包装材料有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：沈丽君，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海志某物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：杨坤达，总经理。
　　委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海宇某实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陈延新，总经理。
　　委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：闵珅勇，上海格物律师事务所律师。
　　第三人：上海武诺机电设备有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈国英，董事长。
　　委托诉讼代理人：谈海焱，男。
　　第三人：上海焱科电子技术有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈恩峰，执行董事。
　　第三人：上海麦满自动化设备有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：何智军，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵春丰，男。
　　第三人：上海统沃国际贸易有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：马素霞，执行董事。
　　第三人：上海斌福实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈垚，职务不详。
　　原告上海旺某某包装材料有限公司(以下简称“旺某某公司”)与被告上海志某物流有限公司(以下简称“志某物流”)、上海宇某实业有限公司(以下简称“宇某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日、2019年1月30日公开开庭进行了审理。审理中，本院于2018年7月24日依法追加第三人上海武诺机电设备有限公司(以下简称“武诺公司”)、第三人上海焱科电子技术有限公司(以下简称“焱科公司”)、第三人上海麦满自动化设备有限公司(以下简称“麦满公司”)、第三人上海统沃国际贸易有限公司(以下简称“统沃公司”)、第三人上海斌福实业有限公司(以下简称“斌福公司”)到庭参加诉讼，被告志某物流、宇某实业于2018年8月20日向本院提出反诉。原告的法定代表人沈丽君及委托诉讼代理人郁峰，被告志某物流的委托诉讼代理人周君理，被告宇某公司的委托诉讼代理人宋振球到庭参加诉讼。第三人武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告旺某某公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告志某物流在2012年4月16日签订的《厂房租赁合同》，2015年1月15日签订的《厂房租赁合同附件》、2017年3月17日签订的《合同附件二》于2018年2月9日解除；2.两被告搬离上海市金都西路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)；3.两被告在搬离时将前述厂房恢复原状；4.两被告向原告支付自2018年2月10日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照市场价2元/平方米/天租金标准计算)；5.两被告在搬离前结清所有水、电等费用；6.被告志某物流支付原告逾期付款违约金20万元；7.被告志某物流有限公司支付原告房屋空关损失5万元及律师费5万元。审理中，原告旺某某公司变更诉讼请求如下：1.确认原告与被告志某物流在2012年4月16日签订的《厂房租赁合同》，2015年1月15日签订的《厂房租赁合同附件》、2017年3月17日签订的《合同附件二》无效；2.两被告及五位第三人搬离涉案房屋；3.两被告在搬离时将前述厂房恢复原状；4.两被告向原告支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照市场价2元/平方米/天租金标准计算)；5.两被告在搬离前结清所有水、电等费用。此后，原告旺某某公司又撤回了前述第3项和第5项诉讼请求。事实与理由：原告与被告志某物流于2012年4月16日签订《厂房租赁合同》，后又分别于2015年1月15日、2017年3月17日签订《厂房租赁合同附件》、《合同附件二》，约定原告将涉案房屋出租给被告志某物流使用。后被告志某物流将涉案房屋转租给被告宇某公司使用，被告宇某公司又分割转租给五位第三人使用。2018年2月9日，因被告志某物流存在逾期支付租金和水电费的行为，原告向其多次发送函件要求解除合同、搬离房屋、结清费用、支付违约金等。审理中经法院释明，原告变更诉请为要求确认合同无效，并对两被告拖欠的相关费用进行结算。
　　被告志某物流辩称，确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；同意搬离涉案房屋，但事实上被告志某物流已经整体转租给被告宇某公司，未再实际使用涉案房屋；不同意将涉案房屋恢复原状，涉案房屋内的装饰装修仍有利用价值，要求原告补偿；同意参照原合同中约定的每月34,022元的标准向原告支付房屋使用费；愿意与原告按实结算水电费，但是应该由实际使用人最终承担。
　　被告宇某公司辩称，确认合同无效；不同意搬离涉案房屋，被告宇某公司将涉案房屋转租后未实际使用涉案房屋，且在涉案房屋没有被拆除的情况下，被告宇某公司没有搬离的法定义务，有权使用到合同期限届满；不同意恢复原状；同意参照原合同中约定的每月34,022元的标准向原告支付房屋使用费；愿意与原告按实结算水电费，被告宇某公司在2018年8月14日曾向原告支付了24,493.3元，系对应截至2018年7月底的水电费，该笔款项在结算中应予扣除。
　　第三人武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司未发表答辩意见。
　　反诉原告志某物流向本院提出诉讼请求：反诉被告旺某某公司赔偿反诉原告志某物流装修损失16万元。事实与理由：反诉被告旺某某公司与反诉原告志某物流于2012年4月16日签订《厂房租赁合同》，后又分别于2015年1月15日、2017年3月17日签订《厂房租赁合同附件》、《合同附件二》，约定反诉被告将涉案房屋出租给反诉原告志某物流使用。在承租涉案房屋后反诉原告志某物流对涉案房屋内部进行了装修，现因合同无效，请求反诉被告旺某某公司向反诉原告志某物流赔偿相关的房屋装修损失。
　　反诉被告旺某某公司辩称，不同意反诉原告志某物流的反诉诉讼请求，其主张没有依据，具体的装修损失应该根据评估报告来确定。
　　反诉原告宇某公司和第三人武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司均未发表答辩意见。
　　反诉原告宇某公司向本院提出诉讼请求：反诉被告旺某某公司赔偿反诉原告宇某公司装修损失100万元。事实与理由：反诉被告旺某某公司与志某物流于2012年4月16日签订《厂房租赁合同》，后又分别于2015年1月15日、2017年3月17日签订《厂房租赁合同附件》、《合同附件二》，约定反诉被告将涉案房屋出租给反诉原告志某物流使用。后志某物流又将涉案房屋转租给反诉原告宇某公司使用，并由反诉原告宇某公司对涉案房屋进行了整体改造和装修。此后反诉原告宇某公司又转租给第三人使用，并由第三人对涉案房屋进行了进一步的装修改造。现因合同无效，故反诉原告宇某公司直接请求反诉被告旺某某公司向其赔偿由其和第三人装修而产生的相关房屋装修损失。
　　反诉被告旺某某公司辩称，不同意反诉原告宇某公司的反诉诉讼请求，其主张没有依据，具体的装修损失应该根据评估报告来确定。
　　反诉原告志某物流和第三人武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司均未发表答辩意见。
　　本院经审理查明事实如下：
　　2012年4月16日，旺某某公司(甲方)与志某物流(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将上海市松江区金都西路XXX号第一幢两层厂房及紧靠的彩钢板结构平面仓库(约1886平方米)出租给乙方使用；租赁期限五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金标准前三年按照45万元/年计算，后两年根据国家经济增长以及市场租金情况，再行协商递增；租金每半年支付一次，先付后用，每年11月底、5月底前支付后半年度的租金；乙方在签署合同后向甲方支付保证金5万元，乙方支付的5万元保证金，在11月底乙方支付甲方半年房租时，冲减12,500元，实际支付保证金37,500元；租赁期间，厂房所发生的水、电、电话、网络通信等费用由乙方承担，乙方逾期支付超过三个月，甲方可解除合同；租赁期间乙方应及时支付房租，如拖欠不付达一个月，甲方有权停止乙方使用租赁物，拖欠租金达两个月，乙方应承担违约金20万元，且甲方有权解除租赁协议。
　　2015年1月15日，旺某某公司(甲方)与志某物流(乙方)签订《厂房租赁合同附件》一份，约定：原《厂房租赁合同》期限届满后，甲方同意给乙方续租6年，即自2017年12月1日起至2023年11月30日止，租金按每年50万元计算，直至续租结束，原《厂房租赁合同》其他条款不变。
　　2017年3月17日，旺某某公司(甲方)与志某物流(乙方)签订《合同附件二》一份，约定：第一幢厂房后的彩钢板结构平面仓库(约346平方米)于2017年2月底结束出租关系，租赁总面积变更为1,540平方米，2017年4月1日至2017年11月30日的月租金按30,620/月计算，2017年12月1日至2023年11月30日的月租金按34,022元/月。乙方在2017年3月31日前退出此346平方米的仓库，并核算清相关费用，如租金、水电费等。
　　在承租涉案房屋后，志某物流将其承租部位全部转租于宇某公司使用。目前，宇某公司将涉案房屋分割转租于第三人武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司实际使用。
　　因用地性质等原因，旺某某公司无法取得涉案房屋的房地产权证。
　　审理中，经当事人申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对涉案房屋的装修现值进行鉴定，志某物流和宇某公司分别预交鉴定费12,000元和42,000元。上海中世建设咨询有限公司于2019年1月18日向本院出具沪中世鉴字【2018】第057号鉴定意见书，载明：截至2018年9月，志某物流的装修现值为16,112元，宇某公司的装修现值为90,419元，武诺公司的装修现值为28,345元，麦满公司的装修现值为264,545元，斌福公司的装修现值为29,057元；截至2019年1月，志某物流的装修现值为16,112元，宇某公司的装修现值为75,137元，武诺公司的装修现值为23,554元，麦满公司的装修现值为238,525元，斌福公司的装修现值为26,454元；截至2019年2月，志某物流的装修现值为16,112元，宇某公司的装修现值为71,316元，武诺公司的装修现值为22,357元，麦满公司的装修现值为232,019元，斌福公司的装修现值为25,804元。
　　旺某某公司对鉴定意见书的质证意见如下：第一，现场的空调并非中央空调而是挂壁式空调，故不属固定装修，可以拆除再利用，不应计入现值。第二，折旧截止日期的计算应考虑实际搬离时间。第三，审价报告中所载的升降机为旺某某公司自案外人山东力高升降机械有限公司处购买并安装，故不应计入志某物流的装修价值总额。鉴定人员回应如下：确实已将现场空调的价值计入，空调等通常都是计入工程造价，故不作调整。关于折旧，实践操作中通常都是按照委托日期来计算，由法院认定，鉴定报告同时附了折旧日期截止到2019年1月和2019年2月的表格，供法院参考。对于旺某某公司的第一点意见，志某物流表示对评估在其项下的空调不再主张利用；宇某公司则表示其项下的载于审价报告第60页第25项、斌福公司项下的载于审价报告第104页第15项的空调(确认若斌福公司主张权利则由其承担义务)其愿意拆除再利用，旺某某公司对此表示确认。对于旺某某公司的第三点意见，志某物流称由其装修，后旺某某公司当庭确认放弃该项请求。
　　志某物流对鉴定意见书的质证意见如下：具体的评估细节没有异议，对折旧期限的计算方式有异议，通常的装修工程的折旧期限是5至8年，但是本案中的鉴定报告是按照最短的5年来进行折旧，应当按照8年来计算折旧年限。鉴定人员回应如下：根据评估惯例，一般工程类装修按照5年来计算折旧年限，家庭装修按照8年来计算折旧期限。
　　宇某公司对鉴定意见书的质证意见如下：第一，相关的装修价值不应折旧计算，即便法院认为需要折旧，折旧截止日期也应以旺某某公司提起诉讼之日为准。第二，部分装修计算的起始日期有误，报告上宇某公司和武诺公司的装修工程施工起始期限定为2015年2月，实则应为2015年5月。第三，报告弄错了部分装修的施工主体：武诺公司一层部位装饰装修是宇某公司施工的；武诺公司202办公室除复合地板外均是由宇某公司施工的，复合地板也有一半是宇某公司施工的；志某物流二楼走道的卫生间吊顶、吸顶灯、排气、电线是宇某公司施工的；麦满公司一层的防盗窗是麦满公司建造，并非志某物流建造；对其他部位的建造主体无异议，但对计算造价的标准及结论保留意见。鉴定人员回应如下：折旧期限的计算由法院认定；关于装修的起始日期系在鉴定过程中由被告宇某公司的法定代表人亲自签字确认；武诺公司一层的装饰因宇某公司未提供相关证明而没有调整，202办公室已区分宇某公司和武诺公司分别装修的部分而分列于报告中，宇某公司主张的志某物流二楼走道的卫生间吊顶、吸顶灯、排气、电线等相关项目已经在正式稿中调整在宇某公司项下，麦满公司建造的防盗窗已经在正式稿中调整至麦满公司项下。对于宇某公司的第三点意见，武诺公司和宇某公司共同确认审价报告中第66页武诺202办公室项下的6项装修中仅复合地板归属于武诺公司，又共同确认审价报告中第66页武诺一层项下的9项装修中仅第6项和第9项归属于武诺公司。
　　审理中，旺某某公司、志某公司与宇某公司向本院确认目前房屋使用费支付至2018年5月31日。目前志某公司在旺某某公司处有租赁保证金37,500元，旺某某公司同意在本案中予以抵扣。
　　审理中，武诺公司和麦满公司向本院确认就其相关的装修损失将直接向旺某某公司进行主张，不再向志某公司与宇某公司进行主张。宇某公司向本院明确第三人焱科公司、统沃公司的相关装修均系其所为，若本院将第三人斌福公司的相关装修损失判归宇某公司，其愿意就原属于第三人斌福公司的相关权益与第三人斌福公司在案外进行结算。
　　以上事实，由《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同附件》、《合同附件二》、沪中世鉴字【2018】第057号鉴定意见书、银行转账凭证、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，涉案房屋因用地性质原因无法取得产权证，经本院释明，各方当事人均确认合同无效，故旺某某公司要求志某物流、宇某公司、武诺公司、焱科公司、麦满公司、统沃公司、斌福公司搬离涉案房屋，本院予以支持。合同无效后，实际使用期间的房屋使用费仍应支付，志某物流和宇某公司均愿意参照原合同约定的租金标准向旺某某公司支付房屋使用费，且旺某某公司、志某物流、宇某公司均确认目前房屋使用费支付至2018年5月31日，故本院认定志某物流、宇某公司应向旺某某公司支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照34,022元/月的租金标准计算)，志某物流和宇某公司就房屋使用费的内部分摊可另行结算。关于无效后装修现值损失等后果的处理，结合鉴定报告和当事人的诉、辩称意见，本院基于各方当事人均尚未搬离涉案房屋的事实以2019年2月作为装修现值的计算时点，确定志某物流名下的装修现值为16,112元，宇某公司名下的装修现值为86,615元，武诺公司名下的装修现值为6,109元，麦满公司名下的装修现值为232,019元，斌福公司名下的装修现值为21,652元。又考虑到涉案房屋系由出租人旺某某公司、承租人志某物流、次承租人宇某公司层层转租而成，各级主体对装修现值的损失均有过错，其中旺某某公司作为出租人相对承租人志某物流负有主要过错，其余各级主体内部亦需再区分主要过错(出租人)和次要过错(承租人)。鉴于麦满公司和武诺公司在审理中明确表示将就其装修部分直接向旺某某公司主张权利，且不再向宇某公司和志某物流主张权利，系对自身权利的合法处分，本院予以认可，又鉴于麦满公司和武诺公司在本案中并未提出独立请求，故本院对此不作处理。综上，本院认定旺某某公司应赔偿志某物流装修现值损失11,278元，应赔偿宇某公司装修现值损失49,867.99元(含应赔付斌福的7,426.64元)。宇某公司在受领旺某某公司应赔付斌福公司的相关现值损失后，可自行与斌福公司另作结算。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海旺某某包装材料有限公司与被告(反诉原告)上海志某物流有限公司在2012年4月16日签订的《厂房租赁合同》，2015年1月15日签订的《厂房租赁合同附件》、2017年3月17日签订的《合同附件二》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海志某物流有限公司、被告(反诉原告)上海宇某实业有限公司、第三人上海武诺机电设备有限公司、第三人上海焱科电子技术有限公司、第三人上海麦满自动化设备有限公司、第三人上海统沃国际贸易有限公司、第三人上海斌福实业有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市金都西路XXX号厂房；
　　三、被告(反诉原告)上海志某物流有限公司、被告(反诉原告)上海宇某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海旺某某包装材料有限公司支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照34,022元/月的租金标准计算)；
　　四、原告(反诉被告)上海旺某某包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海志某物流有限公司支付装修现值损失11,278元；
　　五、原告(反诉被告)上海旺某某包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海志某物流有限公司退还保证金37,500元；
　　六、原告(反诉被告)上海旺某某包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海宇某实业有限公司支付装修现值损失49,867.99元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，财产保全费3,020元，合计5,545元，由被告(反诉原告)上海志某物流有限公司、被告(反诉原告)上海宇某实业有限公司各半负担(于本判决生效后七日内缴付本院)；反诉案件受理费4,744元，鉴定费54,000元，合计58,744元，由被告(反诉原告)上海志某物流有限公司负担5,309元(已付)，由被告(反诉原告)上海宇某实业有限公司负担27,801元(已付)，由原告(反诉被告)上海旺某某包装材料有限公司负担25,634元(于本判决生效后七日内缴付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：孙灵杰